普洛斯創(chuàng)立于1993年,，現(xiàn)已發(fā)展成為世界領(lǐng)先的工業(yè)物流地產(chǎn)投資開發(fā)商，財(cái)富1000強(qiáng)及標(biāo)準(zhǔn)普爾500家指數(shù)公司之一,。管理全球20個國家,，2,600多個項(xiàng)目，約4,490萬平方米,，價值344億美元物流資產(chǎn),，服務(wù)客戶超過4,700多個，為眾多世界知名企業(yè)提供物流設(shè)施及工業(yè)廠房租賃服務(wù),。2003年4月進(jìn)入中國,，經(jīng)過4年發(fā)展，在國內(nèi)19個城市投資了近50個物流園,。到目前,，公司運(yùn)營設(shè)施達(dá)到94.9萬平方米，另有53.6萬平方米在建項(xiàng)目,。在華物流地產(chǎn)面積占全球總數(shù)的1.7%,，公司認(rèn)為中國市場是世界上潛力最大的物流地產(chǎn)市場，因此正在加速拓展在中國的投資范圍,，使中國成為普洛斯在美國本土以外最大的投資地,，計(jì)劃5-10年內(nèi)將在華資產(chǎn)提高到公司全球總數(shù)10%,。

業(yè)務(wù)模式

普洛斯集中專注投資物流園，重點(diǎn)發(fā)展3種細(xì)分,。海港物流園,、臨空物流園及加工基地。一是臨港物流園：上海洋山深水港,、深圳鹽田港,、青島前灣港、廣州南沙港,。二是空港物流軒園：北京首都機(jī)場,、廣州白云機(jī)場、南京祿口機(jī)場青島流亭國際機(jī)場,。三是加工基地：蘇州工業(yè)園,、天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等,。

戰(zhàn)略布局

其布局集中在渤海經(jīng)濟(jì)圈,、長江三角洲和珠江三角洲東海沿海地區(qū)的一、二線城市設(shè)點(diǎn)布局,。一線城市包括： 北京,、天津、廣州上海等,。二,、三線城市：青島、大連,、南京,、蘇州、無錫,、杭州,、寧波、嘉興,、深圳,、佛山、武漢,、長沙,、成都、重慶和沈陽,。每個樞紐城市開發(fā)3至4個物流園區(qū),，形成一個物流配送網(wǎng)絡(luò)。

園區(qū)特點(diǎn)

物流園主要產(chǎn)品是雙層,、單層倉庫,、集裝箱堆場,、及辦公室附屬設(shè)施。除了建設(shè)普通物物流園,，還建設(shè)保稅物流園,，通過國家政策扶持，滿足客戶需求,，獲得豐厚回報(bào),。物流園一般規(guī)模都不大。在全球開發(fā)的物流園平均面積不到2萬平方米,。國內(nèi)小型物流園占地約3-5萬平方米,，中型物流園在10-20萬占地面積，很少有上千畝的物流園,。園區(qū)基本采用分期開發(fā),，分期開發(fā)3-5萬建筑平方米的倉儲設(shè)施。

客戶定位

客戶分為三大類:一是物流業(yè)：如UPS,、DHL、聯(lián)邦快遞,、馬士基,。二是制造業(yè)：通用汽車、大眾,、卡特彼勒,、雀巢等。三是零售業(yè),，如沃爾瑪和歐尚等,。跨國企業(yè)都租用了普洛斯遍布全球的多項(xiàng)倉儲設(shè)施,，世界1000強(qiáng)企業(yè)中近半數(shù)是其客戶,。

開發(fā)模式

開發(fā)選址上重點(diǎn)是臨港、臨空而建,，基本上選址在城市周邊臨近機(jī)場,、海港和高速公路等交通樞紐獲取土地，開發(fā)建設(shè)物流中心,。獲取土地通過直接投資與間接投資組合方式,。直接投資項(xiàng)目占35%。與其他機(jī)構(gòu)合資的占65%,。

與其它機(jī)構(gòu)合作,。如：與中國最大的倉儲物流企業(yè)中國物資儲運(yùn)總公司合作成立合資公司，比例為雙方各占50%,，中儲出資以土地使用權(quán)和倉儲設(shè)施注入,，普洛斯以現(xiàn)金注入,。合資公司進(jìn)行土地開發(fā)、物流倉儲及綜合設(shè)施方面合作,，及新土地資源投資,。合資建設(shè)的倉儲中心出售給普洛斯旗下的產(chǎn)業(yè)基金，再由中儲向該基金租賃倉儲中心,，進(jìn)行經(jīng)營運(yùn)作,；或者不出售給基金，而是直接由中儲進(jìn)行經(jīng)營,，客戶將由普洛斯提供,。

盈利模式

普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作,，其本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)商,。盈利收益來自三大業(yè)務(wù)部門:地產(chǎn)開發(fā)部門,地產(chǎn)運(yùn)營部門和地產(chǎn)基金管理部門。

地產(chǎn)開發(fā)部門,。對土地進(jìn)行一級開發(fā),，并把開發(fā)建成物流園出售給普洛斯基金，或第三方獲取溢價,或交付地產(chǎn)管理部門用于出租,。該部門收入在主營業(yè)務(wù)收入中占60%左右,是公司收入最主要的來源,貢獻(xiàn)30%的主營業(yè)務(wù)利潤,。2005年底,該部門旗下有29.4百萬平方英尺的124處工業(yè)物流地產(chǎn)處于開發(fā)完成階段,23.2百萬平方英尺的72處物流地產(chǎn)處于開發(fā)中,以及9869英畝的土地儲備。

地產(chǎn)運(yùn)營管理部門:將"物流地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)"部門開發(fā)建成的"物流地產(chǎn)"出租取得租賃收入.該部門收入在主營業(yè)務(wù)收入中雖占30%,但貢獻(xiàn)50%以上收益,。截至2005年底,該部門管理186.7百萬平方英尺的1461處地產(chǎn),1432處為工業(yè)物流地產(chǎn),。

地產(chǎn)基金管理部門:組織投資者募集資金,收購地產(chǎn),設(shè)立基金,由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn),獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。普洛斯地產(chǎn)基金主要通過向地產(chǎn)開發(fā)部門收購或是向第三方收購獲取地產(chǎn),。該部門的收入在主營業(yè)務(wù)收入中占6%,但貢獻(xiàn)14%的主營業(yè)務(wù)利潤,是普洛斯盈利性最強(qiáng)的一塊資產(chǎn)之一,。截至2005年底,普洛斯管理著14只地產(chǎn)基金，它在這些基金中擁有的權(quán)益從11.3%到50%不等.截至2005年底,這14只基金擁有159.8百萬平方英尺的752處工業(yè)物流地產(chǎn),。

招商推廣

普洛斯所管理的全球客戶網(wǎng)絡(luò)與市場網(wǎng)絡(luò)保證項(xiàng)目能以很快的速度找到好客戶,，把物業(yè)填滿，以其認(rèn)可的租金租出物業(yè),，并盡可能實(shí)現(xiàn)長期的租用,。具體項(xiàng)目無需做太多招商推廣工作。

經(jīng)營評價

公司業(yè)務(wù)與盈利能力穩(wěn)步發(fā)展（普洛斯歷年盈利狀況）

單位:百萬美元1999年2000年2001年2002年2003年2004年 2005年

凈利潤180.83 214.48  128.14 248.88  250.67 232.79  396.16

增長18.61%  -40.26%  94.23%  0.72%  -7.13% 70.18%

每股收益0.96  0.82  0.52   1.2  1.16  1.08  1.76

普洛斯成功的的借鑒意義

1,、業(yè)務(wù)模式單一實(shí)用,，成熟，可快速復(fù)制,。

只專注發(fā)展物流園,。提供標(biāo)準(zhǔn)化物流設(shè)施，開發(fā)通用型物流倉儲設(shè)施。因此,，公司03年進(jìn)入中國,，后擴(kuò)張速度快速。

2,、選址的針對性,。

重點(diǎn)選擇沿海地區(qū)主要城市周邊重點(diǎn)是臨港、臨空而建,。國外項(xiàng)目幾乎都是臨港而建,，世界前75大港口中的18個港口里能找到普洛斯的身影。前期,，我司惠州物流項(xiàng)目,，想與該公司合作，該公司經(jīng)過調(diào)研后認(rèn)為項(xiàng)目地址不佳,，最終不考慮合作,。

3、強(qiáng)大的融資能力為全球擴(kuò)張打下良好基礎(chǔ),。

依靠三個資金渠道：一是普洛斯在紐約證券交易所上市,，可在資本市場上進(jìn)行融資；二是作為一家房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）來運(yùn)作（按季度向股東定期分紅）,，管理著14只地產(chǎn)基金,，擁有80億美元的管理基金；三是通過銀行貸款,。

4,、普洛斯所管理的全球客戶網(wǎng)絡(luò)與市場網(wǎng)絡(luò)保證了項(xiàng)目能以很快的速度找到好客戶,，把物業(yè)填滿,，以其認(rèn)可的租金租出物業(yè)，并盡可能實(shí)現(xiàn)長期的租用,。

5,、普洛斯在客戶管理方面的秘密武器是ProLogisOperationSystem，這一工具系統(tǒng)囊括了對內(nèi)部流程和客戶服務(wù)的所有管理,。該系統(tǒng)從分析客戶的需求和選址入手,，對施工過程進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制，對預(yù)算的管理以及施工建造過程管理都將其用于物流設(shè)施建設(shè)方面的成本降到最低,。在物業(yè)交付使用后,，系統(tǒng)還將進(jìn)行客戶管理和物業(yè)管理，將每個客戶簽的租約輸入系統(tǒng),，在評估收益風(fēng)險后簽訂租約,，最大可能地保證投資的安全性。

6,、由于普洛斯物流園模式的成功運(yùn)營及背后帶來世界500強(qiáng)的強(qiáng)大吸引力,，各地政府非常積極主動邀請?jiān)摴具M(jìn)入當(dāng)?shù)赝顿Y,，條件非常優(yōu)越。而公司已要從中加以選擇,。

7,、物流地產(chǎn)的最大優(yōu)點(diǎn)在于穩(wěn)定。物流地產(chǎn)資金投入大,，投資回報(bào)周期長,，一般在10年左右，沒有暴利,，追求的是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤回報(bào),。由于客戶租賃期相對較長，即使是市場波動非常大的情況下,，對租金收入的影響相對比較小,。