另外，此文僅涉及北京二手房,，適用于預(yù)算有限且為首次購房的同學(xué),。

1、必須首先確定的幾個問題：

首先必須確定的問題是,，你的首付最多能出多少,？每月能接受多少月供？你購房的大區(qū)域是哪里,？最遠能接受哪里,？

搞清楚這四個問題，你才能開始看房,。

2,、如何通過計算首付來確定購房區(qū)域：

你能在哪、買到多大的房子,，完全取決于你的首付,。

首付是什么？

首付是凈首付+交易稅費+中介費,。

先解釋交易稅費,，交易稅費以成交價為基準(zhǔn)計算。新政之后,，非唯一住宅二手房的營業(yè)稅達到了20%,，除非業(yè)主愿意離婚否則基本不用考慮。不滿五年的唯一住宅,，稅費是5.5%的營業(yè)稅+契稅（90平以下1%,，大于90小于140為1.5%，大于140為3%）+個稅1%,，一套一居室,，這些稅費加在一起最少也要小10萬，性價比不高,。而滿五年的唯一住宅,，僅有1%的契稅，是最佳選擇,。

中介費目前鏈家和我愛我家都是成交價的2.7%,，有砍價空間,，看個人能力，此處暫不解釋,，有興趣的可參看此文,。

以下解釋凈首付，請劃重點：

買二手房,，并不是越偏遠、單價越低,，首付就一定越少,。因為銀行能給二手房多少貸款，取決于該房屋的評估價,，貸款最高只能貸到評估價的七成,，簡言之，你的凈首付的計算方法是：房屋總價-（房屋評估價*建筑面積*0.7）,。

此公式適用于商貸,，公積金貸款把公式中的0.7換成0.8，但不保證一定成功,，取決于銀行的態(tài)度及你的收入,、公積金繳納額度，而且公積金貸款有上限,，除非你的工作十分穩(wěn)定,、工作單位十分強大，否則最多只能貸80萬,，而混合貸耗時較長,，并不是所有房東都能接受。

評估價的構(gòu)成因素包括地段,、交通,、生活配套、房屋年限,、房屋面積,、社區(qū)成熟度、容積率,、建筑形式,、朝向、裝修,、物業(yè),、地價、區(qū)域二手房市場狀況,、北京市土地市場及二手房市場動態(tài)等等等等,，在這里不做詳解,，總之，地段是第一要素,。

下面舉個簡單例子,，為便于計算，僅以滿五年唯一住宅為例,，示例中評估價未必準(zhǔn)確,，請領(lǐng)會精神。

假設(shè)你首付只有65萬,，想買一套小一居,，你能接受最近的地點是東四環(huán)，最遠是東五環(huán)外的雙橋,。

雙橋的一套一居室,，60平米，單價23000,，總價138萬,，總價很低。但此地區(qū)的評估價只能到18000,，也就是說首付必須是1380000-18000*60*0.7=624000,，凈首付達到了成交價的四成，加上稅費1.38萬,、中介費138*0.027=3.7萬,，首付一共是67.4萬，超過預(yù)算,。

東四環(huán)的一套一居室,，同樣60平米，單價30000,，總價高達180萬,。但此處的評估價為28888，首付是1800000-28888*60*0.7=586704,，幾乎是三成,，加上稅費1.8萬，中介費4.8萬,，一共是64.6萬,，竟然能夠拿下！

由此可知,，評估價很重要,。地段越好、單價越高的區(qū)域,，評估價越高,，可能獲得的貸款就越多,，反之亦然。因此首付有限的朋友需要拿捏好區(qū)域尺度,，一味往偏遠的地段看,，結(jié)果很有可能是浪費時間，稍微往里看一看,，或許有驚喜,。

所以，在聯(lián)系中介時應(yīng)當(dāng)讓對方估算房屋評估價,，以此計算首付,，另外，有些中介對于評估價會信口開河,，需要讓其再三確定。

3,、關(guān)于搜房網(wǎng),。

北京二手房大部分都會出現(xiàn)在搜房網(wǎng)的二手房頻道，百分之百的中介都會在此出現(xiàn),，所以搜房是一個出發(fā)點,。

二手房的成交速度、價格變化一般情況下都很快,，中介基于上鉤一個是一個的心理又不會及時刪除已出售的房源,，所以在檢索時應(yīng)以發(fā)布時間而非更新時間來選擇排序，三周之前發(fā)布的房子基本不用再看,。

如果你預(yù)算有限,，就要注意“滿五年”、“唯一住房”的標(biāo)簽,。

看上一套房子,，需要看一看小區(qū)及周邊房屋的單價，房屋的價格如果特別便宜,，則很有可能是使用權(quán)房屋,，非本地戶口人士無法購買，本地人士購買了也需要繳納一定費用（通常為幾萬至十幾萬）轉(zhuǎn)為商品房,。

經(jīng)濟適用房小區(qū)需慎重,。經(jīng)濟適用房必須滿五年才能上市，需另繳一筆不菲的稅費,。

4,、如何打電話。

打電話該問哪些問題,？

第一問是否滿五年唯一,，這個已經(jīng)不用解釋了,。

第二是明確告知我的首付上限是多少。

第三,，此房能評估到多少,。

最好的辦法是讓中介先給你算一個費用明細，包括凈首付和稅費,、月供,，然后才預(yù)約看房。

5,、和中介看房

首先,，所有中介都會把現(xiàn)狀描述得十分緊迫，口頭禪都是“現(xiàn)在是末班車這房子不定馬上就沒了”云云,，所以一定要淡然處之,。

第二，培養(yǎng)一個看得順眼的中介很有用,，此人話不能太密,，計算稅費必須精準(zhǔn)，帶看房必須積極主動,，必須不胡亂推薦超過預(yù)算的房屋,。有什么作用呢？須知我愛我家,、鏈家這些公司,，房源信息大都是公司內(nèi)共享的，你在一個中介那里砍不下中介費,，可以找到自己熟悉的中介,，讓他帶你去搞定這套房子，中介費就可能有商量,。另外,，一個熟悉的中介會及時向你透露新上房源，這一點十分重要,。

第三,，有媳婦的看房子一定要帶上媳婦，免得日后打架,。

第四,，二手房有的房東在十萬八千里外，有的已經(jīng)出租,，并不能保證隨時可看,，有時中介會帶你看相同戶型，這個無關(guān)緊要，因為有些真實的案例是過完戶都沒見過房子的,。但一旦你看中了,，就應(yīng)該叫房東過來帶你看本房，即使看不上,，也必須和中介敲定戶型完全相同,、房屋無任何質(zhì)量問題，簽約時把這些都寫入合同附加條款,。

第五,，當(dāng)然要讓中介計算月供，自己沒事也要利用網(wǎng)絡(luò)房貸計算器,，確定自己的月供范圍與還款能力,。首套房商貸利息可能有優(yōu)惠，但不同時期不同銀行結(jié)果也不同,，必須讓中介確定之,。

6、購房

購房流程包括資質(zhì)審核,、簽合同,、網(wǎng)簽、面簽,、繳稅、過戶,。

首先是資質(zhì),，一般外地戶籍繳納個稅或社保滿五年、在京名下無住宅或購房貸款都不會有問題,，社保必須連續(xù)繳納一個月也不能間斷,，但個稅只要每年起碼有一個月繳納即可。資質(zhì)審核是網(wǎng)簽前的必要手續(xù),，所有中介都能幫你做,，需要的時間大約是一周，所以不要在看到心儀房源后才做審核,，一開始看房時就讓中介幫做,，這樣可以節(jié)約網(wǎng)簽時間。另外資質(zhì)審核有其有效期限,，期限到了而未買房則需要重新做,。

簽合同，就是買賣雙方敲定價格,，簽下紙質(zhì)合同,，一般在這個時候需要繳納定金，三五萬即可,，無上限,。（此處解釋訂金與定金：訂金是誠意金,，看上喜歡的房子但要考慮考慮，中介就會讓你繳訂金,，意在讓房主認為你真心要買,，金額大抵是幾千，不買可退,，也不一定非要交,；定金則有合同約束，不可退,，會計入首付,，業(yè)主違約亦需承擔(dān)責(zé)任）

網(wǎng)簽的定義可自行百度，簡言之,，網(wǎng)簽過了,，就表示你的購房行為受房產(chǎn)部門承認，可以繼續(xù)走流程,。面簽,、繳稅、過戶這些流程依中介要求做即可,，主要是花時間,，請個幾次假是免不了的。

會用到的資料：二代身份證原件及復(fù)印件,、戶口原件及復(fù)印件（集體戶口需要個人單頁原件及首頁復(fù)印件加蓋托管部門公章,，如無首頁復(fù)印件，需要托管部門開具“無首頁證明”并加蓋公章,，切記）,，單位出具的收入證明（依據(jù)貸款銀行的標(biāo)準(zhǔn)格式出具）、半年工資卡流水單（銀行打?。?，暫住證原件及復(fù)印件等。（來源）