律師提醒：格式合同和補(bǔ)充協(xié)議相悖時(shí) 大部分以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)

▲張海提供的合同

看完房子,，交完定金,，滿(mǎn)心歡喜等著簽合同,，可正式簽合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)除格式合同外還有補(bǔ)充協(xié)議。簽吧，覺(jué)得大部分的補(bǔ)充協(xié)議都偏向開(kāi)發(fā)商的權(quán)益；不簽吧,，房子買(mǎi)不成,，定金也不能退。近日,，在石橋鋪附近工作的張海（化名）在買(mǎi)房時(shí),，遇到了這樣兩難的問(wèn)題。

補(bǔ)充協(xié)議與格式合同

不一樣

前天上午,，重慶晚報(bào)記者在江北區(qū)九街見(jiàn)到了張海,。張海說(shuō)，此前,，自己和家人看中了九龍坡區(qū)陳家坪玖城壹號(hào)項(xiàng)目的一套三室的房子,，并繳納了3萬(wàn)多元的定金。

上周,，一家人高高興興去售房部簽合同時(shí),，銷(xiāo)售人員除出具由市國(guó)土資源和房屋管理局印制的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（即大家常說(shuō)的購(gòu)房格式合同）外，還合訂了一份補(bǔ)充協(xié)議要求同時(shí)簽訂,。

翻閱這份補(bǔ)充協(xié)議后,，張海認(rèn)為，一些內(nèi)容還與格式合同相悖,。比如,，關(guān)于逾期交房的約定，開(kāi)發(fā)商在收到購(gòu)房者解除合同正式書(shū)面通知,，且由購(gòu)房者配合開(kāi)發(fā)商完成配合注銷(xiāo)合同備案登記義務(wù)后的90日內(nèi)退還款項(xiàng),，但在格式合同中，這一日期僅為30日,。

張海還發(fā)現(xiàn),，如果公攤面積與買(mǎi)賣(mài)合同存在差異，房?jī)r(jià)沒(méi)有變化,，雙方互不追責(zé),。如果接房時(shí)發(fā)現(xiàn)有非屬主體結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，保修范圍內(nèi)由開(kāi)發(fā)商按照規(guī)定在“合理期限內(nèi)”整改,。張海要求對(duì)方說(shuō)明合理期限是多久,，對(duì)方表示無(wú)法說(shuō)明。

補(bǔ)充協(xié)議中的大部分內(nèi)容,，在張?？磥?lái)都規(guī)避了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。

想更改補(bǔ)充協(xié)議

不行

張海和家人認(rèn)為,，既是補(bǔ)充協(xié)議,，那就有商議空間，但要求增加合理要求時(shí)遭拒,。開(kāi)發(fā)商告知,，已在主管部門(mén)備案，無(wú)法更改,。

對(duì)此,，張海和家人不滿(mǎn)意，詢(xún)問(wèn)可否退房并收回定金,，銷(xiāo)售人員表示,，3萬(wàn)多元是定金，如果不同時(shí)簽訂購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議,，視為自身放棄購(gòu)房,，定金無(wú)法退還。

“無(wú)法協(xié)商,，不簽還不退定金,，這不是霸王條款嗎？”張海認(rèn)為,，補(bǔ)充協(xié)議表面上是一紙協(xié)議,，雙方能夠坐下來(lái)就關(guān)心的問(wèn)題一一協(xié)商，但實(shí)質(zhì)卻是：必須接受條件選擇買(mǎi)房,，否則損失定金,。

“這份幾十萬(wàn)的合同應(yīng)該是人生中最重要、金額最大的一筆合同,，只需要簽字的格式合同,，很少有人逐字逐句去理解，但沒(méi)想到這份合同還有這些內(nèi)容,，那不就等于挖好了坑等著消費(fèi)者跳,？”

張海說(shuō)，由于銷(xiāo)售人員沒(méi)有主動(dòng)告知,，補(bǔ)充協(xié)議是直到簽合同時(shí)才看到,，很多購(gòu)房者也沒(méi)有引起重視。他希望更多的買(mǎi)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)能更謹(jǐn)慎些,，才能保障合法權(quán)益,。

銷(xiāo)售主動(dòng)提醒補(bǔ)充協(xié)議？

不會(huì)

前天中午，重慶晚報(bào)記者來(lái)到陳家坪玖城壹號(hào)項(xiàng)目,，銷(xiāo)售經(jīng)理陳先生回應(yīng)了張海的質(zhì)疑,。

陳經(jīng)理說(shuō)，根據(jù)規(guī)定,，售房合同已在九龍坡區(qū)房管局等主管部門(mén)備案,，主管部門(mén)已知悉，售房部也有專(zhuān)門(mén)區(qū)域進(jìn)行公示（重慶晚報(bào)記者在售房部大門(mén)左側(cè),，見(jiàn)到了包括格式合同和補(bǔ)充協(xié)議在內(nèi)的售房合同）,。陳經(jīng)理還稱(chēng)，不能更改附加協(xié)議,，是因?yàn)榫琵埰聟^(qū)商品房成交套數(shù)眾多,，主管部門(mén)無(wú)法一一更改備案。在具體操作過(guò)程中,，如果購(gòu)房者有要求,，售房部工作人員都會(huì)對(duì)合同內(nèi)容和預(yù)售許可證等方面說(shuō)明，但如果購(gòu)房者沒(méi)有主動(dòng)要求,，每天的客戶(hù)量大,，很難強(qiáng)制要求銷(xiāo)售人員主動(dòng)對(duì)每一位客戶(hù)都說(shuō)明。

針對(duì)張海認(rèn)為大部分補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容都對(duì)開(kāi)發(fā)商有利,，如未標(biāo)明合理維修期限究竟是多久,陳經(jīng)理表示,，不同維修項(xiàng)目所需要的時(shí)間肯定不同，無(wú)法強(qiáng)制規(guī)定,。

至于購(gòu)房者不簽訂補(bǔ)充協(xié)議就不能退定金的問(wèn)題,，陳經(jīng)理認(rèn)為，對(duì)不退定金如果有異議,，可以向重慶仲裁委員會(huì)仲裁或采取法律途徑解決,。

重慶晚報(bào)記者 鄒渝

補(bǔ)充協(xié)議成業(yè)內(nèi)潛規(guī)則

銷(xiāo)售經(jīng)理自曝：很少有人要求更改補(bǔ)充協(xié)議，就算要求開(kāi)發(fā)商也不大可能答應(yīng)

購(gòu)房遭遇補(bǔ)充協(xié)議,，這事你遇到過(guò)嗎,？近日，重慶晚報(bào)記者走訪(fǎng)了多家房地產(chǎn)公司,。

“在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中,，除格式合同還有補(bǔ)充協(xié)議簽訂的情況，屢見(jiàn)不鮮,，幾乎稱(chēng)為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則——只是有的開(kāi)發(fā)商根據(jù)各自實(shí)際各有不同或側(cè)重,。”江北區(qū)一家央企開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理王先生表示,，一般開(kāi)發(fā)商都會(huì)在格式合同后附帶一份補(bǔ)充協(xié)議,，內(nèi)容主要對(duì)格式合同中的未盡事宜說(shuō)明,，一般由開(kāi)發(fā)商的法務(wù)團(tuán)隊(duì)起草，因此盡可能規(guī)避掉開(kāi)發(fā)商可能的一些風(fēng)險(xiǎn),，并保證開(kāi)發(fā)商能盡快回款,。其中包含產(chǎn)權(quán)證延期領(lǐng)取、接房退款延期等各種有利于開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法,。很少有顧客對(duì)此補(bǔ)充協(xié)議知悉并要求更改,，就算要求更改,，開(kāi)發(fā)商也不大可能答應(yīng),；如果不買(mǎi)，定金也幾乎不可能退,。

另一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的工作人員表示,，一般買(mǎi)房需要至少交付2~3成首付，現(xiàn)在一些開(kāi)發(fā)商為去庫(kù)存促銷(xiāo),，會(huì)推出首付分期的活動(dòng)——只需要付幾萬(wàn)元甚至一兩萬(wàn)元的款項(xiàng),，在接下來(lái)半年或一年內(nèi)再付清款項(xiàng)。這時(shí),，格式合同就不夠了,，需要補(bǔ)充協(xié)議說(shuō)明。再比如一些項(xiàng)目的商業(yè)車(chē)庫(kù)辦證流程較長(zhǎng),，這時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)先約定,，將車(chē)庫(kù)先租后售。

追問(wèn)1 發(fā)生沖突時(shí)以哪一份為準(zhǔn),？

重慶晚報(bào)新聞律師團(tuán)成員,、原野律師事務(wù)所律師曾杰表示，大部分補(bǔ)充協(xié)議都會(huì)規(guī)定,，補(bǔ)充協(xié)議是《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的重要組成部分,，與《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》具同等法律效應(yīng)。當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議的條款與商品房買(mǎi)賣(mài)的格式合同發(fā)生沖突時(shí),，以補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn),。因此消費(fèi)者簽署合同，則視為接受合同中所提的條款,，以補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn),。

追問(wèn)2

補(bǔ)充協(xié)議到底難不難改？

九龍坡土地房屋權(quán)屬登記中心主任助理何顯華認(rèn)為,，購(gòu)房合同按照規(guī)定需要到土地房屋權(quán)屬登記中心備案,。針對(duì)陳經(jīng)理說(shuō)法，因?yàn)榫琵埰聟^(qū)商品房成交套數(shù)眾多,，主管部門(mén)無(wú)法一一更改備案的問(wèn)題,，何顯華說(shuō),，并不是不能更改。如果購(gòu)房者有合理需求,，既然是補(bǔ)充協(xié)議,，就可以由購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商坐下來(lái)商談，并非鐵板釘釘,，一字不能更改,。

重慶晚報(bào)記者了解到，購(gòu)房者修改補(bǔ)充協(xié)議,，并非沒(méi)有先例,。家住沙區(qū)欣陽(yáng)廣場(chǎng)的朱先生就告訴重慶晚報(bào)記者，他曾于2006年購(gòu)買(mǎi)了位于冉家壩一套4樓的住房,。他在查看完補(bǔ)充協(xié)議后,，要求開(kāi)發(fā)商增加一條內(nèi)容：如果今后房前的空地上增加廣告牌或高樓，遮擋影響視線(xiàn),，開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行賠償,。不久后，一塊高高立起的廣告牌遮住了視線(xiàn),。最后,，經(jīng)雙方協(xié)商，朱先生獲得了3萬(wàn)多元的賠償,。

追問(wèn)3

不簽補(bǔ)充協(xié)議能退定金嗎,？

曾杰律師說(shuō)，定金是對(duì)雙方進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)的一個(gè)保障,，如果沒(méi)有正當(dāng)理由,，靠不正當(dāng)途徑維權(quán)肯定不能退。如果買(mǎi)賣(mài)合同不能簽訂是由于雙方對(duì)購(gòu)房合同的條款不能達(dá)成一致意見(jiàn)所致,，則定金應(yīng)退還,。他曾幫兩名客戶(hù)成功維權(quán)。購(gòu)房者應(yīng)按認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限,、地點(diǎn)去簽約,，但如果雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議之內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致,，而與認(rèn)購(gòu)意向書(shū)內(nèi)容無(wú)關(guān),，致使簽約不成的，有望退回定金,。比如明明在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中寫(xiě)的認(rèn)購(gòu)1-3,，最后簽合同卻要求買(mǎi)1-4的房子，這種屬于不合理需求,，無(wú)法獲得法律支持,。