某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)密云縣檀營小區(qū)房地產(chǎn)項目,，委托某代理公司銷售房屋,，并給某代理公司出具了委托銷售代理合同，用以向買房人示明代理權(quán),。2005年底,，某房地產(chǎn)開發(fā)公司短缺資金，與某代理公司協(xié)商,，借用他人名義向銀行申請按揭貸款,，雙方約定：由某代理公司負責辦理按揭貸款手續(xù)，某房地產(chǎn)開發(fā)公司按每平方米1800元收取房款,，用于資金周轉(zhuǎn),，余款歸某代理公司所有,。隨后，某代理公司的職員找到劉某,，向其借用身份證,，用于辦理按揭貸款手續(xù),。

    2005年12月7日,，劉某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂虛假的商品房買賣合同，約定劉某購買檀營小區(qū)5單元503室房屋,。在劉某未交納首付款的情況下,，某房地產(chǎn)開發(fā)公司給劉某出具了首付款發(fā)票，用于辦理按揭貸款手續(xù),。2006年1月22日,，某代理公司將房屋的所有權(quán)辦理至劉某名下，并將房屋所有權(quán)證交給被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司,。

    2006年6月27日,，相某向某代理公司購買檀營小區(qū)房屋，并交付給某代理公司房款,。當日,，某代理公司向相某交付了房屋。2007年12月10日,，雙方補簽了購房協(xié)議,，協(xié)議約定：相某購買檀營小區(qū)5單元503室房屋。某代理公司保證在2008年1月31日前辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),。同日,，相某將余款50000元交給被告某代理公司。此后,，某代理公司一直未給相某辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù),。

二、審理結(jié)果

    一審法院經(jīng)審理認為,，雖然劉某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房買賣合同,，并辦理了房屋所有權(quán)證，但其并沒有真實購買房屋的意思,，也未支付任何費用,，雙方之間并未設立權(quán)利義務關(guān)系，其與某房地產(chǎn)開發(fā)公司之間不存在買賣關(guān)系,，訴爭樓房的所有權(quán)人仍應為被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司,。被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司委托被告某代理公司銷售其開發(fā)的檀營小區(qū)，負責一切銷售流程,，應當認定被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司授權(quán)被告某代理公司收取房款,，交付房屋,。被告某代理公司與原告相某簽訂了購房協(xié)議，收取了房款,，并已將樓房交付給原告,，應當認定被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司與原告相某之間形成了商品房買賣關(guān)系，被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司作為樓房的出賣人,，應當及時協(xié)助原告相某辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，故原告相某要求被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的請求，應當予以支持,。雖然被告劉某不是訴爭房屋所有人,，但訴爭房屋的所有權(quán)已經(jīng)辦理至其名下，其與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂虛假的商品房買賣合同,，侵害了原告相某的合法權(quán)益,，負有協(xié)助相某辦理房屋所有權(quán)過戶的義務，故相某要求劉某協(xié)助辦理過戶手續(xù)的請求,，也應予以支持,。被告某代理公司已經(jīng)完成了簽訂房屋買賣合同，收取房款,，交付房屋的義務,，且不是樓房的產(chǎn)權(quán)人，無協(xié)助原告辦理樓房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務,，故原告要求被告某代理公司辦理產(chǎn)權(quán)的請求,，依法不予支持。據(jù)此,，法院判決被告北京某房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,、被告劉某協(xié)助原告相某辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

    北京某房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服一審判決,，認為其并非與相某簽訂買賣合同的主體,，涉案房屋已經(jīng)出賣給劉某，某代理公司的代理行為為超越權(quán)限應為無效,，請求二審法院查清事實,，依法改判。二審法院經(jīng)認定事實和證據(jù)與一審認定一致,，判決駁回上訴,，維持原判。

三,、相關(guān)法律問題研究

    本案焦點是某房地產(chǎn)開發(fā)公司與劉某所簽合同是無效還是不成立,。一種意見認為某房地產(chǎn)開發(fā)公司與劉某之間的合同是無效的，因為某房地產(chǎn)開發(fā)公司是為了獲得資金而與劉某簽訂假合同,，這屬于以合法形式掩蓋非法目的的合同,，是合同法第五十二條規(guī)定的合同無效的五種情形之一,。另一種意見認為某房地產(chǎn)開發(fā)公司與劉某之間根本就不存在買賣關(guān)系。他們之間的合同不成立,，既然不成立,，就不存在有效無效的問題。其理由在于合同是設立變更民事權(quán)利義務的協(xié)議,，劉某不是真購房,，只是出借身份，他們之間并未真正設立權(quán)利義務關(guān)系,，并且劉某也未支付首付款,，亦未償還貸款。筆者傾向于第二種意見,，即某房地產(chǎn)開發(fā)公司與劉某之間的購房協(xié)議不成立。

    （一）從合同概念層面剖析

    民法通則第85條規(guī)定：“合同是當事人之間設立,、變更,、終止民事關(guān)系的協(xié)議?！薄逗贤ā返?條規(guī)定：“本法所稱合同是平等主體的自然人,、法人、其他經(jīng)濟組織之間設立,、變更,、終止權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議?！庇纱丝梢?，合同具有如下法律特征：1、合同是平等主體的自然人,、法人和其他組織實施的一種民事法律行為,。2、合同以設立,、變更或終止民事權(quán)利義務關(guān)系為目的和宗旨,。3、合同是當事人協(xié)商一致的產(chǎn)物或意思表示一致的協(xié)議,。

    據(jù)此分析,，某房地產(chǎn)開發(fā)公司與劉某之間的購房協(xié)議顯然不符合合同“以設立、變更或終止民事權(quán)利義務關(guān)系為目的和宗旨”這一基本要件,。購房協(xié)議雙方當事人應履行給付房款,、交付房屋的基本義務，盡管某房地產(chǎn)開發(fā)公司交付房屋,，但本案“購房者”劉某并未支付首付款,，亦未償還貸款,。即雙方并未達成購房合意，劉某并沒有購房意愿及意思表示,，只是出借身份,，他們之間并未真正設立權(quán)利義務關(guān)系。就合同的定義分析,，可以為本案認定合同不成立提供依據(jù),。

    （二）對合同成立與生效的界定

    合同的成立是就合同主要內(nèi)容達成合意，它的構(gòu)成要件包括：第一,，訂約主體存在雙方或多方當事人,。合同必須存在著兩個利益不同的訂約主體。第二,，當事人必須達成合意,。合同是當事人自由協(xié)商的結(jié)果的反映，是意思自治原則的具體體現(xiàn),，它回答的是一個事實判斷問題,，即“合同是否存在”，而合同的生效是指已經(jīng)成立的合同因符合法定的有效要件,，從而能產(chǎn)生法律上的約束力,。合同生效則體現(xiàn)了國家通過法律對締約人合意的評價，反映了國家對財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系的干預,，其回答的問題是“己經(jīng)存在的某一合同是否能獲得法律的保護”,。合同成立與生效的區(qū)分體現(xiàn)了合同自由與國家干預相結(jié)合的現(xiàn)代合同法精神。

    需要闡明的一個問題是合同與合同書的關(guān)系,。合同本質(zhì)上是一種合意,，因此合同與能夠證明協(xié)議存在的合同書不同。在實踐中,，許多人將合同等同于合同書,，認為只要存在合同書合同關(guān)系即存在，這種理解是不妥當?shù)?。反之,，認為只有存在合同書，合同才存在也是片面的,。合同書和其他有關(guān)合同的載體一樣,，都是用來證明合同關(guān)系存在的證據(jù)，但其本身不能等同于合同關(guān)系,。訂立合同的最終目的是為了交易,，如果一個合意不能形成交易，則不能認為合同成立。因此,，某房地產(chǎn)開發(fā)公司與劉某之間的購房協(xié)議并不成立,，雖然雙方簽有一紙合同，貌似形成買賣房屋關(guān)系,，實際上劉某并未支付首付款,，也未償還銀行貸款，即該購房協(xié)議并未促成一項交易的形成,，該房屋首付款及銀行貸款仍由原房屋所有人某房地產(chǎn)開發(fā)公司支付,。據(jù)此，也可判定該購房協(xié)議不成立,。

    （三）合同不成立與無效的關(guān)系

    合同的成立是指當事人達成協(xié)議而建立合同關(guān)系,。它是認定合同生效的前提條件。如果合同根本沒有成立,，那么確認合同的有效和無效問題就無從談起,。那么在此討論本案某房地產(chǎn)開發(fā)公司與劉某所簽合同是否屬于《合同法》第52條規(guī)定的“以合法的形式掩蓋非法目的”的情形是否有必要？表面看來,，某房地產(chǎn)開發(fā)公司為了取得銀行貸款周轉(zhuǎn)資金,，與劉某簽訂虛假的買賣房屋合同，從而騙取銀行貸款,，似乎很符合以合法形式（簽訂商品房買賣合同）掩蓋非法目的（騙取銀行貸款）之無效合同的構(gòu)成要件。在案件審理過程中,，也存在這樣的爭議,。但這樣的思維模式會陷入了先入為主的誤區(qū)，在根本沒有分析合同是否成立的情況下就分析其是否存在無效的情形才造成了這一困境,。據(jù)此,，本案根本沒有討論某房地產(chǎn)開發(fā)公司與劉某買賣房屋合同的效力問題的必要，原因在于其根本沒有成立,。 

    在將合同不成立與無效進行區(qū)分之時,，在明確合同成立的情形下，才能判斷究竟是哪種無效的情形,，從而決定承擔責任的方式,。從這一角度分析，假設本案以《合同法》第五十二條為依據(jù)判定某房地產(chǎn)開發(fā)公司與劉某買賣合同無效,，那么合同無效的法律后果該如何分擔,？劉某應該將其名下的房產(chǎn)返還某房地產(chǎn)開發(fā)公司，那么作為相應的對價,，某房地產(chǎn)開發(fā)公司應將購房款返還劉某,，但劉某根本沒有支付購房款，是憑借“零首付”即購得房屋的。再者,，關(guān)于雙方就過錯程度相互承擔賠償損失的責任,。某房地產(chǎn)開發(fā)公司在簽訂購房合同之后獲得了相應銀行貸款，不僅沒有損失,，反而獲得收益,，明顯不符合公平正義準則。故法院的判決是正確的,。