來源丨法信

《民法典》第九百四十四條　

法條變遷說明

《民法典》第944條在《合同法》中沒有對應(yīng)條文,，是在《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條,、《物業(yè)管理條例》第7、41條基礎(chǔ)上完善而來,。本條明確了物業(yè)費的支付對象是物業(yè)服務(wù)人,，采用了業(yè)主“支付”物業(yè)費這一表述結(jié)構(gòu)，未采用《物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)范性文件中帶有一定強制性色彩的“交納”一詞,，體現(xiàn)了合同主體之間的平等性,，更為準(zhǔn)確。本條新增的第3款是關(guān)于物業(yè)服務(wù)人不得采取停水停電等方式催交物業(yè)費的禁止性規(guī)定,，對于規(guī)范物業(yè)管理秩序,、維護業(yè)主合法權(quán)益具有重要意義。

 影響條文

【影響關(guān)系：吸收并修改】

1.《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第六條　經(jīng)書面催交,，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，（Jlls）人民法院應(yīng)予支持,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持,。

2.《物業(yè)管理條例》(2018修訂)

第七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中,，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度,；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金,；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用,；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。

第四十一條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定,，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任,。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納,。

類案裁判規(guī)則

1.業(yè)主雖未實際占有物業(yè)但已享有業(yè)主的權(quán)利及收益的,，不得以物業(yè)未交付為由拒付物業(yè)服務(wù)費——江蘇夫子廟大世界商貿(mào)有限公司訴中國石油寧夏化工廠物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例要旨：《物業(yè)管理條例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納,。根據(jù)“權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一”原則，已通過訴訟成為物業(yè)所有權(quán)人并享有物業(yè)使用收益的買受人,，因其已實際享有了業(yè)主的權(quán)利及收益,，故不得以物業(yè)未交付為由，（Jlls）拒絕交付物業(yè)服務(wù)費用,。業(yè)主與使用人之間的法律關(guān)系不能改變業(yè)主屬于物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中相對人的地位,，業(yè)主不能以其非基于自愿被他人使用為由，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用抗辯權(quán),。

案號：（2014）蘇審三民申字第0687號

審理法院：江蘇省高級人民法院

案例來源：《人民司法·案例》 2016年第35期

2.物業(yè)費的支付不以實體房屋的存在為必要條件——某物業(yè)服務(wù)有限公司訴張某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例要旨：分析原房屋占用范圍內(nèi)的土地上實際已不存在房屋時,，于房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記的房地產(chǎn)權(quán)利人是否仍負(fù)有交納物業(yè)費的義務(wù)問題，應(yīng)從三個方面進行考量,，一是實際不存在房屋是否影響登記權(quán)利人的業(yè)主資格,；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同在相關(guān)期間是否存在；三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否依約完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,。

案例來源：《人民法院報》2011年12月01日第7版

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)須經(jīng)書面催交,，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納的或催告的合理期限內(nèi)業(yè)主仍未交納的，可起訴欠費的業(yè)主——某物業(yè)服務(wù)管理有限公司訴徐某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例要旨：業(yè)主以不滿物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)管理工作為由而拒絕支付物業(yè)費,，物業(yè)服務(wù)人須經(jīng)書面催告,，若業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納，物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主主張物業(yè)費的訴訟條件方成就,。

案例來源：湖北法院網(wǎng) 2019年8月26日

4.經(jīng)書面催交,，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任——新世紀(jì)物業(yè)公司訴徐先生物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例要旨：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定分別履行自己的義務(wù)，行使自己的權(quán)利,。業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能提供超出合同約定的服務(wù)為由拒交服務(wù)費沒有正當(dāng)?shù)姆缮系囊罁?jù),，享受了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費,，但經(jīng)過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多次書面催交,，一直未予支付，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。

案例來源：法信精選

5.業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)存在瑕疵為由拒絕履行交納物業(yè)費的義務(wù)——浙江雪峰物業(yè)服務(wù)有限公司訴盧俊民物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審案

案例要旨：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)具有公共性,，收取物業(yè)費是用于整體物業(yè)設(shè)施的維護保養(yǎng)、正常秩序維護所必需的費用,，個別業(yè)主拒交物業(yè)費的行為,，不僅損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，也損害了其他正常交費業(yè)主的利益,，不利于物業(yè)整體管理,。物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)存在不足屬于合同履行瑕疵問題，不屬于根本違約,，業(yè)主不能據(jù)此拒絕履行交納物業(yè)費的合同義務(wù),。

案號：（2019）浙民再213號

審理法院：浙江省高級人民法院

案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2019-08-20

6.物業(yè)公司無證據(jù)證明其履行了催收物業(yè)費義務(wù)，其主張物業(yè)費起訴條件尚未具備——四川俊陽物業(yè)服務(wù)有限公司訴辛寶中,、石祖清物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

案例要旨：物業(yè)公司在向業(yè)主主張物業(yè)管理費及其他相關(guān)費用前,，應(yīng)先向業(yè)主發(fā)出書面催繳通知書，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定主要是為了平等保護當(dāng)事人利益,，（Jlls）通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面催交即可以提醒業(yè)主，也可以為業(yè)主和物業(yè)公司提供溝通機會,，符合法律的效率價值,。書面催交是業(yè)主承擔(dān)欠費責(zé)任的前提，且書面催交的形式應(yīng)具備合理性,。物業(yè)公司未提供證據(jù)證明其在起訴前履行了對業(yè)主的書面催收義務(wù),，故起訴條件尚未具備，其起訴應(yīng)當(dāng)予以駁回,。

案號：（2020）川01民終11406號

審理法院：四川省成都市中級人民法院

案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2020-08-31

7.物業(yè)服務(wù)人主張物業(yè)費,，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)費收取合同依據(jù)、提供物業(yè)服務(wù)以及書面催收三方面承擔(dān)證明責(zé)任——廣州番凱物業(yè)管理有限公司訴廣州市番禺麗江實業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審案

案例要旨：在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中,，物業(yè)服務(wù)人主張物業(yè)管理費,，應(yīng)對以下三方面事實提交相關(guān)證據(jù)：提供合法服務(wù)的合同依據(jù)；已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),，即實際履行物業(yè)服務(wù)合同中確定的物業(yè)服務(wù)管理事項的依據(jù),；向業(yè)主書面催交物業(yè)費且業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕支付。在無法完成證明標(biāo)準(zhǔn)的情況下,，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任,。

案號：（2020）粵01民再27號

審理法院：廣東省廣州市中級人民法院

案例來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2020-07-14

司法觀點

1.對于業(yè)主拒付物業(yè)費抗辯權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定

所謂抗辯權(quán),，是指義務(wù)人享有的拒絕權(quán)利人行使其權(quán)利的對抗權(quán)，狹義上的抗辯權(quán)僅指對請求權(quán)的抗辯,?！睹穹ǖ洹返?25條至第527條分別規(guī)定了同時履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán),，通常認(rèn)為業(yè)主的抗辯權(quán)不具備不安抗辯權(quán)的特征,。對于業(yè)主拒絕支付物業(yè)費的抗辯權(quán)屬于哪一種抗辯權(quán)，理論及實踐中存在爭議,。因為物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)具有長期性,、持續(xù)性，并非單次交易,，業(yè)主在支付物業(yè)費時又往往是在合同履行期間采用按年支付的方式,，雙方合同義務(wù)的履行狀態(tài)互相交織，難以明確區(qū)分雙方履行義務(wù)的先后順序,，這與先履行抗辯權(quán)當(dāng)事人債務(wù)有先后履行順序的特征并不相符,，那么業(yè)主的抗辯權(quán)是否屬于同時履行抗辯權(quán)呢?同時履行抗辯權(quán)的雙方均享有抗辯權(quán)，如果認(rèn)為業(yè)主享有不支付物業(yè)費的抗辯權(quán),，那么業(yè)主拒付物業(yè)費情況下,，物業(yè)服務(wù)人是否享有不提供物業(yè)服務(wù)的抗辯權(quán)呢?對此，《物業(yè)管理條例》第77條規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn),，這實際上限制了物業(yè)服務(wù)人的抗辯權(quán)。這是因為物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)具有公共性,，物業(yè)服務(wù)人不應(yīng)因個別業(yè)主的欠費行為而不履行對大多數(shù)業(yè)主的義務(wù),，實踐中也鮮見物業(yè)服務(wù)人以不提供物業(yè)服務(wù)進行抗辯的案例。同時履行抗辯權(quán)的雙方當(dāng)事人均享有對對方的抗辯權(quán),，既然難以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)人享有抗辯權(quán),，那么將業(yè)主的抗辯認(rèn)定為同時履行抗辯權(quán)似不妥當(dāng)。筆者認(rèn)為,，按照《民法典》第525條規(guī)定,，同時履行抗辯權(quán)中“一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行請求”,，第256條規(guī)定的先履行抗辯權(quán)中“先履行一方履行債務(wù)不符合約定的,，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行請求”。從上述規(guī)定來看,，無論是同時履行抗辯權(quán)還是先履行抗辯權(quán),，無論雙方債務(wù)有無明確的履行順序，行使抗辯權(quán)時針對的均是已經(jīng)履行的在先債務(wù)，從這個角度上講,，同時履行抗辯權(quán)和先履行抗辯權(quán)的邊界并非涇渭分明,。因此，對于業(yè)主的抗辯權(quán)性質(zhì)在理論及實踐上都需要進一步進行研究,。

2.物業(yè)服務(wù)人催告后提起訴訟或仲裁的前提是業(yè)主合理期限屆滿仍不支付物業(yè)費

按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定,，經(jīng)書面催交后，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或在催告的合理期限內(nèi)仍未交納的,，物業(yè)服務(wù)人可以起訴,。根據(jù)該條規(guī)定，經(jīng)催交后,，如果業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納即滿足起訴的條件,，而無須等到催告的合理期限屆滿。而根據(jù)本條規(guī)定,，業(yè)主在催告后給予的合理期限屆滿后仍未支付的,，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。也就是說,，在物業(yè)服務(wù)人催告的合理期限內(nèi),，不管業(yè)主是否作出拒絕支付物業(yè)費的意思表示，物業(yè)服務(wù)人都無法提起訴訟或申請仲裁,，必須滿足業(yè)主在合理期限屆滿仍不支付的條件才可以提起訴訟或申請仲裁,。之所以這樣規(guī)定，是為了盡最大可能緩和業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人之間的關(guān)系,，給予雙方足夠的時間解決糾紛,，避免矛盾激化。

3.關(guān)于物業(yè)服務(wù)人采取停水,、停電措施造成損害的處理

物業(yè)服務(wù)人不得采取停水,、停電等措施催收物業(yè)費屬于禁止性規(guī)定，無論物業(yè)服務(wù)合同有無約定,，物業(yè)服務(wù)人都不得采取此類措施。如果物業(yè)服務(wù)人超越其管理職權(quán),，濫用停水,、停電措施造成業(yè)主損害，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任,，賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)人的過錯程度,、損害的后果等因素綜合確定。關(guān)于供水,、供電單位是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的問題,，筆者認(rèn)為，如果物業(yè)服務(wù)人在采取停水、停電措施過程中未征得供水,、供電等單位的同意與配合,，供水、（Jlls）供電單位對于停水,、停電無明顯過錯,，則供水、供電等單位對于損害結(jié)果的發(fā)生不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

（以上觀點一,、二、三均摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》（四）,，人民法院出版社2020年7月版,，第2607-2609）

《物業(yè)管理條例》(2018修訂)

第六十四條　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴,。（Jlls）