1.盈虧平衡分析的基本概念

盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益臨界分析，是通過項目盈虧平衡點(BEP)來分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法,，主要用來考察項目適應(yīng)市場變化的能力及考察項目的抗風(fēng)險能力,。

對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目進(jìn)行經(jīng)濟效益評價過程中,，可發(fā)現(xiàn)其產(chǎn)量(商品房面積)、成本和利潤三者間存在這樣一個關(guān)系,，即：

產(chǎn)品銷售利潤＝產(chǎn)品銷售收入－產(chǎn)品銷售成本－產(chǎn)品銷售稅金

其中產(chǎn)品銷售稅金取決于產(chǎn)品銷售收入，而

產(chǎn)品銷售收入＝產(chǎn)品銷售量×產(chǎn)品單位價格

產(chǎn)品銷售成本(總成本)＝變動成本＋固定成本

2.線性盈虧平衡分析

假設(shè)條件

產(chǎn)品銷售收入和生產(chǎn)總成本費用都是房地產(chǎn)開發(fā)面積(產(chǎn)品產(chǎn)量)的線性函數(shù),。

產(chǎn)品銷售量和生產(chǎn)量相等,，即開發(fā)的房地產(chǎn)全部能租售出去。

產(chǎn)品固定成本和單位銷售價格在產(chǎn)品銷售期間保持不變,。

同時開發(fā)幾種不同類型房地產(chǎn)產(chǎn)品時,，應(yīng)將之組合折算成一種產(chǎn)品。

計算所用的各種數(shù)據(jù)應(yīng)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù),。

①線性盈虧平衡點的計算方法

用房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)銷量表示的盈虧平衡點(BEPQ)的計算方法,。

假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年固定成本為F，單位可變成本為V,，單位產(chǎn)品價格為P,，單位產(chǎn)品銷售稅金為t，達(dá)到盈虧平衡時的年產(chǎn)量為x,，全部計劃建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)量(建筑面積)為Q,，銷售收入為y1，銷售稅金和附加費為T,，產(chǎn)品總成本費用為y2,，根據(jù)上述假設(shè)條件，則：

y1=Px

y2 ＝Vx + F+ T 　T=tx

如能達(dá)到盈虧平衡,，則：

y1 ＝y(tǒng)2

即有Px = Vx + F+ T

于是得到

所以用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點的計算公式是：

房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點

圖4-5-2 線性盈虧平衡分析圖

②線性盈虧平衡點的分析評價

由上述計算公式和圖4-5-2可知,，盈虧平衡點的值無論是用產(chǎn)(銷)量表示，還是用價格表示,，或用生產(chǎn)能力利用率和銷售收入來表示,，均為越低越好。

盈虧平衡點低,，說明開發(fā)項目有以下特征：

達(dá)到較低產(chǎn)量時可以保本,。

贏利區(qū)大，虧損區(qū)小,，項目能取得較好的經(jīng)濟效益,。

項目有較高的競爭能力。

項目的抗風(fēng)險能力大,。

理論鏈接：淺談盈虧平衡和敏感性分析

房地產(chǎn)開發(fā)由于開發(fā)周期長,、投入資金量大、產(chǎn)品固定等特點,，因而開發(fā)風(fēng)險高,，在國外被認(rèn)為是最具風(fēng)險的行業(yè)之一,。豐厚的開發(fā)利潤與企業(yè)虧損、倒閉在房地產(chǎn)行業(yè)中并存,，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)善于捕捉房地產(chǎn)市場的變化趨勢,，運用科學(xué)的定性和定量分析方法，把握其風(fēng)險和不確定因素的變化規(guī)律,，以降低風(fēng)險程序,，提高房地產(chǎn)開發(fā)決策的科學(xué)性。

所謂不確定性分析,，就是分析可能的不確定因素對經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響,，從而推斷項目可能承擔(dān)的風(fēng)險，進(jìn)一步確認(rèn)投資項目在財務(wù),、經(jīng)濟上的可靠性,。項目經(jīng)濟評價中的不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析,。其中盈虧平衡分析和敏感性分析對于房地產(chǎn)營銷策劃人員尤為重要,。

1、盈虧平衡分析

盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益臨界分析,，是通過項目盈虧平衡點（BEP）來分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法,，主要用來考察項目適應(yīng)市場變化的能力以及考察項目的抗風(fēng)險能力。

在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目進(jìn)行經(jīng)濟效益評價過程中,，我們不難發(fā)現(xiàn)其商品房面積,、成本、利潤三者之間存在這樣一個關(guān)系,，即：

銷售利潤=產(chǎn)品銷售收入-總投資額-稅金

產(chǎn)品銷售收入=銷售面積×單位建筑面積價格

總投資額=變動成本+固定成本

由上述關(guān)系式可知,，銷售收入和總投資額都可以是銷售面積的函數(shù)。當(dāng)它們呈線性函數(shù)關(guān)系時,，則認(rèn)為它們之間的盈虧平衡屬線性盈虧平衡關(guān)系,，反之，為非線性盈虧平衡關(guān)系,。線性盈虧平衡關(guān)系是我們應(yīng)該掌握的,。請看圖1：

圖1

圖中橫坐標(biāo)表示開發(fā)的建筑面積，縱坐標(biāo)表示銷售收入和總投資額,，銷售收入和成本的兩條直線交于BEP點,，表明當(dāng)開發(fā)的建筑面積達(dá)到一定數(shù)量時候，銷售收入和成本相等,，利潤為零,，交點BEP稱為盈虧平衡點或保本點。

BEP點將銷售收入和成本的兩條直線所夾的范圍分為盈與虧兩個區(qū),。如開發(fā)的建筑面積大于此點,，則開發(fā)項目能獲利,，反之，則開發(fā)項目就虧損,。

因此,，盈虧平衡點越低，開發(fā)項目盈利的機會就越大,，虧損的風(fēng)險就越小,，盈虧平衡點表達(dá)了開發(fā)項目最小的開發(fā)建筑面積。

2,、敏感性分析

敏感性分析是通過分析、預(yù)測投資項目主要因素發(fā)生變化時對經(jīng)濟指標(biāo)的影響,，從中找出敏感性因素,，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。敏感性分析的目的是在充分了解和掌握項目風(fēng)險因素及風(fēng)險程度的情況下,，考察投資項目抗風(fēng)險的能力,。

敏感性分析還可以篩選出若干最為敏感的因素，有利于對這些最敏感因素集中力量研究,，重點調(diào)查和收集資料,，盡量減少因素的不確定性，進(jìn)而減少方案的風(fēng)險,。

房地產(chǎn)項目敏感性分析及計算過程比較復(fù)雜,，一般來說是按照如下步驟進(jìn)行的：

（1）選擇經(jīng)濟評價指標(biāo)

在對項目進(jìn)行分析計算過程中，首先要選擇最能反映項目經(jīng)濟效益的指標(biāo)做分析,、計算對象,。根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的特點及國家建委的有關(guān)規(guī)定和要求，通過選擇凈現(xiàn)值,、內(nèi)部收益率,、投資回收期等經(jīng)濟評價指標(biāo)作為敏感性分析計算的對象。

（2）選擇需要分析的不確定性因素

在敏感性分析,、計算時,，選擇哪些不確定性因素作為分析和計算的變量呢？一般可以選擇銷售面積,、房地產(chǎn)銷售單價,、成本等常見的因素。

（3）確定變量的變化范圍并計算其變動幅度

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中,，開發(fā)成本可能上漲5%或者下降5%,，銷售價格可能下降10%或者上漲10%。

（4）確定項目對風(fēng)險因素的敏感程度

由于各變量在其變化范圍內(nèi)的變化引發(fā)社會評價指標(biāo)的變動幅度,，而給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了投資風(fēng)險,，找出對投資效益影響明顯的風(fēng)險因素以及確定項目對風(fēng)險因素的敏感程度,，以便在以后的開發(fā)經(jīng)營中加以控制。具體方法是,，將反映諸多條件變化后的項目盈利能力計算結(jié)果與原先計算出的結(jié)果進(jìn)行比較,，就能確定項目對各風(fēng)險因素的敏感程度了，從而也可確定項目所能承受的市場抗風(fēng)險能力,。

操作指南：盈虧平衡與敏感性分析的計算方式

下面,，筆者列出營銷策劃人員應(yīng)該掌握的兩個方面的計算方式：

1、盈虧平衡點的計算方式

在這里,，向各位營銷同行介紹三個方面的盈虧平衡計算方式：

（1）銷售均價平衡點：總銷售金額÷項目建設(shè)安裝費×1000（單位：元/平方米）

（2）銷售面積平衡點：總投資額÷銷售均價平衡點（單位：平方米）

（3）盈虧平衡點：銷售面積平衡點÷總建筑面積×100%（單位：%）

2,、敏感性分析的計算方式

（1）投資成本固定時投資凈利潤率與銷售價格之間的關(guān)系，請見表3,。

初始價格用A表示（單位：元/平方米）

表3

（2）銷售收入固定時投資凈利潤率與開發(fā)成本之間的關(guān)系

請見表4,，初始價格用B表示（單位：元）

表4

注意點：

（1）敏感性分析可以制作成以上形式的表格，也可以制作成為坐標(biāo)關(guān)系,，制作成坐標(biāo)會更加直觀,；

（2）兩個表格中的“投資凈利潤率”欄，可以套用第一章中“表1”和“表2”的計算方式,。

希望營銷策劃同仁能掌握這兩項技能,，不要心里一本糊涂賬，要讓自己心里有一把尺,，隨時掌握項目動態(tài)發(fā)展,，確保項目利潤最大化。

房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析

1.盈虧平衡分析的概念及基本原理

盈虧平衡分析概念

通過對投資項目產(chǎn)量,、成本和利潤關(guān)系的分析,，找出投資項目經(jīng)濟效益在某一范圍內(nèi)的臨界值，又稱為量本利分析

目的：找出保本點（利潤為零時）,、找出臨界點（利潤為某一水平時）

種類：線性盈虧平衡分析,、非線性盈虧平衡分析

基本原理：全部成本可以分解為固定成本和變動成本兩部分總成本＝固定成本＋變動成本

建立成本、產(chǎn)量和利潤三者的數(shù)學(xué)模型　利潤＝銷售收入－總成本－稅金

求取保本點或臨界點

2.固定成本與變動成本的分解

2.1 概念

固定成本：在一定時期和一定產(chǎn)量范圍內(nèi)不隨產(chǎn)量變化而變化的成本

變動成本：凡成本總額與生產(chǎn)量總數(shù)成正比例增減變動關(guān)系的成本

混合成本：雖然也隨產(chǎn)量的變動而變動,，但不成比例

將混合成本中的變動成本和固定成本兩種因素分解出來,，再分別劃入兩種成本中去

2.2 固定成本與可變成本分解的方法（三種方法）

費用分解法 ：按投資項目的成本按科目一一列出，對成本進(jìn)行逐項目分析

高低點法－求出單位變動成本

首先利用公式求出單位變動成本v

可變成本＝單位變動成本×產(chǎn)量

總固定成本＝最高或最低時的總成本－對應(yīng)的可變成本

回歸分析法

3. 線性盈虧平衡分析方法

3.1 線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件

銷售收入和成本為產(chǎn)量的線性函數(shù)

產(chǎn)量等于銷售量,，當(dāng)年生產(chǎn)的產(chǎn)品當(dāng)年銷售出去

產(chǎn)量變化,，單位變動成本不變，總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù)

產(chǎn)量變化,，產(chǎn)品售價不變,，銷售收入是銷售量的線性函數(shù)

在所分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變

按單一產(chǎn)品計算,，當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品時,，應(yīng)換算為單一產(chǎn)品

3.2 盈虧平衡點的計算

圖解法（看線性盈虧平衡分析圖）

橫軸為產(chǎn)量或銷售量,，縱軸為收入或支出

畫出固定成本線（一條平行于橫軸的線）和可變成本線（一條通過0點的斜線）

將固定成本線與可變成本線合并為總成本線

畫出銷售收入線

銷售收入線與總成本線的交點即為盈虧平衡點，在橫軸上對應(yīng)的產(chǎn)量即為保本產(chǎn)量

盈虧平衡點越低,，盈利的機會越大,，虧損風(fēng)險越小

數(shù)學(xué)計算法（五種表示方法）

用產(chǎn)量或銷售量表示盈虧平衡點BEP（Q）

用產(chǎn)品單價表示的盈虧平衡點BEP（P）

用生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點BEP（%）

用銷售額表示盈虧平衡點BEP（B）

用單位產(chǎn)品變動成本表示的盈虧平衡點BEP（V）

【記憶方法】記住基本公式，需要哪種盈虧平衡點表示方法時,，直接進(jìn)行數(shù)學(xué)運算

3.3 盈虧平衡分析的評價原則

盈虧平衡點越低越好,，BEP（V）除外

盈虧平衡點值低，說明項目抗風(fēng)險能力強

盈虧平衡點值低,，說明項目能取得較好的經(jīng)濟效益

盈虧平衡點值低,，說明項目生命力強，有較高的競爭能力

【形象理解】

對項目的預(yù)測值相當(dāng)于高考分?jǐn)?shù)的估分值,，項目盈虧平衡點值相當(dāng)于高考錄取分?jǐn)?shù)線,，想一下，錄取分?jǐn)?shù)線高對考生有利,，還是錄取分?jǐn)?shù)線低有利？

【例題1·單選題】【2008年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū),，已知該項目的固定成本為3 000萬元,，住宅平均售價為4 000 元／平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2 500 元／平方米,。該公司在完成小區(qū)建設(shè)后,，預(yù)計可獲利300萬元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為（ ）平方米,。

A.14 500

B.16 700

C.20 000

D.22 000

[答案]C

[解析]本題考查盈虧平衡點的計算,。注意單位一定要一致。

設(shè)保本開發(fā)面積為x平方米,。

0.4x-3000-0.25x=0 x=20000

【例題2·單選題】【2006年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一住宅小區(qū),，已知該項目的固定成本費用為4000萬元，住宅平均售價為5000元/平方米,，單位產(chǎn)品可變成成本為3000元/平方米,。該公司計劃獲利300萬元，則需開發(fā)的面積為（ ）平方米,。

A.14300

B.16000

C.20000

D.21500

[答案]D

[解析]求用產(chǎn)量表示的盈虧平衡點（注意單位）

設(shè)需要開發(fā)的面積是x平方米

固定成本＝4000

單位可變成本＝3000元=0.3萬元

銷售價格＝5000元=0.5萬元

利潤總額=300

0.5X-4000-0.3X=300

解得：X=21500平方米