隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇增,，城市規(guī)模不斷壯大,；伴隨私家車(chē)的普及，據(jù)統(tǒng)計(jì)北京已達(dá)到8個(gè)人一輛車(chē)的水平，上海12個(gè)人一輛車(chē),，深圳,、廣州約10個(gè)人一輛車(chē)，這使自駕游的興起,，也使城市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸郊區(qū)化,、邊緣化，地域概念淡化,。在這個(gè)背景下,，休閑與居住日益密切，度假地產(chǎn)與常住地產(chǎn)的逐漸交融,，這對(duì)城郊房地產(chǎn)的發(fā)展提出了新的發(fā)展方向,，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通、綜合環(huán)境,、社區(qū)服務(wù),、配套設(shè)施建設(shè)提出了更高要求。那么如何揚(yáng)長(zhǎng)避短開(kāi)發(fā)城郊旅游房地產(chǎn)呢,？在這里,，我們將結(jié)合自己的研究成果，與大家一起探討,。

一,、研究背景

近年來(lái)我們做了一些關(guān)于旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其中城郊旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目占很大比重,，這些項(xiàng)目大都依托大都市,，基本相同的市場(chǎng)環(huán)境和開(kāi)發(fā)背景，但由于開(kāi)發(fā)商理念的不同,，開(kāi)發(fā)步驟不同,，產(chǎn)生了不同的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)市場(chǎng)形成了不同的影響,，取得了不同的收益,。

我們認(rèn)為城郊區(qū)域雖然基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)欠缺，離市區(qū)較遠(yuǎn),，難以與市區(qū)同等項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),，但城郊地產(chǎn)項(xiàng)目也有自己的優(yōu)勢(shì)，如良好的生態(tài)環(huán)境,，相對(duì)私密的生活空間,，寬敞的建筑空間，山,、水或林等自然景觀(guān)依托,。城郊地產(chǎn)項(xiàng)目與旅游,、度假地產(chǎn)相結(jié)合，通過(guò)旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā),，匯聚人氣,、形成區(qū)域的人流、物流,、商流,，完善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，提升地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)值,，這是城郊地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì),。 

項(xiàng)目一：昆明城郊旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目A——旅游小鎮(zhèn)帶動(dòng)房地產(chǎn)

該項(xiàng)目位于城郊一個(gè)景區(qū)，景區(qū)在昆明具有一定知名度,，但以水庫(kù)和湖泊為主體的大眾休閑型旅游產(chǎn)品老化,，處于更新?lián)Q代之際，游客人數(shù)不多,，景區(qū)內(nèi)有一個(gè)賓館和幾個(gè)度假別墅,，但入住率不高，景區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況一般,。

該區(qū)域?qū)儆谑啦﹫@區(qū)的延展,，已經(jīng)有幾個(gè)高檔別墅項(xiàng)目，是昆明未來(lái)高檔地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)區(qū)域,，但與其它項(xiàng)目相比,，項(xiàng)目A距離市區(qū)較遠(yuǎn)，道路交通狀況不好,。項(xiàng)目處于鄉(xiāng)村之中，配套設(shè)施較差,，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還不完善,。

如果直接開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，由于距離和交通原因,，難以開(kāi)發(fā)中高檔樓盤(pán),，只能以低價(jià)取勝，而初期投資由于需要大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，開(kāi)發(fā)商的盈利空間不大,。 

項(xiàng)目策劃中，我們提出由旅游帶動(dòng)地產(chǎn),，通過(guò)旅游小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā),，休閑、度假旅游項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域的人流,、物流,，完善配套設(shè)施,，提升土地價(jià)值，促成地產(chǎn)增值,。

項(xiàng)目二：成都城郊旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目B——公園里的景觀(guān)房地產(chǎn)

該項(xiàng)目是成都城郊著名旅游景區(qū),，景區(qū)通過(guò)5年運(yùn)作，已經(jīng)成為區(qū)域成熟,、知名景區(qū),。我們?cè)诓邉澲刑岢觥扒ご笈惨啤钡氖址ǎ逊康禺a(chǎn)建在公園里,，在旁邊新的地塊重新按照現(xiàn)有景區(qū)開(kāi)發(fā)模式復(fù)制新景區(qū),，將現(xiàn)有景區(qū)成熟地塊運(yùn)作房地產(chǎn)，通過(guò)這樣的挪移,，開(kāi)發(fā)商取得了很好收益,。。

項(xiàng)目三：南京城郊旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目C——房地產(chǎn)樓盤(pán)改造景觀(guān)建筑

該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商擁有在市區(qū)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn),，規(guī)劃用地約5400畝,，其中水面約2400畝，直接在城郊地塊按照城市樓盤(pán)開(kāi)發(fā),，一期約2500套酒店式公寓,，350棟獨(dú)立別墅以及各類(lèi)配套項(xiàng)目。酒店式公寓為五層退臺(tái)式設(shè)計(jì)為主,，15萬(wàn)元左右一套一居小戶(hù)型40平米左右?guī)厝暮胺?，該地產(chǎn)項(xiàng)目在南京地產(chǎn)市場(chǎng)掀起購(gòu)買(mǎi)高潮。 

但由于樓房密度過(guò)高,，丘陵山地變成了“房山”,，樓房鱗次櫛比，自然景觀(guān)被破壞,，沿湖濱的高檔別墅無(wú)法按預(yù)期出售,，僅以比公寓高1000元/平米的價(jià)格出售。 

要提升后期獨(dú)棟別墅的潛在價(jià)值,，必須要改造其景觀(guān)效果,，提高土地價(jià)值。項(xiàng)目通過(guò)開(kāi)發(fā)溫泉旅游,，建設(shè)高檔溫泉度假區(qū),，同時(shí)改造現(xiàn)有公寓樓房設(shè)計(jì)，增加樓間回廊連接,，通過(guò)花卉,、園林等景觀(guān)，形成花卉園林景觀(guān)平臺(tái),，在“房山”構(gòu)建花團(tuán)錦簇,、綠廊相連的空中花園景觀(guān),，將密集的“房山”公寓改造成為特色的景觀(guān)建筑，提升了區(qū)域的土地價(jià)值,。

由以上可以看出三個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的共性： 

1,、都屬于城郊房地產(chǎn)項(xiàng)目，距離市區(qū)中心有40分鐘至一小時(shí)車(chē)程,； 

2,、依托于百萬(wàn)人口的大都市； 

3,、開(kāi)發(fā)商都是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為盈利目標(biāo),，同時(shí)都希望本項(xiàng)目能成為城郊中高檔房地產(chǎn)； 

4,、有小型水庫(kù)或湖泊及低矮山地丘陵為環(huán)境依托,，山水相依，植被茂密,，生態(tài)環(huán)境良好,； 

5、開(kāi)發(fā)商具有一定實(shí)力,，同時(shí)在本地都具有成功開(kāi)發(fā)市區(qū)樓盤(pán)的經(jīng)驗(yàn),；

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇增，城市規(guī)模不斷壯大,；伴隨私家車(chē)的普及,，據(jù)統(tǒng)計(jì)北京已達(dá)到8個(gè)人一輛車(chē)的水平，上海12個(gè)人一輛車(chē),，深圳,、廣州約10個(gè)人一輛車(chē)，這使自駕游的興起,，也使城市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸郊區(qū)化,、邊緣化，地域概念淡化,。在這個(gè)背景下，休閑與居住日益密切,，度假地產(chǎn)與常住地產(chǎn)的逐漸交融,，這對(duì)城郊房地產(chǎn)的發(fā)展提出了新的發(fā)展方向，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通,、綜合環(huán)境,、社區(qū)服務(wù)、配套設(shè)施建設(shè)提出了更高要求,。那么如何揚(yáng)長(zhǎng)避短開(kāi)發(fā)城郊旅游房地產(chǎn)呢,？在這里,，我們將結(jié)合自己的研究成果，與大家一起探討,。

二,、城郊旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路

1、研究市場(chǎng),，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確,。城郊旅游房地產(chǎn)要找準(zhǔn)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目體系中擔(dān)當(dāng)?shù)臅r(shí)代性角色，避免同一地區(qū)在產(chǎn)業(yè)與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上的雷同,，努力發(fā)揮項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì),，將土地、人口,、民俗,、文化、環(huán)境等因素,，圍繞功能和客戶(hù)定位,，整合到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中去，培植獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),。

2,、根據(jù)項(xiàng)目具體特點(diǎn)，設(shè)計(jì)適合本項(xiàng)目發(fā)展的模式,。城郊旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一定要開(kāi)創(chuàng)自身的發(fā)展模式,，不能照搬照抄，防止項(xiàng)目的雷同化,，在人本服務(wù),、項(xiàng)目設(shè)置、建筑特點(diǎn),、軟件配套方面要有自己的特色,。  

 3、復(fù)合產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì),。復(fù)合產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài),，將傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)業(yè)與商業(yè)、地產(chǎn)業(yè),、會(huì)展產(chǎn)業(yè),、運(yùn)動(dòng)康體產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè),、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),、博彩業(yè)、農(nóng)業(yè),、工業(yè)等結(jié)合,，確定不同的角色,，在角色定位的前提下，圍繞開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的角色與目標(biāo),，努力挖掘自身的優(yōu)勢(shì),，利用恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)措施與文化聯(lián)姻，用市場(chǎng)的方式運(yùn)作才能獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益,。 

4,、注重項(xiàng)目策劃和創(chuàng)意，提升項(xiàng)目的品牌含量,。項(xiàng)目的規(guī)模與功能,，布局的尺度與收放，氛圍的營(yíng)造與把握,，都應(yīng)在創(chuàng)意,、策劃中很好地確定，最終通過(guò)新穎樸實(shí)的外觀(guān),、功能完善的內(nèi)涵,、配套齊備的設(shè)施、自然諧調(diào)的韻味,，塑造項(xiàng)目的特色和魅力,，提高品牌的含金量?！?/p>

5,、重視景觀(guān)規(guī)劃，合理安排布局,。規(guī)劃是建設(shè)的龍頭,，城郊旅游地產(chǎn)項(xiàng)目必須統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局,、均衡布點(diǎn),、具備人本關(guān)懷，既著眼當(dāng)前,，又立足長(zhǎng)遠(yuǎn),，將旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)效益與風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)、文化生態(tài)優(yōu)化結(jié)合,，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益,、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

6,、商業(yè)運(yùn)作模式設(shè)計(jì)多樣化、特色化,。商業(yè)運(yùn)作模式設(shè)計(jì)是開(kāi)發(fā)城郊旅游地產(chǎn)不可或缺的,，運(yùn)作模式設(shè)計(jì)時(shí)要注重多樣化,、特色化、時(shí)尚化,，通過(guò)不同的運(yùn)作模式,，來(lái)提升城郊旅游房地產(chǎn)的吸引核。 

三,、城郊旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

（一）旅游度假區(qū)＋投資型旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式　　

此類(lèi)旅游房地產(chǎn)特點(diǎn)：有核心資源為依托,，如溫泉、海濱,、避暑環(huán)境等,，以第二居所和異地度假主要需求，形成投資型公寓,、別墅開(kāi)發(fā),、休閑社區(qū)等，這類(lèi)房產(chǎn)要能充分利用核心資源,，將資源利用與生活方式創(chuàng)造,、生活環(huán)境營(yíng)造相結(jié)合，體現(xiàn)人與自然的統(tǒng)一,，注重環(huán)境的營(yíng)造和居住條件的改善,。 

（二）公園里的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

在公園里建造房地產(chǎn)，公園作為大尺度背景資源配送,。這種開(kāi)發(fā)方式與旅游小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)相類(lèi)似,，通過(guò)旅游的開(kāi)發(fā)，把生地做成熟地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。這類(lèi)房地產(chǎn)一般依托公園,，集自然、生態(tài),、健康,、文化為一體，同時(shí)享受城市的繁華與便利,，是高品質(zhì)的生活空間,，具有很高的商業(yè)價(jià)值，但這類(lèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一定要符合國(guó)家的某些規(guī)定,。

（三）生態(tài)人居旅游小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式　

綠維研究（見(jiàn)林峰《旅游小鎮(zhèn)――近期旅游房地產(chǎn)的主流方向》一文）提出了旅游小鎮(zhèn)這一概念,，所謂旅游小鎮(zhèn)就是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的小鎮(zhèn)，分為三類(lèi)資源主導(dǎo)類(lèi),、旅游接待型和生態(tài)人居型,。生態(tài)人居型小鎮(zhèn)一般處于中大型城市周邊，距離城區(qū)較近，一般為近中郊區(qū),。對(duì)于北京,、上海這樣的特大型城市，距離在100公里以?xún)?nèi),；對(duì)于三百萬(wàn)以上市區(qū)人口的大型城市,，距離在60公里以?xún)?nèi)；對(duì)于一百萬(wàn)左右市區(qū)人口的中型城市,，距離在30公里以?xún)?nèi),；百萬(wàn)以下市區(qū)人口的中小型城市，距離在15公里以?xún)?nèi),。 

生態(tài)人居旅游小鎮(zhèn)是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)未來(lái)趨勢(shì),。生態(tài)人居（見(jiàn)楊光、林峰《生態(tài)人居系統(tǒng)——生態(tài)與宜居的創(chuàng)新整合》一文）是一個(gè)綜合概念,，不僅強(qiáng)調(diào)居住的概念,，而且要求環(huán)境的營(yíng)造。生態(tài)人居含三個(gè)環(huán)境,，生態(tài)環(huán)境,、社會(huì)環(huán)境、居住環(huán)境,。要求的是人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一,。在這個(gè)綜合的生態(tài)人居環(huán)境中，人的生態(tài)狀態(tài),、生存狀態(tài),、生活狀態(tài)都達(dá)到最佳。 

將人類(lèi)居住中三個(gè)尺度的劃分,，區(qū)分為三個(gè)層面的生態(tài)系統(tǒng),，即：整個(gè)區(qū)域環(huán)境、社區(qū)環(huán)境和住宅環(huán)境,；形成區(qū)域生態(tài)人居環(huán)境,，社區(qū)生態(tài)人居環(huán)境，住宅生態(tài)人居環(huán)境,。三個(gè)尺度的生態(tài)人居系統(tǒng)中,，包括水環(huán)境、植物環(huán)境,、動(dòng)物環(huán)境,、建筑環(huán)境、景觀(guān),、交通等作為一體化的結(jié)構(gòu),，形成最宜于居住的生態(tài)居住系統(tǒng)，在這其中，水環(huán)境尤其要注意,，人與生俱來(lái)的親水特性,，決定了水環(huán)境在生態(tài)人居住系統(tǒng)的重要作用，水帶給我們生存的環(huán)境,，帶給我們休憩的快樂(lè)，綠維提出的“水圈打造理論”為城郊濱水旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了方法借鑒,。 

生態(tài)人居旅游小鎮(zhèn)在整合生態(tài)旅游資源的同時(shí),，將人與生態(tài)環(huán)境、生態(tài)旅游,、生態(tài)度假,、生態(tài)人居完美結(jié)合。 

（四）旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與社會(huì)主義新農(nóng)村結(jié)合 

通過(guò)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè),，整理土地,，解決旅游房地產(chǎn)建設(shè)用地指標(biāo)問(wèn)題。雖然農(nóng)村集體建設(shè)用地在土地管理上存在較大的障礙,，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)的法律產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ),、流通性等方面存在較多問(wèn)題，但鄉(xiāng)村休閑旅游房地產(chǎn)逐漸成為房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)分支,，也正在從法律的盲區(qū)走向商業(yè)模式的創(chuàng)新,。 

近年來(lái)，城市人購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行休閑或度假房屋建設(shè),，已經(jīng)從個(gè)人行為轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)行為,，一些有實(shí)力的企業(yè)，通過(guò)“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)”,、“高科技農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)”,、“旅游開(kāi)發(fā)”等不同形式，在農(nóng)村開(kāi)展圈地運(yùn)動(dòng),，靠租用,、征用、私人交易等手法,，占用土地,，建設(shè)房地產(chǎn)。 

雖然現(xiàn)在“小產(chǎn)權(quán)”以被國(guó)家明文禁止,而且此類(lèi)旅游房地產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)的法律形式雖然存在瑕疵,，但已經(jīng)事實(shí)存在,，如何規(guī)范并合理運(yùn)作需要國(guó)家更為明確、更為詳細(xì)的法律,。

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇增,，城市規(guī)模不斷壯大；伴隨私家車(chē)的普及，據(jù)統(tǒng)計(jì)北京已達(dá)到8個(gè)人一輛車(chē)的水平,，上海12個(gè)人一輛車(chē),，深圳、廣州約10個(gè)人一輛車(chē),，這使自駕游的興起,，也使城市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸郊區(qū)化、邊緣化,，地域概念淡化,。在這個(gè)背景下，休閑與居住日益密切,，度假地產(chǎn)與常住地產(chǎn)的逐漸交融,，這對(duì)城郊房地產(chǎn)的發(fā)展提出了新的發(fā)展方向，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通,、綜合環(huán)境,、社區(qū)服務(wù)、配套設(shè)施建設(shè)提出了更高要求,。那么如何揚(yáng)長(zhǎng)避短開(kāi)發(fā)城郊旅游房地產(chǎn)呢,？在這里，我們將結(jié)合自己的研究成果,，與大家一起探討,。

（五）華僑城模式

華僑城集團(tuán)利用地方政府需要改造一些片區(qū)的環(huán)境，采取成片開(kāi)發(fā),，由于成片開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了在開(kāi)發(fā)片區(qū)的所有市政配套任務(wù),，因此，目前很多地方的片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)以協(xié)議方式出讓?zhuān)鴧f(xié)議地價(jià)遠(yuǎn)低于公開(kāi)拍賣(mài)地,，華僑城因此規(guī)避了參與招拍掛而使地價(jià)成本過(guò)高,。 

華僑城以主題公園為龍頭,以旅游地產(chǎn)為支柱,積極向傳媒、娛樂(lè)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)延伸,，建設(shè)集主題公園,、旅游度假、主題生活社區(qū)于一體的大型主題旅游區(qū),。通過(guò)旅游項(xiàng)目提升了片區(qū)內(nèi)人文,、環(huán)境素質(zhì)，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也得到了提升,，同時(shí)產(chǎn)生了依托地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速盈利來(lái)支撐旅游業(yè)擴(kuò)張的成功經(jīng)營(yíng)模式,。 

華僑城模式在深圳、北京,、上海都有百萬(wàn)平方米以上的大型綜合旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之中,。成都,、武漢、長(zhǎng)沙和南京等二線(xiàn)城市的項(xiàng)目也在推廣中,。 

（六）樞紐模式　　

樞紐模式,，是指建設(shè)交通、購(gòu)物,、旅游,、休閑等樞紐項(xiàng)目，從而帶動(dòng)城郊旅游房地產(chǎn)的發(fā)展,，包括公交樞紐,、旅游中心、居住中心等,，交通便利、生活方便,、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美是城郊旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要吸引核,，這有利于消費(fèi)者的聚集與出游，對(duì)城市旅游和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有一定的促進(jìn)作用,。在上述的旅游小鎮(zhèn)建設(shè)中,，也可以結(jié)合樞紐模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)各類(lèi)旅游樞紐,。 

四,、城郊旅游房地產(chǎn)的土地和政策

城郊旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅需要有好的開(kāi)發(fā)模式和成熟的運(yùn)營(yíng)商，而且還需要有政府政策的調(diào)控和管理,，為土地的使用提供便利,。城郊旅游地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)生活中火爆，但是在國(guó)家的土地資源管理政策中并沒(méi)有旅游房地產(chǎn)這個(gè)用地項(xiàng)目,。旅游房地產(chǎn)現(xiàn)象的產(chǎn)生,，不能簡(jiǎn)單地說(shuō)對(duì)與不對(duì)，更不能通通斥為“開(kāi)發(fā)商圈地”,。旅游房地產(chǎn)的存在有它的必然性,，對(duì)現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題，政策和管理的跟進(jìn)是當(dāng)前的需要,，但規(guī)范和管理的前提是對(duì)具體情況進(jìn)行分類(lèi),，然后區(qū)別對(duì)待。 

城郊旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是多樣化的,，上文所提的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的幾種情況,，在土地政策上也是不一樣的。旅游小鎮(zhèn)和新農(nóng)村的建設(shè)用地一般是國(guó)家重點(diǎn)支持的項(xiàng)目,，是對(duì)集體和國(guó)有土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),，在政策上也有所優(yōu)惠,。旅游度假區(qū)、公園別墅,、樞紐模式的建設(shè)和開(kāi)發(fā)是商業(yè)用地和建設(shè)用地相結(jié)合的,，至于華僑城模式是利用政府對(duì)片區(qū)的改造，其中有商業(yè)用地,，也有建設(shè)用地,；樞紐的建設(shè)，主要靠城市的規(guī)劃建設(shè)用地的商業(yè)用地,，建設(shè)一定的公寓,、賓館或者生態(tài)住宅對(duì)外出售。 

在實(shí)際旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中有很多成功的旅游項(xiàng)目用的確是一些土地的“次品”,，比如杭州宋城起于垃圾場(chǎng),，桂林樂(lè)滿(mǎn)地建在山谷里……。通過(guò)旅游開(kāi)發(fā),，做成熱門(mén)地段,，賺到了“級(jí)差地租”中的那個(gè)差價(jià)，這就是旅游房地產(chǎn)形成的基本動(dòng)力,。另一方面,，如果像做住宅區(qū)一樣，圈出一塊地開(kāi)發(fā)城郊旅游地產(chǎn),，成功先例并不多見(jiàn),，所以，我們需要一套政策,，鼓勵(lì)對(duì)各種土地資源的優(yōu)化利用,，嚴(yán)格限制圈地性質(zhì)的開(kāi)發(fā)。 

我們認(rèn)為在進(jìn)行政策引導(dǎo)時(shí),，要注意以下幾點(diǎn)： 

第一,旅游邁入產(chǎn)業(yè)化升級(jí)階段,，旅游產(chǎn)品從觀(guān)光產(chǎn)品向休閑復(fù)合型產(chǎn)品過(guò)渡是必然趨勢(shì)。認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)的需求,，首先要從改進(jìn)和完善城市功能入手,。比如，城市的休閑功能,，城市的度假設(shè)施……這其中只要涉及到土地使用的,，要有整體的空間布局，城市規(guī)劃要緊跟度假時(shí)代的旅游規(guī)劃,，在城郊旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中尤為重要,，更何況好的規(guī)劃本身就可以引導(dǎo)對(duì)城郊土地資源的優(yōu)化利用。 

第二,在規(guī)劃科學(xué)布局的基礎(chǔ)上,，對(duì)科學(xué)開(kāi)發(fā)促進(jìn)了國(guó)土整治的項(xiàng)目在土地政策上給予支持,，引導(dǎo)城郊旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向有利資源優(yōu)化利用的方向上發(fā)展,。如果開(kāi)發(fā)商們用旅游地產(chǎn)的方式，開(kāi)發(fā)荒地,，使其產(chǎn)生價(jià)值,，這是應(yīng)該鼓勵(lì)的。 

第三,政策的制定要考慮到對(duì)借風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)非旅游項(xiàng)目的約束,。旅游發(fā)展的環(huán)境化和房地產(chǎn)的景觀(guān)化有結(jié)合是趨勢(shì),，是事物發(fā)展的一種合理性。但絕不是凡打城郊旅游房地產(chǎn)這張牌的項(xiàng)目全部具有這種合理性,，在城郊旅游地產(chǎn)的發(fā)展中尤其要注意,。