租賃合同法律風險的種類與防控

歡迎各位參加今天的講座,。由于今天參加講座的各位主要是機場商業(yè)管理部門和在機場從事租賃商業(yè)活動的客商代表,，因此我今天主要就租賃合同的法律風險問題，與大家作一交流,。

一,、租賃合同及其法律風險概述

合同是人們日常生活以及從事商業(yè)活動最重要的法律行為和依據之一,。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,，承租人支付租金的合同,。租賃合同是最常見的合同種類之一。雖然國家對規(guī)范合同行為,，已經有了《民法通則》,、《合同法》以及其他許許多多的法律、法規(guī),、司法解釋,、地方性法規(guī)等規(guī)定，許多政府機關為規(guī)范和指導合同行為,，還訂立了許多合同范本,，供大家選用、參考,，但由于人們日常生活和商業(yè)活動的復雜性,、法律法規(guī)的抽象性和社會生活的超前發(fā)展，因此我們仍然需要合同來對我們的日常生活和商業(yè)活動進行規(guī)制,，并充分利用合同可以約定范圍的廣泛性,，彌補法律法規(guī)和范本合同的局限性，規(guī)范更多的合同內容,，充分行使自己的合同權利,。

當事人在訂立合同的過程中，需要經過雙方充分的協(xié)商,，將自己的需求和真實的意思充分在合同中表述出來,；訂立了合同之后，雙方也應該根據法律的規(guī)定與合同的約定,，全面地行使自己的合同權利,、履行自己的合同義務，以達到雙方訂立,、履行合同的目的,，獲取各自的利益。

當然,，在簽訂,、履行合同的過程中，特別是一些大型,、重要,、權利義務復雜的合同的簽訂、履行過程中,，經常會出現(xiàn)一些爭議,，比如：雙方對合同條款的效力,、解釋或履行過程看法不一，造成合同無法正常履行,；或者一方或者雙方出現(xiàn)了違反法律規(guī)定或者合同約定的情況導致另一方的損失,，需要雙方協(xié)商解決，甚至需要到法院,、仲裁機構通過訴訟,、仲裁等方式解決。這些情形,，我們統(tǒng)稱為合同的法律風險,。合同的法律風險種類很多，我們今天講課主要將其歸類為以下五個方面的內容：租賃合同效力方面的法律風險,、租賃合同內容和條款方面的法律風險,、租賃合同解除的法律風險、租賃合同違約損害賠償方面的法律風險,、租賃合同訴訟法律風險,。

二、租賃合同效力方面的法律風險

一般來說,，合同在雙方當事人簽字或蓋章后,，即具有法律效力，雙方當事人具有合同約定的權利義務,；雙方當事人也希望合同簽訂之后,，能夠順利地發(fā)生效力，并順利完成履行,。但這并非必然的情況,。有些時候，合同在雙方當事人簽字或蓋章后,，由于這樣那樣的原因,，暫時還不能發(fā)生法律效力，要等到一定的條件滿足以后才能發(fā)生法律效力,。有些合同則根本沒辦法發(fā)生法律效力,，而且是無論經過多少時間，均不能發(fā)生,，就如同合同沒有簽訂一樣的效果,，當事人于是不具備相應的合同權利和義務,。有些時候,，合同雖然已經發(fā)生法律效力了，但是由于種種原因合同解除或者撤銷了,，此后合同對雙方不再具有法律效力了,。因此我們把合同效力方面的法律風險放在第一位來闡述,。

1、與合同效力有關的幾個概念,。

（1）合同成立：合同經雙方（或者多方,，下同）簽字或蓋章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生效,，或者說合同發(fā)生法律效力,，但個別情況下合同不一定生效。成立是一個時間點,。

    （2）合同生效：合同符合法律規(guī)定的生效條件,，產生法律效力，可獲法律保護,。生效也是一個時間點,。

（3）合同有效：合同生效后，在履行過程中具有法律效力,，可獲法律保護,。與生效不同，有效是一段期間,。

（4）合同無效：合同從簽訂開始,，或者從某一時間點開始，沒有法律效力,，不受法律保護,。

（5）合同效力待定：合同成立后并不立即生效，在合理期間內滿足生效條件后產生法律效力,，否則屬于無效合同,。

（6）合同解除或撤銷：合同具有法律效力，從解除或撤銷之日起不再具有法律效力,。

對于合同當事人來說,，合同成立、生效和有效是當事人追求,、希望實現(xiàn)的目標,。合同無效是合同當事人盡量需要避免的情況。合同解除或者撤銷,，則要視具體情況而定,，有些時候，合同解除或者撤銷對當事人不利,；但有些時候,，合同解除或者撤銷是對當事人有利的，這時就要合同當事人充分利用法律規(guī)定和合同約定的權利，行使解除權或者撤銷權,；作為另一方當事人來講,，則應該充分考慮到合同解除或者撤銷給自己帶來的風險，并事先加以防范,。

2,、合同效力方面的法律風險防范。

（1）合同成立方面,。

合同成立方面的法律風險我們提四點,。第一，主體合格,。如果合同簽訂主體是公司,，應當提供公司經過最新年檢確認的工商營業(yè)執(zhí)照，或者在工商注冊登記的機讀基本資料,。如果簽訂主體是事業(yè)單位,、社會團體、民辦非企業(yè)單位的,，應該提供事業(yè)單位的事業(yè)單位法人登記證書,、社會團體法人登記證、民辦非企業(yè)單位證書,。如果簽訂主體是個人的,，應該提供身份證，證實年滿18周歲,。第二,，雙方當事人真實的簽字蓋章。在簽訂租賃合同時,，雙方在合同上的蓋章原則上應該是公司的公章,，或者是公司的合同專用章，這都是可以的,。但有些公司在合同上加蓋公司的財務專用章,，這就有問題了，嚴格來說在合同上加蓋財務專用章,，是不能代表公司意志的,，因此這種情況要避免。如果合同的簽訂主體是個人的,，則個人簽字,、加蓋自己的私章也都是允許的。但這樣由于個人簽字,、自己的私章沒有在有關管理部門登記備案過,，難以事后辨別真?zhèn)危虼俗詈檬钦埉斒氯藖懋斆婧炞只蛘呱w章，并在簽訂合同時對照對方的身份證,、確認身份情況后再由其簽字蓋章為妥。當然身份證也有可能是假的,。第三,，要經過合法授權。如果單位不是法定代表人簽訂合同的,，必須提供由單位加蓋公章的授權委托書,，并在其中載明具有簽訂合同的明確授權。在實踐情況中,，可能簽署合同的人除了法定代表人之外,，還可能是經理、副經理甚至是部門經理,、業(yè)務人員等,，這些人的身份必須予以明確，并在簽約時提供授權委托書,。第四,，如果要簽訂的合同金額巨大，或者簽訂的是重大的合同,，那除了上面這些要注意的情況外,，還必須收集對方當事人的公司章程、公司經過工商登記備案的公章樣本,、對方簽署合同人員的簽字蓋章樣本,、對方的股東會決議或者董事會決議等等法律文件，或者要求提供擔保,，以降低簽訂合同可能帶來的法律風險,。

（2）合同生效方面。

生效方面我們提四點,。第一,，口頭合同是否有效力的問題。從合同法規(guī)定看,，合同法是認可口頭合同的效力的,。雙方即使沒有書面的合同，但只要雙方在實際履行合同,，一方將房屋出租,，另一方實際入住、使用該房屋,，并按時交納租金的,，合同也是有效的。《合同法》第214條規(guī)定,，租賃期限六個月以上的,，應當采用書面形式。從由于口頭合同在很多具體問題方面不容易講清楚,，一方如果不予承認的,，另一方很難主張權利，因此租賃合同應該盡量簽署書面,，避免口頭合同,。第二，實際履行的合同的效力問題,。這種情況主要體現(xiàn)在雙方達成租賃房屋的一致意見,，或者在租賃合同到期之后，雙方沒有續(xù)簽合同,，但仍然繼續(xù)履行合同,，出租人沒有收回房屋，承租人也按期繳納租金,，雙方維持現(xiàn)狀的行為的效力問題,。根據《合同法》第232條，這些情況屬于不定期租賃,，雙方可以繼續(xù)履行,，合同繼續(xù)有效，但雙方均可以隨時解除合同,。承租人只要通知出租人解除即可,；出租人要解除的，應當提前合理時間通知承租人,，以便承租人及時尋找新的租賃場所,。第三，電子合同的效力問題,。合同的形式除了書面和口頭之外,，還可以通過電子郵件等方式簽訂。這種情況現(xiàn)在也很多見,，雙方沒有簽署合同,，但都可以提供電子郵件、手機短信等方式證明雙方之間存在合同,。合同法認可這種形式的效力,，但是由于舉證較為困難，電子郵件也有一定的形式要求才能夠作為證據,，因此建議雙方在通過電子郵件形式達成合同一致意思后再補充簽署書面合同為好,。第四,，生效可以附條件。上面我們講了,，絕大部分合同都是雙方簽字蓋章,、合同成立之后就生效，但少部分合同中對合同的生效時間是附有條件的,。比如,，有些合同約定，承租人預付的三個月租金到賬之后,，合同才生效,；還有些合同約定,，合同在雙方辦理了租賃合同登記備案手續(xù)之后才生效,；甚至還有合同約定要等上級部門審批通過之后才生效等等。我們認為這些條件的約定并不是不可以,，但是這些約定都拖延了合同順利生效的時間,，并產生了諸多不確定因素，而如果合同不能如期生效,，浪費簽約的人力物力時間不說,，還給合同當事人帶來了履約的風險，特別是開始準備履行合同或者已經履行了合同義務的一方當事人來說更加不利,。因此特別約定生效條件要謹慎,，法律法規(guī)有直接規(guī)定的除外。

（3）合同無效方面,。我們提四點,。第一，《合同法》第52條規(guī)定了合同無效的具體情況：一方以欺詐,、脅迫的手段訂立合同,，損害國家利益；惡意串通,，損害國家,、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的,；損害社會公共利益,；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,。這些內容比較復雜,，大家在這里只要了解一下內容就可以。第二,，最高人民法院《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（《租賃司法解釋》）的規(guī)定,。如該解釋第二條和第三條規(guī)定,，因房屋屬于出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，或者未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑,，出租人與承租人訂立的租賃合同無效,。第三，最高人民法院《關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》的規(guī)定,。這個規(guī)定講,，對于房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題,，應根據不同情況分別對待：如根據《中華人民共和國消防法》規(guī)定,，必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的,，應當認定租賃合同無效,。這主要是指用于餐飲、娛樂,、商業(yè),、辦公等公共場所的租賃房屋，如果未辦理過消防驗收或者驗收不合格的,，有發(fā)生重大消防安全責任事故的隱患,，不利于維護社會公共利益，故此類租賃合同無效,。如不屬于必須經過公安消防機構驗收的,，則不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。這個問題在簽署租賃合同的時候,，應當引起足夠的重視,。第四，如果房屋租賃合同最終被法院確認無效的,，則當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,，法院一般應予支持。按照法律規(guī)定,，原本合同無效之后,，雙方當事人取得財產應當返還給對方。但租賃合同比較特殊,，承租人繳納了租金后,，實際使用了房屋，這部分利益無法返還給對方,。因此采用“無效當有效處理”的原則,，是法院從公平的角度出發(fā)，考慮到承租人實際使用了房屋,，不支持合理使用費不太公平的角度來設定的,。

（4）合同效力待定方面,。這主要是集中在合同法第四十七、四十八,、五十一條,。主要規(guī)定是：未滿18周歲的人簽訂的合同，行為人沒有代理權,、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義簽訂的合同,，無處分權的人處分他人財產簽訂的合同，如果事后合理時間內獲得監(jiān)護人同意,、被代理人授予代理權,、財產所有權人處分財產授權的，合同有效,。否則,，合同無效。具體情況這里不多講了,。

合同的解除和撤銷方面的法律風險我們在后面會提到,。

案例：原告王××訴被告蘇有朋,、被告時代之家房屋中介公司房屋租賃合同糾紛案

2009年7月20日,，原告王××和被告蘇有朋、被告時代之家房屋中介公司簽訂房屋租賃合同,，約定：被告蘇有朋將其所有的一套朝外SOHO商展出租給其用于經營美發(fā)店,。合同簽訂后，原告支付了被告蘇有朋三個月房屋押金和三個月的房租,。后原告到工商部門進行個體工商戶注冊登記,，卻被告知“不得使用臺胞購買的房屋作為經營場所從事經營活動”。原告認為,，被告蘇有朋和時代之家公司在簽訂合同時均未向其作出提示,，導致其無法在系爭的租賃房屋中進行個體工商戶注冊登記并進行營業(yè)，故訴至法院,，要求法院判令解除租賃合同,，蘇有朋返還房屋租金、押金并賠償裝修費,、水電費等經濟損失共計44萬余元,，時代之家承擔連帶賠償責任。被告蘇有朋答辯稱他沒有任何過錯,，不應當承擔責任,。同時，蘇有朋還提出反訴,，要求原告王××賠償不給付租金的違約金58萬元,。

北京法院經審理后認為,，根據建設部、商務部等部門于2006年頒布的《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》第十條規(guī)定,，在境內工作,、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房,，不得購買非自用,、非自住商品房。因蘇有朋并非法律專業(yè)人士,，該《意見》實施的時間僅在其購買房屋前不久,，蘇有朋無法及時得知最新頒布的各項法律法規(guī)情有可原，蘇有朋對于無法取得營業(yè)執(zhí)照,、不能實現(xiàn)合同目的所遭受的損失不存在明顯過錯,。而原告既沒有對中介公司的資質進行審查，也沒有對租賃房屋的經營限制加以留意,，故對于無法實現(xiàn)商業(yè)經營的目的亦存在一定過錯,。從公平角度考慮，最終法院判決：對原告要求蘇有朋返還租金,、押金并賠償裝修等相關損失的請求不予支持,；同時對蘇有朋要求原告承擔違約金的主張亦予以駁回。

從本案中我們可以看到,，原,、被告雙方均不了解境外人士購買的非自住商品房是不能用于經營性出租活動這一規(guī)定，是本案發(fā)生的最主要原因,。本案的租賃合同違反了相關法律法規(guī)的規(guī)定,，本來應屬于無效，只是由于該《意見》不屬于《合同法》規(guī)定的“強制性法規(guī)”,，故不能依照《合同法》第52條確認無效,，因此法院判決解除雙方之間的租賃合同這一結果應該說是完全正確的。

三,、租賃合同內容和條款方面的法律風險,。

《商品房屋租賃管理辦法》第七條規(guī)定，房屋租賃合同的內容一般應當包括以下內容：房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所,；房屋的坐落,、面積、結構,、附屬設施,，家具和家電等室內設施狀況；租金和押金數(shù)額,、支付方式,；租賃用途和房屋使用要求,；房屋和室內設施的安全性能；租賃期限,；房屋維修責任,；物業(yè)服務、水,、電,、燃氣等相關費用的繳納；爭議解決辦法和違約責任,；其他約定,。我們揀主要的內容講一下。

1,、姓名,、名稱和住所。這些內容看上去比較簡單,，但在實踐中卻是非常容易發(fā)生問題和糾紛的,，因此要引起特別的關注。

個人的姓名,，必須和身份證上面的名字相一致,，否則不能確認合同上簽字的人和身份證上的人是不是同一個人。如果有別名,、曾用名的并使用的,，一定要問清,，由簽約人作出書面的承諾,，予以確認。公司,、事業(yè)單位或者其他單位的名稱,，一定要注意使用全稱，并且要和營業(yè)執(zhí)照,、登記證書上面記載的名稱完全一致,。差一個字也不行，因為差一個字從法律上來講就可以認為簽約人和營業(yè)執(zhí)照上是兩個不同的法人,。

住所的問題也要重視,，因為住所和當事人的聯(lián)絡方式、發(fā)送書面通知的效力都是聯(lián)系在一起的,。如果找不到違約方當事人的住所,，那么守約方當事人的就無法與其聯(lián)絡，也無法發(fā)送書面通知和法律文書,，從法律角度來講,，當事人的法律行為的效力也就無法認定或者確認,。在實踐中，當事人的住所情況是復雜多樣的,，有時當事人的注冊經營地和實際經營地是吻合的,，而更多的時候兩者是分離的，公司的注冊經營地是一個地址,，而實際經營的是另外一個地址,，甚至還有多個經營地址。這些實際經營地址有些是在工商備案過的,，有些是在工商沒有備案過的,，當事人都可能把這些地址拿來作為住所地。因此,，建議在簽訂合同時雙方一定要確認一個合同約定的住所地,，或者文書的送達地址。雙方應該在合同中約定,，在履行合同過程中雙方進行聯(lián)絡,，除了采用普通的開會、便捷的電話,、手機,、電子郵件等聯(lián)系方式之外，以書信形式并發(fā)送到雙方約定的送達地址是最正式的方式,。雙方還可以約定,，采取正當送達方式、并向約定的送達地址送達文書,，對方拒不接收的,，可以視為文書已經送達。

此外為了雙方聯(lián)系方便,，可以將雙方的授權聯(lián)系人的姓名,、聯(lián)系方式和地址在合同上列明，以便聯(lián)系,。最好再附上一個常用的銀行賬號,，在支付租賃款項時便于打款。

2,、房屋的坐落,、面積、結構,、附屬設施,，家具和家電等室內設施狀況。

根據《商品房屋租賃管理辦法》第六條的規(guī)定，下列房屋是不能出租的：屬于違法建筑的,；不符合安全,、防災等工程建設強制性標準的；違反規(guī)定改變房屋使用性質的,；法律,、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

（1）屬于違法建筑,，主要是有關法律法規(guī)規(guī)定的屬于違法,、違章建筑的情況。如上面提到的《租賃司法解釋》第二條和第三條,，未取得建設工程規(guī)劃許可證,、沒有按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，或者未經批準,、未按照批準內容建設的臨時建筑,，都是違法建筑。這是因為房屋的規(guī)劃和建筑質量是關系到社會公共利益和公民法人人身財產安全的重大問題,；如果在這上面沒有經過有關政府部門辦理報批手續(xù),，容易危害社會公共利益或者造成重大安全事故，因此在簽訂房屋租賃合同時,，承租人應注意查看承租房屋的產權證,、建設工程規(guī)劃許可證，出租人對此也應該予以配合,，以避免由于證件上的問題導致合同無效,。

在這里需要說明的是，有沒有房產證,，不是房屋可以出租的必要條件,。實踐中沒有房產證但出租房屋的情況很多。這要看具體情況,。如果房子已經辦理了預售手續(xù),、其他手續(xù)齊全并已經交房，僅僅是欠缺一個辦理房產證的過程,，這類房子應該說是可以出租的。但是沒有辦理合法征地,、建房手續(xù),，不可能辦理房產證的房屋，不能用于出租,。當然為防范法律風險,，沒有房產證的房子最好不要用于出租。

（2）不符合安全、防災等工程建設強制性標準,，主要是指建筑物必須具備相關法律法規(guī)規(guī)定的安全,、防災等工程建設強制性標準；不符合這些標準的房屋也不能用于出租,。比如我們在上面提到的,，如果租賃房屋用于餐飲、娛樂,、商業(yè),、辦公等用于公共活動，必須經過公安消防機構進行消防驗收,；未經驗收或者驗收不合格的房屋,，不得用于出租。

（3）違反規(guī)定改變房屋使用性質的,，主要是指房屋的產權證上載明房屋原本不屬于商業(yè)用途的,，未經許可不能擅自改變?yōu)樯虡I(yè)用房。例如,，房屋產權證上載明房屋屬于居住用房的,，這類房屋不能出租用于商業(yè)活動。又比如,，農村集體所有制單位的房屋,、農民個人私有的宅基地房屋、包括所謂的小產權房,，因我國的《土地管理法》第六十三條規(guī)定,，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設,，因此也不能出租用于商業(yè)活動,。

（4）法律法規(guī)禁止出租的其他情形，就是我國其他法律法規(guī)里面明文提到的禁止出租的情形,。這里需要提醒一下的是,，有些管理部門出具的紅頭文件里面講到的禁止房屋出租的情形不應包括在內，因為并非所有的紅頭文件都屬于法規(guī),。除了法律法規(guī)明文規(guī)定禁止出租的房屋的之外,，其他沒有明確規(guī)定的情況下的房屋都可以用于出租。

除不能出租的房屋之外,，這類條款基本屬于商務條款,，基本上不牽涉法律問題，只需要根據實際情況在合同中詳盡說明即可,。

3,、租金、押金、保證金的數(shù)額和支付方式,。

租金一般是預付一部分,，然后按月或者按季度、按年分期支付,。有些出租人會要求承租人支付一定的押金或者保證金,，以求在租金之外獲得額外的履約擔保，如果不違反法律規(guī)定的,，應屬有效,。在合同簽訂之前，出租人往往還會要求承租人支付一定的定金,。定金主要是用于擔保合同的簽訂或者履行的,；如果繳納定金后一方拒絕簽訂合同，或者履行合同不符合合同約定的,，已經支付定金的一方無權要求返還定金,，已經獲取定金的一方應當雙倍返還定金。支付一般應當采取轉賬方式,；如果情況特殊的,，也可以支付現(xiàn)金，但為保存證據,，支付現(xiàn)金的時候一定要求對方寫好收條,，否則萬一產生法律糾紛的話很難保障自己的合法權益。（案例）

4,、租賃用途,、房屋使用要求。

這些也是商務條款,，只要在合同中列明即可,。

5、安全性能,。

同上,。

6、租賃期限,。

《合同法》第214條規(guī)定,，租賃合同的期限一次最長不能超過二十年，超過部分是無效的,。但期滿之前可以續(xù)簽合同,，每次續(xù)簽的期限最長也不能超過二十年。但《商品房租賃管理辦法》第9條特意又提了一句,，就是在房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。因此租賃期限不宜訂得過長,，否則時間過長市場價格因素變動較大,，不利于控制風險。這方面由于比較少見,，應該說問題不是太大,。

7、維修責任,。

《合同法》第218條規(guī)定,，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的,，不承擔賠償責任,。第219條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,，致使租賃物受到損失的,，出租人可以解除合同并要求賠償損失。因此,，在簽訂租賃合同和租賃合同期滿退房時,，雙方都需要互相配合辦理移交手續(xù)，這時必須附有相應的驗收手續(xù),，以防止在租賃期間房屋的設施受到損壞而承租人又拒絕承擔賠償責任,。如果沒有房屋移交手續(xù)，又發(fā)生了房屋設施損壞的情況,，這是就難以確定責任的承擔,，難免會使一方當事人的權益受到不合理的損害。還可以在租賃合同中約定,，在房屋移交時一方拒絕配合辦理移交手續(xù)的,，發(fā)生房屋設施損壞的責任由該方承擔。

8,、物業(yè)公用事業(yè)費,。

不詳述。

9,、爭議解決,、違約責任、解除條件,。

放在第四,、第五部分。

10,、其他情況,。

（1）備案登記的問題,。《城市房地產管理法》等法律法規(guī)規(guī)定,，商品房出租以后應當辦理租賃備案手續(xù),，并交納出租的相關稅費。因此當事人應當在合同中約定備案登記的手續(xù),。但如果合同簽訂以后,，當事人沒有去辦理租賃備案手續(xù)，是不是這個租賃合同就無效,？對此,，《租賃司法解釋》第四條規(guī)定，當事人以房屋租賃合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,，請求確認合同無效的，人民法院不予支持,。因此如果租賃合同簽訂以后沒有辦理備案登記手續(xù)的,，合同應該還是有效，不因此認定租賃合同無效,。

（2）轉租的問題,。承租人租賃房屋后，征得出租人同意的還可以將房屋轉租給其他人,。根據《合同法》第224條規(guī)定,，“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人,。承租人轉租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人對租賃物造成損失的,，承租人應當賠償損失,。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同,?！睆倪@個規(guī)定來看，承租人征得出租人同意轉租房屋之后,，出租人與承租人之間的租賃合同仍然有效,，并不因此失效，而獲得轉租房屋租賃權的第三人與承租人之間也產生了租賃關系,，但與出租人之間,，沒有直接法律關系。因此承租人在轉租房屋后,，不能放任不管,，仍然需要注意房屋的使用情況,，并繼續(xù)履行與出租人之間的租賃合同。

（3）裝修的歸屬問題,?！蹲赓U司法解釋》第12條規(guī)定,，“承租人經出租人同意裝飾裝修,，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的,，不予支持,。”第13條規(guī)定,，“承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用,，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的,，人民法院應予支持,。”從上述規(guī)定的內容來看,，由于承租人在簽訂合同時應該考慮到如果進行裝修,，裝修在承租期間應當進行折舊，承租期滿,，裝修應該折舊完畢這樣一個情況,，因此規(guī)定在征得出租人同意進行裝修，期滿不再續(xù)約時,，裝修應歸出租人所有,。未經出租人同意進行裝修或者擴建的，屬于對房屋的不當使用,，出租人對此不承擔責任和裝修費用,。

四、租賃合同解除和撤銷的法律風險

合同的解除,，有正常履行完畢解除,、協(xié)商一致解除、法定解除和約定解除四類,。合同正常履行完畢解除,。雙方協(xié)商一致解除，是指合同本來沒有履行完畢,，但雙方當事人均認為解除合同更加符合自己的利益,，或者一方提出要解除合同，經協(xié)商,、做工作后另一方也同意的,，合同也可以解除,。這兩個比較簡單。下面著重講一下法定解除,。

法定解除主要有以下幾種情況：

1,、《合同法》第68條、第69條規(guī)定的解除情形,。

內容：應當先履行債務的當事人,，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行,；中止履行后,，對方在合理期限內未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同,。

（一）經營狀況嚴重惡化,；

（二）轉移財產、抽逃資金,，以逃避債務,；

（三）喪失商業(yè)信譽；

（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形,。

這條的內容主要是說,，如果一方有證據表明另一方已經不具備繼續(xù)履行合同的基本條件，繼續(xù)堅持履行將會導致重大經濟損失的,，可以暫時先中止履行,。中止后一段時間內對方仍無好轉跡象，不能繼續(xù)履行合同的,，可以宣告解除,。這條規(guī)定如果用的好，可以極大降低因經營商業(yè)風險帶來的法律風險,，是一個有力武器,。但行使的程序比較復雜，對證據的要求也比較高,，如果把握不好,，也容易帶來違約的風險。

2,、《合同法》第94條規(guī)定的法定解除情形,。

（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。不可抗力主要是指人力不能預見,，或者即使能夠預見也不能避免的情形,。一般情況下，發(fā)生地震、海嘯,、臺風等自然災害,，或者發(fā)生戰(zhàn)爭、罷工或者重大社會事件導致不能正常履行合同的,，應認定為不可抗力,，雙方對沒有履行合同的部分均可以免責。但有一點要提醒,，在不可抗力發(fā)生之前對方已經存在違約行為的,，則不能由于發(fā)生不可抗力而免責。

（2）在履行期限屆滿之前,，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務,。雙方當事人應當根據合同約定或者法律規(guī)定的期限履行合同。但如果該期限尚未屆滿,，一方當事人已經明確表示自己不會履行合同的，這時另一方當事人便可以行使合同的解除權,。這種情況比較少見,。

（3）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行,。這種情況也不多見,，因為“合理期限”究竟是多長時間，沒有一個明確的解釋,，要參考具體情況確定,。而不同的情況又是千差萬別，法院在審理過程中也常常會出現(xiàn)不同理解,，故除非在合同中能夠明確約定“合理期限”究竟是多長（比如一個月或者三個月都是可以的）,，否則該條款的適用面也不是太廣。

（4）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的,。遲延履行債務是實踐中出現(xiàn)的數(shù)量最多的一種法定解除合同的情形,。由于租賃合同雙方當事人的合同目的一般來說比較容易理解，出租人是為了獲取收益,，而承租方是為了解決經營場地問題,，因此如果延遲履行債務的行為已經導致雙方難以實現(xiàn)合同目的的，即可以要求單方解除合同,。當然,，這里所說的遲延履行債務還必須具有一定程度的嚴重性，違約金額必須達到合同總金額的一定數(shù)量,。如果僅僅是輕微違約,，則法院一般也會要求繼續(xù)履行合同，而不會支持解除合同,。

（5）法律規(guī)定的其他情形,。

不多說,。

從上述規(guī)定看，法律基本上確認只有在一方存在比較嚴重的違約行為的前提下,，另一方才有相應的解除合同的權利,。如果一方沒有違約行為，或者僅有輕微的違約行為,，另一方則沒有解除合同的權利,。另外，還可以看出,，嚴重違約的一方自己是沒有權利要求解除合同的,，否則就容易給違約方自行撕毀合同、逃避合同責任創(chuàng)造了借口,。

另外,，能否在合同中約定，本合同履行期間雙方均不得單方解除合同,？我們認為,，這種規(guī)定與《合同法》規(guī)定的當事人享有單方合同解除權的規(guī)定是相矛盾的，也不利于保護因違約而受到損失的守約一方當事人的合法權益,，故這類條款應屬無效,。

3、《合同法》分則“租賃合同”一章中規(guī)定的可以解除合同的情形,。

《合同法》分則“租賃合同”一章中主要有六處地方提到了法定的可以解除合同的情形,。

第219條：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的,，出租人可以解除合同并要求賠償損失,。這里所說的情況與前面提到的“違反規(guī)定改變房屋使用性質”的情況有所不同，前面所說的是房屋自身的使用性質不能改變,，不能將居住用房改為商業(yè)用房,。這里包含上述情況，但還可以有其他情況,，如同一類型的房屋不能在同一使用性質下改成其他用途,，如房屋為商業(yè)用房，但只適合作倉儲而不適合作餐飲,；如果承租人未經許可擅自將房屋改變?yōu)椴惋嬘梅康?，出租人也可以解除合同?

第224條：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人,。承租人未經出租人同意轉租的,，出租人可以解除合同。這條在上面已經提到，不能擅自轉租,；承租人擅自轉租的,，出租人可以解除合同。

第227條：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,，出租人可以要求承租人在合理期限內支付,。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同,。這條實際上就是由于承租人不支付租金導致出租人不能實現(xiàn)營利的目的,，故可以解除合同。

第231條：因不可歸責于承租人的事由,，致使租賃物部分或者全部毀損,、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金,；因租賃物部分或者全部毀損,、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的,，承租人可以解除合同,。這條除了涵蓋了不可抗力的情況外，還包括由于承租人意志以外的其他原因導致房屋毀損的情況,。比如樓下租戶擅自改變房屋結構導致樓上房屋嚴重變形毀損，不能繼續(xù)用于出租的,，承租人也可以解除,。

第232條：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，視為不定期租賃,。當事人可以隨時解除合同,，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。租賃合同期限的問題上面也談過了,。

第233條：租賃物危及承租人的安全或者健康的,，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同,。這是為了保護承租人的人身權利不受傷害而可以單方解除的情形,。

4、《租賃司法解釋》里面規(guī)定的可以解除租賃合同的情形,。

第6條：由于“一房數(shù)租”,，也就是出租人在與承租人簽訂租賃合同后，又與其他承租人就同一房屋簽訂了其他多份租賃合同,，導致不能順利履行合同的,，最終被確認不能履行合同的承租人，有權參照合同法第219條的規(guī)定解除租賃合同。

第7條：承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建,，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀,，出租人有權參照合同法第219條的規(guī)定解除租賃合同并要求賠償損失。

第8條：因下列情形之一,，導致租賃房屋無法使用,，承租人可以請求解除合同：

（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

（二）租賃房屋權屬有爭議的,；

（三）租賃房屋具有違反法律,、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

上述情況,，如果要求承租人必須繼續(xù)履行合同,，則有可能導致承租人承擔難以預料的法律風險，對于承租人來說明顯不公平,，故承租人可以解除合同,。

5、合同約定解除

約定解除的情形,，主要是雙方當事人在法律規(guī)定的范圍之內,，考慮到合同的具體情況，如果出現(xiàn)了某些情形,，將導致一方當事人的合法權益嚴重受損的,，雙方可以考慮在合同中約定，由一方行使合同解除權,。由于合同內容的廣泛性,，建議當事人在簽訂租賃合同時可以充分利用約定解除權的重要作用，對某些嚴重損害合同當事人合法權益,、但又沒有被法律法規(guī)明確作為法定合同解除權理由的行為,，以約定解除條款的方式進行明確。

在這邊我試舉一例說明約定解除權的情形,。在1994年建設部頒布了一個規(guī)章叫做《城市房屋租賃管理辦法》,，這個《辦法》的第二十四條規(guī)定，承租人如有下列情形,，出租人具有合同解除權,。內容有：將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的,；拖欠租金累計六個月以上的,；利用承租房屋進行違法活動的；故意損壞承租房屋的,。2010年12月, 住房和城鄉(xiāng)建設部頒布了《商品房屋租賃管理辦法》,，并聲明《城市房屋租賃管理辦法》這個規(guī)章予以廢止,。但這個規(guī)章的上述內容具體、明確,，且并不違反相關法律強制性規(guī)定,，仍然具有一定的合理性。如果當事人能夠將上述內容在雙方的租賃合同中以合同約定的方式加以明確,，則更加有利于保護合同當事人的合法權益,。

案例：沈××訴路××房屋租賃合同糾紛案（本律師以前辦理的案例）

2006年，被告路××與原告沈××簽訂私房租賃合同一份,，約定由沈××將自有的一套位于本市北新涇的私有房屋（面積75平方米,，二樓）出租給路××一家居住，租期十年,，租金為每月1500元,。原告居住在該房同一小區(qū)的另一套自有房屋中，位于六樓,。原告有一個女兒在本市仙霞路有房居住,。合同生效后，雙方均按約履行合同,。2008年10月,，原告提出要增加房租，與被告協(xié)商未成,。

2009年4月,，原告沈××向法院提起訴訟稱：2008年7月原告在樓下摔傷腳骨，送醫(yī)院治療后,，因原告年齡較大（70歲）,，故一直有后遺癥，上下樓梯不便,，生活上發(fā)生嚴重困難；原告希望能夠收回位于二樓的租賃房屋自住,，以解決生活上的不便,。故原告認為，本案租賃合同由于客觀上的原因,，已經不具備繼續(xù)履行的條件,；另外由于原告要繼續(xù)履行合同的話，必須付出身體健康權為代價,，合同繼續(xù)履行對原告不公平,，合同目的不能實現(xiàn)，因此提出要求解除與被告之間的租賃合同,。被告路××辯稱,，原告要求解除房屋租賃合同沒有法律依據,。原告雖然腳骨摔傷，但已經經過醫(yī)院治療完畢,，從病歷上看不出需要搬回二樓居住的必要性,；而且原告的病與其自身年齡較大也有相當?shù)年P系，被告在本案中沒有任何主觀上的過錯,。另外,，本案的房屋租賃合同中有一條規(guī)定，原告要解除租賃合同的必須經過被告同意,；且目前原告解除合同的請求不符合法定的解除合同的條件,。原告生活上的問題，可以通過請護工,、請女兒照料,、原告搬到女兒家居住等方式解決，被告對此也愿意補貼原告一部分生活費用,。被告已經征得原告同意進行了房屋裝修,，故不適宜解除合同。因此希望法院駁回原告的訴訟請求,。

經審理,，法院認為，由于原告出租房屋主要是為獲取經濟利益,，繼續(xù)履行并不影響原告的權益和合同的目的,；原告的身體狀況問題可以通過其他途徑予以解決；租賃合同并非由于客觀原因無法繼續(xù)履行,，本案中也不存在嚴重違約的情況,。法院判決不予支持原告的訴訟請求。

通過本案,，我們可以看出,，合同簽訂后雙方必須全面履行合同規(guī)定的義務。本案中原告要求解除租賃合同,，既沒有法律上規(guī)定的解除條件,，也不符合租賃合同中的相關約定，故其訴請法院不予支持,。不能僅僅以合同事實上不適宜履行,，就隨便要求解除合同。

6,、租賃合同撤銷的法律風險

《合同法》第54條規(guī)定,，因重大誤解訂立的合同、在訂立時顯失公平的合同,、一方以欺詐,、脅迫的手段或者乘人之危使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,，受損害方都有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。這些內容也比較復雜,，與合同法第52條關于合同無效的內容一樣,，我也不多解釋了，只要了解一下即可,。

五,、租賃合同違約和損害賠償方面的法律風險

違約行為是合同法律風險最主要的體現(xiàn)方式。一方當事人有違約行為,，會給另一方當事人帶來履行合同的不便,，也會造成另一方當事人的經濟損失。違約行為除了通過合同條款加以事先規(guī)制之外,，更主要是通過損害賠償?shù)姆绞竭M行彌補,，讓守約方獲得相應的利益以彌補受到的損失，不能讓違約方因為違約行為而獲得利益,，因此需要對違約和損害賠償進行簡單的介紹,。

1、違約的條件,。

違約的條件比較簡單,，就是合同的一方或者雙方當事人不履行法律規(guī)定或者合同約定的義務，或者履行合同義務不符合法律規(guī)定或者合同約定的情形,。與侵權行為不同的是,，違約行為不需要考慮當事人是不是在主觀上具有過錯，究竟是故意還是過失,；只要在客觀上有違反合同的行為,，即可以認為產生了違約。具體到租賃合同,，出租人方面主要的違約形式有：不在規(guī)定時間內提供租賃房屋,、提供租賃房屋的條件與合同約定不一致、未辦理租賃合同登記備案手續(xù),、未對房屋正常使用的損害提供維修服務,、擅自將已經租賃的房屋再租給其他人等等；承租人方面主要的違約行為有：不按照約定的時間和數(shù)量支付租金,、押金或者保證金等財物、不按照合同約定的用途使用租賃房屋,、未經出租人許可擅自將房屋轉租給第三人,、合同到期后拒不按照約定將房屋交換出租人等。

2,、違約損害賠償?shù)姆绞健?

違約后一般可以采取的損害賠償?shù)姆绞街饕邢铝袔追N,。

（1）實際履行,、繼續(xù)履行。也就是違約方在客觀上仍然存在繼續(xù)履行合同的條件,、守約方也愿意要求違約方繼續(xù)履行合同,，直至將合同按照約定全部履行完畢為止。相比較其他違約損害賠償?shù)姆绞蕉?，實際履行的成本較少,，法律依據也比較明確，較少發(fā)生爭議的幾率,，所以在實踐中發(fā)生違約損害賠償案件,，法院也會要求當事人首先采取實際履行的方式承擔違約責任。

（2）采取補救措施,、恢復原狀,。具體到租賃合同來說，可以要求出租人盡快將房屋存在的缺陷修復,、將原先已經中斷的水電煤供應恢復,、通過自購建材將房屋已經受到毀損的部分盡快恢復原狀；可以要求承租人另行尋找租賃房屋,、繼續(xù)經營以減少實際損失,、適當減少房屋租金，等等,。采取補救措施主要是為了采取措施防止損失的不恰當擴大,。

（3）賠償損失。這是最常見的違約損害賠償方式,。主要有：

①違約金,。根據雙方在合同中約定的如發(fā)生違約情形，違約方需要向守約方承擔一定的金錢賠償,。違約金只有雙方在合同中約定才能要求賠償,。違約金兼有補償實際損失和懲罰違約行為的雙重屬性；如果當事人約定了違約金,，但數(shù)額不足以賠償實際損失的,，在支付違約金之后還應當賠償實際損失；如果當事人并沒有因為違約行為受到損失,，但約定了違約金的,，也應該承擔違約金。違約金約定的數(shù)額過高或者過低的,，在訴至法院后可以請求法院予以適當調高或者調低,。違約金過高予以調低的，一般認為最高數(shù)額應為實際損失的30%,。

②實際損失,。包括直接損失和間接損失兩部分,。直接損失是指由于對方的違約行為導致當事人現(xiàn)有財產的減損滅失和支付費用的增加。例如：因承租人不恰當使用房屋導致房屋結構發(fā)生變形,，出租人緊急聘請工人對房屋進行維修加固,，但只修復了一部分，還有一部分無法修復,。在這里,，房屋結構無法修復的部分就是出租人現(xiàn)有財產的減損滅失；該修理費根據法律應由承租人負擔,，出租人墊付的修理人工費就是支付費用的增加,。直接損失是現(xiàn)實的財產損失，一般是比較容易確定的,。間接損失則比較難以理解,，它是指合同在全面和適當履行之后可以實現(xiàn)和取得的財產利益。一般來說,，間接損失一般是指可得利益的損失,，或者說是利潤的損失。比如說,，承租人獲得租賃房屋后經出租人許可又轉租他人,，承租人因此而獲得的利益即為可得利益。如果發(fā)生損失,，則為間接損失,。根據《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，間接損失的賠償不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失,。這些規(guī)定比較疑難,，大家只要知道要賠償間接損失或者可得利益損失這些概念就可以了。

③約定賠償計算方式,。這又是合同法賦予我們的強大武器,。由于損害賠償?shù)挠嬎惴椒ㄊ且患^為復雜的事，如果雙方當事人能夠在合同中事先對可能發(fā)生的違約行為作一大概的估計,，并對違約賠償計算方式作一較為詳細和明確的約定,，則在事后進行損害賠償工作時無疑具有相當?shù)谋憷浴?

④采取措施防止損失擴大的合理費用。在違約行為發(fā)生后,，雙方均應當采取適當措施方式防止損失的擴大,。一方或者雙方不采取適當措施導致?lián)p失擴大的，對于損失擴大的部分,，當事人無權要求損害賠償,。對于采取措施防止損失擴大而支出的合理費用，可以由違約方承擔。

六,、租賃合同訴訟法律風險

在違約行為發(fā)生之后，雙方可以先就如何進行救濟進行協(xié)商,。如果協(xié)商無法達成一致意見的,，則只能通過訴訟或者仲裁方式，通稱爭議解決方式解決雙方之間的爭議,。雙方的權利義務將在訴訟或者仲裁過程中得到最終的解決,，無論這個結果是否可以令人接受。由于仲裁必須要有仲裁條款,，其效力的內容較為復雜,，故今天不提仲裁的具體內容，只講訴訟的相關法律風險,，仲裁的有關問題可以參照訴訟,。

在訴訟過程中當事人經常會遇到的法律風險種類有：

1、起訴不符合法律規(guī)定的條件,。

《民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定,，起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織,；（二）有明確的被告,；（三）有具體的訴訟請求和事實、理由,；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄,。這條規(guī)定看似明白，但實際上比較抽象,，在立案的過程中當事人,、律師和法院經常會就其中的理解發(fā)生歧義。

簡化來說,，租賃合同的當事人應當是出租人和承租人雙方,，一般是權利受到侵害的一方為原告，違約一方為被告,。訴訟請求一般有三類：確認之訴,、變更之訴、給付之訴,。確認之訴,，一般為確認某一法律關系存在或者不存在。例如,，承租人起訴要求確認租賃合同無效,，就是一種確認之訴。變更之訴是要求對合同的某些權利義務的內容予以變更。例如,，出租人起訴要求承租人按照合同約定增加租金,，即為變更之訴。給付之訴最好理解,，要求支付租金即為給付之訴,，但是在法律上，要求對方當事人實施一定行為也可以作為給付之訴,。例如,，承租人要求出租人及時修復租賃房屋出現(xiàn)的瑕疵。管轄則是指案件應當由哪個法院受理的問題,。就租賃合同來說,，一般應適用不動產專屬管轄，即承租的房屋在哪個區(qū),，就去哪個區(qū)的基層法院起訴,。如果案件的金額較大、影響較大或有其他情形的,，則應當去相應的中級法院起訴,。

如果法院認為當事人的起訴符合上述規(guī)定的四個條件的，予以立案受理,。認為不符合其中的一個或一個以上的條件的,，法院可以不予受理；已經受理的,，可以裁定駁回起訴,。

2、訴訟時效,。

訴訟時效是指當事人的權益受到損害后必須在規(guī)定的時間內要求解決或者訴訟的期間段,。如果超過這個規(guī)定的期間段，權益受到損害的當事人將喪失獲得法院判決維護其合法權益的機會,，也就是說,，法院將判決駁回原告的訴訟請求。因此超過訴訟時效是非常重要的法律風險之一,，建議予以重視,。

根據《民法通則》的規(guī)定，一般案件的訴訟時效為二年,，自當事人知道或者應當知道自己的合法權益受到損害之日起計算,。這句話又比較難以理解，我不作過多解釋了,，大家只要理解為爭議發(fā)生之日就行了,。延期支付或者拒絕支付租金案件的訴訟時效是一年，比一般案件的訴訟時效期間要短很多，這個也需要特別注意,。

租賃案件的訴訟時效還有一個比較重要的問題就是分期支付租金的案件,，如果有數(shù)期租金沒有支付，則應該是數(shù)期租金自應該支付之日起分別計算訴訟時效,，還是在整個合同到期之后一并計算未支付的數(shù)期租金的訴訟時效,。很顯然，后者的保護力度較大,，比前者要方便得多。從相關規(guī)定來看,，最高法院在一個關于訴訟時效的司法解釋里面曾經規(guī)定過,，當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算,。但上海法院不承認這個觀點,，他們認為該規(guī)定適用的前提是“同一債務分期履行”，而分期支付的租賃合同的租金不屬于同一債務分期履行,。因此,，上海法院還是堅持第一種觀點，即數(shù)期租金如沒有支付應分別計算訴訟時效,。具體理由我不多說了,，總之這個原則請在場的各位注意。

3,、財產保全,。

由于法律訴訟需要的時間較長，而我國的執(zhí)行法律制度,、財產調查制度不盡完善,，因此在訴訟過程中當事人轉移財產、導致判決最終無法執(zhí)行的情況較為多見,。為保護當事人的合法權益,，《民事訴訟法》在執(zhí)行程序之外，專章規(guī)定了財產保全制度,，即當事人可以在起訴到法院之后,，為防止遭受難以彌補的損害而要求法院對另一方當事人的財產進行查封、扣押,、凍結等措施的行為,。財產保全對于及時控制被告方的財產防止惡意轉移的作用是非常明顯的。

申請財產保全除了需要提供相應的保全費,、財產擔保之外,，更加重要的是需要提供被執(zhí)行人的財產線索。如果沒有財產線索，法院也將難以采取保全措施,。因此在發(fā)生訴訟后及時注意收集被執(zhí)行人的財產線索也是防止保全風險的重要措施之一,。

4、證據,。

凡是能夠認定案件事實的一切事物都是證據的表現(xiàn)形式,。沒有證據，就無法認定案件的事實,，法院也就難以作出公正的判決保護合同當事人的合法權益,，當事人就要承擔敗訴的風險。因此打官司就是打證據這句話是非常有道理的,。

根據《民事訴訟法》的規(guī)定,，證據的種類有：書證、物證,、視聽資料,、證人證言、當事人的陳述,、鑒定結論,、勘驗筆錄七類。但在實踐中,，證據的種類可能還要更多些,，比較說手機短信、電子郵件,、當事人在法庭上認可的事實都是可以作為證據的,。

證據的關鍵特征是“證據三性”，也就是真實性,、關聯(lián)性,、合法性。真實性,，即證據的內容反映的必須是真實的,、客觀存在的事實，如果證據反映的事實不真實,、沒有發(fā)生過,，則不符合真實性的要求。關聯(lián)性,，指證據反映的事實必須與本案的事實和訴請有關系和聯(lián)系,，與案件沒有關聯(lián)的證據則不符合關聯(lián)性的要求。合法性,，則是指收集證據的手段和方法必須符合法律規(guī)定,，不能采用非法的手段收集證據,。證據三性的內容看似簡單，但由于各類案件的案情千差萬別,，難以一眼判定哪些證據是符合上述要求的應當采納,，哪些又是不符合上述要求應當剔除的，這些工作需要辦理案件的公司法務,、律師和法官仔細琢磨,。對于當事人來說，必須養(yǎng)成平時收集證據的良好習慣,；簽訂,、履行合同和訴訟的每一個步驟，都應當附有相應的證據來作證,；平時所做的工作,，應當盡量結合萬一日后如果發(fā)生訴訟應當如何取證的角度，保留相應的證據,。這樣在訴訟中方能夠獲得較高的勝訴率。

5,、執(zhí)行,。

法院判決生效后，如果被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內沒有履行或者沒有完全履行判決書確定的義務的,，債權人可以申請法院強制執(zhí)行,。但在執(zhí)行過程中，也有可能因為被執(zhí)行人沒有可以執(zhí)行的財產,，或者查封,、扣押、凍結的財產無法變更而無法受償,，導致法院裁定中止執(zhí)行或者終結執(zhí)行,，使得申請執(zhí)行人的財產權益無法獲得實現(xiàn)。

上面這些訴訟過程中可能涉及的風險,，僅是最簡單的狀況,，請大家在實踐中加以重視。

案例：A公司訴B公司強制執(zhí)行案

A公司訴B公司房屋租賃合同糾紛一案,，法院判決出租方A公司勝訴,，承租人B公司需支付A公司200萬元。判決已經發(fā)生法律效力后,，B公司未履行,。A公司申請法院強制執(zhí)行。經律師和法院調查,，目前掌握的幾個B公司的銀行賬號中沒有什么錢,，公司也沒有其他資產,、股權、房屋等可以執(zhí)行的財產,。眼看案件無法繼續(xù)執(zhí)行,，很難避免中止執(zhí)行的結果。A公司申請搜查B公司的財務室,。法院在搜查過程中,，注意到一本發(fā)票存根聯(lián)比較奇特。其他各本發(fā)票都是各種業(yè)務收費混開的,，而這本50張的發(fā)票所開具的收費內容全是打單費,，但B公司財務人員卻拿不出來相應收款依據。經詢問后,，財務人員說出了實情,，原來在案件訴訟期間，公司領導為逃避執(zhí)行,，在與其他單位發(fā)生業(yè)務往來時,，要求會計用一本發(fā)票，將發(fā)票存根聯(lián),、記帳聯(lián)各開50張20元的打單費,，將給客戶的發(fā)票聯(lián)按實際業(yè)務金額開出，共計150萬元,。結算時,，出納在開票時要求各付款單位不按支票辦法開具，而是交不填寫收款單位名稱只有實際付款金額的轉賬支票給出納,，然后出納填上自己個人名字,，通過熟人從銀行違規(guī)開設的個人轉賬賬戶，將150萬元轉入,。真相大白后,，法院順利地查明了該150萬元執(zhí)行款的下落，并最終執(zhí)行到位,。

從這個案件中我們可以看出,，如果A公司沒有申請法院搜查B公司的財務室，沒有發(fā)現(xiàn)那本奇特的存根聯(lián),，或者發(fā)現(xiàn)了之后缺乏相應的法律知識輕易放過的話,，則本案將面臨無法執(zhí)行的巨大法律風險。因此無論是訴訟,、還是執(zhí)行工作,，都需要比較豐富的法律專業(yè)知識和認真負責的態(tài)度。

今天的講座就到這里,，如果有錯漏的地方,，還請指正,！謝謝大家！