違法轉(zhuǎn)讓土地行為，是指違反土地管理法律法規(guī)的規(guī)定,，以各種形式違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為,。 

　　違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)包括三種情形：未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)；不具備法定條件轉(zhuǎn)讓國(guó)有出讓土地使用權(quán),，包括違法轉(zhuǎn)讓國(guó)有作價(jià)出資或入股土地使用權(quán),、違法轉(zhuǎn)讓國(guó)有承租土地使用權(quán)；違法轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體土地使用權(quán),。 

　　違法轉(zhuǎn)讓行為的處罰依據(jù)包括：《土地管理法》第七十三條,、第八十一條，《土地管理法實(shí)施條例》第三十八條,、第三十九條（罰款額為非法所得的50%以下,，或5%以上20%以下），《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第三十條（涉及占用基本農(nóng)田的從重予以處罰）,，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條,、第六十七條等規(guī)定。 

　　處罰的方式主要有：沒(méi)收違法所得,、沒(méi)收或拆除地上新建的建筑物或構(gòu)筑物,、罰款，給予當(dāng)事人紀(jì)律處分等,，刑事責(zé)任追究,。 

　　未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán) 

　　國(guó)有劃撥土地使用權(quán)須經(jīng)批準(zhǔn)才能轉(zhuǎn)讓。國(guó)有劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的,，轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的,，辦理相應(yīng)的劃撥用地手續(xù)，頒發(fā)國(guó)有土地劃撥決定書(shū),。轉(zhuǎn)讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》的,，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理出讓等土地有償使用手續(xù)。 

　　劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定,，符合下列條件的，經(jīng)批準(zhǔn),，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押：土地使用者為公司,、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人,；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有地上建筑物,、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明,；簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金,，或者以轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押所獲收益抵繳土地使用權(quán)出讓金,。 

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定,，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，并依照有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理,。 

　　違法轉(zhuǎn)讓法律責(zé)任。未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的,，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條的規(guī)定,，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒(méi)收違法所得,，可以并處罰款,；對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人,，按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十六條的規(guī)定，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)沒(méi)收其非法收入,，并根據(jù)情節(jié)處以罰款,。 

　　違法轉(zhuǎn)讓國(guó)有出讓土地使用權(quán) 

　　違法轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，指行為人在不具備法定要件的前提下,，將以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)施再轉(zhuǎn)讓的行為,。按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán),，轉(zhuǎn)讓時(shí)須符合法定的條件,。 

　　轉(zhuǎn)讓國(guó)有出讓土地使用權(quán)須具備的法定條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定,，以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已經(jīng)支付全部土地出讓金,，并取得土地使用權(quán)證書(shū),；按出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)（房屋建設(shè)工程完成投資總額的25%以上，成片開(kāi)發(fā)的形成用地條件）,；房屋已經(jīng)建成的,，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。不具備法定的轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的,，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定,，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，可以并處罰款,。 

　　土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的其他情形,。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定的、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；已決定依法收回出讓土地使用權(quán)的,；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的,；未依法登記,，領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；土地權(quán)屬存在爭(zhēng)議的,；法律,、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 

　　非法轉(zhuǎn)讓,、倒賣(mài)土地使用權(quán)罪,。根據(jù)《刑法》第二百二十八條的規(guī)定，以牟利為目的,，非法轉(zhuǎn)讓,、倒賣(mài)土地使用權(quán),，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役,，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓,、倒賣(mài)土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的,，處三年以上七年以下有期徒刑,，并處罰金。 

　　根據(jù)地類(lèi),、面積,、獲利數(shù)額等情況，司法解釋規(guī)定了屬于情節(jié)嚴(yán)重的五種情形： 

　　一是非法轉(zhuǎn)讓,、倒賣(mài)基本農(nóng)田五畝以上,；二是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)一般耕地10畝以上,；三是非法轉(zhuǎn)讓,、倒賣(mài)其他土地20畝以上；四是非法獲利50萬(wàn)元以上,；五是非法轉(zhuǎn)讓,、倒賣(mài)土地接近上述數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)并具有其他惡劣情節(jié)的,，如曾因非法轉(zhuǎn)讓,、倒賣(mài)土地使用權(quán)受過(guò)行政處罰或者造成嚴(yán)重后果等。 

　　違法轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體土地使用權(quán) 

　　非農(nóng)業(yè)建設(shè)可以使用集體所有土地的情形,。根據(jù)《土地管理法》第六十條,、第六十一條、第六十二條的規(guī)定,，有三種情形經(jīng)依法批準(zhǔn)可以使用集體所有的土地： 

　　一是農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)或者與其他單位,、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè),；二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施,、公益事業(yè)建設(shè),；三是農(nóng)村村民建住宅,。 

　　集體土地一般不允許轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l對(duì)集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓做了禁止性規(guī)定,，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。按照該條的規(guī)定,，農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán),，除因依法使用集體土地的企業(yè)由于破產(chǎn),、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓外，不允許出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。 

　　如果違反了上述規(guī)定，就屬于違法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)行為,。 

　　與違法轉(zhuǎn)讓相關(guān)的法律責(zé)任條款適用 

　　《土地管理法》第七十三條和第八十一條均涉及違法轉(zhuǎn)讓土地行為的法律責(zé)任,，分別對(duì)“買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的”和“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的”的法律責(zé)任作了規(guī)定,。 

　　在執(zhí)法實(shí)踐中,，對(duì)符合第八十一條規(guī)定的違法轉(zhuǎn)讓集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為，一些地方依據(jù)第七十三條作出行政處罰,。理由是,，第七十三條規(guī)定的是違法轉(zhuǎn)讓雙方的法律責(zé)任包括沒(méi)收非法所得，限期拆除或沒(méi)收,，可以并處非法所得50%以下罰款,，行政處分和刑事責(zé)任追究等，而第八十一條僅規(guī)定了轉(zhuǎn)讓方單方的法律責(zé)任包括責(zé)令限期改正,、沒(méi)收非法所得,、并處非法所得5%以上20%以下罰款等。另外,，第八十一條對(duì)地上建筑物的處理也沒(méi)有作出規(guī)定,，也未規(guī)定要追究刑事責(zé)任，因而依據(jù)第八十一條進(jìn)行處罰不利于對(duì)受讓方的懲戒,。 

　　違法轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),，是一種設(shè)定條件、設(shè)定特定內(nèi)容的非法轉(zhuǎn)讓行為,，具有一定的特殊性,。因此，第七十三條和第八十一條應(yīng)當(dāng)看成是普通條款與特別條款的關(guān)系,。 

　　對(duì)符合第八十一條規(guī)定的情形的違法轉(zhuǎn)讓行為,，應(yīng)依照特別條款即第八十一定作出行政處罰，對(duì)不符合第八十一的情形的一般轉(zhuǎn)讓行為,，則應(yīng)依照普通條款即第七十三條的規(guī)定作出行政處罰,。

　　延伸閱讀

　　違法所得的計(jì)算

　　根據(jù)《土地管理法》第七十三條的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的,，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得,。 

　　違法所得如何計(jì)算，實(shí)踐中要注意以下三個(gè)方面：一是違法所得是否包含土地本身,，二是違法所得是否包含地上建筑物的價(jià)值,，三是違法所得是否包含轉(zhuǎn)讓方原取得用地的成本和開(kāi)發(fā)用地的成本,。