區(qū)委：
    今年3—5月,，由區(qū)政協(xié)經(jīng)濟委員會牽頭,組織部分區(qū)政協(xié)委員，會同民建涪陵區(qū)委,、區(qū)農(nóng)業(yè)局等區(qū)級涉農(nóng)部門,，采取印發(fā)調(diào)查表格、深入鄉(xiāng)鎮(zhèn)及流轉(zhuǎn)業(yè)主實地調(diào)研等方式,，對全區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況進行了專題調(diào)研?，F(xiàn)報告如下：
    一、全區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的基本情況
    農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),，是指在農(nóng)村土地所有權(quán)歸屬和農(nóng)用地性質(zhì)不變的情況下,，將土地使用權(quán)（經(jīng)營權(quán)）從承包經(jīng)營權(quán)中分離出來，轉(zhuǎn)移給其它農(nóng)戶或經(jīng)營者的過程,，其實質(zhì)是農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),。我區(qū)農(nóng)村土地（包括耕地、林地,、“四荒”地和水面,，以下簡稱“農(nóng)地”）流轉(zhuǎn)始于上世紀90年代中期，流轉(zhuǎn)初期是以農(nóng)戶間的代耕形式出現(xiàn)的,。隨著農(nóng)村經(jīng)濟不斷發(fā)展和農(nóng)民大量外出務(wù)工以及中央一系列支農(nóng)惠農(nóng)政策出臺, 我區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)得到穩(wěn)步推進,。
    （一）農(nóng)地流轉(zhuǎn)初具規(guī)模。據(jù)不完全統(tǒng)計,，截止2008年3月,，全區(qū)累計流轉(zhuǎn)農(nóng)地面積21.43萬畝，占全區(qū)農(nóng)村土地面積的9.03%,，其中耕地流轉(zhuǎn)13.66萬畝,，占63.7%，林地流轉(zhuǎn)5.41萬畝,，占25.24%,，“四荒”地流轉(zhuǎn)1.71萬畝，占7.98%,，水域流轉(zhuǎn)0.65萬畝,，占3.03%,。流轉(zhuǎn)土地與同類型土地面積相比較，耕地占13.58%,，林地占6.85%,，“四荒”地占9.3%，水域占7.64%,。土地流轉(zhuǎn)涉及承包農(nóng)戶3.4萬戶,，占全區(qū)農(nóng)戶總數(shù)的13.6%,流轉(zhuǎn)對象2.4萬戶。農(nóng)地流轉(zhuǎn)在5000畝以上的有江北,、藺市,、李渡、南沱,、義和,、江東、珍溪,、大木,、焦石、龍?zhí)?、馬武,、新妙等12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道,。在21.43萬畝農(nóng)地流轉(zhuǎn)中,，用于種糧的10.3萬畝，占48.06%;種植水果1.3萬畝,，占6.07%;水產(chǎn)養(yǎng)殖1.1萬畝,，占5.13%;規(guī)模養(yǎng)殖生豬0.7萬畝，占3.27%;種植林木花卉5.4萬畝,，占25.0%;種蔬菜1.5萬畝,，占7.0%;其它（藥材、種草等）1萬畝,，占4.67%,。
    （二）農(nóng)地流轉(zhuǎn)形式多樣。農(nóng)地流轉(zhuǎn)從初始時的代耕發(fā)展到目前的轉(zhuǎn)包,、租賃、入股,、互換等形式,。在這幾種流轉(zhuǎn)形式中，代耕和轉(zhuǎn)包面積最多,，達到12.3萬畝,，占流轉(zhuǎn)面積的57.40%,，這兩種形式主要存在于本村本社農(nóng)民外出務(wù)工后農(nóng)戶與農(nóng)戶、社與農(nóng)戶間的無償流轉(zhuǎn),。其次是租賃和入股,，流轉(zhuǎn)面積5.24萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的24.45%,，這兩種形式屬于有償流轉(zhuǎn),，是目前流轉(zhuǎn)雙方均能接受、并能較好地保護農(nóng)民利益,實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效,、農(nóng)民增收的最好形式,。第三是互換和轉(zhuǎn)讓形式，流轉(zhuǎn)面積3.89萬畝,，占18.15%,。
    （三）農(nóng)地流轉(zhuǎn)對象多元化。農(nóng)地流轉(zhuǎn)對象已從初始時的農(nóng)戶間流轉(zhuǎn)逐步擴大到農(nóng)戶與城鎮(zhèn)業(yè)主之間,、農(nóng)戶與企業(yè)之間,、農(nóng)戶與專業(yè)大戶之間的流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的對象不僅有本地業(yè)主,也有外來業(yè)主,，既有本地企業(yè),、又有外來企業(yè)。初步統(tǒng)計,，流轉(zhuǎn)農(nóng)地的區(qū)內(nèi)外企業(yè)及業(yè)主828戶,，流轉(zhuǎn)面積3.2萬畝，占16%,。
    （四）大宗農(nóng)地流轉(zhuǎn)期限較長,。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中，以租賃,、入股方式進行流轉(zhuǎn)的,，一般單宗流轉(zhuǎn)面積大，多在50—100畝以上,，流轉(zhuǎn)當事雙方簽訂了較為規(guī)范的具有法律約束力的書面合同和協(xié)議,。因此，受法律保護的流轉(zhuǎn)期限都比較長,，均在1998年第二輪土地承包剩余期限內(nèi),，耕地一般10—25年，林地和“四荒”地50—70年之間,。由于大宗農(nóng)地流轉(zhuǎn)期限長,，業(yè)主可以放心大膽投入資金進行開發(fā)，農(nóng)民也可以得到長期穩(wěn)定的收入。
    （五）農(nóng)地流轉(zhuǎn)促進了土地的規(guī)?；?jīng)營,。近幾年來，隨著國家加大對農(nóng)業(yè)的投入和對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化,、規(guī)?；?jīng)營的政策扶持，金科,、美心,、南方等知名企業(yè)和業(yè)主積極投身農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)大潮中，規(guī)模成片流轉(zhuǎn)農(nóng)地進行農(nóng)業(yè)綜合開發(fā),。不完全統(tǒng)計,，目前全區(qū)有20畝以上各類規(guī)模經(jīng)營企業(yè)及個體業(yè)主、專業(yè)大戶2287戶,，規(guī)模經(jīng)營土地7萬余畝,，農(nóng)地流轉(zhuǎn)推動了規(guī)模經(jīng)營，在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)形成了一批專業(yè)化,、規(guī)?；霓r(nóng)業(yè)園。如形成了以李渡水磨灘,、藺市鎮(zhèn)堡子和五馬片區(qū),、南沱鎮(zhèn)焦巖片區(qū)為中心的優(yōu)質(zhì)伏淡季水果基地；以李渡兩桂村,、義和鎮(zhèn)松柏村,、大木鄉(xiāng)武陵村為中心的花卉苗木基地；以李渡致韓片區(qū)為中心的養(yǎng)魚基地,；以大木,、江東天臺片區(qū)、石沱鎮(zhèn)團結(jié)村,、藺市鎮(zhèn)大橋村等為中心的蔬菜種植基地,；以南沱、江東,、藺市,、新妙為中心的生豬養(yǎng)殖基地。同時,，農(nóng)地流轉(zhuǎn)較好地解決了土地撂荒問題,，據(jù)不完全統(tǒng)計，全區(qū)2007年末撂荒耕地約8600畝,，比2000年減少1萬余畝,。
    （六）農(nóng)地流轉(zhuǎn)使農(nóng)民獲得了比較穩(wěn)定的財產(chǎn)性收入,。農(nóng)民通過土地承包經(jīng)營權(quán)租賃,、入股等方式,，獲得了穩(wěn)定的財產(chǎn)性收入。以義和鎮(zhèn)松柏村2社為例,，2007年10月,，該社將集體土地80畝、97戶社員的承包地310畝租賃給凱爾辛基園林公司,，租賃價格田土均按每畝年700斤稻谷當年市場中等售價,，農(nóng)民可獲得租金收入21.1萬元，戶均1750元,，農(nóng)業(yè)社集體收入4.05萬元,，合同規(guī)定5年后年租金上浮5%。
    （七）農(nóng)地流轉(zhuǎn)加速了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民增收,。農(nóng)地流轉(zhuǎn)解除了農(nóng)民離土離鄉(xiāng)的后顧之憂,。初步統(tǒng)計,，全區(qū)轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力35.88萬人，占全區(qū)農(nóng)村勞動力總數(shù)的62.77%。農(nóng)地租賃和入股方式流轉(zhuǎn)增加了農(nóng)民收入,，農(nóng)戶除獲得穩(wěn)定的租金收入外，有勞動能力的農(nóng)民還可為企業(yè)和業(yè)主就地就近務(wù)工,，月收入400元以上,，特別是一些60—70歲的老年人，也可以在企業(yè)做一些力所能及的工作,，每天可獲得20—25元的勞務(wù)收入,。金科現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)還為涉及農(nóng)地流轉(zhuǎn)的農(nóng)民建立了社會保障制度，對流轉(zhuǎn)土地農(nóng)戶中年滿50周歲以上者每年補助參加新農(nóng)合資金10元,，同時支持在公司的務(wù)工人員參加養(yǎng)老保險,，并按規(guī)定繳納應由公司支付的保險金。
    二,、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問題
    我區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)還處于發(fā)展階段,，不可避免地存在一些問題，主要表現(xiàn)在：
    （一）流轉(zhuǎn)程序不夠規(guī)范,。一是農(nóng)地流轉(zhuǎn)多數(shù)無書面合同,，初步估計占60%以上，集中反映在農(nóng)戶間的代耕,、轉(zhuǎn)包,、互換等自由流轉(zhuǎn)形式上，這幾種流轉(zhuǎn)基本上是口頭協(xié)議,，因而流轉(zhuǎn)雙方容易發(fā)生糾紛,。最突出的有兩種情況：一種是因近年國家實行了種糧直補政策,，流轉(zhuǎn)雙方為得到直補收入而發(fā)生糾紛；一種情況是外出打工農(nóng)民因年老不能繼續(xù)在外打工或因工作不好找等原因返鄉(xiāng)后,，需要收回外出期間由親戚朋友代耕的承包地,，代耕期間用于種糧食、種蔬菜的地收回容易,，如果用于種果樹,、養(yǎng)魚、修豬場,、種花卉等農(nóng)業(yè)經(jīng)濟用途的地收回比較難,，雙方必然發(fā)生糾紛。如百勝鎮(zhèn)葛亮村6社況某,，因犯罪將家中2.3畝土地口頭協(xié)議給本社農(nóng)戶耕種,，代耕期間用于種植了桑樹等經(jīng)濟林木，況某于2007年刑滿釋放返鄉(xiāng)后,，要求收回自己的承包地,，代耕農(nóng)戶要況某作適當補償，況某無力補償,，形成糾紛,。二是流轉(zhuǎn)的主體不合規(guī)。按照農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定,，農(nóng)地流轉(zhuǎn)沒有承包方的書面委托,，任何組織和個人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定農(nóng)戶的承包地流轉(zhuǎn)。但在實際操作中,，都是以社為單位造花名冊,，農(nóng)戶在花名冊上簽字表示同意流轉(zhuǎn)，以簽字代委托,，農(nóng)戶容易反悔,，特別是在當前農(nóng)產(chǎn)品價格不斷上漲的情況下極易發(fā)生糾紛。三是合同不規(guī)范,。農(nóng)地流轉(zhuǎn)合同應該包括雙方當事人姓名,、住所，流轉(zhuǎn)土地的名稱,、座落,、面積、質(zhì)量等級,，流轉(zhuǎn)期限和起止日期,，流轉(zhuǎn)后土地用途，雙方當事人的權(quán)利和義務(wù),，流轉(zhuǎn)價格的確定和支付方式,，違約責任等內(nèi)容,。但實際簽訂的流轉(zhuǎn)合同是業(yè)主與農(nóng)業(yè)社簽訂的，多數(shù)是按照業(yè)主的意圖形成的合同,，內(nèi)容不全面,，不規(guī)范，有的還不盡合理,。
    （二）流轉(zhuǎn)市場化程度低,。土地流轉(zhuǎn)屬于市場經(jīng)營行為，但我區(qū)的土地流轉(zhuǎn)一部分是農(nóng)戶間的自發(fā)流轉(zhuǎn),，一部分是通過上級領(lǐng)導牽線搭橋和熟人介紹的流轉(zhuǎn)，通過市場平臺流轉(zhuǎn)還沒有起步,。目前尚無土地流轉(zhuǎn)中介組織和信息發(fā)布平臺,，出現(xiàn)了農(nóng)戶有意轉(zhuǎn)出土地時找不到合適的租賃方，而需要土地的業(yè)主又難尋到中意的出租方,，制約了土地流轉(zhuǎn),。據(jù)此次調(diào)查統(tǒng)計，目前全區(qū)已有意向還可以流轉(zhuǎn)的農(nóng)地面積近15萬畝,。
    （三）耕地規(guī)模流轉(zhuǎn)難度大,。一是涉及的農(nóng)戶多，每個農(nóng)戶的想法不一致,，協(xié)調(diào)難度大,；二是租賃金與農(nóng)民自種收益有差距，特別是專業(yè)蔬菜地,、沿江榨菜,、蠶桑地，農(nóng)民不愿流轉(zhuǎn),。如美心集團與藺市鎮(zhèn)大橋居委4社協(xié)商近200畝專業(yè)蔬菜地的流轉(zhuǎn)問題,，流轉(zhuǎn)方給出的租賃價是每畝每年1000斤稻谷當年中等售價，合750元,，而菜農(nóng)自己種菜每畝每年毛收入近5000余元,，扣除投入和勞動力成本，畝平純收入2500—3000元,，差距太大,，農(nóng)民不愿流轉(zhuǎn)。
    （四）農(nóng)民利益不能完全得到保障,。一是少數(shù)地方把土地流轉(zhuǎn)作為增加村社集體收入的手段和政績工程,，用行政手段干預土地流轉(zhuǎn)，損害了農(nóng)民利益,。二是農(nóng)民應得的流轉(zhuǎn)收益存在較大風險,。突出的有三種情況：一種是業(yè)主因投資失敗和市場變化等原因,，不能及時兌現(xiàn)農(nóng)戶的租金。如李渡一花卉種植戶,，租賃農(nóng)民100畝地種花卉,，由于花卉市場行情不好，農(nóng)民的租金已有兩年未兌現(xiàn),；另一種情況是少數(shù)業(yè)主租賃的“四荒”地,、林地遲遲不投入資金進行開發(fā)，而是想等待時機再流轉(zhuǎn)給他人,，獲取轉(zhuǎn)讓差價,，其間不按時支付農(nóng)民和集體的租賃金；再一種情況是選擇的業(yè)主開發(fā)能力弱,，難于兌現(xiàn)租賃金,。三是流轉(zhuǎn)土地到期后，如數(shù)復耕困難,。無論是短期,，還是長期流轉(zhuǎn)土地，業(yè)主在租賃土地后都要修建一定的基礎(chǔ)設(shè)施和臨時性建筑,，并對土地進行整理,，這將減少耕地面積和打亂原有農(nóng)戶土地的承包界線，期滿后難于如數(shù)復耕和原樣退還給農(nóng)戶,，使農(nóng)民心存疑慮,，長遠利益得不到保障。
    （五）業(yè)主開發(fā)融資困難,。大面積承包土地從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā),，需要大量的資金投入用于道路、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和租賃金支付,，而目前全區(qū)從事農(nóng)業(yè)開發(fā)的業(yè)主真正有實力的并不多,，現(xiàn)行金融政策限制用流轉(zhuǎn)的農(nóng)地以及臨時建筑作為抵押物向銀行融資，業(yè)主開發(fā)資金少,，發(fā)展受到限制,。如返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)青年田茂民，2001年租賃了兩匯鄉(xiāng)十字果園,，面積350余畝,，先后投入20余萬元對果樹進行高換改造，因缺資金,，無法對果園的道路,、灌溉設(shè)施進行投入，抗御自然災害能力弱,，2006年干旱造成2160株果樹死亡和套種的南瓜減產(chǎn)20萬斤,，直接經(jīng)濟損失20多萬元,。
    三、推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議
    土地是最重要也是最基本的生產(chǎn)要素,，從農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展形勢看,，離開土地流轉(zhuǎn)，土地的潛能就無法得到最大限度的發(fā)揮,，長期形成的土地平均擁有,、所有權(quán)經(jīng)營權(quán)機械統(tǒng)一的模式明顯不適應農(nóng)村市場經(jīng)濟和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，其根本出路在于讓土地流轉(zhuǎn)活躍起來,。為此,，提出如下建議：
    （一）堅持原則，積極穩(wěn)妥推進農(nóng)地流轉(zhuǎn)
農(nóng)地流轉(zhuǎn)事關(guān)農(nóng)民切身利益,，應遵循以下原則：
    1,、穩(wěn)制活田、三權(quán)分離的原則,。即在穩(wěn)定家庭承包制的基礎(chǔ)上，實行農(nóng)村土地集體所有權(quán),、農(nóng)戶承包權(quán),、經(jīng)營者使用權(quán)三權(quán)分離，明確所有權(quán),，穩(wěn)定承包權(quán),，搞活使用權(quán)。只有明確了土地承包權(quán)對農(nóng)民的法律意義,，才能切實保障土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性,。
    2、依法,、自愿,、有償?shù)脑瓌t。農(nóng)地流轉(zhuǎn)必須嚴格執(zhí)行國家法規(guī)政策,，依法簽訂合同,，區(qū)農(nóng)業(yè)局要制定全區(qū)統(tǒng)一的農(nóng)地流轉(zhuǎn)合同樣本。農(nóng)地流轉(zhuǎn)必須堅持自愿,，不論采取那種流轉(zhuǎn)方式 ,，都應尊重農(nóng)民的選擇和意愿。農(nóng)地流轉(zhuǎn)必須遵循市場規(guī)律,，堅持有償流轉(zhuǎn),。一定要將流轉(zhuǎn)收益歸農(nóng)戶所有，村社集體組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)不得從中截留,、扣繳收益,，不許與民爭利,，確保農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中得到穩(wěn)定收入。
    3,、實事求是,，積極穩(wěn)妥的原則。土地對整個國民經(jīng)濟發(fā)展存在著高度關(guān)聯(lián)性,，農(nóng)地流轉(zhuǎn)對于促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民增收具有重要意義,，因此，農(nóng)地流轉(zhuǎn)必須因地制宜,，積極穩(wěn)妥,。對流轉(zhuǎn)后的農(nóng)地用途要給予產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向上的引導，盡量符合本地農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域布局的要求,，不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途,，積極支持種糧大戶的農(nóng)地流轉(zhuǎn)，防止以新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為名,，搞“圈地運動”,。總之,，必須使流轉(zhuǎn)的土地得到綜合利用和開發(fā),，促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民增收。
    （二）加強制度建設(shè),，為農(nóng)地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件
按照《中華人民共和國土地承包法》和農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定,，加強對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的引導和指導，建立健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)的相關(guān)制度,，推進農(nóng)地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化,，提高流轉(zhuǎn)質(zhì)量。
    1,、明確管理職能,。加強對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的管理，是農(nóng)業(yè)承包合同管理工作的延續(xù)和發(fā)展,，是農(nóng)村經(jīng)營管理部門的首要職能,。區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道兩級農(nóng)經(jīng)部門要切實肩負起農(nóng)地流轉(zhuǎn)管理的工作責任，及時發(fā)現(xiàn)和研究新情況,、解決新問題,，制定工作規(guī)程，使之形成配套的流轉(zhuǎn)管理辦法和經(jīng)常性的工作制度,。要確立農(nóng)地流轉(zhuǎn)的具體范圍,、原則，規(guī)范流轉(zhuǎn)的形式，明確流轉(zhuǎn)的操作程序,，規(guī)定對違規(guī)失范行為的處理辦法,；規(guī)范和完善流轉(zhuǎn)合同，建立流轉(zhuǎn)合同的指導,、簽證,、仲裁制度；建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)檔案,，重點對擬出讓方的土地情況,、基本條件和擬受讓方的土地需求情況進行登記造冊，促進土地的順利流轉(zhuǎn),。
    2,、完善管理辦法。目前,，絕大多數(shù)農(nóng)地流轉(zhuǎn)還處在自發(fā)階段,，各方面的利益關(guān)系缺乏調(diào)整的法律依據(jù)。區(qū)政府應抓緊制定,、完善和出臺指導農(nóng)地流轉(zhuǎn)的政策性文件和農(nóng)地流轉(zhuǎn)管理辦法實施細則,，使基層在實際操作中有規(guī)可依，有章可循,，盡可能避免農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛發(fā)生,。
    3、培育流轉(zhuǎn)市場,。建立完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格制度，應遵循可持續(xù)發(fā)展思想,，以社會,、經(jīng)濟、生態(tài)綜合效益為標準,，在充分考慮土地級差,、質(zhì)差、地區(qū)價差的基礎(chǔ)上,，因地制宜地制定出沿江,、坪上、后山以及城鎮(zhèn)周邊等不同區(qū)域的耕地,、“四荒”地,、林地、水面等不同類型農(nóng)地流轉(zhuǎn)的指導性價格,。成立為土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)的專門機構(gòu),。區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道兩級應成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，該服務(wù)中心可與區(qū)農(nóng)業(yè)局農(nóng)經(jīng)站,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道經(jīng)發(fā)辦實行一套班子,，兩塊牌子,，服務(wù)中心的主要職責是為農(nóng)地流轉(zhuǎn)提供法律咨詢、政策宣傳,、信息發(fā)布,、流轉(zhuǎn)合同簽證以及流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解等。
    4,、創(chuàng)新流轉(zhuǎn)方式,。用好國家賦予重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實驗區(qū)的政策，積極探索集體建設(shè)用地和農(nóng)民宅基地的流轉(zhuǎn)方式,。同為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實驗區(qū)的成都市,，提出在試驗區(qū)內(nèi)，集體建設(shè)用地擁有與城鎮(zhèn)建設(shè)用地同等的地位,，可以進入土地有形市場進行招拍掛出讓,，土地使用者可以申請辦理土地使用權(quán)登記，宅基地可以在一定條件下通過房屋聯(lián)建,、出租等方式流轉(zhuǎn),。我們應該解放思想，鼓勵創(chuàng)新,，在集體土地流轉(zhuǎn)方式上有所突破,。如通過置換，把村社廢棄的廠房,、院壩以及農(nóng)民廢棄的宅基地在復耕的基礎(chǔ)上,，按同等面積置換到場鎮(zhèn)周邊進行綜合開發(fā)利用?？梢栽诎诐?、龍?zhí)丁⑿旅?、珍溪四個市級重點集鎮(zhèn)以及大木,、武陵山等具有旅游發(fā)展?jié)摿Φ泥l(xiāng)鎮(zhèn)先行。積極推廣規(guī)模養(yǎng)殖與規(guī)模種植相結(jié)合的“豬—沼—果,、豬—沼—菜”生態(tài)養(yǎng)殖模式,。
    5、創(chuàng)造良好環(huán)境,。一是建立多層次的社會保障體系,。土地是農(nóng)民安身立命之本，沒有健全的社會保障制度,，就不可能從根本上增強農(nóng)民離開土地的安全感和適應市場風險的能力,，農(nóng)地流轉(zhuǎn)也會受阻。因此，必須建立多層次的農(nóng)村保障體系,，包括農(nóng)業(yè)風險,、社會救濟、社會福利,、優(yōu)撫安置,、社會互助、農(nóng)村低保以及農(nóng)村新型合作醫(yī)療制度等,，逐步弱化土地的福利和社會保障功能,，為土地轉(zhuǎn)出者解決后顧之憂。二是推行用土地換社保,、換醫(yī)保,、換低保流轉(zhuǎn)模式，切實解決好土地流轉(zhuǎn)農(nóng)民的就業(yè),、居住和其它公共服務(wù),，引導農(nóng)民自愿放棄土地經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)。三是大力發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè),，加快農(nóng)村勞動力的就地轉(zhuǎn)移,。目前，我區(qū)二,、三產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村勞動力就業(yè)的能力十分有限,，而且隨著市場競爭日趨激烈，企業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定,，兼業(yè)農(nóng)民非農(nóng)產(chǎn)業(yè)收入不穩(wěn)定使他們難于離開土地,，形成土地流轉(zhuǎn)難。應切實加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化進程,，大力發(fā)展中小企業(yè),、服務(wù)業(yè)等非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位,，使農(nóng)村勞動力能夠得到合理轉(zhuǎn)移，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件,。四是加強農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。目前坪上、后山等鄉(xiāng)鎮(zhèn)有不少林地,、“四荒”地可以流轉(zhuǎn),，但引進業(yè)主十分困難，根本原因是交通不便,，無水利設(shè)施等,。建議采取鄉(xiāng)鎮(zhèn)籌一點、財政扶一點、業(yè)主投一點的辦法,，加強農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，為加快流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。
    （三）優(yōu)化土地資源配置,，推進適度規(guī)模經(jīng)營
    要積極引進象金科,、美心、天木,、南方集團等具有經(jīng)濟實力的企業(yè)從事農(nóng)業(yè)綜合開發(fā),，特別要抓住重慶實施林業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的有利契機，引進有實力的企業(yè)從事花卉苗木種植,。通過成規(guī)模的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn),，優(yōu)化土地資源配置，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整和適度規(guī)模經(jīng)營,，從而提高土地資源的配置效率,，提高土地產(chǎn)出率。要積極引進先進技術(shù),、先進設(shè)施和優(yōu)良品種,，提高農(nóng)產(chǎn)品的科技含量，增強農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力,。
    （四）制定扶持政策,，鼓勵農(nóng)地流轉(zhuǎn)
    在認真貫徹落實上級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策、法規(guī)的同時,，制定相應的扶持政策推動農(nóng)地流轉(zhuǎn),。一是加大財政扶持。農(nóng)業(yè)具有高風險特點,，為激發(fā)企業(yè),、城鎮(zhèn)業(yè)主租賃土地從事農(nóng)業(yè)開發(fā)的積極性，財政在安排農(nóng)業(yè)專項資金時,，對農(nóng)地流轉(zhuǎn)扶持資金實行單列,，并制定相應的扶持政策。如北碚區(qū)對一次性征用土地,，投資在1000萬元以上新辦農(nóng)業(yè)企業(yè)的,，區(qū)財政補貼其土地出讓金區(qū)屬部分的30%；對新增從事研發(fā),、生產(chǎn),、加工、銷售高新農(nóng)副產(chǎn)品,，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模100畝以上的業(yè)主,，由區(qū)財政按100—500畝,、500—1000畝、1000畝以上三個檔次,，連續(xù)三年每畝分別給予200元,、400元、600元的補貼,；對新增從事花卉苗木生產(chǎn)且土地流轉(zhuǎn)規(guī)模200畝以上,，財政按200—500畝、500—1000畝,、1000畝以上三個檔次規(guī)模,，連續(xù)三年每畝每年補助200元、300元,、400元,。我區(qū)由于所處區(qū)域不同，可以參照北碚區(qū)的辦法,，把扶持的重點放在規(guī)模種糧,、生豬養(yǎng)殖、蔬菜種植以及特色農(nóng)業(yè)園區(qū)道路,、水利設(shè)施建設(shè)上來,。二是信貸支持。資金短缺是制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一大因素,，金融部門本著支持新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為出發(fā)點,，通過科學論證，對有效益的農(nóng)業(yè)開發(fā)項目,，允許業(yè)主用租賃的土地上的附作物作為抵押,，向銀行申請貸款。三是稅收扶持政策,。對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)在稅收上地方留成部分給予先征后返的優(yōu)惠政策,。
    （五）注意解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的具體問題
    一是對死絕戶、長期外出農(nóng)戶承包地的處置,，應由集體收回承包經(jīng)營權(quán),，重新發(fā)包給新增人口的農(nóng)戶承包，或集中進行經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),。二是加強集體土地租賃金收支管理,，改變個別地方把租金交由社長私人開戶管理的辦法，對村社集體資金實行村（社）財鄉(xiāng)管,，加強監(jiān)督，防止集體資金流失,。三是加快撂荒耕地的處置,，對多年撂荒不耕種的承包地,，收回重新發(fā)包復耕或流轉(zhuǎn)。四是明確種糧直補的歸屬,，種糧補貼應該歸代耕農(nóng)戶享受,。五是加強耕地復耕費的征收管理，對流轉(zhuǎn)的耕地用于種花卉,、搞養(yǎng)殖等非種糧用途的,，不論流轉(zhuǎn)期長短，都應按規(guī)定繳納復耕費,，并將此項寫入流轉(zhuǎn)合同,，實行按年征收。復耕費由鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政代管,，專項存儲,，不準挪作它用，一旦業(yè)主不再流轉(zhuǎn)土地,，立即投入土地復耕,。
                                                                                                     二00八年五月三十日