重慶等地創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式的經(jīng)驗(yàn)與分析

（一）社會(huì)保障換承包地與宅基地?fù)Q住房模式

2007年6月，重慶市和成都市正式獲準(zhǔn)成為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū),，肩負(fù)起在新的歷史階段探索科學(xué)發(fā)展,、社會(huì)和諧的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌之路。土地流轉(zhuǎn)成為重慶市和成都市“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革”中的重點(diǎn),。在“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革”的大背景下,，重慶、成都出臺(tái)了一系列新政,，探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式,，開(kāi)展“以農(nóng)民土地承包權(quán)換城鎮(zhèn)社會(huì)保障，以農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)置換城鎮(zhèn)社區(qū)住房”土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn),。2010年7月25日,，重慶市人民政府辦公廳印發(fā)《重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戶(hù)籍制度改革農(nóng)村居民轉(zhuǎn)戶(hù)實(shí)施辦法（試行）》,、《重慶市戶(hù)籍制度改革農(nóng)村土地退出與利用辦法（試行）》，使之成為制度化并全面推行,。

1,、承包地?fù)Q社會(huì)保障模式。

承包地?fù)Q社會(huì)保障模式是指用社會(huì)保障代替土地保障的方案,，其核心是通過(guò)建立農(nóng)民承包地退出機(jī)制,，使承包地原有的社會(huì)保障功能由隱性變成現(xiàn)實(shí)。農(nóng)民進(jìn)入小城鎮(zhèn)定居,，擁有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來(lái)源,，又自愿出讓其原先承包經(jīng)營(yíng)的土地和宅基地使用權(quán)的，可以申報(bào)為城鎮(zhèn)居民戶(hù)口,，與城鎮(zhèn)居民享有同等的社會(huì)保障和子女入學(xué)政策,，并對(duì)其購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等給予適當(dāng)補(bǔ)助,，并納入城市廉租房范圍,，實(shí)行就業(yè)扶持。

2,、宅基地?fù)Q住房模式,。

宅基地?fù)Q住房模式是指用集中興建新型農(nóng)村社區(qū)或城鎮(zhèn)住房替換農(nóng)村宅基地的方案。按照土地集中,、城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的思路,，農(nóng)戶(hù)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)入股、聯(lián)營(yíng),、出租或租賃,、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等方式實(shí)現(xiàn)集中,，農(nóng)戶(hù)獲得租金,、薪金、股金三重收入,，同時(shí),，農(nóng)戶(hù)可以退出其宅基地使用權(quán)進(jìn)入新型農(nóng)村社區(qū)集中居住或進(jìn)入城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房或商品房，政府給予舊房拆遷補(bǔ)償,，并將增加的農(nóng)村宅基地指標(biāo)置換為城市建設(shè)用地,，用土地出讓金等收益對(duì)農(nóng)民購(gòu)房進(jìn)行補(bǔ)貼。該模式啟動(dòng)了農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn),，通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的模式,，為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模開(kāi)辟了新途徑,。

以農(nóng)民土地承包權(quán)換城鎮(zhèn)社會(huì)保障,，以農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)置換城鎮(zhèn)社區(qū)住房的土地流轉(zhuǎn)模式,，其基本思路是“兩換”：

一是農(nóng)民放棄宅基地，換取樓房,，集中居?。?/span>

二是農(nóng)民交出承包的耕地,，換取城鎮(zhèn)居民的社會(huì)保障,。

該模式需政府統(tǒng)籌解決農(nóng)民退出農(nóng)村宅基地和土地承包權(quán)換身成為城鎮(zhèn)居民后的教育、從業(yè),、就醫(yī),、社保等一系列問(wèn)題。重慶市通過(guò)實(shí)施戶(hù)籍制度改革,，制定農(nóng)村土地退出與利用辦法等一系列配套政策,，從八個(gè)方面措施來(lái)確保農(nóng)民退出農(nóng)村的土地和房屋，切實(shí)享受與城鎮(zhèn)居民同等的就業(yè),、社保,、住房、教育,、醫(yī)療服務(wù)等保障：

①轉(zhuǎn)戶(hù)居民退出承包地,，可以得到按照本輪土地承包期內(nèi)剩余年限和同類(lèi)土地的平均流轉(zhuǎn)收益標(biāo)準(zhǔn)所給予的補(bǔ)償。

②退出宅基地使用權(quán)和農(nóng)房的,，將獲得3筆補(bǔ)償資金,。

一是參照同時(shí)期區(qū)縣（自治縣）征地政策對(duì)農(nóng)村住房及其附屬物給予的一次性補(bǔ)償。

二是參照地票價(jià)款政策一次性給予宅基地使用權(quán)補(bǔ)償,。

三是參照地票價(jià)款政策一次性給予購(gòu)房補(bǔ)助,。

③住房方面，可申請(qǐng)區(qū)公租房居住,，條件成熟時(shí)，還可以轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi),。同時(shí),，符合條件的可納入廉租住房保障。

④養(yǎng)老方面,，可參加征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員養(yǎng)老保險(xiǎn),，到年齡后可按照征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)，享受相應(yīng)的養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇,。

⑤低保方面,，將建立健全低收入困難群眾基本生活保障體系，符合條件的轉(zhuǎn)戶(hù)居民可納入城市低保范圍,。

⑥醫(yī)療方面,，可自愿參加城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)或城鄉(xiāng)居民合作醫(yī)療保險(xiǎn),，享受相應(yīng)醫(yī)療保障。

⑦再教育方面,，其子女可按照就近入學(xué)的原則就讀城市學(xué)校,，享受與現(xiàn)有城鎮(zhèn)學(xué)生的同等待遇。

⑧就業(yè)方面,，勞動(dòng)年齡段的轉(zhuǎn)戶(hù)居民可以享受免費(fèi)技能培訓(xùn)和創(chuàng)業(yè)培訓(xùn),，自主創(chuàng)業(yè)可以享受城鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)扶持政策，就業(yè)困難人員還可以享受“一對(duì)一”的就業(yè)幫扶,。