來(lái)源：審判研究

作者：徐州市鼓樓區(qū)人民法院 張爽

案 情 簡(jiǎn) 介

張先生是A小區(qū)的業(yè)主,，2013年經(jīng)小區(qū)業(yè)委會(huì)決定聘請(qǐng)B公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。2014年,，張先生外出三周后回到家中發(fā)現(xiàn),，其放置在門(mén)口的置物柜遭到破壞,，柜中物品丟失,。遂找到物業(yè)公司要求觀看樓道中的監(jiān)控視頻，被告知三月前攝像頭損壞,，無(wú)法正常使用,。張先生認(rèn)為,，物業(yè)公司未盡其安全保障義務(wù)，導(dǎo)致物品遭到損壞,。起訴至法院,，請(qǐng)求物業(yè)公司賠償損失。

法 官 釋 法

物業(yè)服務(wù)合同作為典型的雙務(wù),、有償合同,，在合同的履行過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)與業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)用是雙方互負(fù)的具有牽連性和對(duì)價(jià)性的債務(wù),?；凇逗贤ā返南嚓P(guān)規(guī)定，雙務(wù)合同中,，當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)具有平衡性與復(fù)雜性,，在法定的條件下，當(dāng)事人一方享有對(duì)抗對(duì)方的履行請(qǐng)求權(quán),，即暫時(shí)拒絕履行其債務(wù)的權(quán)利,，包括同時(shí)履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán),。由于當(dāng)前我國(guó)司法實(shí)踐中,，物業(yè)服務(wù)的案件多數(shù)是由于業(yè)主因物業(yè)服務(wù)企業(yè)未適當(dāng)履行合同約定而行使抗辯權(quán)，因此本文僅對(duì)同時(shí)履行和先履行抗辯權(quán)進(jìn)行研究,。

物業(yè)服務(wù)合同中,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或不完全履行合同約定的或法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修,、養(yǎng)護(hù),、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,，并于其未消除瑕疵或另行履行前，得行使同時(shí)履行抗辯權(quán)或先履行抗辯權(quán),，拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。

實(shí)踐中，業(yè)主行使抗辯權(quán),，拒絕履行付款義務(wù)的理由多種多樣,，綜合當(dāng)前審判實(shí)踐中案件當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，就以下三種常見(jiàn)形式進(jìn)行闡述,。

（一）以提供的服務(wù)與合同約定不符為由的抗辯

一般而言,，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和服務(wù)的義務(wù)約定較為概括，業(yè)主與物業(yè)公司往往對(duì)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識(shí)上存在較大差距,。而該類(lèi)型案件中,，多數(shù)業(yè)主往往以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目,、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與合同約定存在差距作為抗辯事由行使抗辯權(quán)，如提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有認(rèn)真打掃小區(qū),、小區(qū)環(huán)境臟亂,、公共設(shè)施毀損未及時(shí)修理、綠化不到位等理由拒交費(fèi)用,。

（二）以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財(cái)物失竊受損為由的抗辯

近年來(lái),，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)丟失財(cái)物，進(jìn)而認(rèn)為物業(yè)公司沒(méi)有盡到安全保障義務(wù)而拒付物業(yè)管理費(fèi)用,，甚至將物業(yè)公司訴至法院要求賠償?shù)募m紛日益增多,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)主要是指為了維護(hù)小區(qū)的秩序，保障業(yè)主的人身及財(cái)物不受侵害,，所進(jìn)行的值班,、看守、巡邏等行為,。通過(guò)履行上述義務(wù),，在可以預(yù)見(jiàn)的情況下，制止不法侵害,、防火防盜,、消除安全隱患等，在最大程度上達(dá)到業(yè)主所希望得到的安全的生活環(huán)境,。誠(chéng)然,，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須嚴(yán)格按照合同約定盡到“善良管理人”的注意義務(wù),，但也不應(yīng)將其保障義務(wù)進(jìn)行無(wú)限放大,。

（三）以房屋空置未享受服務(wù)為由的抗辯

實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)合同在很多情況下是由業(yè)主委員會(huì)代為簽署，而在部分業(yè)主投資需求購(gòu)房的情況下,，房屋往往長(zhǎng)期處于空置狀態(tài),。因此，部分案件中就有當(dāng)事人提出其并不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人,，也沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)而拒絕繳納物業(yè)費(fèi),。

法 官 提 示

合同履行中抗辯權(quán)制度的設(shè)計(jì)，其目的本是為了保障交易安全,、提高交易效率,，通過(guò)行使抗辯權(quán)，發(fā)揮防范合同信用風(fēng)險(xiǎn),、增益?zhèn)鶛?quán)實(shí)現(xiàn)的功能,。然而，物業(yè)服務(wù)合同中，如果業(yè)主頻繁地不合理使用抗辯權(quán),，常常使得物業(yè)公司失去收入來(lái)源，經(jīng)營(yíng)困難,，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降,，最終陷入惡性循環(huán)，因此有必要對(duì)業(yè)主行使抗辯權(quán)進(jìn)行適當(dāng)規(guī)范,。

（一）嚴(yán)格審查業(yè)主關(guān)于物業(yè)公司服務(wù)不到位的抗辯理由

訴訟中,，業(yè)主一般都能舉出物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)中存在的問(wèn)題，該類(lèi)案件的審判難點(diǎn)在于,，對(duì)于業(yè)主同時(shí)履行抗辯權(quán)的行使,，要有一個(gè)適度的問(wèn)題。如何認(rèn)定實(shí)際的管理服務(wù)和約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的差距,，何種抗辯理由可以拒絕交納服務(wù)費(fèi),，必須合理把握?！段飿I(yè)服務(wù)解釋》第６條規(guī)定：“經(jīng)書(shū)面催交,，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的,，人民法院應(yīng)予支持,。”筆者認(rèn)為,，對(duì)“正當(dāng)理由”的理解與判斷,，可分為兩個(gè)層次：第一，違法或違約損害業(yè)主利益的,，構(gòu)成抗辯的正當(dāng)理由,。具體言之，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律,、法規(guī)規(guī)定或者違反合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，違法違規(guī)收費(fèi)，損害業(yè)主利益的,，可以作為業(yè)主抗辯的正當(dāng)理由,；第二，在不存在違法或明顯違約的情況下,，對(duì)于業(yè)主以服務(wù)存在瑕疵提出的抗辯,，需要以誠(chéng)實(shí)信用原則為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià),，進(jìn)而確定業(yè)主抗辯之正當(dāng)理由能否成立。

（二）合理認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)及人身是否應(yīng)承擔(dān)安全保障義務(wù),，如需承擔(dān),，其限度范圍應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定,，這是司法實(shí)踐中較為常見(jiàn)且理論上存在爭(zhēng)議的問(wèn)題。早在2008年的《物業(yè)服務(wù)解釋》的征求意見(jiàn)稿中曾設(shè)有關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的條文,，其第8條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身?yè)p害結(jié)果,，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持,?！倍谡匠雠_(tái)的《物業(yè)服務(wù)解釋》中則未見(jiàn)該條款。必須指出的是,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)并非可以隨意解釋和適用,，不當(dāng)界定和濫用會(huì)導(dǎo)致安全保障義務(wù)無(wú)邊界地?cái)U(kuò)張，這將給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),，不利于其整個(gè)行業(yè)的發(fā)展,，最終也可能反過(guò)來(lái)對(duì)廣大業(yè)主造成不利影響。

筆者認(rèn)為,，應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)方面來(lái)綜合衡量物業(yè)管理企業(yè)是否盡到保障義務(wù),。其一企業(yè)是否有符合其資質(zhì)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的保安人員、保安設(shè)備,；其二企業(yè)是否有完備,、合理的保安規(guī)章制度；其三保安人員是否切實(shí)利用了保安設(shè)施,、是否切實(shí)遵守了保安規(guī)章制度,。如物業(yè)管理企業(yè)能夠舉證證明其做到了以上三個(gè)方面的要求，應(yīng)認(rèn)定其已全面,、適當(dāng)履行了物業(yè)服務(wù)合同的約定,，即使業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)受到了不法侵害,，物業(yè)管理企業(yè)也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任,。反之，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體的失職情況承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。

（三）空置房屋也應(yīng)繳納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)用

實(shí)踐中,，空置房的業(yè)主經(jīng)常以其未入住小區(qū)，未享受服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi),。對(duì)此問(wèn)題,，筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)雖然最終服務(wù)于單個(gè)業(yè)主,，但其首先關(guān)注的是全體業(yè)主的共同的整體利益,。就物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容來(lái)說(shuō)，其包括對(duì)建筑物共有部分的保存、改良,、利用乃至處分等所為的管理,，如火警防范、加強(qiáng)消防設(shè)備,、清潔維護(hù),、定期清除垃圾、清理水溝,、洗刷外墻,、擦拭玻璃,、整理花木等,。而單個(gè)業(yè)主的房屋空置并不會(huì)減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，該房屋也確實(shí)受到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù),。故業(yè)主以房屋空置未享受物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)的抗辯通常不應(yīng)支持,。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中關(guān)于空置房屋的物業(yè)費(fèi)按一定比例收取的約定,，則依意思自治原則從其約定即可,。