委托人賈某（原告）于2009年底與某房產(chǎn)經(jīng)營公司（被告）簽訂買賣某商鋪房屋買賣合同，價款二百余萬元一次性付清,。按照約定公司應當于2011年初將房屋交付買受人使用,，同時約定公司應當于2011年6月前取得土地,、房屋權(quán)屬證書并交付給買受人，但公司一直未按照合同約定履行,，直至2012年6月份公司才通知買受人可以辦理過戶手續(xù),，同時告知買受人房屋實測面積為比約定面積大10%，應當補繳房價款數(shù)十萬元,。賈某認為公司嚴重侵犯自己的權(quán)利,，遂找到律師要求代理其主張權(quán)利。

案件處理

接受賈某委托后,，我提供了多種方案分析利弊風險供當事人選擇,。

首先，賈某可以考慮繼續(xù)去辦理房產(chǎn)證,，通過訴前調(diào)解要求公司對超面積部分放棄全部或部分補差款,，在房產(chǎn)證辦理完畢后要求支付逾期交房及逾期辦證違約金。本方案關(guān)鍵點在于賈某想繼續(xù)擁有該商鋪,，但是本方案操作難度較大,，可能花費大量精力但是取不到良好效果，最終還是要選擇其他方案訴訟,。

其次,，賈某可以按照合同約定通過發(fā)書面通知解除房屋買賣合同，在對方收到通知后合同解除,，對方應當在30天付款,，30天內(nèi)未按約定返還房價款并支付違約金的，再向法院起訴返還房價款并支付違約金,。本方案優(yōu)點在于如果對方能夠誠信按照合同約定辦理,，可以避免訴訟造成的訴訟費損失，可以盡快拿到款項,，但缺點也很明顯,，如果對方未按照約定返還房價款并支付違約金，那么賈某勢必要通過訴訟途徑追討,。在訴訟時,，賈某作為原告不可能對自己的通知書的效力持有懷疑，不需要起訴確認解除通知的效力,，而是直接請求返還房價款并支付違約金,。但是本案因賈某主張權(quán)利時間較晚，超過商品房買賣合同司法解釋規(guī)定的一年解除權(quán)行使期間,，可能導致通知效力被法院參照該司法解釋的規(guī)定確認為沒有達到解除的效果,，當然，本案公司并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按照規(guī)定不適用該司法解釋,，但是如果法院參照適用的話,，還是有一定的風險，而且維權(quán)時間會成倍增加,。

第三,，賈某可以直接以對方根本違約為由起訴解除合同，返還房價款并支付違約金,。本套方案的優(yōu)勢很明顯,，賈某不用等到一個月后再起訴，可以直接訴請解除合同,，同時返還房價款并支付違約金,，法院判決要么支持解除，后果可能是在數(shù)天內(nèi)返還已付房價款并支付違約金,，要么駁回,，駁回對于原告而言損失的是訴訟費、律師費,，對合同本身沒有影響,，相當于沒打這個官司。

在分析各方案利弊后,，我也建議當事人選擇第三種方案,，當事人也認可，因此,，本律師根據(jù)法律規(guī)定擬好訴狀,，準備好證據(jù)材料，直接向法院起訴,，并對被告財產(chǎn)予以查封保全,，保證案件順利執(zhí)行。

本案經(jīng)開庭審理,，我方占明顯優(yōu)勢，被告方積極要求調(diào)解,，最終經(jīng)數(shù)次調(diào)解,，雙方達成了調(diào)解協(xié)議，由被告返還原告房價款,，按照約定支付違約金,，承擔本案訴訟費、保全費,、律師費,。