1概述含義 工業(yè)類土地使用性質的所有毛地,、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物,，有別于住宅,、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍,，其中包括工業(yè)制造廠房,、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國,，工業(yè)房地產的土地批租年限為50年,。[1]發(fā)展《2013-2017年中國工業(yè)地產行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》[1]數據顯示，在產業(yè)轉移,、中國產業(yè)技術的升級,、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設以及住宅地產受到宏觀政策調控等諸多因素的影響下，工業(yè)地產需求穩(wěn)步上升,，投資價值逐步顯現,，工業(yè)物業(yè)的租售價格穩(wěn)步上揚。
以上海市為例,，2010年上海整個工業(yè)物業(yè)市場租金走勢呈上漲態(tài)勢,，其中第三季度的增長幅度達到了年度高峰，租金均價的環(huán)比增長率高達1.65%,。工業(yè)地產行業(yè)保持了良好的發(fā)展勢頭,。
首先是國內房地產企業(yè)進軍工業(yè)地產，住宅地產強勢調控的重壓,，及商業(yè)地產“躍進”的隱憂,，國內房企開始將目光投入到工業(yè)地產領域。據不完全統(tǒng)計,，有15%的傳統(tǒng)房地產開發(fā)商轉投工業(yè)園建設項目,。其次，大量國際資本看準中國市場,，紛紛加大對華投資力度,，如普洛斯、安博置業(yè),、豐樹地產以及嘉民集團,。第三，私募基金,、風險投資以及信托等融資手段進入中國工業(yè)地產領域,，給工業(yè)地產帶來新的融資方式。前瞻網分析認為,，投資主體熱衷于開發(fā)工業(yè)地產,，與工業(yè)地產開發(fā)成本較低有關。工業(yè)地產的土地投入相對較低,，基準地價只是商業(yè)地產用地的四分之一,，甚至五分之一到十分之一。因此,，工業(yè)地產的進入門檻與其他的地產門類相比要低很多,，未來工業(yè)地產的投資主體必將多元化。
分類特性投資規(guī)模大,、快速啟動、提供增值服務,、追求長期穩(wěn)定回報。
策劃工業(yè)地產策劃是對工業(yè)園區(qū)或倉儲物流,、廠房進行前期考察立項，園區(qū)規(guī)劃,、建設、招商推廣,、進駐后物業(yè)管理的統(tǒng)籌,。
工業(yè)地產策劃是區(qū)別于房地產、商業(yè)地產策劃等的另一新興地產策劃。目前我國的工業(yè)地產策劃市場不太成熟,，需要不斷完善,。工業(yè)地產策劃覆蓋我國西南地區(qū)、珠三角地區(qū)以及長三角地區(qū)的多個工業(yè)重地,。
工業(yè)地產策劃,，包括戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)運營,、投資融資、招商推廣和管理咨詢服務,。
2開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式目前我國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產開發(fā)模式，也是我國工業(yè)地產市場的主要載體,，其運作主體一般是開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會下設的開發(fā)公司,。
缺陷：不熟悉工業(yè)地產的運作方法，項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其在工業(yè)園的整體運作中不夠專業(yè)化,，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒,。
工業(yè)地產商模式指房地產投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路,、綠化等基礎設施建設乃至廠房,、倉庫、研發(fā)等房產項目的營建,，然后以租賃,、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營,、管理,，最后獲取合理的地產開發(fā)利潤。
主體企業(yè)引導模式指在某個產業(yè)領域具有強大的綜合實力的企業(yè),，為實現企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價值,，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū),；在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下,，借助企業(yè)在產業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓,、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集,，實現整個產業(yè)鏈的打造及完善。
綜合運作模式指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式,、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產商模式進行混合運用的工業(yè)地產開發(fā)模式。
私人業(yè)主開發(fā)模式在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例,。主要是因為廠房租金持續(xù)上揚,，其利潤回報率已經超過商業(yè)地產，且操作建設都比較簡單的緣故,。但由于工業(yè)地產政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮,，這類開發(fā)模式會逐漸減少，再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設計和配套設施等方面都沒有競爭力,，時常也逐漸將其淘汰,。
3盈利模式主要以土地溢價增值而獲取利潤進行項目開發(fā),，長期持有經營收益或出售產品項目投資開發(fā)商,，或獨立，或聯合,，進行項目的整體開發(fā),，通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合等方式,，實現項目的收益,。通常表現為在項目地塊上建造標準的廠房、研發(fā)中心,、配套服務等設施后,，進行已定的產業(yè)主題類企業(yè)招商引進，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得經營管理收益,。如“物流房地產商”普洛斯公司在取得土地之后,，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，打造設施平臺,，吸引物流企業(yè)入駐,。普洛斯只作房地產投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作,，其本質是開發(fā)商而非物流商,。星月集團開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領地”等項目亦如此。
通過與工業(yè)企業(yè)聯合,，按需訂制地產開發(fā)模式工業(yè)地產開發(fā)商取得工業(yè)用地后,，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產業(yè)企業(yè)強強聯合,，按產業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產品項目,，從而實現最低風險下的項目收益,。
4國內發(fā)展我國工業(yè)地產的興起
國際經濟發(fā)展格局層面：改革開放、敞開國門,，融入世界經濟一體化大勢,；同時，憑借低廉的勞動力資源,，開放的民族使得世界的制造產業(yè)向中國轉移,；
國內各個城市經營發(fā)展角度：各個城市之間的發(fā)展、競爭,，促使各個地區(qū)都不同程度地加大了招商引資力度,，各種形式的經濟技術開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產業(yè)為核心，相關鏈條產業(yè)跟進聚集的產業(yè)園區(qū)層出不窮,，在很大程度上拉動工業(yè)地產的持續(xù)性需求,；政策層面：出于城市經營的戰(zhàn)略性需求，基于城市產業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮,，各類以工業(yè)為主體產業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產投資者在政策,、稅收,、低價等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。
我國工業(yè)地產的發(fā)展現狀1）我國工業(yè)地產發(fā)展仍處于初級階段,，相對西方開發(fā)較晚,。
地方工業(yè)用地：自行發(fā)展→規(guī)劃發(fā)展→導向發(fā)展→集聚發(fā)展
工業(yè)地產的開發(fā)和使用仍處于非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶,，吸引的企業(yè)大多是勞動密集型的低端行業(yè),，在推動地方經濟發(fā)展和提高產業(yè)高度集中并沒有發(fā)揮出預期的作用和效果。
圈地運用,，機構,、企業(yè)、集體,、個人紛紛在圈地運動中謀劃著從工業(yè)地產開發(fā)獲取豐厚的投資回報,，造成土地資源開發(fā)速度遠遠超出地方經濟發(fā)展實際接納能力，大量的土地閑置,、大量的廠房空存,，甚至還有部分機構及企業(yè)以工業(yè)地產開發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地產投資開發(fā),，獲取更高的投資利潤,。
2）作為工業(yè)地產的載體-工業(yè)園的建設中存在的問題
①“明星園區(qū)”太少，重復建設嚴重,；上海,、蘇州、東莞等?！拔覀兿Ｍ軌蛑贫ㄒ粋€工業(yè)園區(qū)的建設標準,，給工業(yè)園區(qū)設一道門檻，來防止園區(qū)建設過多過濫,?！?/div>
②招商引資機制不完善，來者不拒,；政府（政績）與入駐企業(yè)實現“雙贏”
③貪大求洋,，面子工程
④資金供應鏈不完善，融資成瓶頸,。
工業(yè)地產的發(fā)展趨勢1）發(fā)展趨勢的影響因素
①政府政策的影響：監(jiān)管調控力度加大,，有利于工業(yè)地產市場的健康規(guī)范成熟，有利于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展,；通過市場競爭,，優(yōu)勝劣汰，可保存有實力企業(yè),；
②市場供求的影響：經濟發(fā)展保持強勁發(fā)展速度,，有利于吸引外資；“世界工廠”的確立,，對工業(yè)的重視,；
③發(fā)展模式的影響：模式改變，都是以人性化發(fā)展為目標,，工業(yè)區(qū)的發(fā)展關系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展,；可持續(xù)發(fā)展的節(jié)約型模式：充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng)造最大的效益；
④投資回報的影響：隨著工業(yè)地產的不斷擴展,，可開發(fā)的土地將會越來越少,，國家對土地的調控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升,。市場的規(guī)范透明成熟將導致競爭激烈化,，地產商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看,，工業(yè)地產需求強勁,，投資回報相對穩(wěn)定。而工業(yè)地產的銷售方式會出現與房地產等有所不同,，鑒于土地的升值,，競爭的激烈，多數產權持有者不會出售轉為出租,，以保其產權的升值持有,。隨著需求的增加而地產的有限,，地產租金也會不斷上漲。
2）中國工業(yè)地產未來發(fā)展趨勢
①政策將強調市場對工業(yè)用地的配置作用,，促進工業(yè)地產價格回歸到真實價值,。
②國外地產巨頭攜手投資基金聯合進入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新,。開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā),，根據客戶需求制定廠房標準，反租給客戶;二是帶租收購,，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產品,。這兩種模式共同點是長期持有物業(yè)，待價而沽等待上市,，通過REITs包裝上市,，融到大筆的資金。
5商業(yè)模式工業(yè)地產作為一門產業(yè),，有其獨有的商業(yè)模式,，包括工業(yè)地產開發(fā)商籌措資金、建設基礎設施,、開發(fā)經營項目并提供工業(yè)地產產業(yè)與服務等一系列活動。工業(yè)地產業(yè)的盈余體現在能夠快速啟動,、以收入抵償支出,、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的,，工業(yè)地產的商業(yè)模式具備“大投資,、快啟動、提供增值服務,、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性,。
6招商法則1、營商：從籌劃,、管理,、建設角度構建項目招商資本
2、誘商：設置誘因,，誘惑商家
3,、引商：以造勢、喧勢的方式經營注意力
4,、鏈商：打通產業(yè)鏈的上下游,，鏈接更廣泛的商家
5,、聚商：以近交的方式，一次性網羅目標商家
6,、洽商：情感招商,，攻心為上
7、招商：制定招商政策,，深度誘惑商家
8,、選商：選擇符合定位與業(yè)態(tài)的商家
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