少踩“地雷” 買二手房不后悔先知道8件事雖然你買房子時(shí)也會(huì)有喜好,，但是等到你賣房子的時(shí)候，未必知道買家怎么想,。因?yàn)閹啄赀^去,，房子的目標(biāo)客戶群體在改變，這房子本身的情況也在 發(fā)生變化,。就算你現(xiàn)在不買房,，知道了這些事，就能少踩地雷,，不至于將來賣房時(shí)才后悔,。
1 房子高齡影響按揭貸款 如果你打算在自己的房子里住幾年之后，再把房子賣出去,，房齡就是一個(gè)重要的條件,。“高齡房產(chǎn)”在買房人那里是不怎么受歡迎的,，因?yàn)樗馕吨y貸款,。 多數(shù)中資銀行都不批準(zhǔn)房齡20年以上的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款，外資銀行的底線規(guī)定得則更為嚴(yán)格——15年,。中資銀行里最寬松的是工商銀行,，原則上可以批準(zhǔn)1980年以前建造的房子的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款。 雖然中國(guó)內(nèi)陸的住宅產(chǎn)權(quán)規(guī)定是70年,，但實(shí)際的使用壽命根本沒有這么久,。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興曾在第六屆國(guó)際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)上表示，目前中國(guó)的住宅建筑平均只能持續(xù)使用25年至30年,。這就意味著,，25年至30年之后，房子要拆遷重建的可能性就變得很大,。 另外,，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海長(zhǎng)寧區(qū)高級(jí)經(jīng)理李棟認(rèn)為，高齡房影響按揭貸款,，除了建筑壽命的原因,，還有一個(gè)因素是中國(guó)市政建設(shè)的規(guī)劃周期普遍較短,。房齡20年以上的房子開始進(jìn)入面臨拆遷的高風(fēng)險(xiǎn)期，如果仍在抵押的房子被拆遷,，會(huì)給銀行帶來貸款回收的風(fēng)險(xiǎn),。僅僅出于買房人的居住需求，房齡30年以上的房子除了金融風(fēng)險(xiǎn),，還存在戶型老,、隔音差、采光不好,、衛(wèi)生狀況差,、物業(yè)管理質(zhì)量不高等各種問題。 上海德佑地產(chǎn)靜安區(qū)高級(jí)經(jīng)理徐國(guó)峰建議,，如果購(gòu)買的第一套房是家庭唯一一套普通住房（小于144平方米,，容積率和售價(jià)被所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心認(rèn)定為屬于普通住房），計(jì)劃賣掉它的時(shí)間最好是在5年之后,，可以減免金額不菲的營(yíng)業(yè)稅,。因?yàn)槟壳皹I(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩是買家包攬雙方的所有稅費(fèi)，所以,，同一個(gè)小區(qū)的房子,，需要買房人交的稅費(fèi)越少，就越受歡迎,。
2 動(dòng)遷安置房不如商品房 同樣的地段,、同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，買房人更不喜歡動(dòng)遷安置房,，雖然它的價(jià)格通常比同小區(qū)內(nèi)的商品房便宜很多,。 一般來說有動(dòng)遷安置規(guī)劃的小區(qū)，會(huì)在實(shí)際建造中把動(dòng)遷安置房和商品房用車道,、綠化帶,、柵欄等設(shè)計(jì)分割開來。這類房子最主要的問題是在位置和朝向上,，特別是靠近市中心的小區(qū)。樓的位置也有好有壞,，例如小區(qū)中央,、靠近綠地等位置相對(duì)安靜、景觀好的地方一定會(huì)規(guī)劃建造商品房,，而外圍臨近馬路,、高架、地鐵等設(shè)施的位置,，通常都是留給動(dòng)遷安置房的,。 因?yàn)閯?dòng)遷安置房不能像商品房一樣為開發(fā)商帶來利潤(rùn),，新建動(dòng)遷安置房也不上市銷售，所以為了提高容積率,，有些動(dòng)遷房甚至設(shè)計(jì)成2梯6戶或7戶,，而商品房則一般是1梯2戶或2梯4戶。因此動(dòng)遷安置房的建筑設(shè)計(jì)就不會(huì)多考究,，整個(gè)建筑的窗戶可能不在一個(gè)平面,，形成不規(guī)則的拐角或凹凸。同時(shí)戶型設(shè)計(jì)也受到局限,，有些戶型的房間雖然號(hào)稱全朝南,，但實(shí)際上光照會(huì)被其他不規(guī)則或延伸出去的墻面遮擋。有些小區(qū)的動(dòng)遷房的物業(yè)管理費(fèi)比商品房低,，相應(yīng)地物業(yè)公司提供的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也會(huì)有較大差別,。已經(jīng)具有一定購(gòu)房實(shí)力的改善型、置換型的買房人對(duì)這些細(xì)節(jié)都會(huì)比較在意,，不會(huì)單純?yōu)榱藘r(jià)格便宜犧牲居住品質(zhì),。
3 兩幢高樓間的房子人氣不高 買房者挑選位置、光線等也更謹(jǐn)慎,。李棟分析,，大多數(shù)買房人對(duì)房子外部條件的衡量大致可以總結(jié)為3類： 小區(qū)中央比小區(qū)外圍好，位置優(yōu)先排序是,，臨近綠化,、臨近小路、臨近地鐵,、臨近高架／國(guó)道／干道,； 10樓以上20樓以下比8樓以下好，8樓以下比20樓以上好,； 不靠近電梯井比靠近電梯井好,。 兩幢高樓之間的高層住宅，高區(qū)和低區(qū)都不太受歡迎,。低區(qū)的采光明顯不如中區(qū)和高區(qū),；高區(qū)雖然采光無敵，但位置屬于空氣集中對(duì)流的風(fēng)口,，20樓以上的房間打開窗戶通風(fēng)時(shí),，風(fēng)力相當(dāng)大。 如果一套房子是位于小區(qū)中央的,，二手房經(jīng)紀(jì)人一定會(huì)在一開始就跟看房者強(qiáng)調(diào)它的位置有多好：小區(qū)中央,、景觀房、樓王位置,。新樓盤也通常把這里的房子留到最后一期出售,，漲價(jià)也就顯得理所當(dāng)然——位置好,。除了這里比較安靜，綠化也主要集中在小區(qū)的中間位置,，隔了大片綠化,，前面的樓就不會(huì)遮擋視野和采光，這會(huì)給房子加分,。
4 高樓層未必賣得好 雖然新樓盤開售時(shí),，通常樓層越高售價(jià)就越高，但在二手房市場(chǎng)卻不一樣,，處在中間偏低樓層的房子最受歡迎,。 光照的問題一般高于8樓就沒有差別了，18到20樓以上的樓層已經(jīng)會(huì)引起一般人的恐高心理了,?？拷娞菥姆孔右?yàn)殡娞葸\(yùn)行的震動(dòng)容易出現(xiàn)兩個(gè)問題：噪音和墻體裂縫。給二次裝修帶來麻煩,，也是有些要求較嚴(yán)格的客人不喜歡的原因,。 臨近道路的排序多半屬于為了地段而產(chǎn)生的無奈選擇，道路意味著噪音和灰塵,，太靠近地鐵帶來的問題除了噪音還有震動(dòng),。而買房人愿意講究而不選擇高架或干道的原因是：地鐵還是有營(yíng)運(yùn)時(shí)間的，而高架和國(guó)道則是24小時(shí)噪音,，特別是在深夜剛好是大型貨車通過的時(shí)間段,。
5 三居室不那么受歡迎 二手房市場(chǎng)上最難賣的是三居室。三居室的面積普遍在100平方米以上,，即使是初次購(gòu)房者也難以享受在稅費(fèi)上的優(yōu)惠減免,。另外，總價(jià)比起其他中小戶型高出不少,，也是影響目前大部分買房人決策的原因之一,。 最受歡迎的是兩居室的戶型，其次是一居室,。李棟告訴《好運(yùn)?MONEY+》,，許多購(gòu)買二手房的客人大多屬于置換型需求，為了孩子在市區(qū)里更好的學(xué)校上學(xué)或是孩子上學(xué)放學(xué)家長(zhǎng)接送方便,，要賣了離市區(qū)較遠(yuǎn)的房子,，換一套離市區(qū)更近的房子。由于越靠近市中心,，房子的單價(jià)越貴，因此,，剛好滿足三口之家居住需求的兩室戶是性價(jià)比最高的選擇,。 同樣的預(yù)算,，在更遠(yuǎn)一點(diǎn)的郊區(qū)可以購(gòu)買到三居室以上、小區(qū)內(nèi)環(huán)境更好,、更新的房子,；如果買兩居室，則可以去地段更好的區(qū)域物色一套附帶的資源更多的房子,。顯然后者更符合大多數(shù)換房家庭的需要：生活更方便,，教育資源更好，出行成本更低,。所以,，在預(yù)算差不多的時(shí)候，三居室是最不容易迎合買房人的類型,。 購(gòu)買一室戶的多以用來做過渡性質(zhì)的婚房或是掛戶口,。在限購(gòu)令出臺(tái)前，在房?jī)r(jià)昂貴的重點(diǎn)學(xué)區(qū)范圍內(nèi),，花相對(duì)少的價(jià)錢買一套超小面積的房子（通常40平方米以下）為子女入學(xué)掛戶口,，然后把房子出租的做法非常普遍。
6 年輕家庭不喜歡中式裝修 裝修對(duì)房子二次銷售的影響很微妙,。一般來說,，有統(tǒng)一設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格、上次裝修的時(shí)間不長(zhǎng),、中高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)的房子還是比較有吸引力的,。但太過風(fēng)格化的裝修很難正巧命中最有誠(chéng)意的買房人，比如中式裝修,。 中式裝修的風(fēng)格沉穩(wěn),，色調(diào)比較暗，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)中高度風(fēng)格化,，需要有繁復(fù)的細(xì)節(jié)和意境表達(dá),，這對(duì)設(shè)計(jì)師來說是很高的要求。如果設(shè)計(jì)師發(fā)揮不理想,，室內(nèi)只會(huì)讓人感覺壓抑沉重,，而感受不到它的沉穩(wěn)和古樸。 更重要的一點(diǎn)是,，中式裝修更適合寬敞的大戶型和中年以上的年齡層的審美偏好,，而目前二手房市場(chǎng)上的買房主力仍然是35歲以下的年輕家庭，他們的審美偏西化,、偏簡(jiǎn)約,，難以接受中式裝修風(fēng)格。 “二手房交易很多情況下是買第一印象,?！崩顥澰?jīng)遇到一位客戶,，同一個(gè)單元里樓上樓下兩套面積一樣的房子，樓上是深色系中式風(fēng)格的裝修,、實(shí)木家具,，客戶卻覺得整體感覺比較壓抑，沒有特別強(qiáng)烈的成交意愿,；樓下剛粉刷過白色墻面,，是宜家風(fēng)格的裝修，客戶卻堅(jiān)持認(rèn)為樓下的采光更好,，最終買下了樓下的這套,。但實(shí)際上，同樣的價(jià)格,，樓上的家具和裝修成本至少要比樓下的多出兩三倍,。 如果裝修不是特別風(fēng)格化，整潔的房子比同類未經(jīng)保潔,、雜亂的房子的成交率和成交價(jià)都會(huì)明顯高一些,。二手產(chǎn)品給人的感覺越像新的就越具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二手房購(gòu)買者普遍喜歡潔白的墻面,、盡量少的家具擺設(shè)（打算把家具當(dāng)賣點(diǎn)的除外）和已經(jīng)將陽臺(tái)進(jìn)行封閉處理的房子,。白色可以給人明亮整潔的強(qiáng)烈感覺，能讓房間看起來更寬敞,。
7 “未來規(guī)劃”難打動(dòng)改善型買房人 如果你的房子周圍的商業(yè)設(shè)施,、醫(yī)院、學(xué)校都還停留在規(guī)劃上,，你其實(shí)很難讓買房者確信這些規(guī)劃全都能變成現(xiàn)實(shí),。一個(gè)正常的新建商圈、商業(yè)街,、醫(yī)院,、學(xué)校等發(fā)展成型的時(shí)間平均都在5年至8年以上。從規(guī)劃到完成建設(shè)再到成熟,，這當(dāng)中就存在著巨大的不確定性,。改善型和置換型買房人深知這一點(diǎn)，甚至他們上一次買房就為“規(guī)劃”買過一次單,。當(dāng)他們下決心要為改善居住環(huán)境再花一筆錢時(shí),，還會(huì)優(yōu)先選擇規(guī)劃中的環(huán)境嗎？ 對(duì)于有出售計(jì)劃的購(gòu)房者來說,，在選小區(qū)的時(shí)候最好避開全新開發(fā),，甚至規(guī)劃地塊上的拆遷戶還都沒有要離開跡象的新區(qū)域，選擇在一個(gè)周邊配套已經(jīng)保持一定規(guī)模的地段。有一個(gè)簡(jiǎn)單的判斷方法,，如果大多數(shù)商家經(jīng)營(yíng)時(shí)間在2年以上,，說明進(jìn)入了比較穩(wěn)定的發(fā)展階段。根據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部對(duì)二手房購(gòu)買客戶的統(tǒng)計(jì),，以2012年的上海為例，改善置換型的客戶占到了50%以上,。這些客戶對(duì)小區(qū)周邊配套提供的價(jià)值則更為看重,。
8 有債務(wù)問題？有麻煩 買房人不喜歡還在擔(dān)?；騻鶆?wù)抵押中的房子,，雖然實(shí)際發(fā)生問題的概率不大，但一旦發(fā)生,，就會(huì)在交易過程中產(chǎn)生法律糾紛,，最終影響雙方交易。它對(duì)買房人的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房主以需要先還清貸款為由,，要求買家支付近一半的房?jī)r(jià)作為首付款,。而實(shí)際上在金額到賬至銀行劃賬的間隙中，資金可能被取出挪作他用,，而這時(shí)產(chǎn)權(quán)過戶還沒有開始,，仍然屬于房主，買房人的利益可能受損,。 因此,，在購(gòu)買標(biāo)的、金額比較大的客戶中,，房屋是否處于債務(wù)關(guān)系當(dāng)中也是最終做選擇的重要參照,。如果有可能，把貸款還清或是使用第三方資金監(jiān)管平臺(tái)是比較好的選擇,。
這些時(shí)候賣房容易! 除了傳統(tǒng)的旺季金9銀10,，5月、6月也是人們集中看房買房的時(shí)候,，比起其他的月份,，這四個(gè)月來看房買房的人會(huì)多出至少20%。人們買房都喜歡選擇天氣好,、溫度適宜,、適合出門的時(shí)間段，這些時(shí)候你找到一個(gè)好買家的幾率也更大一些,。 根據(jù)21世紀(jì)銳豐不動(dòng)產(chǎn)上海徐匯區(qū)區(qū)域經(jīng)理王軼的經(jīng)驗(yàn),，學(xué)區(qū)房成交產(chǎn)生的小高峰比非學(xué)區(qū)房的更多，這主要取決于各區(qū)對(duì)戶口遷入和房產(chǎn)過戶的具體規(guī)定，例如徐匯區(qū)規(guī)定,，在3年前的4月1日前辦理好戶口遷入,，對(duì)口的學(xué)校才接受入學(xué)報(bào)名。而每年3月開學(xué)之前也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)集中成交的現(xiàn)象,。沒有特殊條件要求的區(qū)域和學(xué)區(qū)對(duì)口范圍,，通常會(huì)在每年的8月出現(xiàn)學(xué)區(qū)房集中成交的現(xiàn)象。 如果你因?yàn)閭€(gè)人原因?qū)⒂邪肽暌陨系臅r(shí)間不能接待看房,，徐國(guó)峰建議選擇暫時(shí)停止掛牌,。因?yàn)橐惶鬃》繌膾炫频匠山坏恼Ｖ芷谝话阍趲字艿?個(gè)月。如果你的房子因?yàn)檩^長(zhǎng)時(shí)間沒有人來看房,，而周圍的房子平均成交周期是3個(gè)月,，買房人通常不會(huì)相信房子是因?yàn)閭€(gè)人原因沒有帶看而未成交，他們更容易認(rèn)為一直賣不出去的房子有缺陷,。 Tips 安置房：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房,。房屋產(chǎn)權(quán)人取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因?yàn)榉慨a(chǎn)開發(fā)的動(dòng)拆遷,，而向動(dòng)拆居民提供的中低價(jià)位商品房,。沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制。 |
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