按語:該文寫于《民法典》施行之前,，故現按《民法典》規(guī)定做一修改，以合時宜,。

一,、問題的提出 

業(yè)主甲購買位于××市××住宅小區(qū)的三室兩廳樓房一處。甲因其私有轎車在小區(qū)停放時遭損害,，要求該小區(qū)的乙物業(yè)服務公司承擔轎車損害賠償,，乙以其無責任而拒絕賠付，雙方發(fā)生爭執(zhí)后,，協(xié)商無果,。甲從此則拒絕向乙繳納物業(yè)服務費用。后乙向人民法院提起訴訟,，請求判令甲支付物業(yè)服務費用及滯納金,。庭審中,，甲以乙未能如約履行小區(qū)物業(yè)服務義務（如小區(qū)所存在的保潔,、保安等問題）等為理由，來支持自己的拒繳行為,。那么,，甲針對乙的訴訟請求而提出的抗辯理由能否得到法院的支持嗎？ 

二,、意見分歧 

第一種意見：甲的抗辯理由應予支持,。其理由為甲、乙雙方形成物業(yè)服務法律關系,，乙收取物業(yè)服務費用,，是以其履行物業(yè)服務義務為前提的，如果其對小區(qū)的物業(yè)服務未能履行其義務,，業(yè)主甲當然有權行使抗辯權,，以維護自身的合法權益。

第二種意見：甲的抗辯理由不予支持,。其理由是,，物業(yè)管理的對象是小區(qū)的共有部分，乙所提供的物業(yè)服務,，其受益人是小區(qū)的全體業(yè)主,，而不僅僅是甲一人。相反,，甲作為小區(qū)業(yè)主成員之一,，當然享有對共有部分的使用、收益等權利,，所以其應繳納以維修養(yǎng)護共有部分為用途的物業(yè)服務費,。 

三,、分析 

在論證業(yè)主甲的抗辯權是否成立之前，我們先來明晰一下業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理中的行為特點,，這將有助于探討該問題,。 

（一）業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理中的行為特點 

物業(yè)管理是指對建筑物共有部分具有共有關系的各業(yè)主以對建筑物的共有部分實施維修、養(yǎng)護等活動為目的而依法形成團體規(guī)范各業(yè)主行為并調整其相互間關系的管理制度,。其具體實施可分為：自行管理,、委托管理。委托管理是物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主的委托,，按照雙方物業(yè)服務合同的約定,，對業(yè)主所有的建筑物共有部分實施維修、養(yǎng)護的行為,。其實質屬于有償委任行為,。在物業(yè)服務合同履行中，由于涉及業(yè)主的多人數以及建筑物共有部分的非獨占性,，合同主體的行為具有以下特點,。

1.業(yè)主行為在物業(yè)管理中屬于群體行為

物業(yè)管理產生的現實基礎是建筑區(qū)分所有權這一復雜的產權關系。在這一法律關系中,，業(yè)主在享有具有獨占性的專有部分所有權的同時,，彼此之間同時也對與其專有部分不可分離的共有部分形成共有關系。那么,，在選擇如何有效地維修養(yǎng)護與每一位業(yè)主具有利害關系的共有部分時,，出于效率及成本的考慮，物業(yè)管理制度逐漸成為享有建筑物區(qū)分所有權的業(yè)主的最佳選擇,。在具體實施中,，作為物業(yè)服務法律關系的一方民事主體，業(yè)主選擇物業(yè)服務企業(yè)的共同目標是共有部分能夠得到及時,、有效的專業(yè)化維護,。雖然，共有部分的維修養(yǎng)護對每一位業(yè)主都是有利的,，但在這個由多數人形成的共有關系中,，每一位業(yè)主出于其自身利益的考慮，并不能保證其個體行為有利于共有部分的管理,、使用,。所以為了維護業(yè)主基于共有部分形成的團體利益，就需要在制度上建立約束業(yè)主行為的機制,。主要為：明確業(yè)主成員的行為規(guī)范是業(yè)主公約,、維系彼此關系的行為模式是業(yè)主議事規(guī)則。因此,，多人數的業(yè)主在物業(yè)管理中,，其行為具有群體行為的特征,，屬于群體行為，當然這也包括業(yè)主對共有部分的使用,、收益以及對共有部分維護費用的承擔,。可是,，在這個群體中,，業(yè)主的行為并不是總保持一致的，如業(yè)主何時繳納物業(yè)服務費,、每次繳納費用的多少以及是否繳納等都是由業(yè)主自己做出判斷的,。但是這些個體行為又因共有部分共有關系結合起來，反作用于物業(yè)管理的實施程度,，即對業(yè)主共有部分的維修養(yǎng)護是否是由每一位業(yè)主所承擔的,，這涉及到業(yè)主之間的公平問題。因為,，由于共有部分本身具有的非獨占性,，不繳納（或少繳納）物業(yè)服務費的業(yè)主與已繳納物業(yè)服務費的業(yè)主一樣享有使用、收益的權利,。

2.物業(yè)服務企業(yè)提供的服務具有持續(xù)性,、不易計量的特點           

在物業(yè)委托管理中,，物業(yè)服務企業(yè)提供的服務是以勞務為載體的,，這種付出過程是很難以一定的標準尺度為衡量的，因為具體實施服務行為的企業(yè)員工其技術能力,、敬業(yè)程度等自身因素是參差不一的,、不易被人（尤其對于業(yè)主而言）覺察的。另外,，物業(yè)服務企業(yè)是針對共有部分為業(yè)主提供服務的,，由于共有部分的非獨占性以及業(yè)主的多人數，物業(yè)服務企業(yè)服務行為對每一名業(yè)主的影響程度也是難以做出客觀評估的,。唯一可以看到的只是服務結果（即共有部分的維修養(yǎng)護現狀）,，這種結果可以作為衡量物業(yè)服務企業(yè)服務質量的客觀表象，雖然其又會因每一名業(yè)主的主觀需求不同而產生不同的判斷結論,，但不能以此判斷為由否定物業(yè)服務企業(yè)服務過程中所含有的勞務支出,。而這一支出又基于物業(yè)服務行為本身的特點具有持續(xù)性。所以,，當業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)服務費時,，并不是處于一次服務行為對應一次收費的計費模式。 

（二）業(yè)主在物業(yè)服務糾紛中的抗辯權 

物業(yè)服務合同作為雙務合同,，在履行中,，同樣存在一方當事人行使抗辯權,，即針對對方的請求權提出一定的事實理由以阻卻其請求權實現的情形。根據我國《民法典》第525條,、第526條,、第527條規(guī)定，抗辯權可分為同期履行抗辯權,、先履行抗辯權,、不安抗辯權。由于物業(yè)服務合同具有履約期限長,、履約行為持續(xù)的特點,，那么物業(yè)服務企業(yè)提供服務、業(yè)主支付物業(yè)服務費的行為通常是沒有先后順序的,。在物業(yè)服務糾紛中,，業(yè)主最直接的自濟手段就是拒繳物業(yè)服務費，并以一定的抗辯事由來支持自己的這種行為,。最常見的是當物業(yè)服務企業(yè)要求業(yè)主履行繳納物業(yè)服務費義務時,，業(yè)主以其提供的服務不符合物業(yè)服務合同約定為由而拒絕其履約要求。這屬于業(yè)主行使同期履行抗辯權的行為,，如本文案例中的業(yè)主甲所主張的拒繳事由,。但是該抗辯權是否成立呢？

1.對本案的分析及理由

本文認為,，甲的該抗辯權不成立,，理由如下：

（1）從法理分析，該抗辯權的成立將成為業(yè)主規(guī)避法定義務的合法理由

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權屬于權利束,，是由業(yè)主對專有部分的專有權,、共有部分的共有權、以及其成員權構成,。其中對于共有部分,，業(yè)主不僅享有對共有部分使用、收益等權利,，而且還須承擔維修,、養(yǎng)護的義務。之所以法律明確規(guī)定業(yè)主對共有部分的維修,、養(yǎng)護義務,，是因為共有部分具有非排他性，每一名業(yè)主雖然對之享有所有權,，但不能行使獨占,，從而業(yè)主對共有部分缺乏實施維修、養(yǎng)護的激勵或約束,?？墒?，由于共有部分與專有部分在物理形態(tài)上構成不可或缺且不可分離（割）的整體，共有部分對于專有部分的使用具有輔助作用,，則共有部分的維修,、養(yǎng)護直接關系到專有部分的利用程度，這對于每一位業(yè)主而言是有利害關系的,。同時,，也為了防止個別業(yè)主在這群體性活動中采取“搭便車”行為。這一義務源于業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權時產生,，并伴隨于權利持有期間,，是業(yè)主對自己財產應盡的義務，屬于業(yè)主的法定義務,，不應以其他事由（如拋棄對共有部分的權利）規(guī)避,。但是由于共有部分的非排他性以及業(yè)主的多人數等客觀情況對業(yè)主自身實施共有部分維修、養(yǎng)護行為的限制,，物業(yè)委托管理逐漸成為業(yè)主實施共有部分維修,、養(yǎng)護的最經濟選擇，即業(yè)主通過建立一定的組織以形成具有約束力的共同意志來委托物業(yè)服務企業(yè)實施共有部分的維修,、養(yǎng)護事務,。在物業(yè)委托管理中，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主提供的不是一件被物化的新產品,，而是勞務,，通過代替業(yè)主來維護業(yè)已存在的共有部分以獲取一定的報酬，其實質為有償委任行為,。這不能說對共有部分的維修,、養(yǎng)護義務就此轉為物業(yè)服務企業(yè)承擔,，因為業(yè)主就物業(yè)服務企業(yè)維修,、養(yǎng)護行為發(fā)生的費用（物業(yè)服務費）予以承擔恰恰說明業(yè)主在履行其維修、養(yǎng)護義務,，只不過是具體實施行為人發(fā)生變化而已,。如果業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)的維修養(yǎng)護行為未符合物業(yè)服務合同約定而拒絕承擔物業(yè)服務費的抗辯權成立，其結果是為業(yè)主規(guī)避其法定義務提供了合法性支持,。無物業(yè)服務企業(yè)時,，業(yè)主對共有部分的維修、養(yǎng)護義務是明確并必須履行的,，當存在物業(yè)服務企業(yè)時,，業(yè)主對自己的財產卻可以不履行此義務。此外,，在業(yè)主群體中,，業(yè)主的行為是非一致的,，當有些業(yè)主已繳納了物業(yè)服務費，而個別業(yè)主卻以上述抗辯事由拒繳物業(yè)服務費時,，由于共有部分的非排他性,，二者仍會毫無差別的利用共有部分，這時該抗辯權就成為了個別業(yè)主實施“搭便車”行為的合法理由,，這對繳納物業(yè)服務費的業(yè)主是不公平的,，有悖民事活動的公平原則。從這個角度而言,，物業(yè)管理將成為一種脫法行為,，這與物業(yè)管理制度的設計初衷明顯是相違背的。

（2）從經濟學角度分析,，該抗辯權的成立將會產生不經濟

如果業(yè)主甲的抗辯權裁判成立,，其所維護的是個人權益還是共同權益呢？

A,、作為業(yè)主甲而言,，將其拒繳物業(yè)服務費界定為是對自身權益的維護，則該裁判對其他業(yè)主無約束力,。但共有部分對于業(yè)主而言,，是不可分割的共同權益，并且對該權益的享有并不以業(yè)主須承擔維修,、養(yǎng)護義務為前提條件的,，那么，當業(yè)主甲以此合法事由不須支付共有部分的維護成本（物業(yè)服務費）,，卻與其他已繳納該費用的業(yè)主一樣享有共有部分權益時,，這實際就從共有部分中“分解”出業(yè)主甲的利益，是最大化其個人利益,，對其他業(yè)主產生負“外部性”,，是不經濟的。

B,、由于業(yè)主甲作為業(yè)主群體中的一員,，其拒繳物業(yè)服務費的行為應屬于對業(yè)主共同權益的維護。物業(yè)管理中,，業(yè)主的群體行為是以共有部分權益為核心而結合起來的,，每個業(yè)主的行為不只是單純的個人行為，而應是受制于有利于以共有部分權益為實現目標的行為,，所以,，業(yè)主的行為目標應是一致的。當業(yè)主甲的抗辯權成立，其維護的應是含有其權益（但不止其一人）的共有部分而產生的共同權益,，其效力應及于其他業(yè)主,。也就是說，其他業(yè)主也有權以此拒絕履行繳納物業(yè)服務費義務,。但由于業(yè)主繳費行為的非一致性,，則存在以下問題：已繳納的是否應予退還？業(yè)主繳費的期限不一致,，是否界定一個拒繳費用的時間起點,？這個時間點又如何來確定？能否以此認定在這個時間點之前,，物業(yè)服務企業(yè)的服務是符合約定的,，應予繳費；而在此之后,，該服務則不符合約定,，故業(yè)主有權拒繳，這種認定對于分割具有連續(xù)性的勞務行為,，其客觀性,、合理性何在？另外,，當全體業(yè)主以該抗辯權拒絕繳納物業(yè)服務費,，雖然該抗辯權屬于一時性抗辯權，即在物業(yè)服務企業(yè)提供的服務達到合同約定時,，業(yè)主方可繳納物業(yè)服務費,。但物業(yè)服務企業(yè)是否可以主張業(yè)主未繳納物業(yè)服務費，其無能力提供服務,，如果這樣的話,，將會進入因果循環(huán)的怪圈，雙方漸漸形成僵持,，那么,，隨著時間的持續(xù)，業(yè)主的生活,、生產秩序就會受到消極影響,，成為最大的受害者。上述這些復雜,、不確定的因素使訴訟及執(zhí)行過程中對于保障業(yè)主的共同權益產生極大地不可預測性，隨之而來的不確定則需要司法機關,、及合同雙方投入大量的精力來做定性,、定量分析，以最大程度的維護裁判的說服力和公信力，這一實施過程將產生很大的成本,。這一問題已在現實中出現例證,。【1】

通過以上分析,，業(yè)主甲的抗辯權在物業(yè)委托管理這一特殊民事活動中是不應成立的,。

2.其他抗辯權

在物業(yè)服務糾紛中，業(yè)主還可能于以下幾種情形行使其抗辯權：

（1）未簽訂物業(yè)服務合同

當物業(yè)服務企業(yè)要求業(yè)主繳納物業(yè)服務費時,，業(yè)主乙以其與物業(yè)服務企業(yè)未簽訂物業(yè)服務合同,，故其無義務繳納該費用。那么,，業(yè)主乙的抗辯權是否成立呢?這里區(qū)分三種情況：

A,、雖然業(yè)主乙與物業(yè)服務企業(yè)未簽訂物業(yè)服務合同，但其所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主已按《民法典》第278條規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè),。此時,，業(yè)主乙的個人行為應服從業(yè)主的共同決定，即履行繳納物業(yè)服務費,。其以未與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同為由拒絕物業(yè)服務企業(yè)的履約請求是不成立的,。

B、業(yè)主乙所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主未與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同,，但物業(yè)服務企業(yè)是依據前期物業(yè)服務合同對該物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主提供服務的,，業(yè)主乙的抗辯權則不成立。根據《民法典》第939條規(guī)定,，在業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,，并簽訂前期物業(yè)服務合同,，對業(yè)主具有法律約束力。根據《民法典》第940條規(guī)定,，在業(yè)主委員會未與其他物業(yè)服務企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務合同的前提下,，物業(yè)服務企業(yè)應繼續(xù)提供服務，這是基于合法權源的履約行為,，那么對應的,，業(yè)主也須繳納物業(yè)服務費。這主要是為了保證前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同的銜接,。

C,、物業(yè)服務企業(yè)在不存在任何合約的情況下，對業(yè)主乙所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主提供服務,，從而以業(yè)主為實際受益人為由,，要求業(yè)主繳納物業(yè)服務費的,，業(yè)主乙的抗辯權則成立。物業(yè)管理作為一種民事活動,，它是以合同雙方所達成的合約為基礎的,。當物業(yè)服務企業(yè)再無任何依據的情況下，來實施物業(yè)管理,，已構成對業(yè)主自由支配其自有財產權利的干涉,，從形式上看物業(yè)服務企業(yè)在維護業(yè)主的共同權益，但實質物業(yè)服務企業(yè)是在追求企業(yè)的自身利益——獲取報酬,。所以對于物業(yè)服務企業(yè)的這種單方面行為,，業(yè)主當然有權拒絕。

（2）建筑質量問題

對于業(yè)主以物業(yè)存在的建筑質量問題來拒繳物業(yè)服務費,，該抗辯事由是不應支持的,。建筑質量問題屬于物的瑕疵，應由該物業(yè)的原所有權人(建設單位或其他出賣人)承擔保證義務,，這是物業(yè)買賣法律關系予以調整的內容,，與物業(yè)服務法律關系沒有任何關系。所以,，這一責任轉移至物業(yè)服務企業(yè)是沒有依據的,。

（3）拋棄共有部分權利

業(yè)主承擔物業(yè)服務費，是以業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權為前提的,。但是,，業(yè)主能否以拋棄共有部分權利來規(guī)避其履行該義務嗎？業(yè)主對共有部分的共有權,，是其建筑物區(qū)分所有權不可或缺的組成部分,，這是與物業(yè)的現實物理狀態(tài)及使用關聯性相對應的，即業(yè)主的專有部分與共有部分是統(tǒng)一的整體,，業(yè)主須借助于共有部分的輔助,，方能達到有效使用專有部分的目的。業(yè)主即使可以放棄共有部分權利,，但無法放棄其對共有部分的利用,。如果任由業(yè)主放棄共有部分權利而不承擔維修、養(yǎng)護義務,，勢必產生其與其他業(yè)主一樣利用共有部分的“搭便車”現象,。那么，為了防止這種現象的發(fā)生,，業(yè)主以其拋棄共有部分權利來拒絕承擔維修,、養(yǎng)護義務是不應成立的。因此,，對共有部分承擔維修,、養(yǎng)護義務作為業(yè)主應盡的法定義務,，業(yè)主是不應有任何理由予以規(guī)避的,。

（4）物業(yè)服務企業(yè)擅自收費行為

業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)建立物業(yè)服務法律關系,，雙方應按照合同的約定履行。對于物業(yè)服務企業(yè),，其應嚴格按照合同約定的服務范圍,、及相應的收費標準向業(yè)主收取物業(yè)服務費。如果物業(yè)服務企業(yè)擅自擴大服務范圍,、提高收費標準,，這已構成違約。那么,，業(yè)主以該違約行為為由拒絕物業(yè)服務企業(yè)的履約要求是成立的,。

四、業(yè)主維權方式的完善  

上述案例業(yè)主甲與物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務糾紛在現實中非常具有普遍性,。業(yè)主甲行使抗辯權的目的是為了促使物業(yè)服務企業(yè)提供符合物業(yè)服務合同約定的服務,，但從以上分析業(yè)主甲的抗辯權行使的效果具有不確定的風險和不可預測的成本支出等情形，故其抗辯權不應成立后,，是否意味著業(yè)主別無其他相對應的有效的維權方式來制約,、控制物業(yè)服務企業(yè)提供的服務質量嗎?答案是否定的?？梢赃x擇其他替代方式,，使物業(yè)服務企業(yè)為其未達到合同約定標準的服務行為承擔責任，以維護業(yè)主的權益,，從而使合同雙方在權利,、義務上處于相對平衡狀態(tài)。

業(yè)主將對共有部分的維修,、養(yǎng)護委托物業(yè)服務企業(yè)實施,，其目的是通過物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)化服務使共有部分得到更及時、有效的維護,，為此,，在雙方簽訂的物業(yè)服務合同中，是明確物業(yè)服務范圍及標準,、收費標準等基本內容的,。在履行中，雖然當物業(yè)服務企業(yè)提供的服務未達到合同約定的標準時,，法院可以應業(yè)主的請求判令物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行,、采取補救措施或賠償損失等責任。但是這些補救行為同物業(yè)服務企業(yè)的履約行為一樣,，它是作用于共有部分的,，由于共有部分是多人數業(yè)主的共同權益,，物業(yè)服務企業(yè)往往比業(yè)主在共有部分是否應予維修、維修范圍,、開支多少,、施工質量等信息的獲取、甄別等方面更具有優(yōu)勢,。再者,，業(yè)主出于對共有部分維權成本、收益的考慮,，也缺乏監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的激勵,。這同樣不可避免物業(yè)服務企業(yè)在補救行為中“偷懶”。所以這些責任并不能成為物業(yè)服務企業(yè)實施符合合同約定的服務行為的有效激勵措施,。

當物業(yè)服務企業(yè)的服務行為物化于建筑物共有部分,，形成服務結果，即共有部分的維修,、養(yǎng)護現狀是業(yè)主能切身體驗的,，并且以此現實與物業(yè)服務合同約定的服務標準相比較，來判斷物業(yè)服務企業(yè)的服務行為是否滿足業(yè)主所追求的合約目的是更具有可操作性的,。如果物業(yè)服務企業(yè)提供服務的共有部分達不到物業(yè)服務合同約定的服務標準,，那么物業(yè)服務企業(yè)的行為已構成違約。業(yè)主有權要求物業(yè)服務合同承擔違約金的責任,。根據合同法的規(guī)定,，違約責任是無過錯責任，只要物業(yè)服務企業(yè)提供的服務不符合合同約定標準的事實存在,，業(yè)主便可主張違約金,，該利益屬于物業(yè)服務企業(yè)未對共有部分實施合乎約定的維修、養(yǎng)護而產生的共同利益,，應歸屬于全體業(yè)主,。另外，當物業(yè)服務企業(yè)面對這一直接,、顯性的經濟責任時,，其必將慎重履行物業(yè)服務合同。但由于物業(yè)服務合同具有履約行為持續(xù),、履約期限長的特點,，以防業(yè)主濫用訴權、重復主張的發(fā)生,，可以在業(yè)主主張違約金時前置一個程序,，如經業(yè)主委員會向物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出整改通知后，仍未履行等等,。然而在現實中,，由于業(yè)主的多人數因素,，業(yè)主對合同的嚴謹性缺乏激勵，物業(yè)服務合同往往未包含物業(yè)服務企業(yè)在提供的服務不符合合同約定標準時應承擔違約金的規(guī)定,，那么,，為了彌補這一合同漏洞，我們可在法律上明確法定違約金,，以做為合同補充,，維護廣大業(yè)主的權益,。

如果因為物業(yè)服務企業(yè)的行為造成個別業(yè)主人身,、非共有部分財產損失的，業(yè)主亦可向物業(yè)服務企業(yè)提起侵權之訴,，其訴訟利益應歸屬于受侵害的業(yè)主本人,。

綜上，明確違約金是促使物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量,，保障業(yè)主得到優(yōu)質服務的最有效,、最經濟的維權方式。