1990年代，中國(guó)的房地產(chǎn),、城市化的發(fā)展,，和中產(chǎn)階層的崛起是同步的,。但業(yè)主自治卻一直滯后。2003年中國(guó)第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布之后,，業(yè)委會(huì)一度被寄予強(qiáng)化基層自治的厚望：因?yàn)闃I(yè)主自治本身涉及選舉,、罷免，以及對(duì)選聘物業(yè)公司等議題的表決,。

但現(xiàn)實(shí)發(fā)展并不順利,。以深圳來(lái)說(shuō)，全市小區(qū)僅三成成立了業(yè)主委員會(huì),，其中還有相當(dāng)一部分處于運(yùn)作不良的“僵尸狀態(tài)”,。在其他城市，業(yè)委會(huì)選舉實(shí)際被物業(yè)公司（房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）把持,，乃至屢屢發(fā)生沖突的事,，也并不罕見(jiàn),。究其原因，有以下三個(gè)方面的問(wèn)題,。

其一,，業(yè)委會(huì)的選舉,，業(yè)委會(huì)日常工作的披露和受監(jiān)督,，業(yè)委會(huì)的行政開(kāi)銷(xiāo)等“自治細(xì)節(jié)”頻頻發(fā)生狀況,，導(dǎo)致選舉難產(chǎn),；業(yè)主之間的互不信任,；物業(yè)公司（房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）利用其“大業(yè)主”身份，進(jìn)行利益輸送,。

其二,，2007年《物權(quán)法》為防止業(yè)委會(huì)越俎代庖,，將動(dòng)用維修基金,、選聘物業(yè)管理公司等重大權(quán)利，賦予業(yè)主大會(huì)行使,。從表決機(jī)制上說(shuō),，是從“間接民主”一步邁到了“直接民主”,，步子邁得太大,，業(yè)主大會(huì)的表決機(jī)制不容易形成統(tǒng)一意見(jiàn)，導(dǎo)致業(yè)主自治機(jī)制停擺,。

其三，“政府權(quán)力淹沒(méi)民間自治”。個(gè)別地方權(quán)力部門(mén)偏向物業(yè)公司,，將業(yè)主正當(dāng)?shù)募w自治、維權(quán),、選舉“敏感化”,。

中國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定：“地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)委會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助”。但事實(shí)上，很多地方政府的房地產(chǎn)部門(mén),，不是“指導(dǎo)和協(xié)助”業(yè)委會(huì),，而是從“方便管理”、“不能惹事”的權(quán)力本位出發(fā),，抑制業(yè)主自治,。很多小區(qū)的業(yè)委會(huì)初期選舉,，從備案變成了事實(shí)上的“審批”,，有時(shí)還“坐偏屁股”，定下諸如“拖欠物業(yè)費(fèi)的就不能競(jìng)選業(yè)委會(huì)”等“土政策”,。這也導(dǎo)致業(yè)委會(huì)偏離了業(yè)主自治、業(yè)主維權(quán)的設(shè)立初衷,。

另一方面，卻是該管的不管,，物業(yè)公司“反仆為主”,，監(jiān)視、阻撓,、控制業(yè)主選舉和宣傳,，當(dāng)?shù)芈毮懿块T(mén)反而熟視無(wú)睹。

財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)和充分行使,，必然升級(jí)為社區(qū)自治權(quán),。崛起的中國(guó)中產(chǎn)階層,，必須要邁過(guò)這道檻,。尊嚴(yán)不在遠(yuǎn)方，就在自己生活的小區(qū)。

        以民間社會(huì)發(fā)達(dá)著稱的廣州,，在小區(qū)業(yè)主自治的發(fā)展道路上卻一直步履蹣跚,。2013年，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示：“廣州僅有25%的小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，一些大型樓盤(pán)成立業(yè)委會(huì)的比例更小,?！本驮蚨?，相關(guān)負(fù)責(zé)人給出了三點(diǎn)理由：業(yè)主對(duì)成立業(yè)委會(huì)的意識(shí)還不強(qiáng)；業(yè)委會(huì)屬地管理沒(méi)有完全落實(shí)到位,；業(yè)主權(quán)利的保護(hù)和宣傳力度不夠,。

        兩年過(guò)去了,，廣州的業(yè)委會(huì)成立情況依舊不容樂(lè)觀,，小區(qū)業(yè)主自治的發(fā)展也未見(jiàn)明顯成效,。在廣州番禺，占地7500畝,、居民近20萬(wàn)的祈福新邨,，是典型的超大規(guī)模小區(qū),。在這個(gè)巨型小區(qū)，落實(shí)業(yè)主自治的難度頗大,，但不少居民參與公共事務(wù)決策的熱情，還是在推動(dòng)民選業(yè)委會(huì)的誕生,。不過(guò)，事與愿違，這些不愿沉默的少數(shù)派在追求業(yè)主自治的道路上,，卻遭遇到了物業(yè)公司的強(qiáng)大阻擾,，也沒(méi)有獲得屬地政府部門(mén)的有效支持,。

        2014年1月,，征求過(guò)數(shù)月意見(jiàn)的《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》正式推出,，可以說(shuō)，這部根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等上位法制定出來(lái)的地方性法規(guī),，為廣州的小區(qū)業(yè)主自治提供了一個(gè)明晰的指南,。例如,，《辦法》明確了“公共物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有”,，規(guī)定公共物業(yè)的經(jīng)營(yíng)及所得收益分配使用由業(yè)主大會(huì)決定,。同時(shí),，《辦法》還規(guī)定了“為物業(yè)企業(yè)建立誠(chéng)信檔案”,，那些缺乏資質(zhì),、管理混亂的物業(yè)公司,，將會(huì)被給予較差評(píng)價(jià),。

       但問(wèn)題來(lái)了，法律法規(guī)雖已出臺(tái),，能否落地卻不一定,。根據(jù)澎湃新聞網(wǎng)的報(bào)道,，2014年4月,，祈福新邨小區(qū)的物管費(fèi)漲價(jià),，讓一部分業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾急劇升級(jí),，30多名業(yè)主聯(lián)合起來(lái)反對(duì)漲價(jià)，并參選2015年祈福新邨業(yè)委會(huì)的換屆選舉,。一年來(lái),，他們和物業(yè)公司沖突不斷,，選舉陷入困境,，正常生活大受影響,。在小區(qū)業(yè)主看來(lái)，祈福新邨業(yè)委會(huì)是“見(jiàn)不到的業(yè)委會(huì)”,，其11名成員絕大部分是祈福集團(tuán)下屬各個(gè)部門(mén)的員工，2010年上任至今從未露過(guò)面,。業(yè)委會(huì)主任丁浩然也是祈福南沙酒店的總經(jīng)理,，根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定，不適合在業(yè)委會(huì)中任職,。

       而當(dāng)小區(qū)業(yè)主們希望維權(quán),，選出能夠真正代表他們意愿的業(yè)委會(huì)委員時(shí)，便衣保安的多次沖擊,，使得拉票宣傳活動(dòng)飽受干擾,。此外，業(yè)主中熱衷維權(quán)的積極分子,，時(shí)常會(huì)遭遇停水停電,、汽車(chē)被破壞、水表消失等生活干擾,。更為糟糕的是,，這些現(xiàn)象并非祈福新邨一家獨(dú)有，放眼廣州近5000個(gè)小區(qū),，業(yè)委會(huì)的成立不乏一路的險(xiǎn)阻,，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司往往是破壞行動(dòng)的主要推手。

        物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商自然沒(méi)有動(dòng)力推動(dòng)業(yè)主自治,，利益的分割,，使它們更容易站在業(yè)主的對(duì)立面。不過(guò),，屬地政府的漠視態(tài)度,，卻讓小區(qū)業(yè)主距離業(yè)主自治的道路越來(lái)越遠(yuǎn)。在祈福新邨業(yè)主維權(quán)的案例中,，屬地的屏山派出所,、鐘村街道辦和番禺區(qū)房管局，對(duì)于該小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆選舉中明顯的違規(guī)行為充耳不聞,，在因選舉活動(dòng)造成物業(yè)公司和業(yè)主沖突時(shí)扣押業(yè)主,?？梢哉f(shuō)，業(yè)委會(huì)選舉基本處于權(quán)力真空狀態(tài),，物業(yè)公司輕松控制了整個(gè)選舉過(guò)程,。

       祈福新邨業(yè)主的遭遇不是個(gè)案，廣州市小區(qū)成立業(yè)委會(huì)25%的比例,，遠(yuǎn)低于上海83%的比例,，較之深圳35%的比例也低了不少。而即使成立了,，廣州許多小區(qū)的業(yè)委會(huì)也存在物業(yè),、開(kāi)發(fā)商內(nèi)定人士占據(jù)多數(shù)的情況。這其中不排除有業(yè)主不愿意介入公共事務(wù)的考量,，但物業(yè)公司,、開(kāi)發(fā)商阻擾業(yè)主維權(quán)、選舉的行為,，沒(méi)有得到監(jiān)管部門(mén)的處理,，這其中是否存在不可告人的秘密，恐怕要打上一個(gè)問(wèn)號(hào),。

       物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商的蠻橫固然令人憤怒,，屬地政府的失職更讓人失望。在通向小區(qū)自治的道路上,，如何發(fā)動(dòng)更多的業(yè)主積極參與,，固然是推動(dòng)小區(qū)自治乃至實(shí)現(xiàn)城市基層民主的重要因素，但假如房管局,、街道辦和派出所這樣的基層政府機(jī)構(gòu)不能落實(shí)從國(guó)務(wù)院到廣州市的各級(jí)法律規(guī)章,，橫亙?cè)跇I(yè)委會(huì)面前的阻力和困境就難以真正消失。