隨著城市的發(fā)展，越來(lái)越多的房產(chǎn)成為了二手房,。

在二手房高稅費(fèi)的重壓下,，不少購(gòu)房者把目光轉(zhuǎn)向了新樓盤(pán)。

受計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)變革影響的不僅是購(gòu)房者,，還有房產(chǎn)中介,。

看房的人不多，接受電話咨詢成了中介公司的主要工作,。

成交量萎縮,，房源重復(fù)，更換房源信息的工作已經(jīng)很少了,。

　　玉溪新聞網(wǎng)訊（記者  李杏  文/圖）在二手房交易過(guò)程中,，按照玉溪目前“賣(mài)方凈得”的不成文規(guī)定，買(mǎi)房人要繳納契稅,、營(yíng)業(yè)稅,、個(gè)稅，還有中介費(fèi),，全部加起來(lái)最高可達(dá)總房?jī)r(jià)的10%,。2012年6月1日，玉溪市地方稅務(wù)局成功上線存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng),，評(píng)估價(jià)計(jì)稅無(wú)形中增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本,，讓總房?jī)r(jià)多了幾萬(wàn)元。這樣的高成本,，對(duì)于本來(lái)就不太景氣的玉溪二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō),，無(wú)疑是雪上加霜。評(píng)估價(jià)計(jì)稅方式雖然短期內(nèi)對(duì)購(gòu)房者,、房產(chǎn)中介,，甚至賣(mài)房者都是不利的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，對(duì)于玉溪二手房市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大,。

 　　購(gòu)房者：難以負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 

　　 張小姐最近發(fā)現(xiàn)了一個(gè)令人沮喪的事實(shí)——那些看似單價(jià)并不高的二手房，加上高額的稅費(fèi)后,，自己很難負(fù)擔(dān)得起,。

　　 今年27歲的張小姐是某事業(yè)單位員工，結(jié)婚兩年了,，一直與父母同住,。本來(lái)結(jié)婚前就打算買(mǎi)的房子因?yàn)榉N種原因遲遲未能如愿。

　　 2012年底,，有10多萬(wàn)元積蓄的小夫妻倆再次把買(mǎi)房的事提上日程,，開(kāi)始四處看房,。綜合考慮房?jī)r(jià)、配套設(shè)施,、環(huán)境,、離工作地點(diǎn)的距離等多種因素，小夫妻倆果斷排除了山水佳園,、玉水金岸這些北市區(qū)的樓盤(pán),，原因是價(jià)位高，離工作地點(diǎn)太遠(yuǎn),。

　　 最終，張小姐把目光放在了開(kāi)發(fā)區(qū)附近的二手房上,。她的要求是：毛坯房,，兩證齊全能貸款?！白≡趧e人裝修好的房子里總覺(jué)得像住在別人家,。”張小姐有著自己的一番理論,，而且,，這一片區(qū)4500-5000元/平方米的價(jià)格也在她的預(yù)期范圍內(nèi)。

　　 張小姐看中的第一套二手房是盛世庭園一期的,，四室兩廳兩衛(wèi),，面積145平方米，65萬(wàn)元,。首付20萬(wàn)元雖然有點(diǎn)超出小兩口的預(yù)算,，但4500元/平方米的單價(jià)還是讓張小姐很心動(dòng)，“打算找親戚朋友借點(diǎn)湊足首付就拿下,?！?/P>

　　 可細(xì)細(xì)跟中介一談，張小姐才猛然醒悟,，光湊足總房?jī)r(jià)的30%根本買(mǎi)不了二手房,。二手房交易過(guò)程中，賣(mài)方要承擔(dān)的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅,、個(gè)人所得稅等,，而買(mǎi)方需要繳納相應(yīng)的契稅。其中,，普通住宅產(chǎn)權(quán)不滿5年的,，需要繳納交易全額5.56%的營(yíng)業(yè)稅，超過(guò)5年的免征,，還有1%的個(gè)人所得稅,，契稅按照房屋面積的不同繳納1%-3%,。

　　 但在玉溪，多數(shù)賣(mài)方在報(bào)價(jià)時(shí)報(bào)的是凈拿價(jià),，本應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅,、個(gè)人所得稅悉數(shù)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。購(gòu)房者要承擔(dān)最高可達(dá)總房?jī)r(jià)10%的稅費(fèi),，無(wú)形中抬高了購(gòu)房成本,。

　　 就拿張小姐看中的這套房子來(lái)說(shuō)，首先是產(chǎn)權(quán)不滿5年,，需要繳納交易全額5.56%的營(yíng)業(yè)稅,；其次，面積超過(guò)144平方米,，需要繳納3%的契稅,，再加上個(gè)稅1%。這樣算下來(lái),，她得額外掏出6萬(wàn)余元的稅費(fèi),。

　　 以前，房產(chǎn)中介還可以利用“陰陽(yáng)合同”幫購(gòu)房者合理避稅,。而自2012年6月1日玉溪市地方稅務(wù)局存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng)成功上線,，計(jì)稅價(jià)格由評(píng)估系統(tǒng)說(shuō)了算，避稅這樣的歷史問(wèn)題也被終結(jié)了,。

　　 “6萬(wàn)余元的稅費(fèi),，相當(dāng)于首付就要增加20%-30%?！睆埿〗銦o(wú)奈地說(shuō),，“這樣一來(lái)，我們根本負(fù)擔(dān)不起,?！?/P>

　　 由于張小姐只考慮毛坯房，然而市場(chǎng)上基本沒(méi)有產(chǎn)權(quán)滿5年可以免征營(yíng)業(yè)稅的毛坯房,，高額的稅費(fèi)成為小夫妻倆圓住房夢(mèng)的最大障礙,。

　　 為徹底避開(kāi)二手房高額的稅費(fèi)，張小姐把目光轉(zhuǎn)向稅費(fèi)更“平易近人”的一手房,。經(jīng)過(guò)幾番對(duì)比,，她選擇了位于撫仙路的另一處新樓盤(pán)?！斑@里的區(qū)位雖然不能與盛世庭園,、時(shí)代廣場(chǎng)等小區(qū)相比，但稅費(fèi)可以省出半個(gè)車(chē)位的錢(qián),?！睆埿〗阏f(shuō)道,。

　　 在玉溪的二手房市場(chǎng)上，像張小姐這樣的購(gòu)房者不在少數(shù),。原本打算購(gòu)買(mǎi)玉景苑二手房的王先生最終也因稅費(fèi)問(wèn)題放棄了,，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)滿5年的老房子，原因是“可以免交5.56%的營(yíng)業(yè)稅”,。

　　 其實(shí),，國(guó)家征收高額的稅費(fèi)是出于打擊炒房的目的。但是,，從目前玉溪的情況來(lái)看,，這些稅費(fèi)無(wú)一例外都被轉(zhuǎn)移到買(mǎi)房人身上，高額的稅費(fèi)最終成為另類(lèi)的房?jī)r(jià)推手,。

　　 據(jù)紅塔區(qū)地方稅務(wù)局統(tǒng)計(jì)顯示,，在云南省地方稅務(wù)局存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng)正式上線運(yùn)行前的5月，出現(xiàn)了二手房扎堆交易現(xiàn)象,。由該局受理的二手房交易數(shù)量創(chuàng)歷史新高，月交易量達(dá)94套,，與上年同期相比,，大幅增加88套，原因是“不少市民為能搭上‘陰陽(yáng)合同’合理避稅的末班車(chē),，紛紛趕在5月的最后幾天到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶涉稅手續(xù)”,。

　　中介：我們也“很受傷”

　　 存量房?jī)r(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng)正式上線以來(lái)，在增加購(gòu)房者購(gòu)房成本的同時(shí),，也使得以從事二手房代售為主的房產(chǎn)中介“很受傷”,。

　　 去年12月的一個(gè)下午，暖陽(yáng)高照,，記者來(lái)到素有“中介一條街”之稱(chēng)的桂山路,，整條路冷冷清清。

　　 玉溪今久房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷(xiāo)售主任楊銳正在百般無(wú)聊地玩著電腦,。他告訴記者,，2012年上半年，受?chē)?guó)家調(diào)控政策影響,，玉溪的二手房市場(chǎng)本來(lái)就不景氣,，6月1日，玉溪市地方稅務(wù)局成功上線存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng),，無(wú)疑是雪上加霜,。

　　 “現(xiàn)在過(guò)戶的稅費(fèi)至少比以前翻了一倍以上。不少購(gòu)房者看二手房的價(jià)格還算合理,，本來(lái)打算下手,，但是一算稅費(fèi),，熱情馬上被澆滅了?！睏钿J說(shuō),，評(píng)估價(jià)計(jì)稅，對(duì)那些房齡不滿5年,、面積超過(guò)144平方米的二手房是致命的打擊,。“除了能改名字的期房外,，大戶型的二手房基本上很難成交,。”

　　 去年下半年,，楊銳所在的房產(chǎn)中介公司成交的大部分都是小戶型的老房子（房齡在10年以上）,。“這類(lèi)型的房子稅費(fèi)比較低,，受評(píng)估價(jià)計(jì)稅影響最小,，占成交量的80%左右?！睏钿J說(shuō),，很多客戶一開(kāi)口就指明只看產(chǎn)權(quán)5年以上的房子。

　　 牽手房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主要負(fù)責(zé)上稅,、過(guò)戶工作的聶上淶也告訴記者,，他們中介公司下半年成交的所有二手房中僅有一套是產(chǎn)權(quán)未滿5年的。

　　 然而,，即使是小戶型的老房子,，稅費(fèi)的變化也是顯而易見(jiàn)的。楊銳給記者算了一筆賬：一套70多平方米,、房齡滿5年的小戶型房屋,，6月1日以前所有稅費(fèi)在2500元左右就能過(guò)戶，而評(píng)估價(jià)計(jì)稅后,，至少得花8000-9000元才能辦下來(lái),。對(duì)于那些產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有過(guò)5年的，所增加的稅費(fèi)更是達(dá)到數(shù)萬(wàn)元,。

　　 為什么會(huì)有如此大的差別呢,？原來(lái)，在玉溪的二手房市場(chǎng)里,，避稅的問(wèn)題一直都很盛行,。房產(chǎn)中介為了拉攏生意便將避稅變成了一種營(yíng)銷(xiāo)手段。以前的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)比較低：普通住宅（建筑面積在144平方米以下的）的計(jì)稅單價(jià)為1200元/平方米,；非普通住宅（建筑面積在144平方米以上）的別墅類(lèi)或是復(fù)式樓,、民房等最低計(jì)稅單價(jià)為1800-2000元/平方米,；非住宅類(lèi)如商鋪、車(chē)庫(kù)等最低的計(jì)稅單價(jià)為1500-2000元/平方米,。這樣,，自然就給了購(gòu)房者充分的避稅空間。據(jù)一位不愿透露姓名的中介公司從業(yè)人員介紹,，他賣(mài)過(guò)的一套二手房為客戶避過(guò)2萬(wàn)多元的稅費(fèi),。

　　 去年6月1日上線的評(píng)估系統(tǒng)，是根據(jù)二手房的坐落位置,、建成年代,、建筑面積、樓層等參數(shù)調(diào)整,，自動(dòng)生成存量房評(píng)估價(jià)格,，不受絲毫人為因素干預(yù)。

　　 計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)變革,，是稅費(fèi)的再一次提高,，對(duì)于以代售二手房為收入來(lái)源的房產(chǎn)中介，最直接的影響就是成交量萎縮,。

　　 楊銳翻出了自己的銷(xiāo)售記錄說(shuō),，往年“金九銀十”是二手房的銷(xiāo)售旺季，他們公司6個(gè)人,，差不多每人每天就能成交一套，最少的時(shí)候每天也能有3套的成交量,；而去年,，“金九銀十”的時(shí)候市場(chǎng)并沒(méi)有真正回暖，10月底至11月中旬是全年市場(chǎng)最好的時(shí)候,，也僅有5套的成交量,。12月份直到24日都沒(méi)有成交過(guò)一套，“只有2套準(zhǔn)備成交,，但還沒(méi)簽合同,。”

　　 而玉溪光大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司去年一共成交51套,，3個(gè)店面月均成交量?jī)H為4套左右,。“電話咨詢的挺多,，看房的沒(méi)幾個(gè),，真正出手的就更少了?！惫獯蠓慨a(chǎn)的秦紹艷說(shuō)道,，近兩個(gè)星期,，她僅帶過(guò)2家人看房。

　　 “一般來(lái)說(shuō),，過(guò)戶的稅費(fèi)超過(guò)3萬(wàn)元客戶就很難接受,，超過(guò)5萬(wàn)元根本就不能接受?！甭櫳蠝Z分析道,，目前玉溪二手房的購(gòu)買(mǎi)主體還是剛性需求者，大部分都是首套房,，數(shù)萬(wàn)元的稅費(fèi)對(duì)他們來(lái)說(shuō)是個(gè)沉重的負(fù)擔(dān),。

　　市場(chǎng)：何時(shí)能夠回暖 

　　 計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)的變革，除了讓購(gòu)房者,、房產(chǎn)中介“很受傷”外,，對(duì)房主的心理也產(chǎn)生了微妙的影響，甚至影響到了二手房的房?jī)r(jià),。

　　 記者走訪多家房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn),，受評(píng)估價(jià)計(jì)稅的影響，二手房?jī)r(jià)格也呈現(xiàn)出一定的規(guī)律：大戶型（144平方米以上）與小戶型（90平方米以下）相差200-300元/平方米,；產(chǎn)權(quán)未滿5年的與滿5年的相差100-200元/平方米,。

　　 “產(chǎn)權(quán)未滿5年，又是大戶型的,，只能靠房主降價(jià)才能出手,。”玉溪金鑰匙房產(chǎn)理財(cái)師鄭潔告訴記者,。

　　 秦紹艷認(rèn)為這樣的計(jì)稅政策也是購(gòu)房者和房主砍價(jià)的一個(gè)砝碼,，會(huì)讓砍價(jià)空間變大，進(jìn)而影響二手房的單價(jià),?！昂芏喾恐髟谥肋@么高額的稅費(fèi)后，都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有所松口,?！?/P>

　　 “2012年玉溪整個(gè)二手房市場(chǎng)比較低迷，原因是多方面的,，并不僅僅是評(píng)估價(jià)計(jì)稅的問(wèn)題,。”玉溪市地方稅務(wù)局稅政三科工作人員告訴記者,，新政的啟用,，使得計(jì)稅底價(jià)更接近于市場(chǎng)價(jià)格，二手房交易稅費(fèi)大幅增加雖然短期內(nèi)對(duì)二手房市場(chǎng)是不利的，但是二手房按評(píng)估價(jià)計(jì)稅是大趨勢(shì),，有利于市場(chǎng)的規(guī)范,，便于今后二手房成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，對(duì)玉溪二手房市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大,。

　　 據(jù)玉溪市地方稅務(wù)局統(tǒng)計(jì),，去年6月1日至11月30日玉溪共完成二手房交易1496套，平均每月249套,，交易面積15萬(wàn)多平方米,，平均每套104平方米；交易金額5億多元,，平均每平方米3471元,，平均每套價(jià)格約36萬(wàn)元；共計(jì)征收稅款2935萬(wàn)元,，減免稅款3238萬(wàn)元,，稅負(fù)5.45%，減免稅款占計(jì)稅價(jià)格的比重達(dá)6.02%,?！斑@些數(shù)據(jù)在評(píng)估系統(tǒng)上線以前很難統(tǒng)計(jì)到，那時(shí)二手房和一手房的數(shù)據(jù)是合并在一起的,?！庇裣械胤蕉悇?wù)局工作人員說(shuō)。

　　 “春節(jié)過(guò)后,，玉溪的二手房市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)回暖,。”楊銳對(duì)自己的預(yù)測(cè)有著充分的理由：首先,，明年好幾個(gè)小區(qū)的兩證將會(huì)辦下來(lái),，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，有了兩證的二手房?jī)r(jià)格肯定會(huì)上漲,，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)都漲；其次,，購(gòu)買(mǎi)二手房的人群主要是剛需購(gòu)房者,，經(jīng)過(guò)一年多的觀望，這些剛需要釋放,，加上很多購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理,，將會(huì)促成二手房市場(chǎng)的真正回暖?！岸鴮?duì)于難以改變的高額稅費(fèi),，經(jīng)過(guò)半年多的運(yùn)行，二手房市場(chǎng)將步入適應(yīng)期,?！?/P>

　　深度觀察

　　新政將會(huì)度過(guò)“陣痛期”

　　 二手房評(píng)估價(jià)計(jì)稅是計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)的變革,，并不是稅種的改變和增加，它有效杜絕了“陰陽(yáng)合同”,，實(shí)現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)格評(píng)估的信息化,、精細(xì)化和科學(xué)化，有利于二手房市場(chǎng)的規(guī)范和透明,，對(duì)促進(jìn)玉溪房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有積極作用,。

　　 然而，每個(gè)新政的出臺(tái),，都會(huì)有個(gè)“陣痛期”,。“不是現(xiàn)在的‘太高’,，而是我們以前的‘太低’,。”不少業(yè)內(nèi)人士表示,，評(píng)估價(jià)計(jì)稅是二手房市場(chǎng)發(fā)展的大趨勢(shì),。目前，北京,、深圳,、廣州等地實(shí)施了二手房交易評(píng)估價(jià)計(jì)稅辦法，買(mǎi)賣(mài)雙方主要是以協(xié)商的形式分?jǐn)偨灰壮杀尽?/P>

　　 二手房由于周邊資源配套相對(duì)完善,，區(qū)域相對(duì)成熟,，交通出行和居家生活成本低。而且,，相對(duì)于新房大多是期房的情況而言,，二手房即買(mǎi)即住也吸引著不少購(gòu)房者，市場(chǎng)上二手房的需求仍然大量存在,。隨著時(shí)間的推移,，置業(yè)者對(duì)于新計(jì)稅政策會(huì)慢慢適應(yīng)，政策效應(yīng)也將逐步減弱,。

　　深度鏈接

　　買(mǎi)套二手房要交多少稅

　　——2012年玉溪二手房交易產(chǎn)權(quán)過(guò)戶稅費(fèi)明細(xì)詳解  

　　公證費(fèi)：

　　 買(mǎi)賣(mài)：成交價(jià)在50萬(wàn)元以內(nèi)的,，按成交價(jià)的0.3%收取，不足200元的按200元/件收??；

　　 成交價(jià)在50-500萬(wàn)元的，按成交價(jià)的0.25%收??；

　　 成交價(jià)在500-1000萬(wàn)元的，按成交價(jià)的0.20%收取,；

　　 成交價(jià)在1000-2000萬(wàn)元的,，按成交價(jià)的0.15%收取,；

　　 繼承：按繼承房產(chǎn)價(jià)值的2%收?。?/P>

　　 贈(zèng)與：按贈(zèng)與房產(chǎn)價(jià)值的2%收取,。 

　 契稅：

　　 (一)首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以內(nèi)（不含90平方米）的普通住房,，且所購(gòu)房屋是家庭唯一住房的，契稅按成交價(jià)的1%征收,；否則契稅按成交價(jià)的3%征收,；

　　 （二）首次購(gòu)買(mǎi)90-144平方米（不含144平方米）的普通住房，且所購(gòu)房屋是家庭唯一住房的,，契稅按成交價(jià)的1.5%征收,；否則契稅按成交價(jià)的3%征收；

　　 （三）購(gòu)買(mǎi)144平方米以上的非普通住房,，契稅按成交價(jià)的3%征收,；

　　 （四）別墅、贈(zèng)與,、小區(qū)容積率在1.0以下的住房和非住房（商鋪,、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù),、車(chē)位等）的,，契稅按成交價(jià)的3%征收；

　　 （五）以單位名稱(chēng)購(gòu)房,，不分面積大小,，契稅都按3%征收。

　　個(gè)人所得稅：

　　 滿5年家庭唯一一套住房免征個(gè)人所得稅,，不滿5年按成交價(jià)的1%征收,。

　　轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：

　　 （一）商品房：5元/平方米；

　　 （二）非住房：8元/平方米,；

　　 （三）房改房,、直管公房、安居工程房,、合作建房、集資房,、經(jīng)濟(jì)適用房：2.5元/平方米,。

　　房產(chǎn)證工本費(fèi)：

　　 住房：80元/本；非住房：550元/本。

　　營(yíng)業(yè)稅：

　　 （一）滿5年的普通住房（面積在144平方米以內(nèi)）免征營(yíng)業(yè)稅,；

　　 （二）不滿5年的住房,，按成交價(jià)的5.56%征收；

　　 （三）滿5年的非普通住房（面積在144平方米以上）,、小區(qū)容積率在1.0以下的住房,，營(yíng)業(yè)稅按差額的5.56%征收（但必須提供原購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票,，否則不能按差額征收）,；

　　 （四）非住房按差額的5.56%征收營(yíng)業(yè)稅（但必須提供原購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票,，否則不能按差額征收）,。

　　土地增值稅：

　　 1%，個(gè)人購(gòu)銷(xiāo)住房暫免征收,。 

　　土地收益金：

　　 按成交價(jià)的0.5%征收（房改房,、直管公房、安居工程房,、合作建房,、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等必交,；商品住房和非住房不需繳納）,。

　　印花稅：

    0. 05%，個(gè)人購(gòu)銷(xiāo)住房暫免征收,。

 編輯：李海燕