第一部分,，開發(fā)項目的籌備工作

　　在報行政機關(guān)審批之前,，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地用地手續(xù)，根據(jù)項目規(guī)模和性質(zhì),，委托具有相應(yīng)項目資質(zhì)的勘察設(shè)計單位對擬建項目進行研究,，并制作報告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖,。

　　第二部分,，行政審批部分

　　根據(jù)我國現(xiàn)有建設(shè)法規(guī),，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般可分六個階段：1）選址定點,；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查,；4）規(guī)劃報建圖審查,；5）施工報建；6）建筑工程竣工綜合驗收備案,。

　　一,、選址定點

　　1、項目立項,，國家計劃管理機關(guān)和有關(guān)政府機關(guān)審查可行性研究報告,，進行項目立項的審批。

　　2,、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查,。

　　3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書,。

　　4,、環(huán)保局辦理環(huán)境影響評估，出具生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書,。

　　5,、文化局、地震局,、園林局,、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查，簽署相應(yīng)的意見,。

　　6,、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

　　二,、規(guī)劃總圖審查及規(guī)劃設(shè)計條件的確定

　　1,、人防辦進行人防工程進行條件審查。

　　2,、國土資源局進行土地預(yù)審,。

　　3,、公安消防支隊、公安交警支隊,、教育局,、水利局、城管局,、環(huán)保局,、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查,，簽署意見,。

　　4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審,，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,，并確定用地條件。

　　三,、規(guī)劃設(shè)計和施工圖設(shè)計審查

　　1,、規(guī)劃部門對初步設(shè)計根據(jù)已審批的規(guī)劃要求進行審查。

　　2,、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計條件進行審查,。

　　3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查,。

　　4,、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

　　5,、國土資源局進行用地預(yù)審,。

　　6、市政部門,、環(huán)保局,、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計涉及的專業(yè)內(nèi)容進行專項審查,。

　　7,、建設(shè)管理機關(guān)對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求向施工圖進行審查。

　　四,、規(guī)劃報建審查

　　1,、公安消防支隊和人防機關(guān)進行消防設(shè)計和人防工程進行審查。

　　2,、建委,、市政部門、園林局、環(huán)保局,、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分,，按有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

　　3,、規(guī)劃部門復(fù)核經(jīng)要求變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件,，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　五,、施工報建登記

　　1,、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

　　2,、建設(shè)方對工程進行發(fā)包,，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍,，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包,。

　　3,、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

　　六,、商品房預(yù)售許可的行政審批

　　向房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

　　1,、以下證明材料：

　?。?）土地使用權(quán)證書；

　?。?）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,；

　　（3）按擬預(yù)售的商品房計算,，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上,，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

　　2,、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書,；

　　3、工程施工合同,；

　　4,、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置,、裝修標(biāo)準(zhǔn),、配套設(shè)施、竣工交付日期、預(yù)售總面積,、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,，附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖,。

　　七,、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案

　　1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告及相應(yīng)需提供的驗收證明文件進行備案審查,。

　　2,、規(guī)劃部門、市政部門,、水利局,、環(huán)保局、文化局,、衛(wèi)生局,、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,，按照法律,、法規(guī),、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收,。

　　3、建委綜合各部門驗收,、審查意見,，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證。

　　第三部分 項目權(quán)屬初始登記階段

　　1,、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始登記,。

　　2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

　?。?）申請書,；

　　（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照,；

　?。?）土地使用權(quán)證；

　?。?）建設(shè)用地規(guī)劃許可證,；

　　（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；

　?。?）施工許可證；

　　（7）房屋竣工驗收資料

　?。?）房屋測繪技術(shù)報告,；

　　（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件,。

　　以上各個程序的行政審批,、備案辦理期限，絕大部分都少于15天,，一般在7天內(nèi),。