考察組統(tǒng)一管理,，形成合力

　　三城市都設(shè)有市政府拆遷管理辦公室,，作為綜合協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)對城市國有土地拆遷進(jìn)行統(tǒng)一管理。南京市拆遷辦設(shè)在房管局,，主要負(fù)責(zé)全市國有土地拆遷項(xiàng)目審核,，辦理拆遷公告,、房屋拆遷許可證，配合市房管局研究制定拆遷政策法規(guī)及與之相配套文件,，負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)國有土地上房屋拆遷糾紛的行政裁決受理,、送達(dá)、調(diào)解,，依法下達(dá)裁決書,，并參加房屋拆遷糾紛裁決有關(guān)的行政訴訟。蘇州市拆遷辦為建設(shè)局下屬單位,，負(fù)責(zé)全市房屋拆遷管理工作,，審查拆遷實(shí)施單位資質(zhì)，研究制定拆遷安置政策,、法規(guī)和行政規(guī)章,，依法進(jìn)行行政仲裁。無錫市拆遷辦為市政府直屬副局級單位,，由建設(shè)局代管,，統(tǒng)一管理國有土地和集體土地上的房屋拆遷工作，國土局僅負(fù)責(zé)集體土地的征地管理工作,。無錫市還成立重點(diǎn)工程管理辦公室,，負(fù)責(zé)管理重點(diǎn)工程，具體項(xiàng)目由區(qū)政府推薦拆遷實(shí)施單位,，然后由重點(diǎn)辦委托拆遷,。三城市在征地拆遷過程中，加強(qiáng)規(guī)劃,、財(cái)政,、社保等部門以及拆遷工作所在地黨委政府的協(xié)調(diào)配合，盡可能降低拆遷工作的內(nèi)部損耗,，發(fā)揮多個(gè)主體的積極性,。

　　統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化政策

　　南京市在集體土地征用中,，不劃分征用土地的具體地類,，使用統(tǒng)一土地補(bǔ)償費(fèi)綜合標(biāo)準(zhǔn)，安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)不分主城內(nèi)外,、市政非市政,。所有集體土地被拆遷人都可以申請經(jīng)濟(jì)適用房，但拆遷面積實(shí)行上封頂,、下保底的政策,，同時(shí)實(shí)行城市房屋拆遷最低單價(jià)保障和最低總價(jià)保障，確保困難家庭拆遷后,，至少能夠買得起申購的經(jīng)濟(jì)適用房,，“保底”政策執(zhí)行至今沒有出現(xiàn)過集體上訪,。無錫市將集體土地和撤組剩余國有土地上的房屋拆遷安置，統(tǒng)一納入《無錫市區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》范圍,，減少了不同土地,、房產(chǎn)性質(zhì)可能導(dǎo)致的政策交叉。無錫市集體土地住宅房屋安置,，與城市房屋一樣,，安置經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換;對集體土地非住宅房屋拆遷，都要求實(shí)行貨幣安置,，并且分別制定了非住宅房屋用途認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的貨幣安置標(biāo)準(zhǔn),。對于取得工商營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè)一年以上的房屋，明確按房屋權(quán)屬證書上載明的用途進(jìn)行評估并給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助,，有效規(guī)范了城鄉(xiāng)“住改非”的拆遷安置標(biāo)準(zhǔn),。

　　補(bǔ)償評估價(jià)格與市場價(jià)格接軌

　　南京市在國有土地拆遷中，實(shí)現(xiàn)了由政府定價(jià)向完全市場定價(jià)轉(zhuǎn)變,。雖然南京市依然執(zhí)行地段標(biāo)準(zhǔn),，但是拆遷房屋的估價(jià)完全委托獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)該區(qū)域成交的類似二手房價(jià)格對房屋進(jìn)行定價(jià),，政府工作的重點(diǎn)在于對評估事務(wù)所的管理，目前南京市已有39家評估事務(wù)被認(rèn)定為有資格從事拆遷評估,。無錫市在拆遷評估過程中,，國有土地被拆遷人可以選擇市場比較法評估與綜合法評估，增加了被拆遷人安置方式的靈活性,。被拆遷人如選擇市場比較法評估與補(bǔ)償?shù)?，被拆遷人不能享受申購經(jīng)濟(jì)適用房或中低價(jià)商品房的政策。如采用綜合法評估,，被拆遷人則可以享受經(jīng)濟(jì)適用房或中低價(jià)商品房的政策,，確保被拆遷人可以利用安置款購買到相應(yīng)的住房。

　　經(jīng)濟(jì)適用房全部用于拆遷安置

　　南京,、無錫,、蘇州市都將經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房全部用于拆遷安置,，沒有向市民開放申購,。因此客觀上在市民中形成了不拆遷得不到政府政策性住房、改善住房條件的可能性,，從而增加了居民要求拆遷的主動(dòng)性,。同時(shí)三城市還實(shí)施城鄉(xiāng)一體的經(jīng)濟(jì)適用房安置，加速了城鄉(xiāng)居民生活的融合,。南京市將經(jīng)濟(jì)適用房,、中低價(jià)商品房,、廉租房“三房工程”全部用于拆遷安置。無錫市將國有土地拆遷安置與集體土地拆遷安置統(tǒng)一納入經(jīng)濟(jì)適用房的安置范圍,，前三年已累計(jì)拆遷安置219萬平方米,，預(yù)計(jì)無錫今后三年拆遷安置將達(dá)300萬平方米。蘇州市以定銷商品房政策取代經(jīng)濟(jì)適用房政策,，以確定的價(jià)格,、套型面積向被拆遷居民定向銷售商品房。

　　完善城鄉(xiāng)接軌的社會(huì)保障體系

　　江蘇省已取消了農(nóng)民戶口,，統(tǒng)一了戶籍制度,。南京市建立農(nóng)業(yè)人口失地生活保障制度，將土地補(bǔ)償款的70%納入失地農(nóng)民總體保障資金,，把農(nóng)業(yè)人口分成四個(gè)年齡段分別進(jìn)行安置,。農(nóng)民可選擇職工養(yǎng)老保險(xiǎn)，也可選擇農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn),，到達(dá)退休年齡的失地農(nóng)民享受養(yǎng)老金,，未到退休年齡但未能及時(shí)就業(yè)的農(nóng)民還可享受2年的失業(yè)救濟(jì)金。就業(yè)年齡段的農(nóng)民還享受城市下崗失業(yè)人員就業(yè),、培訓(xùn)的優(yōu)惠政策,，如免費(fèi)就業(yè)培訓(xùn)、免費(fèi)職業(yè)介紹,、申請小額擔(dān)保貸款,、稅費(fèi)減免等。同時(shí),，就業(yè)年齡段的農(nóng)民還可以根據(jù)自身就業(yè)狀況,，按照城鎮(zhèn)靈活就業(yè)人員辦法，用基本生活保障費(fèi)繳納城鎮(zhèn)養(yǎng)老,、醫(yī)療等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi),，提高自身的保障層次和水平。

　　無錫市按照征一畝解決1.5人社保問題的原則落實(shí)失地農(nóng)民的安置,。在住宅補(bǔ)償上,，對安置房分多層、小高層,、高層等不同情況確定安置系數(shù),。在非住宅補(bǔ)償上，營業(yè)房按照重置價(jià)的3.5倍,，非營業(yè)房按照重置價(jià)的2.5倍補(bǔ)償,。

　　蘇州市按年齡段確定了不同的社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)打通了農(nóng)業(yè)人口社會(huì)保障向城鎮(zhèn)居民社會(huì)保障的通道,。同時(shí),，蘇州市對失地農(nóng)民給予一定的教育補(bǔ)貼,，建立完善的職業(yè)教育體系，加大技能培訓(xùn)力度,，提高農(nóng)民的就業(yè)能力,，以積極的就業(yè)保障代替高標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)物補(bǔ)貼，力求避免“養(yǎng)懶漢”政策,。

　　想方設(shè)法集約節(jié)約用地

　　蘇州市在土地出讓中,，實(shí)行項(xiàng)目用地指標(biāo)雙控制度，提高項(xiàng)目用地的門檻,。蘇州市規(guī)定,，工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公以及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過總用地面積的7%，建筑面積不得超過總建筑面積的15%,。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅,、專家樓、賓館,、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施,。水利、交通,、教育等社會(huì)公共事業(yè)項(xiàng)目用地,，也有規(guī)定的定額指標(biāo)，嚴(yán)格控制用地規(guī)模,。對非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與非政府扶持產(chǎn)業(yè),，一般不提供用地，僅提供標(biāo)準(zhǔn)廠房租用,。試行競爭性工業(yè)用地公開交易，加大市場配置土地資源的份額,。