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北京房地產(chǎn)項目部分手續(xù)審批程序
申報北京市發(fā)展和改革委員會（投資處）項目立項所需材料目錄
　1,、由具備相應工程咨詢資格的機構編制的項目申請報告一式5份,。（項目申請報告的主要內(nèi)容包括：項目申報單位情況,，擬建項目情況，建設用地與相關規(guī)劃,，資源利用和能源耗用分析,，生態(tài)環(huán)境影響分析，經(jīng)濟和社會效果分析）,。注：根據(jù)建設項目性質(zhì),、內(nèi)容、規(guī)模不同,，最低收費3萬元起,。
　2、城市規(guī)劃行政主管部門（北京市規(guī)劃委員會用地處）出具的城市規(guī)劃意見（規(guī)劃意見書）,。
　3,、國土資源行政主管部門（北京市國土局）出具的項目用地預審意見。
　4,、環(huán)境保護行政主管部門（北京市環(huán)保局）出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見,。
　5,、市交通行政主管部門（北京市交管局）出具的交通流量評價通過的意見,。
　6、房地產(chǎn)行業(yè)主管部門（北京市建委開發(fā)辦）實行資質(zhì)管理的,，應提供資質(zhì)證明文件,。（房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明）
　7、中外合營項目,，合營各方簽署的合作意向書,。
　8、需要經(jīng)區(qū)縣發(fā)展改革部門初審的,，由項目所在地的區(qū)縣發(fā)展改革部門出具關于項目核準的初審意見,。（根據(jù)根據(jù)建設項目規(guī)模不同，2萬平方米以上的直接報到市發(fā)改委）
　9,、其他應提交的材料,。
10、建設單位出具的申報文件（寫清建設地點,、規(guī)模,、投資額）。

申報北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》所需要材料目錄
1,、        建設單位填報《建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》（建設工程）
2,、        法人委托書一份，委托人身份證復印件一份,。
3,、        規(guī)劃意見書（規(guī)委）
4,、        報規(guī)證圖紙一套（施工圖紙包括：圖紙目錄、無障礙設施設計說明,、設計總平面圖,、各層平面圖、剖面圖,、各向立面圖,、各主要部位平面圖、基礎平面圖,、基礎剖面圖各１份,；其中總平面圖6張）
5、        《城市建設工程辦理竣工檔案登記表》原件一份（城市檔案館）
6,、        報園林規(guī)劃審批圖紙一套（由規(guī)委轉園林局）
7,、        交通規(guī)劃設計審核批準書（由市交管局或區(qū)縣交通支隊的規(guī)劃主管部門批復）
8、        人防批準通知單（市或區(qū)縣人防辦公室）
9,、        消防設計審核批準通知單（市消防局建審處）
10,、        擬建項目對周遍建筑物（住宅）有日照影響的，需由有資質(zhì)的日照測算單位做日照分析測算,，要求滿足大寒日不小于2小時,，冬至日不小于1小時的日照）
11、        設計,、勘察中標通知書和北京市勘察設計招標投標登記表（由招投標公司辦理）
12,、        其他要求提供的相關材料。

申報北京市規(guī)劃委員會《建設用地規(guī)劃許可證》所需要材料目錄
1,、建設單位出具的申報委托書,；
2、建設單位填寫完整并加蓋單位印章的"建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表"（以招拍掛方式取得土地使用權的建設項目,，需提交建設單位用地申請,，須表述取得用地的有關情況，申請文件應包含發(fā)文號,、簽發(fā)人,、單位印章等基本公文要素）；
    3,、《規(guī)劃意見書附件》及附圖復印件（以招拍掛方式取得土地使用權的建設項目,，需提交土地整理儲備機構《北京市國有土地使用權掛牌出讓成交確認書》和國土資源行政主管部門《北京市國有土地使用權出讓合同》及其相關文件）；
    4,、主管部門批準建設項目的有關文件原件（以協(xié)議出讓方式取得土地使用權的建設項目,，需提交國土資源行政主管部門《北京市國有土地使用權出讓合同》及其相關文件；
    5,、《建設用地釘樁成果》,；（由測繪單位測繪后提交成果報告）
    6,、由提供規(guī)劃申報用圖的測繪部門，按建設用地釘樁成果及繪圖要求繪制的１：５００或１：２０００地形圖５份,。
    7,、需要使用項目名稱的須提交地名命名行政許可文件復印件；
    8,、其他要求提供的相關材料,。

申報北京市規(guī)劃委員會《規(guī)劃意見書》提供材料目錄
1、建設單位出具的申報委托書,；
    2,、建設單位填寫完整并加蓋單位印章的"建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表；
    3,、對項目的相關批復及規(guī)劃文件,，如：
    （1）危改項目：市、區(qū)危改辦對危改項目的批復意見,，市政府對《修建性詳細規(guī)劃》的批復意見及批復同意的《修建性詳細規(guī)劃》文本及圖紙材料,；
    （2）市級開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)、科技園區(qū)建設項目：市政府對開發(fā)區(qū)建設和《開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的批復文件和《開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃》文本及規(guī)劃設計圖紙黑（或申請人為入?yún)^(qū)單位,，還需提交開發(fā)區(qū)管理部門對入?yún)^(qū)單位的批復意見及用地范圍及市規(guī)劃行政主管部門為開發(fā)區(qū)管理部門核發(fā)的〈規(guī)劃意見書〉及附圖復印件）,；
    （3）綠隔項目：綠化隔離地區(qū)建設項目審查會會議紀要及相關文件，市規(guī)劃院核定的"規(guī)劃意見書"（含主要經(jīng)濟技術指標）1份,，"規(guī)劃意見書"附圖4份,。
    4、主管部門批準建設項目的有關文件原件,；（建委批復）
    5、修建性詳細規(guī)劃（或《規(guī)劃意見函復》等前一階段規(guī)劃審批文件）中要求提交的相關部門的審查意見（規(guī)劃委批復）,；
    6,、建設單位的用地申請（須表述取得用地的有關情況，申請文件應包含發(fā)文號,、簽發(fā)人,、單位印章等基本公文要素）文件；
    7,、申報的建設項目擬規(guī)劃設計方案圖（含主要經(jīng)濟技術指標）（設計院提供）
    8,、經(jīng)市測繪行政主管部門審核確認的，具有相應資質(zhì)的測繪單位提供的基本比例尺１：５００或１：２０００地形圖１份,，并用鉛筆畫出用地范圍,。
    9．建設用地釘樁成果（測繪單位提供）
    10、其他要求提供的相關材料,。     
申報北京市交通管理局交通規(guī)劃方案審批所需材料清單
1,、        建設單位寫申請（寫明項目內(nèi)容,、規(guī)模）
2、        規(guī)劃意見書（規(guī)劃委員會用地處）
3,、        交通影響評估報告（委托有交通評估資質(zhì)的單位編寫）
4,、        交通影響評估報告的批復（交管局規(guī)劃處）
5、        總平面圖,、坡道祥圖,、各層平面及剖立面圖（由設計院提供）。
申報北京市消防局建筑工程消防設計防火審核申報所需材料
1,、        規(guī)劃意見書(報施工圖時附送初步設計的建筑消防設計防火審核意見書),。
2、建設單位填寫《建筑工程消防設計防火審核申報表》（一式兩份）,。
3,、全套正式藍圖裝訂成冊，裝入城鄉(xiāng)建設檔案館的標準圖盒,，送審的正式藍圖需有設計單位本年度圖紙報審專用章（設計院提供）,。
4、消防設計專篇（文字方式表示）設計院提供,。

申報北京市建設委員會《建設工程施工許可證》所需要材料目錄
1,、按規(guī)定填寫《建筑工程施工許可申請表》（一式兩份）加蓋建設單位公章及法人代表簽章后到市建委工程辦登記備案編號。
1．1可同時進行的程序有：
（1）建設單位開戶行出具資金證明,；
（2）到人防辦公室進行人防圖審查,，取得人防施工圖設計審查通知書；
（3）到規(guī)劃委認可的審圖單位進行施工圖審查,，取得施工圖設計文件審查合格書,。
2、到北京市投標監(jiān)管處辦理項目招投標,、施工和監(jiān)理合同備案及中標通知書備案手續(xù),。
2．1、經(jīng)過我公司預先委托的招投標代理公司工作,，辦理項目招投標施工和監(jiān)理登記工作,。
2．2、約20天左右在北京市標辦召開施工總包和監(jiān)理公司專家評議會,，確定施工總包單位和監(jiān)理公司,。
2．3辦理項目招投標施工和監(jiān)理合同備案及中標通知書備案手續(xù)，以及其他項目有關專業(yè)預登記工作,。
2．4,、建委建材辦領取項目散裝水泥專項基金和節(jié)能墻體材料交費單據(jù)，到公司開戶銀行交納,。
3．招投標結束后,，填寫《北京市建筑工程施工安全監(jiān)督通知書》并加蓋甲乙雙方公章,，持此《通知書》及"安全生產(chǎn)技術措施"到市建委施工安全處辦理安全監(jiān)督手續(xù)和安全生產(chǎn)技術措施審查手續(xù)，并由施工安全處在《施工許可申請表》內(nèi)"質(zhì)量,、安全監(jiān)督手續(xù)"一欄加蓋安全監(jiān)督備案章（一式兩份）,，并由施工總包單位辦理“施工人員意外傷害保險”保單。
4,、填寫質(zhì)量監(jiān)督注冊登記表及建筑節(jié)能備案登記表,，加蓋各有關建設單位（甲方）、施工總包單位,、監(jiān)理公司,、設計單位公章及資質(zhì)證書編號。
5,、將以上材料全部報市建委工程辦審查,，并等待經(jīng)辦人員踏勘施工現(xiàn)場。

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南
作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員,，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報建有關的內(nèi)容,，有些感慨，在這里講一講,。
涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久,，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照報建的先后順序來說,。
1,、土地證、建設用地規(guī)劃許可證,、規(guī)劃要點批復階段
土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證,，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序,，非常的有學問,。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間,，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭,。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題,。
恩，簡單的說一下,，土地證由國土部門頒發(fā),，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）,；建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā),，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù),；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù),，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來,，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來,。
一般來說,，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點,，頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后,，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序,。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度,，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限,。
但是呢,，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài),。因為首先,，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃,，直接就整塊出讓了,。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行,。然后受讓了土地的開發(fā)商,，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好,，還是根本沒有規(guī)劃都好,，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了,，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定,。
我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道,，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的,，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始,。而北京第一塊公開交易的土地,，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗,，國際上也沒有什么可供借鑒的模式,。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四,。我在這個行業(yè)浸了這些年了,，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去,，我也想不出更好的土地交易模式,。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時呢,。
不過無論如何,，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。
新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市,、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的,，在國有土地使用權出讓前，城市,、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃,，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì),、開發(fā)強度等規(guī)劃條件,，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊,，不得出讓國有土地使用權,。
以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后,，建設單位應當持建設項目的批準、核準,、備案文件和國有土地使用權出讓合同,，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證,。
城市,、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件,。
希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡,，阿門。
2,、項目公司設立、立項,、環(huán)境評估,、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)
這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西,。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣,，與法律的關系也比較大,，比如設立項目公司。這里要注意一下,，母公司拍到的土地,，轉到其全資設立的項目公司名下,，按我國法律,，不屬于交易。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉,，不屬于交易,。再次強調(diào)：不屬于交易。因此,，房地產(chǎn)公司可以任意設置項目子公司,，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼,。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言,，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干,。
再說立項,，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩,，也不知道這個東西應該算什么,。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里,，可行性這個東西,，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同,，所以在這個事情的管理上也不同,。有些地方基本上不太管,，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情,。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情,。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了,，再回頭來立項,。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方,，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文,。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策,，事情都是人辦出來的,。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中,，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的,。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門,，譬如去計劃部門,，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局,，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司,，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系,?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害,。
房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術含量一點,，關鍵是專業(yè)技術人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了,，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到,，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到,，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結構類的工程師難找啊，感慨一個,。嘿嘿,。
下一篇開始講正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段。
3,、總平面審查階段
這個階段各地的叫法不一樣,，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”,。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的,，每棟單體建筑有多高,，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔,，間距是多少，日照夠不夠,，總容積率是多大,，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少,，進出小區(qū)的道路怎么安排,，是不是符合消防規(guī)范，等等等等,，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè),。
在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度,，這個東西看起來很簡單是吧,，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米,，有3000平方米的地面上有建筑物,，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個計算應該是沒有什么爭議了,。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面,，有2000平方米是一個大型的架空平臺,，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在,，爭議就來了，我這個2000平方米,，到底算不算建筑基底,？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛,，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊,，我的綠化沒有減少啊,，我的休閑空間沒有減少啊,，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題,，反正技術規(guī)范沒有限死,，有無窮的空間可以鉆營。
再舉個例子,，容積率,，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單,。但是放到實踐中一看,，啥是凈用地面積啊,？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵嘧C載的面積呢,，還是比這個面積大那么一點,，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚,，怎么算都行,。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高,。這都是可以鉆營的地方,。
其他的地方，譬如消防通道的設置,，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道,。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了,。怎么辦,？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化,，就指著圖紙說這就是一條消防道路,。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行,。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴,，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。
審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術含量的活,，這個過程一般都要2到3個月,，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨,，磨到雙方都沒了脾氣,，才能通得過,。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的,。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計,，只要有心，無論什么公司的總平面,，無論是你萬科還是富力還是雅居樂,，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的,。不是消防間距不夠,，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小,，等等等等。
4,、管線綜合審查,、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講,，因為這個東西實在是非常,，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話,，實在是害死人啊,。而且，被這個東西害死的公司比比皆是,。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤,，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司,，在這個問題上栽跟頭的的幾率,，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的,，一輪到就死,。
說了半天，管線綜合是啥,？包括三大項：小區(qū)給排水管線,、強電線路、弱電線路,，這三項綜合起來考慮,，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上,。給排水不用多解釋了,，就是怎么引自來水進小區(qū),，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電,，線路從哪里進,，怎么上樓，怎么進門,；弱電的內(nèi)容就多了,，什么有線電視線、各類通訊線路,、網(wǎng)線,、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等,，多得要死,。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走,，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶,。
這些線路啊什么的，必須要合理的安排好,，不能到處亂走,。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設計好不好,，只需要看兩個東西：1,、你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間,。只要有這個,，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。2,、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布,，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是,，簡直看不出走向來的,，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。
為什么我要這么強調(diào)這個管線綜合呢,？如果它設計不好有什么后果呢,？首先，就是給排水會整天出問題,。一下雨小區(qū)就變池塘的事情,，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說,，就是網(wǎng)絡整天出問題,，小區(qū)網(wǎng)絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管,，別的網(wǎng)絡運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務都不行,，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞,，整天修,，我這正打怪呢，嘣的一下,，斷網(wǎng)了,。再然后，夏天千萬別開空調(diào),，一開就斷電跳閘,。家里的電器得輪著用，千萬別一起開,?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上,。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。你說,，這樣的小區(qū),，能住嗎？
管線綜合既然如此重要,，那么我們說,，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究,，不就行了嗎,？事實上，是不行,。為什么,？因為所有的線，你都得從外面引進來,，都得跟外面有個接口,。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們,，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作,，做多少調(diào)查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化,。最常見的是市政排污管線突然就重新施工,，換地方了,，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分,，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠,，那也完蛋了。這種事情太常見了,。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開,，今天搞搞這里,，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了,。這種情況那是想賠錢都搞不定的,。然后，高壓電線的接入口,，一開始說得好好的,，從某某變電站接，等到施工完畢,，要正式接的時候,，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了,，不能再讓你接,，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢,，亂引,。引到多少電算多少電。至于,，呃,，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道,。
再說到這個排水許可證,。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排,。這個東西管的是管徑和流量,，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事,。我就不多說了,。
5、單體審查,、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的,，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃,，就比較容易通過一點,。
單體設計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上,，落實單體建筑的設計方案,。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸,。這個階段有些東西也很麻煩,，最煩的是車位。目前來說,，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的,，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位,。大體的配置要求基本上都是這樣,，各城市大同小異。車位不夠,，基本上都別想通過單體審查,。
當然，總平面審查期間一般來說,，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值,，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值,，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠,，不會認真的在圖紙上數(shù),。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了,。這個時候什么毛招都會用上,。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦,，等等等等,，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠,，那也有辦法,，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過,，那玩意非常的不好使喚,，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上,，只要通過單體審查了,，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。
那么,，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室,？因為建地下室是虧本的。買的人也少,。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮,，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本,？事實是,，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間,。但是,，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道,。所以按經(jīng)驗值,，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米,。規(guī)劃部門都這么掌握,。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律,。
當然我這個是大概經(jīng)驗,，在有些城市，停車位還是能賺錢的,，比如廣州,、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個,。不過這個不代表一般規(guī)律,。嘿嘿。
審完單體設計,，設計公司再細化一下出建筑施工圖,，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證,。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說,。我就一筆帶過了,。
不過這個建設工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置,，反復的強調(diào),。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思,，在搞什么玄虛,。
6、消防和人防專項審查
這兩樣東西搞死人,。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設計是達標的,。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點：消防報建,，要說難,，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單,，也可以很簡單,。至于人防報建，這個東西莫名其妙,，我不知道這個算什么,，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感,。
先從消防說起,。消防部門是武警官兵，不是政府機構,，這個大家心里要有數(shù),。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的,，非常官僚的,。另外呢，我們的開發(fā)商,，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話,，這個投入太大了,。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的,，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門,，那對業(yè)主進進出出來講,，是非常不方便的?；旧蟻碇v,，消防設計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。在這個方面,，審查那也是越來越嚴,。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建,。為什么呢,？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長,，往往由他們出面才能把事情辦成,。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范,，基本上沒人敢動手腳,。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯,，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律,。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報,，譬如減少一套樓梯,，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦,。起碼我不敢,。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢,。
人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西,。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里,，911的那棟大樓就是前車之見,。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉,。當然這只是我的個人觀感,，大家不必介意。
人防部門屬于政府部門,，不是軍隊編制,。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來,，不能發(fā)產(chǎn)權證,。這部分停車位只有使用權,。關于人防停車位的使用權問題，現(xiàn)在的爭議非常大,。社會上各種聲音都有,，尤其是自以為看通了物權法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們,，所有的人防用途的東西,，產(chǎn)權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程,，就允許你暫時用著,。但是這個產(chǎn)權，無論如何,，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主,。
因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣,，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積,。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西,，比如人防那個安全門,，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室,，還真是搞碉堡了,。也不知道能防什么
7、節(jié)能審查,、施工圖審查
在領取建設工程規(guī)劃許可證之后,，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖,、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等,，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書,，就可以開始這兩項審查了,。

節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面,，是怎么審都行的事情,。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高,。這么說吧：什么360度大落地窗,、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西,，在節(jié)能方面肯定是不達標的,。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉,。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西,。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標,，老百姓在觀念上也比較能接受這個,，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子,，在冬天那可是要白白的花出取暖費的,。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口,，你管得著啊,。
說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上,，必定帶有強烈的北方特征,。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積,。開間超過6米的客廳,，在取暖上就肯定不達標了。同時,，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時,，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥,，而且洗手間的使用頻率較低,，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明,，我這不是地域歧視啊,，我這完全是就事論事。）但在南方,，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶,，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務,。這個稍微在圖上畫一下就知道了,。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占,，廁所就不知道擺在哪里了,。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位,，設計師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子,，被迫只能大量的推出兩房單位。當然,，兩房單位也可以住,，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了,，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭,，連轉身的地方都沒有。現(xiàn)實就是這么滴殘酷,?？陀^規(guī)律就是如此。
    現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070,，還想了些花招,，比如設計兩套房子，再打通它一起賣,。在某些不良媒體的宣傳口徑上,，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對,。
恩,，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多,，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了,，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查,。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是,，基于我國的審查技術非常的落后,，恩，怎么說呢,，連設計,、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智,，根本沒法子審,。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市,，在一個別墅項目門口建一座景觀塔,。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細,。該地建設局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場,，上了這塔的工架，突然這塔就塌了,，整個檢查組全部死光,。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查,，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起,。結果一查,，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查,，一查的話,，審查人員說，不行,，這個圖紙有問題,。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方,。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧,，它也不違反。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎,？我看誰也不敢說這個話,。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢,，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔,，做審查的時候也是吵得不可開交,。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚,，到底安不安全反正我個人不知道,。
施工圖審查是收費項目，非常貴,，所以一直都是名義上的市場化,，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費,，專家紅包那也是不能少滴.
8,、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可
余泥和噪音,，這兩個東西專門拿在這里講,，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市,，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音,。但現(xiàn)在，越來越多的城市,，開始加強了對這兩樣東西的管理,。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路,、交通,、警察，的主要生財?shù)缆妨?。運輸施工余泥的車輛,，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛,。但在很多時候,，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候,，那是日夜得都運泥啊,，沒辦法，只能打通各路神仙,。

余泥在運輸過程中,，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車,，從天河一路撒到番禺,，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用,，估計是交通部門火大發(fā)了,，撞槍頭上了。

噪音排放許可,，是指只能在規(guī)定時間,，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工,。這個是環(huán)境保護部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的,，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候,，我*，站在工地里，聽了一天的錘擊聲,，第二天耳朵里都是嗡嗡聲,，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁,，那肯定是最經(jīng)濟的,。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁,。因此我個人無論如何,，都支持在這方面加強管理。此外,，對那些夜間連續(xù)施工的,，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市,，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好,，比如廣州和深圳,。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來,。如果居然膽敢不報批就夜間開工,？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了,。但是絕大多數(shù)的城市,，唉，那處于幾乎沒有管理的地步,。
我作為從先進城市走出來的三個代表,，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局,，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y果被人家狠狠的嘲笑過好幾回,。嘎嘎,，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我,，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎,？我這里沒有啊，我這里很簡單啊,，什么什么的,，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。
9,、質(zhì)量監(jiān)督,、安全監(jiān)督
我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了,。但是沒法子,。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后,，我隨便這么一想,，我*，后面不知道還有多少程序,。放驗線,、白蟻防治、防雷,、預測繪,、預售、各專業(yè)驗收,、項目備案驗收,，一直到交樓。這得寫死我啊,。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢,？不明白自己啊不明白自己

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前,，必須得去兩個站辦審批手續(xù),。這兩個站的分工，我跟各位說老實話,，我分不清楚,。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題,。我就不明白為什么要搞兩個站,，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打,，導致樁荷載不達標,，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚,?？傊畠蓚€機構都得好好的哄著。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別,。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關系不大,，譬如工人不戴安全頭盔啦,，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些,。但在我看來,，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構,，沒有任何邏輯和操作上的困難,。

在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的,，就由質(zhì)監(jiān)辦,；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的,，就屬于安監(jiān)的職責,。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測,、水泥檢測,，這些東西，都是收費項目,，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴,，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己,。收人錢手軟，云云,。安監(jiān)基本不收費,，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓,，工人佩帶平安智能卡上班,，等等，總之各有各的門路啦,。

現(xiàn)在在有些城市,，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了,，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了,。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用,，只是周邊城市的3分之1,。恩,，在這里，為了避免有些人看不懂,，我說一句,，打完樁必須做檢測,。檢測合格了，才能做承臺,，繼續(xù)往上建,。各位的，明白,？

不過呢,，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著,。這個也是建設部門的生財主道啊,。我要是局長我也不肯放。嘿嘿