壹心理導讀：如今在一線城市買房已越來越難,，房價狂飆而人心惶惶,。在這樣的高房價之下是否還有一些生存之道？以北京為例,，且聽作者一一道來,。

對北京房市旁觀已久,，每隔一段時間,，會寫下一些判斷。隔幾年后,，會看看是否正確,。

1.北京房價值不值？——兼談如何評估城市價值

站在不同人角度,，對這問題看法大不一樣,。對于現在購房者來說，不用說,，答案是,，太不值，貴,、貴,、貴！對于早些年甚至一年前購房,，比如同事來說,，那是太值了！190萬惠新西街小兩居,，現在妥妥賣330萬,，一年時間不到，增值140萬,，值還是不值,？

我們嘗試來玩一個【逆向思維游戲】，怎么樣才能將同事330萬房子降回到190萬,？請注意,，思考中國很多問題，都得經常玩逆向思維游戲,。

首先,，同事必須生活在一個通貨膨脹靜止的國度。這可能嗎？

假設通貨膨脹率5%,，這已經是一個非常低,，接近官方數據。那么,，同事房子190萬實際價格是200萬,。

接下來，問題馬上來了,。通貨膨脹率,、廣義貨幣（M2）等指標，是面向全國而非僅面向北京,。如果同事房子希望降回190萬,，那么，他買房城市應是平穩(wěn)甚至走下坡路,。這不是北京現狀,。相對其它城市，北京每年增幅大約快多少呢,？該如何評估不同城市相對競爭實力,？

不應該用人均收入來評估一個城市購買力。是個中國人都知道,，人均收入太假了,，不同階層的人都有灰色收入。那么,，修正后是：

城市投資價值指數=（財政收入/人口）*（該城市大學畢業(yè)生數量占全國大學生畢業(yè)生總數比例）

與面向全國的廣義貨幣量,、通貨膨脹率等相比較，體現一個城市實力是它的人均財政收入,。比如,，在大家理解中，北京是多中心復合體,，多個中心加成,，使得北京人均財政收入大于其它城市。近5年,，一直保持9%以上增幅,。2013年前8月，北京財政收入是2577.3億,；西安則是588.05億元,；長沙是615.98億元。

再看看大學畢業(yè)生數量,。2013年中國高校畢業(yè)生人數達699萬,，長沙高校畢業(yè)生人數為15.7萬人,；西安有近22萬人；北京是22.9萬人,。

綜合計算,，北京、西安與長沙三座城市投資價值比例是：4,、1與2左右,。

這么一看，西安目前與北京房價均價在4倍差異左右,，較為靠譜,，而長沙的投資性價比則差于西安。上海與北京的比例則在0.8左右,，也比較接近事實,。

以上僅為一個簡單模型，側重地方財政收入（代表一個城市吸金能力與就業(yè)機會）與高素質人群（大學畢業(yè)生）,。真實計算時,，需要采用網絡科學思路，考慮城市集群之間的相互輻射,，將上述數值代入進去，計算各自城市集群相互影響系數,。比如,，長三角，因為有杭州,、南京等城市沖抵上海,，所以上海房價漲幅低于北京；而北京沒有其它城市來平衡,，導致一直高漲,。

2.如何評價某套房子值還是不值？

在第一部分,，我們分析了一個簡單模型,，比較不同城市之間價值。那么,，具體到一個城市,，如何比較不同地段,？老房子與新房子如何比較？以下是一個選房打分表格,，供大家參考,。一句話摘要就是：地段配套與房子本身六四開,。

每個打分項分為五檔,。如總分是20分,，A檔拿20分，B檔拿15分,。當然,，有些五個級別區(qū)分度不明顯，按照：

*非常優(yōu)秀與比較優(yōu)秀,，記4-5分,；

*過得去記3分；

*較差記2分,；

*很差記1分,，非常差記0分即可。

設計打分依據主要是資源稀缺程度,，以及未來5-10年變遷可能性,。

1）學區(qū)：20分

按照A.top名校；B.市重點,；C.區(qū)重點,；D.普小;E.沒有學校，各就各位,。其中五檔可根據實際情況微調,。比如市重點，但非大家公認的top名校,，此時,，你可以放入第二檔。發(fā)展勢頭很猛的普小,，你可以放入市重點一檔或者區(qū)重點一檔,。

2）商業(yè)配套：20分

按照A.兩個大型商圈交界點；B.一個商圈中心,；C.家樂福沃爾瑪級別配套;D.小區(qū)自建小規(guī)模商業(yè)配套級別;E.小區(qū)便利店級別,，各就各位。判斷距離為步行20分鐘以內,。

3）交通：總分20分

按照地鐵與公交分別計算,，地鐵分配15分，公交分配5分,。其中,，地鐵五個級別是：A.三線中轉；B.二線中轉,；C.城內非中轉普通站,；D.需換乘郊區(qū)線,。E.無地鐵

其中城內環(huán)線相對直線地鐵可以上調2-3分。在北京也就是2號線與10號線,。

公交五個級別是：A.東西南北四個方向,，每個方向都有3路以上，直連市內所有鐵路站與航站與三個以上主要工作區(qū),；B.有2個方向有3路以上,，能直接通到市內一半以上鐵路站與航站，兩個以上主要工作區(qū),；C.能夠有1-3路通往1個主要工作區(qū),；D.公交不便，需換乘,；E.無公交

4）社區(qū)與物業(yè)：總分20分

其中綠化率占15分,，社區(qū)管理占5分。

綠化率五個級別是：A.小區(qū)綠化率70%左右或者以上,；B.小區(qū)綠化率30%-70%之間,，但有水景還有園林；C.小區(qū)綠化率30%-70%之間,，但只有水景或者園林一項,；D.小區(qū)綠化率30%以下；E.小區(qū)無綠化

其中扣分項是：高鐵高壓線輻射污染源高速傳染病醫(yī)院等硬傷,。有一處硬傷就根據遠近距離,、多寡密度扣1-5分。

社區(qū)管理占5分,，五個級別是：A.小區(qū)自選物業(yè)管理公司，小區(qū)業(yè)委會完全能控制物業(yè),；B.比較好的物業(yè)管理公司,，如萬科金地這種物業(yè)服務較好的；C.一線開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司,，如保利龍湖這類,；D.其它二三線物業(yè)公司E.無物業(yè)；

其中社區(qū)管理,，有小區(qū)地下室出租,、群租現象或者不良婦女集中營，根據新聞報道程度,，扣1-5分不等,。

5）樓型與戶型：總分20分

樓型占10分，戶型也占10分,。

樓型五檔主要由：1）是否臨街;2）是否把邊,；3）是否帶電梯的一梯兩戶,；4）是否是板樓還是塔樓；5）是高層板樓還是低層小板樓,；6）是花園洋房還是普通六層小板樓來打分,。有一個負面的，比如臨街,，扣1-3分不等；有一個正面的,，加1-3分不等,，綜合權衡,，予以評定,。

戶型五檔主要由：1）是否南北通透，是三路通透還是兩路通透還是偽通透,；2）南向房間多寡：最佳的是主臥次臥客廳都朝南,，書房朝北；3）是否明廚明衛(wèi)明廳,；4）整體戶型格局：是否可以一居改兩居,、二居改三居、三居改四居,，改了之后是暗窗還是明窗,；5）面寬與進深的比例：是否面寬較大、進深較短,？這種屬于完美戶型,，加1-3分。

6）附加分：20分

這20分主要用來計算購買時考慮,。比如新盤還是二手盤,、付款方式等等。

*如果是新盤,，考慮到期數與開發(fā)商,，如萬科一期，可以加5分,；

*如果是二手盤,，側重考慮業(yè)主與鄰居，如同事較多,，可以加5分；業(yè)主自住比例較大,，可以加5分,。賣家好說話,，可以加5分,。

綜合權衡，予以評定,。

以下示范三個常見小區(qū),，一個是西四環(huán)美麗園典型的南北通透三居,；一個是東邊山水文園典型南北通透二居；一個是馬連道朗琴園典型東南三居,。

美麗園學區(qū)得分16分左右,；商業(yè)配套得分15分左右；交通地鐵得分13分左右,；公交得分3分左右,；綠化得分11分，社區(qū)管理得分5分,；樓型得分9分；戶型得分8分,，總分是：80分,，在北京平均水平以上。

再看看東邊山水文園,。學區(qū)得分是5分,；商業(yè)配套得分14分左右；交通地鐵得分14分左右,；公交得分4分左右,；綠化得分15分,，社區(qū)管理得分4分；樓型得分9分,；戶型得分7分,，總分是：72分，在北京平均水平以上,，綠化無敵,，但輸在學區(qū)。

再看看馬連道朗琴園,。學區(qū)得分是8分,；商業(yè)配套得分16分左右；交通地鐵得分14分左右,；公交得分4分左右,；綠化得分11分，社區(qū)管理得分4分,；樓型得分7分,；戶型得分6分，總分是：70分,，還在北京平均水平以上,。朗琴園主要強在交通、綠化也不錯,，但是學區(qū)較差,，戶型也較差。

反映在價格上,，美麗園138平三居880萬,；山水文園116平兩居710萬；朗琴園121平三居720萬,。

北京多數房子打分都在65分以下,。不過城市發(fā)展速度太快，一切得朝前看,。

3.高房價下的生存之道

3.1如何購買剛需房,？

什么叫剛需房？就是那套你等著落戶,、生孩子,、結婚的房。在此不爭議是否離開北京,，留在北京總各有各的苦,。

對很多朋友來說，總是聽說北京房價狂漲、狂漲,、又狂漲,。漸漸地，北京房價也被妖魔化了,。北京買房很不容易,，但沒有大家想象的那么困難。任何時代任何國家,，外來移民如果沒有家里支持,，在一線城市買房都不是一件容易事。何況,，中國房產市場啟動與財富分化才是近十年的事情,。在此整理一些線索，供大家參考,。

A.通勤時間較長的郊區(qū)地鐵房

以目前北京剛需極限,，南六環(huán)大興或者長陽房價為例，大約是160萬70平小三居,，中關村或西單工作區(qū)通勤在1個小時上下,。

這么一來，可以評估出一個典型剛需房需要多少首付與月供,。160萬扣除80萬公積金,，首付80萬左右。貸款三十年月供4000左右,。（因為捆綁精裝修,，逃避北京建委限價。實際房價是126萬,，捆綁精裝修35萬）

所以,，實際購房壓力主要來自兩者：

1.月供：三十年每月還貸4k左右；

2.首付：80萬左右首付

這意味著：

a.如果畢業(yè)生購房,，能負擔80萬首付,；

b.如果白手起家，完全自己購房,，假設工作年限設為五年,，這意味著，過去五年,，家庭平均年攢16萬,。夫妻兩人家庭月收入至少2w起。

這樣才能在北京剛需極限區(qū)域購房,。所以說，北京買房，如果不靠父母真的很不容易,。

那么,，接下來，我們可以換個思路,。滿足前兩者條件的主要是哪些人群,？以及自己如何能達到？實際上,，如果北京現在平均收入在1w左右,，那么，北京房價多數是與標準六以下的人無關的,，我們觀察北京房價變化,，更應觀察標準六以上人群的收入變化，而非平均收入,。

這個計算隱藏著一個重要假設,。按照第一部分，你的職業(yè)選擇,，未來發(fā)展空間在西安與北京差距,，沒有達到1：4。那么,，留在西安也不錯,。同樣，我們倒過來思考,，選擇什么樣的職業(yè),，會導致在北京的發(fā)展速度跑贏其它城市？

B.市區(qū)老公房

剛才說的是郊區(qū)新房,。首次置業(yè),，市區(qū)小房性價比遠遠優(yōu)于郊區(qū)新房。但是因為中國種種弊端,，如中介費高,、貸款手續(xù)麻煩、老公房設計差等,，導致市區(qū)老公房購買體驗弱于新房,。

C.商住

這是一個被人忽視的角落。事實上,，市區(qū)核心地帶存在大量120-150萬左右的開間,。選擇它們，一定要選擇有天然氣,、民電民水,、隔音好、自住氛圍濃厚甚至能落戶的商住。

3.2如何購買改善房與學區(qū)房,？

參考第二部分計算,。因為改善房與學區(qū)房已經不在很多人考慮范疇，不再展開論述,，直接說判斷,。

Q1.是改善別墅還是四環(huán)內大平層？

我個人更看好帶學區(qū)大平層,。

別墅在近三年內仍然不是一個好的投資品,。四環(huán)周邊，500-800萬左右別墅的投資回報率將遠遠低于別墅集群區(qū)1200萬以上的別墅,。

140平是一個分界線,，超出140平，但不是別墅的房子居住體驗差異不大,，未來140平以上非普住宅將出現一房一價,，同小區(qū)房價沒太多參考價值。

Q2.是改善核心商圈房子還是商圈死角房子,？

未來北京發(fā)展不再是環(huán)狀,，而是片區(qū)與商圈。比如一些處在商圈死角,，雖然是二環(huán),、三環(huán)內的房子，但是增值遠慢于四環(huán)外商圈核心的房子,。

Q3：是改善市區(qū)無學區(qū)房子還是郊區(qū)新房,？

市內無學區(qū)老房，二居（含）以下戶型仍然搶手,，但增值慢于平均水準,，按照評分表格，得分較高的郊區(qū)新房,，反而會勝于市內房子,；

Q4：市內學區(qū)房走勢如何？

市內帶學區(qū)的小房,，會一直高企,；

4.如何購買商住與寫字樓？兼談如何選擇創(chuàng)業(yè)地點,？

本段摘抄自11年老帖,。

簡而言之，考慮辦公用房應考慮綜合成本：員工租房+自住房+辦公等,。

東西南北,，去哪邊,？每個方向，都有自己的優(yōu)勢與劣勢,。先談各個方位優(yōu)勢,。

東邊以國貿、大望路,、望京為代表的辦公集群，很適合外資,、文化傳媒類,、外包類，豆瓣,、百合網等創(chuàng)業(yè)公司都是代表,。這一片最大優(yōu)勢在于文化傳媒、投資類企業(yè)高度密集,，很容易找人,、談事與融資。

北邊包括上地在內的大中關村區(qū)域,，非常容易招聘技術類人才,，尤其是初級技術人員。同時,，與學院區(qū)域對接方便,，找實習生非常容易。王興的美團（清華）,、唐炳森的智明星通（北航）等創(chuàng)業(yè)公司都是代表,。往往是師哥帶學弟，然后創(chuàng)業(yè)就在畢業(yè)學校附近,，在招募人才方面有先天優(yōu)勢,。

西邊以石景山科技園區(qū)為代表，相對來說,，招募技術人才難度大,，只有一兩所不知名高校。但是石景山區(qū)扶植力度較大,，動漫產業(yè)集群已經逐步浮出水面,，多家網游企業(yè)已遷移過去。同時,，石景山區(qū)在綜合成本上占據天然優(yōu)勢,。

南邊是依賴物流，制造類與電子商務類企業(yè)的樂園,，以豐臺科技園,、大興科技園,、亦莊科技園辦公集群為中心。以凡客為代表的創(chuàng)業(yè)企業(yè)多數是先在南邊起家,，然后運營中心逐步遷移到朝陽區(qū)CBD等去,，但仍然在南邊布局很深，最近凡客又完全回遷亦莊,。南邊最大優(yōu)勢在于北京多數物流基地以及制造基地都在這邊,。同時，近些年北京市政府砸入重金,，首都第二機場,、北京南站、麗澤金融商務區(qū)等多項大投資連續(xù)出臺,。亦莊世界500強也聞名已久,。還有一個不可忽略優(yōu)勢就是，南邊房價遠遠低于北京其他方位,。大興黃村北等居住環(huán)境,，會讓你發(fā)現北京另一面。

接下來,，說說各自劣勢,。

本來最適合技術創(chuàng)業(yè)的北邊，現在因為滯后的城市規(guī)劃與過于密集的人群,，成了宇宙中心,。回龍觀,、天通苑,、上地等惡劣的租住、辦公,、交通條件,，成了北邊最大劣勢。

東邊最大劣勢也是交通與居住環(huán)境,，在上班高峰期擠過1號線與八通線的人,，都可以稱之為勇士。

同時,，因為東邊與北邊不加區(qū)分地聚集產業(yè),，現在寫字樓租金與民房住宅租金已經到了令人發(fā)指地步。寫字樓每天四元每平以下的,，有沒有,？有，條件很爛,。交通方便的60平兩居室每月三千元,，能否租到,？得搶。

另外,，還有一個心態(tài)問題,。在東邊與北邊創(chuàng)業(yè)，由于環(huán)境與交通惡劣,，過于密集的人群,，惡劣的空氣，很容易心浮氣躁,。本來創(chuàng)業(yè)者就是一群即將面對自身性格弱點的人群,，這么一來，患各種心理疾病概率要大于其他方位,。

南邊最大劣勢在于人文氛圍。南邊由于北京前些年不夠重視,，2009年南城計劃出臺之后,，才開始加大發(fā)展力度。但是高端人才在此居住較少,，短期之內難以看到大幅度改善,。在南邊長期工作久了，可能會懷疑自己進入了另一個世界,。正裝人群,，有沒有？除了中介就沒有了,。只有木樨園小商販,。極客聚會，看不看得到,？看不到,。只有舊宮小老板。

西邊最大劣勢也是交通,。但是,，這個交通又與東邊、北邊不一樣,。這個交通來自于政府刻意遏制,。畢竟，玉泉山下,，軍政涉密機構眾多,。樓高有限制、交通線路規(guī)劃有限制,。本來,，從中關村直達西邊,，可以更方便，但是這么多年,，規(guī)劃還是慢,。

好了，那么,，這么多可以選擇地點,，最佳答案是什么？

如果是初次創(chuàng)業(yè)者,，沒有老婆孩子房子等拖累,。我個人最看好北京西邊，更具體一點,，也就是北四環(huán)到西北與西南六環(huán)這片,，在交通、人文氛圍,、空氣質量,、發(fā)展前景、政府扶植,、人員招募等指標之間找到了一個相對平衡,。圍繞科技園區(qū)來說，更具體則是西北海淀區(qū)政府所在地,、石景山科技園區(qū)與西南豐臺科技園,。首鋼搬遷后，石景山大量廠房將為創(chuàng)業(yè)者提供與眾不同,，比較酷的辦公環(huán)境,。未來，西邊直達中關村也將非常方便,，西邊本身也有中科院研究生院這種較高層次學院與房山大學城等人員支撐,。

總的來說，辦公地點選擇,，可以盡可能放開眼界,，地段在今天這個互聯網時代，越來越不重要,，更重要的是挑高,、綠化。手頭一個研究也指出,，天花板高二公分,，人的創(chuàng)造力與解決問題視野就得到極大提升。

4.北京房市未來

先寫下兩個基本判斷,。

1）北京房價漲還是跌,？

我的基本判斷是還會有12年上升周期,。12年后會有變動。這個判斷依據是北京能夠容納人口數,、每年新房供應量與新增人口數,、其它城市集群建設所需周期、歷年累積畢業(yè)生離京速度,。

2）北京房市25年后真的會達到80萬每平,？

不會。

小結

文中所舉例子,，從南六環(huán)剛需房到市內改善三居,，分別代表了一個普通人在京購房的兩級。最后想說的是,，如果你是一位白手起家,，父母沒辦法提供資助的小鎮(zhèn)青年，那么,，畢業(yè)前的兩年加上畢業(yè)后的兩年,，構成一個新四年。新四年是你自己找到的,，對自己負責的課程，在這個期限內,，請不要思考房子這類暫時無解的問題,，那么，我們思考什么呢,？

心理學家李維遜（Levinson）在《男人四季》中提出人生四季理論架構與成人初顯期的概念,。他的研究發(fā)現，在傳統觀念的青春期與成人期之間,，存在一個獨立的時期,，將其稱之為成人初顯期。這個時期關于自我追尋的四個大夢,，會持續(xù)地影響一生,。青年有大夢，人生價值,、良師益友,、終身志業(yè)和愛的尋求。

與昂貴的房子相比較,，新四年學業(yè)的順利完成,，四個大夢的尋找，或許,，會讓你在筑巢路上,，有更多力量,，你會發(fā)現，房子是順其自然的結果而非目標,。

文/陽志平（微信：心理學與生活,，xinlishe）