商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

 一,、人流動(dòng)線的規(guī)劃原則 

 1,、注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰； 

 2,、注重立體人流的自然順暢,，平均分配關(guān)系； 

 3,、避免盲區(qū)和死角問(wèn)題,； 

 4、合理設(shè)置寬度,。 

 二,、商場(chǎng)電梯布局的規(guī)劃原則 

 1、扶梯布局原則 

 商場(chǎng)的電梯部數(shù),，布局位置,，要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)； 

 避免電梯口的人流堵塞,，電梯與過(guò)道銜接處的空間寬于過(guò)道,，或有交叉過(guò)道。 

 引導(dǎo)顧客向上購(gòu)物 

 2,、垂直電梯的布局原則 

 貨人分流 

 商場(chǎng)垂直電梯,，貨梯與載人梯分開(kāi)設(shè)置，實(shí)行有效的貨流與人流的分流,。 

 專用通道設(shè)置 

 結(jié)合商場(chǎng)功能定位,，避免行業(yè)經(jīng)營(yíng)沖突。 

 三,、鋪位布局規(guī)劃原則： 

 1,、實(shí)用、利潤(rùn),、形象的統(tǒng)一 

 商場(chǎng)鋪位布局必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性,，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場(chǎng)的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。 

 2,、尊重消費(fèi)者的行為 

 人性化設(shè)計(jì),，使消費(fèi)者的消費(fèi)過(guò)程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購(gòu)物方便且不易疲勞,。 

 3,、面積按定位劃分 

 根據(jù)整個(gè)商場(chǎng)定位劃分商鋪的面積。20㎡以下占整個(gè)商場(chǎng)面積的10%,，20㎡—40㎡占整個(gè)商場(chǎng)的30%,，40㎡—80㎡占整個(gè)商場(chǎng)的20%，賣場(chǎng)占整個(gè)商場(chǎng)的40%,。商鋪進(jìn)   深與門面比例不宜大于2：1,。建議：B1,、 F1為內(nèi)置步行街、專賣店的形式,，F(xiàn)2與F3為超級(jí)市場(chǎng)與專賣店相結(jié)合的形式,。F4層為餐飲、娛樂(lè)行業(yè),。商鋪面積盡可能小,，但要便于自由組合。垂直動(dòng)線及出入口處要寬敞明亮,。F2,、F3為寬敞明亮的超級(jí)市場(chǎng)，收銀可統(tǒng)一設(shè)在F2,，收銀處對(duì)面可設(shè)一排經(jīng)典商鋪,，發(fā)揮人流積聚處的最大商業(yè)價(jià)值，F(xiàn)4的商鋪根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要可略大一些,。 

 4,、使用率適中 

 本項(xiàng)目的使用率控制在58%—65%之間。 

 四,、商場(chǎng)內(nèi)外部景觀及商業(yè)小品設(shè)計(jì)原則 

 以商場(chǎng)核心主題特色為基點(diǎn),，通過(guò)內(nèi)外景觀、小品的有效組合,，與商場(chǎng)主題密切聯(lián)系,，保證內(nèi)外景觀、空間及與商場(chǎng)主題特色的和諧性與均好性,。室外有足夠的廣場(chǎng),，作為促銷場(chǎng)所和消費(fèi)者休閑的公共區(qū)域。商場(chǎng)小品注重觀賞性,，大眾化與藝術(shù)有機(jī)組合,。 

 五,、商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)原則,； 

 1、與定位結(jié)合,； 

 2,、與商場(chǎng)的特色結(jié)合； 

 3,、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合,； 

 突出創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性,、綜合性,、超前性,，體現(xiàn)時(shí)尚、流行,、經(jīng)典,、開(kāi)放這一主題 

 六、商場(chǎng)停車規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 

 1,、與商場(chǎng)規(guī)模定位結(jié)合,，停車位數(shù)適當(dāng)； 

 2,、停車購(gòu)物的方便性,，安全性； 

 3,、人車分流,。 

 4、引導(dǎo)人流,。 

 七,、商場(chǎng)廣告位的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 

 1、尺寸與樓身搭配合理,。 

 2,、位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮,。 

 3,、便于使用安裝，更換,。

　　3,、便于使用安裝，更換,。

壹：天

      一.天花板的造型設(shè)計(jì)(含騎樓及吊眉),。

      二.燈光的布局設(shè)計(jì)。 

      三.噴淋煙感及回風(fēng),、進(jìn)風(fēng)口的布局設(shè)計(jì),。 

      四.排煙口設(shè)計(jì)(消防窗戶) 

      五.上、下水設(shè)計(jì),。 

      六.電源管線布局設(shè)計(jì),。 

      注：BGV、BGM樓層指標(biāo),，海報(bào)懸掛屬丁工程,。 

      貳：地 

      一.停車場(chǎng),，外圍的造型設(shè)計(jì)。 

      二.綠化的造型設(shè)計(jì),。 

      三.人行燈的造型及布局設(shè)計(jì),。 

      四.騎樓的地板造型設(shè)計(jì)。 

      五.動(dòng)線的造型設(shè)計(jì)與規(guī)劃,。 

      六.一F門廳的造型設(shè)計(jì),。 

      七.特殊業(yè)種的地板要求及設(shè)計(jì)。 

      八.地下預(yù)埋管道的設(shè)計(jì),。 

      叁：墻 

      一.上下扶梯口柱面造型設(shè)計(jì),。 

      二.騎樓柱面設(shè)計(jì)。 

      三.樓面對(duì)外可視墻面設(shè)計(jì),。

      四.專柜架,，隔斷尺度要求及設(shè)計(jì)。 

      五.倉(cāng)庫(kù),、門廳,、試衣間尺度要求及設(shè)計(jì)。 

      六.大門入口(含側(cè)門)門廳設(shè)計(jì),、墻面設(shè)計(jì),。 

      肆：后場(chǎng)(含與賣場(chǎng)共用設(shè)位的連接) 

      一．辦公室 

      二. 洗手間 

      三．其他服務(wù)設(shè)施(收銀臺(tái)、服務(wù)臺(tái),、衣服修改中心,、VIPROOM、文化教室,、貨梯,、員工出入口、消防通道,、消防栓) 

      伍：輔助設(shè)施 

      一．電扶梯,、貨梯的設(shè)計(jì)。 

      二．殘障通道的設(shè)計(jì),。 

      三．員工餐廳的設(shè)計(jì),。 

以消費(fèi)者為中心，為消費(fèi)者服務(wù),，是零售商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心,。因此,，零售企業(yè)的賣場(chǎng)設(shè)計(jì)應(yīng)研究消費(fèi)者的心理特點(diǎn),，并與之相適應(yīng)，為消費(fèi)者提供最適宜的環(huán)境條件和最便利的服務(wù)設(shè)施,，使消費(fèi)者樂(lè)意到商店并能夠舒適,、方便地參觀選購(gòu)商品。而要達(dá)到這一要求,，就必須研究商店賣場(chǎng)設(shè)計(jì)與消費(fèi)者心理的關(guān)系,。通過(guò)對(duì)商店賣場(chǎng)設(shè)計(jì)及消費(fèi)者心理的研究，掌握其規(guī)律,，使商店賣場(chǎng)設(shè)計(jì)適應(yīng)消費(fèi)者的心理特點(diǎn)，從而擴(kuò)大商品的銷售量，既滿足消費(fèi)者的需求,，又使企業(yè)獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。
　　
　　零售企業(yè)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)與消費(fèi)者心理是有著密切聯(lián)系的,。人的心理現(xiàn)象是多種多樣的,，但歸納起來(lái)可分為：心理過(guò)程——認(rèn)識(shí)、感情和意志,，個(gè)性心理——個(gè)性的心理傾向性及個(gè)性的心理特征兩大類,。每個(gè)人在任何時(shí)候所產(chǎn)生的心理活動(dòng)，都是這兩類心理現(xiàn)象若干部分參與結(jié)合成整體的心理活動(dòng),，都是這兩類心理現(xiàn)象相互聯(lián)系,、相互作用的結(jié)果。因此,，在設(shè)計(jì)零售商店賣場(chǎng)前,，就要了解、掌握影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的心理活動(dòng),，了解,、掌握消費(fèi)心理特點(diǎn)，并與之相適應(yīng),，達(dá)到最佳設(shè)計(jì)效果,。
　　
　　零售商店的賣場(chǎng)設(shè)計(jì)主要包括售貨現(xiàn)場(chǎng)布置與設(shè)計(jì)、信道設(shè)計(jì),、（人工）采光設(shè)計(jì),、商品的陳列設(shè)計(jì)和景點(diǎn)設(shè)計(jì)等方面。
　　
　　售貨現(xiàn)場(chǎng)的布置與設(shè)計(jì),，應(yīng)以便于消費(fèi)者參觀與選購(gòu)商品,、便于展示和出售商品為前提。售貨現(xiàn)場(chǎng)是由若干經(jīng)營(yíng)不同商品種類的柜組組成的,，售貨現(xiàn)場(chǎng)的布置和設(shè)計(jì)就是要合理安排各類商品柜組在賣場(chǎng)內(nèi)的位置,，這是設(shè)計(jì)售貨現(xiàn)場(chǎng)的一項(xiàng)重要工作。零售企業(yè)的管理者應(yīng)將售貨現(xiàn)場(chǎng)的布置與設(shè)計(jì)當(dāng)作創(chuàng)造銷售（而不僅僅是實(shí)施銷售）的手段來(lái)運(yùn)用,。
　　
　　應(yīng)研究對(duì)消費(fèi)者意識(shí)的影響
　　
　　消費(fèi)者的意識(shí)是具有整體性特點(diǎn)的,，它受刺激物的影響才可能產(chǎn)生，而刺激物的影響又總帶有一定的整體性,。因此,，構(gòu)成了消費(fèi)者意識(shí)具有整體性的特點(diǎn),，并影響著消費(fèi)者的購(gòu)買行為。為此,，在售貨現(xiàn)場(chǎng)的布局方面,，就要適應(yīng)消費(fèi)者意識(shí)的整體性這一特點(diǎn)，把具有連帶性消費(fèi)的商品種類鄰近設(shè)置,、相互銜接,、給消費(fèi)者提供選擇與購(gòu)買商品的便利條件，并且有利于售貨人員介紹和推銷商品,。
　　
　　應(yīng)研究消費(fèi)者的無(wú)意注意
　　
　　消費(fèi)者的注意可分為有意注意與無(wú)意注意兩類,。消費(fèi)者的無(wú)意注意，是指消費(fèi)者沒(méi)有明確目標(biāo)或目的,，因受到外在刺激物的影響而不由自主地對(duì)某些商品產(chǎn)生的注意,。這種注意，不需要人付出意志的努力,，對(duì)刺激消費(fèi)者購(gòu)買行為有很大意義,。如果在售貨現(xiàn)場(chǎng)的布局方面考慮到這一特點(diǎn)，有意識(shí)地將有關(guān)的商品柜組如婦女用品柜與兒童用品柜,、兒童玩具柜鄰近設(shè)置,，向消費(fèi)者發(fā)出暗示，引起消費(fèi)者的無(wú)意注意,，刺激其產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng),，誘導(dǎo)其購(gòu)買，會(huì)獲得較好的效果,。
　　
　　應(yīng)考慮商品的特點(diǎn)和購(gòu)買規(guī)律
　　
　　如銷售頻率高,、交易零星、選擇性不強(qiáng)的商品,，其柜組應(yīng)設(shè)在消費(fèi)者最容易感知的位置,，以便于他們購(gòu)買、節(jié)省購(gòu)買時(shí)間,。又如花色品種復(fù)雜,、需要仔細(xì)挑選的商品及貴重物品，要針對(duì)消費(fèi)者求實(shí)的購(gòu)買心理,，設(shè)在售貨現(xiàn)場(chǎng)的深處或樓房建筑的上層,、以利于消費(fèi)者在較為安靜、顧客相對(duì)流量較小的環(huán)境中認(rèn)真仔細(xì)地挑選,。同時(shí)應(yīng)該考慮,，在一定時(shí)期內(nèi)調(diào)動(dòng)柜組的擺放位置或貨架上商品的陳列位置，使消費(fèi)者在重新尋找所需商品時(shí)，受到其他商品的吸引,。
　　
　　應(yīng)盡量延長(zhǎng)消費(fèi)者逗留賣場(chǎng)的時(shí)間
　　
　　人們進(jìn)入超級(jí)市場(chǎng)購(gòu)物,，總是比原先預(yù)計(jì)要買的東西多,，這主要是由于售貨現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)與商品刻意擺放的原因,。售貨現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)為長(zhǎng)長(zhǎng)的購(gòu)物信道，以避免消費(fèi)者從捷徑通往收款處和出口,，當(dāng)消費(fèi)者走走看看時(shí),，便可能看到一些引起購(gòu)買欲望的商品，從而增加購(gòu)買,。又如,，把體積較大的商品放在入口處附近，這樣消費(fèi)者會(huì)用商場(chǎng)備有的手推車購(gòu)買大件商品,，并推著手推車在行進(jìn)中不斷地選擇并增加購(gòu)買,。超級(jí)商場(chǎng)購(gòu)物信道的這一設(shè)計(jì)思路，可以為其他業(yè)態(tài)所借鑒,，盡可能地延長(zhǎng)消費(fèi)者在售貨現(xiàn)場(chǎng)的“滯留”時(shí)間,。
　　
　　售貨現(xiàn)場(chǎng)的信道設(shè)計(jì)要考慮便于消費(fèi)者行走、參觀瀏覽,、選購(gòu)商品,，同時(shí)特別要考慮為消費(fèi)者之間傳遞信息、相互影響創(chuàng)造條件,。
　　
　　進(jìn)入商店的人群大體可分為三類：有明確購(gòu)買動(dòng)機(jī)的消費(fèi)者,、無(wú)明確購(gòu)買動(dòng)機(jī)的顧客和無(wú)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的顧客。無(wú)明確購(gòu)買動(dòng)機(jī)的顧客在進(jìn)入商店之前,，并無(wú)具體購(gòu)買計(jì)劃,，而無(wú)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的顧客則根本沒(méi)打算購(gòu)買任何商品。他們?cè)谶M(jìn)入商店參觀瀏覽之后,，或是看到許多人都在購(gòu)買某種商品,，或是看見(jiàn)了自己早已想購(gòu)買而一時(shí)沒(méi)碰到的某種商品，或是看到某些有特殊感情的商品,，或是看到與其知識(shí)經(jīng)驗(yàn)有關(guān)的某一新產(chǎn)品等,，從而產(chǎn)生需求欲望與購(gòu)買動(dòng)機(jī)。引起這兩類顧客的購(gòu)買欲望是零售企業(yè)營(yíng)銷管理的重要內(nèi)容之一,，而這種欲望,、動(dòng)機(jī)的產(chǎn)生，在很大程度上是消費(fèi)者彼此在商店進(jìn)進(jìn)出出,、在賣場(chǎng)信道之前穿行時(shí)相互影響的結(jié)果,。因此，在售貨現(xiàn)場(chǎng)的信道設(shè)計(jì)方面，要注意柜臺(tái)之間形成的信道應(yīng)保持一定的距離,，中央信道要盡可能寬敞些,，使消費(fèi)者樂(lè)于進(jìn)出商店，并能夠順利地參觀選購(gòu)商品,，為消費(fèi)者彼此之間無(wú)意識(shí)的信息傳遞創(chuàng)造條件,，擴(kuò)大消費(fèi)者彼此之間的相互影響，增加商品對(duì)消費(fèi)者的誘導(dǎo)機(jī)率,，從而引起消費(fèi)者的購(gòu)買欲望,，使其產(chǎn)生購(gòu)買動(dòng)機(jī)。同時(shí),，也可為消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)較為舒適的購(gòu)物環(huán)境,。
　　
　　售貨現(xiàn)場(chǎng)是消費(fèi)者活動(dòng)的公共場(chǎng)所，保持售貨現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)光線充足,，為消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境,，對(duì)零售企業(yè)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，是很重要也是很必要的,。售貨現(xiàn)場(chǎng)的采光來(lái)源有自然采光和人工采光兩種,，可以相互結(jié)合利用。
　　
　　自然采光,，能夠使消費(fèi)者準(zhǔn)確地識(shí)別商品的色澤,，方便消費(fèi)者挑選比較商品。從而使消費(fèi)者在心理上產(chǎn)生真切感與安全感,，不至于因燈光的影響,，使商品的色澤產(chǎn)生差異而購(gòu)買到不如意的商品。因此,，在采光方面,，要盡可能地利用自然光源。
　　
　　但由于售貨現(xiàn)場(chǎng)規(guī)模,、建筑結(jié)構(gòu)形式不同,，自然采光所占比例不大，而隨著照明技術(shù)的進(jìn)步,，人工采光燈光設(shè)計(jì)在售貨現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)中的地位日益重要,。先進(jìn)的燈光設(shè)計(jì)能夠增加店容店貌的美觀度，能夠突出商品顯示效果,，從而吸引消費(fèi)者參觀選購(gòu),，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。因此,，在研究售貨現(xiàn)場(chǎng)的燈光設(shè)計(jì)時(shí),，要以方便消費(fèi)者選購(gòu)、突顯商品為主，燈具裝置和燈光光源均要符合這一要求,?？伸`活采用不同的人工采光方式，如鑲裝暗射燈光,，能使整個(gè)售貨現(xiàn)場(chǎng)光線柔和,；采用聚射燈光，可突出顯示陳列的商品,，從而使消費(fèi)者在一個(gè)柔和,、愉悅的氛圍中挑選商品,。

商品的陳列要注意研究消費(fèi)者的購(gòu)買心理,，要既能美化店容店貌又能擴(kuò)大商品銷售。消費(fèi)者進(jìn)入商店,，購(gòu)買到稱心如意的商品,，一般要經(jīng)過(guò)感知——興趣——注意——聯(lián)想——欲求——比較——決定——購(gòu)買的整個(gè)過(guò)程，即消費(fèi)者的購(gòu)買心理過(guò)程,。針對(duì)消費(fèi)者的這種購(gòu)買心理特征,，在商品陳列方面，必須做到易為消費(fèi)者所感知,，要最大限度地吸引消費(fèi)者,，使消費(fèi)者產(chǎn)生興趣，引起注意,，從而刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望,，促其做出購(gòu)買決定，形成購(gòu)買行為,。因此,，商品的陳列方式、陳列樣品的造型設(shè)計(jì),、陳列設(shè)備,、陳列商品的花色等方面，都要與消費(fèi)者的這種購(gòu)買心理過(guò)程相適應(yīng),。
　　
　　總之,，零售企業(yè)的賣場(chǎng)設(shè)計(jì)，要深入地研究消費(fèi)者心理,，了解,、掌握影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的心理活動(dòng)，要處處體現(xiàn)零售企業(yè)以消費(fèi)者為中心的思想,，從而達(dá)到最佳設(shè)計(jì)效果,。 

                                                     購(gòu)物中心的規(guī)劃與設(shè)計(jì)
      一、選址原則 “天時(shí)”、“地利”,、“人和”都會(huì)直 接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng),。

　　“天時(shí)”是指商家對(duì)投資時(shí)機(jī)的把握以及在 經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的時(shí)令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧,， 包括服務(wù)態(tài)度,、促銷手段、廣告宣傳等方面,。而“地利”也是一 個(gè)非常重要的因素,，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當(dāng),，占 有“地利”之勢(shì),，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效 益,。 
城市商業(yè)活動(dòng)是以追求最高利潤(rùn)為目的的,，這是商業(yè)設(shè)計(jì)選 址與布局的經(jīng)濟(jì)原則。同時(shí),，顧客是商業(yè)活動(dòng)過(guò)程中不可缺少的 重要組成部分,，因此，建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相 關(guān),。 

　　城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市,、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物,，按其相互作用的規(guī)模和范圍的 層次來(lái)分,，可分為宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次,。 

　　商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資,，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者 為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn),，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素,，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。

　　商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：

　?。?）客流規(guī)律,；

　　（2）交通狀況,；

　?。?）商業(yè)環(huán)境；

　?。?）地形特點(diǎn),；

　?。?）符合城市規(guī)劃要求。

　　1,、客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素 

　　商業(yè)中心是消費(fèi)中心,，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求,，爭(zhēng)取盡可能多的顧客,； 從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益,，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施,。所以，城市人口分布的空間 形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素,。 

　?。?）相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，因客充的目的,、速度,、時(shí)間不同,，對(duì)選址條件有不同差別,。＆nbsp在商業(yè)集 中的繁華地區(qū)客流目的一般是以購(gòu)買商品為主流，或是與購(gòu)買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽,，為以后購(gòu)買作準(zhǔn)備,，這類地 區(qū)的客流特點(diǎn)一般是速度緩慢，停留時(shí)間較長(zhǎng),，流動(dòng)時(shí)間相對(duì)分散,。＆nbsp有些時(shí)候，除了人口的密度因素之外,， 人口的職業(yè)分布,、收入狀況、年齡也是影響購(gòu)買能力,、購(gòu)買習(xí)慣的主要因素,，必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī) 模的主要參考指標(biāo),，后者則除影響規(guī)模之外,，還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。 

　?。?）選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模,，選擇客流較多的街道一側(cè)。


　?。?）選擇店址要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系,，街道交叉路口客流最多,，是選址的最好位置。


　?。?）對(duì)于大型的購(gòu)物中心和商業(yè)街,，除了被動(dòng)適應(yīng)客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開(kāi)發(fā),， 選擇有開(kāi)發(fā)前景的區(qū)域,，開(kāi)辟新的道路交通系統(tǒng)，主動(dòng)地引導(dǎo)客流,，制造客流,，進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。 

　　2,、交通狀況 

　　城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體,。因此，它是制約商業(yè)聚集與選址的又一個(gè)重要因素,。商業(yè)活動(dòng)的 經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引范圍,，保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá) 性最佳的地點(diǎn),。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下,，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性 最佳的實(shí)質(zhì)是：所有購(gòu)物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小,。 

　　3,、商業(yè)環(huán)境 

　　選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過(guò)多的同行業(yè)商店,，勢(shì)必影響商店 的經(jīng)營(yíng)效果,，此為趨異性。但是另一方面,，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品,，以及希望一次購(gòu)足所需的商 品，有些商店又有集中趨勢(shì),，相鄰而廟,，此為趨同性。 

　　一般來(lái)說(shuō),，比較專一的商品,，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店,。這種顧客以購(gòu)買一類 商品為目的,，對(duì)商業(yè)氣氛、娛樂(lè)性,、環(huán)境沒(méi)有過(guò)多要求,，把注意力全部集中在商品,，并比較其質(zhì)量、價(jià)格等因 素,。 

　　另外一此顧客,，購(gòu)物的范圍比較雜，也比較隨意,，或完全以休閑為主要目的,，當(dāng)然不會(huì)去逛上面提到的結(jié)構(gòu)單 一的商業(yè)區(qū)，而是希望到集購(gòu)物,、娛樂(lè),、休閑等需要為一體的綜合商場(chǎng)。一般大商場(chǎng)就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的,，盡 可能豐富功能來(lái)滿足這類顧客的要求,。 

　　還有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來(lái)的顧客,，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附 近,，主要經(jīng)營(yíng)小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢(shì),?；蜷_(kāi)辦大商場(chǎng)不能提供的小型服務(wù)業(yè)，有的經(jīng)營(yíng)連帶消費(fèi)商品的商 店相互鄰攔,，互為補(bǔ)充,，便利顧客。 

商品的陳列要注意研究消費(fèi)者的購(gòu)買心理,，要既能美化店容店貌又能擴(kuò)大商品銷售。消費(fèi)者進(jìn)入商店,，購(gòu)買到稱心如意的商品,，一般要經(jīng)過(guò)感知——興趣——注意——聯(lián)想——欲求——比較——決定——購(gòu)買的整個(gè)過(guò)程，即消費(fèi)者的購(gòu)買心理過(guò)程,。針對(duì)消費(fèi)者的這種購(gòu)買心理特征,，在商品陳列方面，必須做到易為消費(fèi)者所感知,，要最大限度地吸引消費(fèi)者,，使消費(fèi)者產(chǎn)生興趣，引起注意,，從而刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望,，促其做出購(gòu)買決定，形成購(gòu)買行為,。因此,，商品的陳列方式,、陳列樣品的造型設(shè)計(jì)、陳列設(shè)備,、陳列商品的花色等方面,，都要與消費(fèi)者的這種購(gòu)買心理過(guò)程相適應(yīng)。
　　
　　總之,，零售企業(yè)的賣場(chǎng)設(shè)計(jì),，要深入地研究消費(fèi)者心理，了解,、掌握影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的心理活動(dòng),，要處處體現(xiàn)零售企業(yè)以消費(fèi)者為中心的思想，從而達(dá)到最佳設(shè)計(jì)效果,。 

 一、商業(yè)街形象設(shè)計(jì)
　　商業(yè)街的建設(shè)是現(xiàn)代城市的形象工程,。北京王府井商業(yè)街,、上海南京路商業(yè)街、天津和平路商業(yè)街,、武漢江漢路商業(yè)街等等,，既是消費(fèi)者的購(gòu)物中心，又是作為特大中心城市的標(biāo)志性地段來(lái)設(shè)計(jì)的,。
　　1,、環(huán)境美的設(shè)計(jì)
購(gòu)物環(huán)境既是吸引消費(fèi)者主要因素,，又是商業(yè)素質(zhì)的組成部分。環(huán)境美包括區(qū)域環(huán)境美,、街道環(huán)境美,、店堂環(huán)境美等方面，也包括自然生態(tài)美,、人造景觀美以及傳統(tǒng)美與現(xiàn)代美等方面,。比如，商業(yè)街的雕塑,、噴泉,、草地、花壇等等,。
　　2,、建筑美的設(shè)計(jì)。
　　商業(yè)街的建筑美包括設(shè)計(jì)美,、材料美,、裝飾美、效果美,、組合美,，使消費(fèi)者在購(gòu)物活動(dòng)中得到美的享受。比如,，北京的東方廣場(chǎng)總建筑面積達(dá)８０萬(wàn)平方米,、為亞洲最大建筑群，集商業(yè),、購(gòu)物,、消閑、娛樂(lè),、商務(wù)辦公于一體,。又如，被譽(yù)為“新中國(guó)第一店”的王府井百貨大樓,，其建筑風(fēng)格堪稱一個(gè)時(shí)期的代表作,。為了適應(yīng)新形勢(shì)，重新裝修時(shí)對(duì)部分結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固和對(duì)現(xiàn)有的內(nèi)部管線全部進(jìn)行更換,，增加了６部自動(dòng)扶梯,、自動(dòng)消防系統(tǒng)、音響系統(tǒng),，展現(xiàn)在顧客面前的是一座漂亮,、舒適、寬敞的現(xiàn)代購(gòu)物中心,。
　　3,、商業(yè)美的設(shè)計(jì)
　　商業(yè)街姓“商”,，商業(yè)美必須為“商”服務(wù)。在商業(yè)街,，“美”是一種廣告,，是一個(gè)招牌，是一種資源,，是巨大的號(hào)召力。商業(yè)美的設(shè)計(jì),，包括商業(yè)氛圍,、商業(yè)規(guī)模、商業(yè)時(shí)尚,、商業(yè)流行,、商業(yè)資源等等方面。比如,，天津和平路商業(yè)街上的仿古一條街,，街道兩側(cè)均為仿明清風(fēng)格的磚木結(jié)構(gòu)兩層建筑，沿街有出售“泥人張”作品的“華寶齋”,、“楊柳青”畫店以及出售文房四寶,、名人字畫、戲裝古玩的“天一閣”,、“藝林閣”,、“古紡閣”等店鋪８０余家。各家店鋪的匾額均由當(dāng)今的書法家和名人書寫,。南北街口各有牌坊一座,，上書“津門故里”和“沽上藝苑”。整個(gè)街道古色古香,、富麗堂皇,，商業(yè)美氣氛特別濃厚。
　　4,、文化美的設(shè)計(jì)
　　商業(yè)文化是綜合的文化現(xiàn)象,。它包括產(chǎn)品文化服飾文化、飲食文化　,、品牌文化,、消費(fèi)文化等等。文化美既是歷史的積累,，又是現(xiàn)實(shí)的創(chuàng)造,。比如，上海的淮海中路是馳名海內(nèi)外的特色商業(yè)文化街,，高樓林立,，綠樹(shù)成蔭,，道路坦直，車水馬龍,，鬧靜成趣,。早在２０世紀(jì)３０年代其商業(yè)文化特色就初具雛型，４０年代便以經(jīng)營(yíng)外貨聞名,，５０年代國(guó)營(yíng)大店成為商業(yè)街中心支柱,。當(dāng)時(shí)全國(guó)商業(yè)餐飲服務(wù)的一批新潮從這里開(kāi)始流行，其中第一條小褲腳管的褲子,，第一個(gè)波浪型發(fā)型,，第一張婚紗照等都是從這里開(kāi)始走向市面的。進(jìn)入９０年代,，淮海路經(jīng)過(guò)大規(guī)模的建設(shè)改造,，已初具現(xiàn)代化國(guó)際性商業(yè)街區(qū)的風(fēng)貌，品牌專賣店,、專業(yè)店,、特色店和綜合性大商廈交相輝映，歷史文化底蘊(yùn)和現(xiàn)代商業(yè)文明相融成獨(dú)具高雅特色的商業(yè)文化第一街,。
　　二,、商業(yè)街功能設(shè)計(jì)
　　商業(yè)街建設(shè)目標(biāo)是在完善商業(yè)街功能的基礎(chǔ)上完善城市的功能。由于中國(guó)城市化進(jìn)程剛剛起步,，商業(yè)街功能設(shè)計(jì)應(yīng)該突出如下方面：
　　1,、集散功能
　　集散功能主要是指商業(yè)街所具有的在一定范圍內(nèi)集聚和擴(kuò)散商品與各類生產(chǎn)要素的能力。特大城市的商業(yè)街,，必須在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中有效地實(shí)現(xiàn)商品和要素的集聚和擴(kuò)散,，成為國(guó)內(nèi)外商品、資金,、技術(shù),、人才和信息“五流”流動(dòng)的中心，成為資金循環(huán)的吞吐中心,，資金運(yùn)轉(zhuǎn)的調(diào)度中心,，大宗商品交易中心，進(jìn)出口貨物中轉(zhuǎn)樞紐,。其中,，北京王府井商業(yè)街、上海南京路商業(yè)街,、武漢的漢正街商業(yè)街,，都已經(jīng)具備了這個(gè)功能。
　　2,、生產(chǎn)功能
　　生產(chǎn)功能即商品制造功能,。在中國(guó),，許多商業(yè)街不僅是銷售基地，而且是工業(yè)基地,，擁有比較完整的工業(yè)生產(chǎn)體系,、較大的生產(chǎn)規(guī)模、較高的科技開(kāi)發(fā)水平,。比如,，北京中關(guān)村的電子一條街，就有比較強(qiáng)的綜合性工業(yè)實(shí)力,。隨著高科技市場(chǎng)的不斷開(kāi)拓,，以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為主要特征的商業(yè)街將不斷涌現(xiàn)。但是,，作為商業(yè)街的生產(chǎn)功能在內(nèi)涵上要有根本轉(zhuǎn)變。商業(yè)街要充分利用原有的工業(yè)基礎(chǔ),，從數(shù)量的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量的提高,，著重強(qiáng)化技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和加工制造功能,，生產(chǎn)高附加值,、高技術(shù)含量、高出口率的產(chǎn)品,。
　　3,、管理功能
　　管理功能是指商業(yè)街通過(guò)匯集眾多的大公司和跨國(guó)公司的總部，成為區(qū)域生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策和企業(yè)戰(zhàn)略策劃中心的功能,?？鐕?guó)公司的集中程度成為衡量商業(yè)街等級(jí)的重要指標(biāo)。在世界一些特大城市,，著名的商業(yè)街由于是黃金地段,，一般是跨國(guó)公司進(jìn)駐的理想?yún)^(qū)域。比如上海陸家嘴商業(yè)街就成為一批全國(guó)大公司,、大企業(yè)集團(tuán)總部以及跨國(guó)公司總部或地區(qū)總部的匯集地,，通過(guò)企業(yè)的指揮決策系統(tǒng)，發(fā)揮投資決策和產(chǎn)業(yè)配置,、生產(chǎn)組織功能,。
4、服務(wù)功能
　　服務(wù)功能是指商業(yè)街所具有的為國(guó)內(nèi)外的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng),、商品和各類要素自由流動(dòng)提供全面,、高效、便捷服務(wù)的能力,。商業(yè)街必然是一個(gè)服務(wù)中心,，擁有一套高效的服務(wù)系統(tǒng),。特大城市的商業(yè)街既要為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，也要為全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù),，要為中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)的接軌服務(wù),，必須強(qiáng)化服務(wù)功能。包括：交通運(yùn)輸服務(wù),、通訊信息服務(wù),、中介咨詢服務(wù)、會(huì)務(wù)展示服務(wù),、娛樂(lè)休閑服務(wù),。
　　5、創(chuàng)新功能
　　創(chuàng)新功能主要指商業(yè)街的制度創(chuàng)新的能力,。商業(yè)街是推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量,，必然聚集了眾多的有創(chuàng)新能力的企業(yè)，不斷推出新的企業(yè)形式,、新的經(jīng)營(yíng)管理體制,。同時(shí)，城市管理體制也不斷創(chuàng)新,，使城市充滿生機(jī)和活力,，并以創(chuàng)新產(chǎn)生的示范效應(yīng)和帶動(dòng)作用，促進(jìn)周圍地區(qū)及全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。創(chuàng)新功能是商業(yè)街發(fā)展的動(dòng)力,，如果喪失這一功能，城市必然會(huì)走向衰落,。
　　三,、商業(yè)街發(fā)展模式設(shè)計(jì)
　　1、綜合商業(yè)街模式
　　現(xiàn)代商業(yè)街的功能從結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)一般是綜合化的,。過(guò)去以購(gòu)物為主,，現(xiàn)在則注重提供消費(fèi)者所需要的綜合服務(wù)。比如,，上海南京路商業(yè)街,、北京王府井商業(yè)街，其綜合性都比較強(qiáng),。王府井商業(yè)街的新東安市場(chǎng),，建筑面積達(dá)到２２萬(wàn)平方米，集購(gòu)物,、餐飲,、娛樂(lè)、旅游、寫字樓多種功能于一體,。其中地下一層的“生活園地”,，突出生活情調(diào)，以食品,、家用電器,、生活用品為主。北區(qū)的仿古街市,、老店,、茶社等店面，給人以回歸歷史的感受,。中華老字號(hào)食品一條街內(nèi),，特色食品薈萃，令人留連忘返,。
　　2,、特色商業(yè)街模式
　　適應(yīng)消費(fèi)者個(gè)性化、多樣化與差異化的要求,，商業(yè)街最有競(jìng)爭(zhēng)力的還是“特色”,。１９９９年，上海市首次命名衡山路休閑娛樂(lè)街,、威海路汽車配件街、福州路文化街,、雁蕩路休閑街,、上海老街等１０條市級(jí)商業(yè)特色街，在中國(guó)形成比較大的沖擊波,。其實(shí),，多年來(lái)上海的商業(yè)街都在探索自己的經(jīng)營(yíng)特色，形成了以四街包括南京路　四城為中心的都市商業(yè)新格局,。其中名牌商品薈萃的淮海路,，最能體現(xiàn)上海現(xiàn)代商業(yè)文化商品價(jià)格相對(duì)低廉的四川路,，是許多國(guó)內(nèi)游客喜歡去的購(gòu)物天地旅游小商品集中的西藏路,，成了中外旅游購(gòu)物中心，尤以銷售各類特色小商品而著名,，等等,。
　　3、扎堆”商業(yè)街模式
　　“扎堆”的概念是武漢商場(chǎng)提出的,?；疽馑际且?guī)模擴(kuò)張，職能擴(kuò)大（形成購(gòu)物中心,、價(jià)格中心,、信息中心,、休閑中心、旅游中心）,，產(chǎn)生向心力,、凝聚力、輻射力效應(yīng),，達(dá)到商流,、物流、客流,、信息流的高度集中,。目前，在武漢已經(jīng)有多種形式的“扎堆”商業(yè)街：一是“單體企業(yè)扎堆”,，如武漢廣場(chǎng),、世界貿(mào)易中心和武漢商場(chǎng)購(gòu)物中心，營(yíng)業(yè)面積接近２０萬(wàn)平方米二是“群體企業(yè)扎堆”,，如在武漢商場(chǎng)旁邊,，又有協(xié)和廣場(chǎng)、游子鄉(xiāng)商廈,、五洲商城以及大規(guī)模的展覽館改建工程三是“跨區(qū)企業(yè)扎堆”,，如民意廣場(chǎng)周邊１０平方公里范圍內(nèi)集中了武商、武廣,、利濟(jì)商場(chǎng),、上海商城、六渡橋,、王府井,、佳麗廣場(chǎng)、中心百貨等１０多家大型商場(chǎng)及燈具,、家電等小型專業(yè)市場(chǎng),。
　　4、步行街模式
　?。保梗梗鼓辏乖拢玻叭?，由總書記題名的南京路步行街開(kāi)街。在此前后,，北京,、廣州、武漢都建設(shè)了各具特色的步行街,。它的核心是培養(yǎng)了人文環(huán)境,，減少了交通干擾，使消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)得到舒適、便利,。但是,，搞步行街不能“一窩蜂”。巴黎的香榭麗舍大街,、奧斯曼大街和美國(guó)紐約第五大街,，都不是步行街。
　　5,、銷品茂”模式
  “銷品茂”取自英文ｓｈｏｐｉｎｇ ｍａｌｌ,，俗稱“帶蓋子的商業(yè)街”，商城中除傳統(tǒng)的商品零售,、餐飲外,，還將容納電信、郵政,、美發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)中服務(wù)業(yè)的一切內(nèi)容,，是一種集購(gòu)物、餐飲,、休閑,、娛樂(lè)、文化等多功能于一體的大型購(gòu)物中心,。從１９９９年起,，上海、武漢就開(kāi)始建設(shè)“銷品茂”這種新業(yè)態(tài),。據(jù)了解,，在“銷品茂”的故鄉(xiāng)——美國(guó)，也才剛剛創(chuàng)立幾年時(shí)間,。毫無(wú)疑問(wèn)，“銷品茂”是與世界市場(chǎng)接軌最快速的新興業(yè)態(tài),。  
 

                                                  商業(yè)街地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類,，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店面,。
　　首先講一下大型綜合商業(yè),，國(guó)外叫做Shopping Mall，即購(gòu)物中心,。北京四,、五環(huán)路沿線規(guī)劃了四、五個(gè)Shopping Mall,，但到目前為止,，真正意義上的Shopping Mall一個(gè)都沒(méi)建起來(lái)。盡管立項(xiàng)非常多，規(guī)劃項(xiàng)目非常多,，拿去招商做宣傳的非常多,，但還沒(méi)有一個(gè)開(kāi)始營(yíng)業(yè)。像豐聯(lián)廣場(chǎng),、國(guó)貿(mào)中心等,，也可以叫做Shopping Mall，但國(guó)外意義上的Shopping Mall北京現(xiàn)在還沒(méi)有,。從中反映出一個(gè)問(wèn)題,，國(guó)內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，操作思路,、操作程序,、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問(wèn)題是認(rèn)不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的區(qū)別,。很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),，取得了一些成績(jī)也獲得了一些經(jīng)驗(yàn)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項(xiàng)目那樣運(yùn)作,，找地找項(xiàng)目,，自己做市場(chǎng)評(píng)估，自己完成規(guī)劃設(shè)計(jì),，然后招商,，振臂一呼，結(jié)果就會(huì)一呼百應(yīng),，實(shí)際上存在很大的問(wèn)題,。 
　　為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目存在很大的區(qū)別呢？如果作一個(gè)形象的比喻,，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是傳銷,，住宅項(xiàng)目是直銷。做住宅項(xiàng)目時(shí),，發(fā)展商可以自己分析市場(chǎng),，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求的研究作產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型,，然后通過(guò)銷售處進(jìn)行直接銷售,。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對(duì)象不是直接的購(gòu)物消費(fèi)者（可能有些散戶,，可以把他們視為直銷）,，而是商家，特別是主力店,。發(fā)展商首先要找到主力店,，按照他們的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),。對(duì)于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情,。比如一個(gè)幾十萬(wàn)平米的店,，招一家主力店最多是2萬(wàn)平米（家樂(lè)福分店賣場(chǎng)部分是8千－1.2萬(wàn)平米），就算能拿到能夠解決十萬(wàn)平米的主力店,，還有十幾萬(wàn)平米等待解決,，這會(huì)對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。

發(fā)展商通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和北京人口的分析,，認(rèn)為Shopping Mall有市場(chǎng)需求,。作為消費(fèi)者，我們也希望北京周邊能夠出現(xiàn)一些像樣的Shopping Mall,。周末開(kāi)車到那里,，連吃帶玩，還可以購(gòu)物,，這種場(chǎng)所肯定會(huì)受到歡迎,。然而具體操作并不容易。既然是傳銷,，發(fā)展商要把店鋪賣出去,，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉(cāng)儲(chǔ)式還是像家樂(lè)福這樣的家電用品,，對(duì)于不同的主力店其賣場(chǎng)的比例大小也不同,。我們?cè)o家樂(lè)福做設(shè)計(jì)過(guò)學(xué)院路分店，知道他們對(duì)賣場(chǎng)的面積,、停車位的面積,、貨架的陳列等都有一系列的要求。如果發(fā)展商自己做設(shè)計(jì)不符合這樣的要求,，那絕對(duì)是錯(cuò)誤的,，而且做得越深入，后期招商的困難越大,。 
　　國(guó)外主力店招商有自己的評(píng)估辦法 
　　主力店招商有一系列的具體要求,，而不是發(fā)展商認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目好就能夠招商成功，其中有一個(gè)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)判斷問(wèn)題,。對(duì)于發(fā)展商而言，認(rèn)清商業(yè)和住宅開(kāi)發(fā)之間的區(qū)別是最重要的,。北京所有的發(fā)展商都存在這樣一種情況,，盲目地進(jìn)行設(shè)計(jì)。當(dāng)初有開(kāi)發(fā)商找我們做設(shè)計(jì),，我們就認(rèn)為,，應(yīng)該先明確了業(yè)態(tài),、招商渠道以后再做設(shè)計(jì)，否則招商會(huì)有壓力,。同樣是商業(yè)地產(chǎn),，它們的定位是不同的，像體驗(yàn)式的商業(yè),，咖啡,、休閑、娛樂(lè),、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容,，還有一些業(yè)態(tài)是無(wú)法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城,，有的是建材城,，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業(yè)態(tài),，如沃爾瑪,、家樂(lè)福，或者國(guó)內(nèi)的聯(lián)華超市,，也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式,。另一方面是專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的重要性。國(guó)內(nèi)發(fā)展商對(duì)此基本沒(méi)有認(rèn)識(shí),，所以導(dǎo)致專業(yè)化的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)沒(méi)有市場(chǎng),。中國(guó)發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂,，真正講英語(yǔ)的人根本看不懂,。中國(guó)人招商前幾頁(yè)總是自己很在乎的如政府領(lǐng)導(dǎo)的題詞，而國(guó)外的企業(yè),、財(cái)團(tuán),、連鎖店看中的卻是市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析等,，中國(guó)恰恰缺乏這些信譽(yù)保證,。 
　　全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估、資源整合,、主力店招商,，以至介入到最后管理和實(shí)施的顧問(wèn)公司不會(huì)超過(guò)十幾家。由于發(fā)展商不認(rèn)可,，因此目前在北京沒(méi)有市場(chǎng),。發(fā)展商都以為自己能夠招商，但實(shí)際上是很困難的,。像家樂(lè)福這樣的連鎖店,，進(jìn)中國(guó)的目的是為了掙錢,，因此對(duì)項(xiàng)目一定認(rèn)真評(píng)估，否則不會(huì)輕易投資,。他們會(huì)把錢花在物業(yè)上,，但不會(huì)自己成立一個(gè)開(kāi)發(fā)公司。市場(chǎng)如何,，開(kāi)發(fā)商的房子如何,，開(kāi)店的效益如何就需要做專業(yè)的評(píng)估。國(guó)內(nèi)如果提供不了這方面的評(píng)估,，就需要像顧問(wèn)公司這樣的中間人,。畢竟發(fā)展商提供的可行性報(bào)告是代表發(fā)展商的利益，作為國(guó)外的連鎖店,，需要一個(gè)代表它自己利益的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,。中介機(jī)構(gòu)就是起這個(gè)作用。這樣的顧問(wèn)公司的作用就是整合資源,。如果能夠找到非常好的渠道,，招幾家主力店進(jìn)來(lái)，把幾十萬(wàn)平米的Shopping Mall撐起來(lái)就變得很容易,。大的主力店機(jī)構(gòu)比較強(qiáng)大,，總部設(shè)在法國(guó)、歐洲,、亞太地區(qū),，北京、上海也設(shè)有總部,，各個(gè)部門的職責(zé),、職權(quán)都比較明確。國(guó)內(nèi)的發(fā)展商想找他們談,，卻不知道該找哪一級(jí)部門,，更需要通過(guò)中介機(jī)構(gòu)這樣的特殊合作顧問(wèn)關(guān)系。 
　　主力店招商之前不應(yīng)該進(jìn)行建筑設(shè)計(jì),。 
　　我們?cè)?jīng)做過(guò)許多購(gòu)物中心的設(shè)計(jì),，完全是按照發(fā)展商的思路進(jìn)行。整個(gè)空間都很靈活,，將來(lái)誰(shuí)做商鋪都可以,，但這樣的規(guī)劃沒(méi)有什么意義，屬于非常前期的東西,。 
　　對(duì)于大型商場(chǎng),，商家比較強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用,。商場(chǎng)里面有很多店,，如果哪一間店能夠被人一眼看見(jiàn)或者多個(gè)角度都能看到，出租或者出售起來(lái)就非常方便,，否則就很難出租,。因此加大可視性以便對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用是很重要的。整個(gè)空間可以通過(guò)天窗和中庭的變化,，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感,，而不是像進(jìn)了迷宮。中庭做得比較好的有 上海恒隆廣場(chǎng),，做的最極端的是上海正大廣場(chǎng),，由泰國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，中庭做得極其復(fù)雜,，十幾層高,，進(jìn)去以后有游樂(lè)場(chǎng)的感覺(jué)。里邊天橋橫過(guò)來(lái),，繞過(guò)去,，感覺(jué)很亂。 
　　現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購(gòu)物消費(fèi)形式的大融合,。比如我們做的深圳的一個(gè)項(xiàng)目,，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店,，購(gòu)物街,，再加上室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部分。室外廣場(chǎng)不僅是商場(chǎng)的需要,，也是城市空間的需要,。我們經(jīng)常會(huì)看到有些商場(chǎng)在門口臨時(shí)搭個(gè)臺(tái)子，或是時(shí)裝表演,，或是抽獎(jiǎng)促銷,。跟原來(lái)的賣東西的方式不同的是，這些活動(dòng)都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來(lái)的形式,。如今已經(jīng)變成一種模式,，我們?cè)O(shè)計(jì)的王府井富陽(yáng)廣場(chǎng)就提供這樣一個(gè)表演的舞臺(tái)。 
　　大型商場(chǎng)的交通組織非常復(fù)雜,，因此還有兩個(gè)方面必須考慮：一是怎樣從一開(kāi)始就應(yīng)該把人流分開(kāi),，讓人往樓上走，比如一進(jìn)門就有通往二層的扶梯,，或者可以直接上三,、四層。我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)所有商場(chǎng)的電梯都很擠,，商店入口處人流壓力非常大,。另外是如何把人流往深處引的問(wèn)題,。只要顧客能夠看到、走到的地方就會(huì)產(chǎn)生效益,。對(duì)大規(guī)模商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)這是最重要的,。我們的處理方式是通過(guò)大中庭，天窗的引導(dǎo)作用,，做到店鋪的均好性,。 
　　商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì) 
　　珠江的項(xiàng)目大多都有商業(yè)街，他們把商業(yè)街作為一種聚集人氣的手段,。住宅和商業(yè)是互相支撐的,，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因?yàn)樽≌^(qū)有這方面的需要,。但廣東更注重人人皆商,，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租,。這種底商檔次一般不高,，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及,。北京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進(jìn)去,，實(shí)際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。隨著北方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，北京商鋪的發(fā)展現(xiàn)在基本可以標(biāo)志著北方經(jīng)濟(jì)水平的提高,。 
　　商業(yè)街空間的限定和功能的劃分 
　　商業(yè)街不是簡(jiǎn)單的概念,，更不是簡(jiǎn)單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了,。每個(gè)人對(duì)空間個(gè)性都會(huì)產(chǎn)生一種感受，每個(gè)不同的廣場(chǎng),、街道也都有自己的個(gè)性,，怎樣能夠讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境有一種良好的感覺(jué),？這就需要建筑師進(jìn)行精心地設(shè)計(jì)。 
　　現(xiàn)在中國(guó)處于反映了經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時(shí)代,，特別強(qiáng)調(diào)氣派,，建筑設(shè)計(jì)也是如此。很多大商廈,，遠(yuǎn)看很雄偉,，但缺乏人情味，不是很好的購(gòu)物環(huán)境,。王府井大街經(jīng)過(guò)改造以后,，四、五十米寬的大尺度，購(gòu)物的人只能順著一邊走,，不愿走之字形來(lái)回過(guò)到馬路對(duì)面購(gòu)物,。過(guò)去王府井是老店街、名店街,，每家店千姿百態(tài),，現(xiàn)在變成一眼看過(guò)去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒(méi)有人的尺度感?，F(xiàn)在開(kāi)始慢慢地進(jìn)行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座,，幾個(gè)凳子,，幾個(gè)雕塑小品，試圖在遼闊的廣場(chǎng)尺度上做出一點(diǎn)人情味,。其實(shí)這些東西在原來(lái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中就應(yīng)該考慮到,。商業(yè)街要特別強(qiáng)調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來(lái),。尺度作為建筑用詞,，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺(jué)得很舒服,、很親切,。柏?fù)P講過(guò)美國(guó)的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬,，樓房非常高,，好像是給巨人、神用的,。亞洲是鬼的尺度,，主要是香港、東京的樓房非常高,，給人非常壓抑,、狹窄的感覺(jué)。歐洲是一種人的尺度,，小鎮(zhèn),、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲的商業(yè)街,、步行街這種模式,，而不是像美國(guó)那種自大自狂的尺度。 

　現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)不僅僅建筑材料,，包括用裝飾材料,、燈箱廣告，干花、燈飾,、招牌等各種各樣的軟性裝飾,，目的是為了營(yíng)造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細(xì)部處理,，跟業(yè)態(tài)定位,、店鋪檔次有關(guān)。 每個(gè)商業(yè)街應(yīng)該有自己的個(gè)性,，而不是千篇一律,，做餐飲酒吧一條街和國(guó)貿(mào)品牌店不應(yīng)該采用同一種手法。 
　　建筑設(shè)計(jì)的三個(gè)層次 
　　在我們的設(shè)計(jì)理念中,，認(rèn)為建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該有三個(gè)層次：第一個(gè)層次是宏觀的外觀造型,。從很遠(yuǎn)的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性,。第二個(gè)層次是我們通常所說(shuō)的立面設(shè)計(jì),，講究橫、豎線條,。第三個(gè)層次就是細(xì)節(jié)的精細(xì)設(shè)計(jì),，國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)基本達(dá)不到這個(gè)層次。人們對(duì)商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計(jì),，如建筑材料,、樓梯扶手、墻上吊燈等,，對(duì)跟人發(fā)生親密接觸,、親密對(duì)話這個(gè)層次的設(shè)計(jì)基本做不到。越大的項(xiàng)目越容易做得宏觀上氣派,，微觀上粗糙,。 
　　作為一個(gè)建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來(lái)做整體規(guī)劃,、建筑設(shè)計(jì),、景觀設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì),，這就造成在結(jié)合點(diǎn)留下了很多空白?，F(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢(shì)，就是多方面設(shè)計(jì)的整合最后達(dá)到最佳效果?，F(xiàn)在新出的幾個(gè)樓盤,，像珠江國(guó)際城、天津萬(wàn)科水晶宮這幾個(gè)項(xiàng)目的共同點(diǎn),，就是把景觀,、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好,，在結(jié)合部分出彩,，尤其是對(duì)底層近人的部分。建筑裝修上可以采用很多非建筑語(yǔ)言,，比如裝飾布,、廣告、旗幟,、水景等都成為店鋪設(shè)計(jì)的一部分,，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方,。 
如何操作商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì) 
　　如果是做購(gòu)物中心方面的商業(yè)地產(chǎn),，發(fā)展商應(yīng)該找一些專業(yè)的商業(yè)顧問(wèn)公司，目的是明確商業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和具體的操作方式,。每個(gè)項(xiàng)目都有自己明確的市場(chǎng)定位，應(yīng)該以高度專業(yè)化的方式進(jìn)行操作,，由專業(yè)顧問(wèn)公司代理或者策劃,、招商。如果做普通商業(yè)街的商鋪,，發(fā)展商可以自己操作,，但在市場(chǎng)判斷上可能還會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。有的商業(yè)只是住宅區(qū)的配套,，商業(yè)虧盈并不要緊,，只要大型住宅項(xiàng)目賣火就可以。 社區(qū)配套中有沒(méi)有餐飲決定硬件如何設(shè)計(jì),，有的幾萬(wàn)平米的大商業(yè),，里面有一條食街，裝修氣氛特別好,，但沒(méi)有 足夠的通風(fēng)排煙設(shè)備,，經(jīng)營(yíng)受很大影響。 
　 在整個(gè)合作過(guò)程中,，發(fā)展商,、投資商是最大的投資方，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者,。整個(gè)操作應(yīng)該以專業(yè)的態(tài)度去進(jìn)行,，有錢、有權(quán)不等于有專業(yè)技術(shù),，否則最后項(xiàng)目賣不掉要砸在自己手里,。

                                                          百貨店的裝修裝飾

近年來(lái)隨著WTO的加入，越來(lái)越多的外資零售業(yè)進(jìn)入到了中國(guó)市場(chǎng)，同時(shí)國(guó)內(nèi)的零售企業(yè)也在拼命的擴(kuò)張,，大賣場(chǎng),、超市和建材家居店等新興業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，對(duì)傳統(tǒng)百貨行業(yè)是個(gè)極大的挑戰(zhàn),，也加劇了零售行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),，因此如何提高自身的經(jīng)營(yíng)能力，吸引自己的目標(biāo)顧客成為了擺在百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)者面前的首要問(wèn)題,。
　　百貨店除了每年兩次的換季調(diào)整賣場(chǎng)和商品外,，每隔幾年就要重新裝修一次。在國(guó)內(nèi),，一般百貨店的裝飾工程都是由普通的裝飾公司來(lái)完成設(shè)計(jì)和施工的,，由于一般裝飾公司對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的不熟悉，所以很多設(shè)計(jì)并不能滿足商場(chǎng)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要,，出現(xiàn)了很多問(wèn)題,，影響到經(jīng)營(yíng)者的使用。在零售業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家,，有很多的專業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)公司在為百貨店,、超市等零售企業(yè)服務(wù)，幫助他們根據(jù)經(jīng)營(yíng)的需要有針對(duì)性的進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修,。
　　百貨店的裝修是一件很復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，需要重點(diǎn)考慮的是以下幾個(gè)方面：
　　一、賣場(chǎng)動(dòng)線的設(shè)計(jì)
　　商場(chǎng)裝飾中最重要的就是賣場(chǎng)動(dòng)線設(shè)計(jì),，一般來(lái)說(shuō)主動(dòng)線不能有死角,，一定要讓客人順著主動(dòng)線能走遍全部賣場(chǎng)，因此基本采用“回”字型設(shè)計(jì),。其次是動(dòng)線的寬度,，要根據(jù)不同類型的百貨店采取不同的寬度。像高檔百貨公司經(jīng)營(yíng)的商品價(jià)值比較高,，客流量也不是很大,，例如上海的美美百貨、北京的賽特購(gòu)物中心和青島的海信商場(chǎng)等等,，他們要求主動(dòng)線比較寬,，大多在2.4米－3米之間，次動(dòng)線也有2米左右,，保證顧客在購(gòu)物時(shí)的舒適感,，同時(shí)襯托出商品的價(jià)值；如果是百盛,、太平洋百貨一類的青春時(shí)尚店,，主動(dòng)線的寬度可以適當(dāng)降低,，一般在2.4米左右，次動(dòng)線在1.8米,，這樣使得商品有豐滿感,，營(yíng)造出熱烈的賣場(chǎng)氣氛，增加顧客的購(gòu)買欲望,；如果是伊藤洋華堂這樣量販百貨,，主動(dòng)線一般在2.4米，次動(dòng)線可降至1.5米左右,，充分體現(xiàn)量販店的商品充實(shí),、價(jià)格便宜。
　　二,、天花和地面的設(shè)計(jì)
　　1,、百貨店中的天花與地面設(shè)計(jì)也是與經(jīng)營(yíng)的商品密不可分的。一般百貨店首層經(jīng)營(yíng)的都是化妝品和珠寶首飾,、名表等,，因此只要建筑允許，盡量挑空高一些（一般首層層高5.5米,，其他樓層層高5米,，最低不宜低于4.5米），便于設(shè)計(jì)造型天花,。在百貨公司中，一般都有2－4個(gè)樓層經(jīng)營(yíng)服裝服飾,、鞋包等商品,，這樣的樓層高檔百貨通常也采用結(jié)構(gòu)造型天花，中低檔的百貨公司通常采用礦棉板天花或是隔柵天花,，這些都是各樓層經(jīng)營(yíng)的商品和樓層層高共同決定的,。對(duì)于經(jīng)營(yíng)體育用品和家電的樓層，目前國(guó)內(nèi)通常采用不吊頂?shù)奶幚矸椒?，風(fēng)管和消防噴林頭外露,，然后對(duì)天花噴涂灰、白或是黑色涂料,，這樣整個(gè)賣場(chǎng)顯得動(dòng)感十足,，頗具數(shù)碼感，非常適合體育運(yùn)動(dòng)用品和大小家電,。在歐洲和日本的百貨店中,，設(shè)計(jì)師已經(jīng)把這種處理手段更進(jìn)一步，適當(dāng)增加了局部的造型天花,，而且天花造型的選材也絕非簡(jiǎn)單的石膏材料,，已經(jīng)擴(kuò)大到金屬,、塑料、木材和帆布等等,，根據(jù)經(jīng)營(yíng)商品的不同選擇不同的結(jié)構(gòu)和材質(zhì),，使得賣場(chǎng)氣氛更加活躍，烘托了商品,。近年來(lái),，中海首佳的設(shè)計(jì)師在國(guó)內(nèi)百貨店的裝飾設(shè)計(jì)中也大量運(yùn)用了這類最先進(jìn)的設(shè)計(jì)裝飾手段，收到了很好的效果,。
　　2,、說(shuō)完了天花，再說(shuō)地面的設(shè)計(jì),。其實(shí)設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)天花結(jié)構(gòu)時(shí)同時(shí)也必須考慮地面的設(shè)計(jì)和用材,。百貨公司的賣場(chǎng)中天花和地面應(yīng)該是一一對(duì)應(yīng)的，至少天花和地面的走向必須是一致,。如果天花和地面走向不一致,，賣場(chǎng)就會(huì)混亂不堪，因此設(shè)計(jì)師必須高度重視,。百貨公司在地面的裝飾材料選擇上也不盡相同,，例如國(guó)內(nèi)高檔的百貨公司在地面裝飾用材上經(jīng)常運(yùn)用大理石這樣的高級(jí)裝飾材料，而中低檔百貨就會(huì)采用?；u,。其實(shí)歐洲和日本的百貨店地面已經(jīng)開(kāi)始采用地膠等新一代地面材料了，不僅降低了成本,，而且避免了地面石材的反光對(duì)商品色彩的干擾,。目前我國(guó)只在機(jī)場(chǎng)的商店采用了類似的裝飾材料，經(jīng)營(yíng)者和顧客的反應(yīng)還是非常理想的,。

三,、燈光照明設(shè)計(jì)
　　1、賣場(chǎng)基本照度的要求：首層基礎(chǔ)照明應(yīng)達(dá)到1000－1200lux,，其他樓層基礎(chǔ)照明達(dá)到900lux即可,。
　　2、賣場(chǎng)內(nèi)部的空間的光源主要分為自然光和人工采光兩大類,。過(guò)去百貨公司裝飾基本上排斥自然光源,，因?yàn)樽匀还獠灰卓刂疲鞖庾兓瘯?huì)導(dǎo)致光線強(qiáng)弱變化明顯,，所以商場(chǎng)的窗戶都是密封的,，不透光。但自然光也有很多優(yōu)勢(shì)――光色豐富,，而且真實(shí)的反應(yīng)商品本來(lái)的顏色,，這是人工光線無(wú)法做到的,。近來(lái)百貨店的設(shè)計(jì)也打破了不采用自然光的傳統(tǒng)，例如杭州的連卡佛百貨大量運(yùn)用通透的櫥窗引入自然光線到賣場(chǎng)內(nèi)部,，輔以人工光線,，給人耳目一新的感覺(jué)。
　　3,、燈具的選擇：通常百貨店在基礎(chǔ)照明上大量采用隔柵燈和筒燈,，用電量一般在120w/平米左右；在體育用品的樓層也會(huì)采用傘型燈具或是更昂貴的鹵鎢燈,；近來(lái)香港最新的百貨店中也出現(xiàn)了基礎(chǔ)照明全部采用鐳射燈的設(shè)計(jì)手法,，效果不錯(cuò)。在實(shí)際工作中一般采用幾種燈具組合使用的辦法,，如基礎(chǔ)照明用筒燈,，補(bǔ)充照明采用鐳射燈的辦法，也有基礎(chǔ)照明采用隔柵燈,，輔助照明采用筒燈的組合,，這需要設(shè)計(jì)者通盤考慮經(jīng)營(yíng)的商品和工程造價(jià)等諸多因素最后做出選擇。
　　四,、墻面柱面色彩設(shè)計(jì)
　　心理學(xué)研究表明,，色彩可以對(duì)人的心情產(chǎn)生影響。彩色就比黑白更能刺激人類的視覺(jué)神經(jīng),，從而引起人們注意,。百貨店的賣場(chǎng)設(shè)計(jì)就要運(yùn)用色彩的組合為顧客營(yíng)造最佳的賣場(chǎng)氛圍。因此設(shè)計(jì)師要注意三個(gè)方面：
　　1,、色彩的屬性
　　色彩的屬性是指色彩的色相,、明度和純度。色相是色彩的名稱,，是用來(lái)區(qū)別色彩的,；純度是指色彩的濃淡強(qiáng)弱程度,，也是色彩的飽和程度,。色彩的屬性不同，也會(huì)對(duì)顧客的心理產(chǎn)生影響,。如濃烈的色彩會(huì)吸引客人,，較淡的色彩會(huì)使人感到安靜舒適；兒童會(huì)喜歡明亮的色彩,，而成年人則會(huì)喜歡柔和的顏色,。因此兒童用品的樓層適合運(yùn)用鮮艷明快的色彩。色彩還有冷暖之分,，暖色給人以溫暖舒適的感覺(jué),，冷色給人以寒冷,、清涼沉靜的感覺(jué)。例如粉色,、淡黃和青檸這樣的顏色,，更適合14－22歲的年輕人，所以冠以青春時(shí)尚,、活力激情的百貨店應(yīng)該大量運(yùn)用這類色彩組合,，在國(guó)內(nèi)比較成功的青春百貨店裝飾是北京的華宇購(gòu)物中心，這家店在墻面和柱面裝飾的色彩處理上與百貨店的定位和商品的選擇非常吻合,，采用了很多靚麗的暖色,，給人的感覺(jué)很好。
　　五,、供應(yīng)商裝飾規(guī)范設(shè)計(jì)
　　在任何一家百貨店中,，少不了各個(gè)供應(yīng)商自己的裝飾和裝修，如何控制各家品牌的裝飾其實(shí)一點(diǎn)也不比對(duì)公共空間的設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單,，因此作為百貨公司必須由招商部,、營(yíng)運(yùn)部、企劃部,、工程部和裝飾設(shè)計(jì)單位組成商戶進(jìn)場(chǎng)裝修審批組,，從各個(gè)方面控制供應(yīng)商的裝飾裝修。
　　1,、百貨公司必須明確自己的主色調(diào),，各樓層也應(yīng)有自己的主色調(diào)，供應(yīng)商裝修一定要服從商場(chǎng)的色彩要求,，不能破壞整個(gè)賣場(chǎng)基調(diào),；
　　2、百貨公司要提供各類貨柜的標(biāo)高尺寸給供應(yīng)商,，供應(yīng)商按尺寸進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)和施工,，不能影響整個(gè)貨場(chǎng)布局；
　　3,、百貨公司必須明確墻面和柱面的使用范圍,，哪些是可利用，哪些是不能利用的,；
　　4,、百貨公司的裝修審批組重點(diǎn)審核供應(yīng)商的用電量是否超標(biāo)；
　　5,、百貨公司提供給供應(yīng)商詳細(xì)的施工規(guī)范,，用材標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
　　百貨店的裝修在實(shí)際操作中還要復(fù)雜的多,，筆者親身經(jīng)歷了6家大型百貨公司的裝飾裝修,，總結(jié)下來(lái)最重要的就是：首先商場(chǎng)的裝飾不同于酒店和寫字樓的裝飾,，一切應(yīng)以滿足營(yíng)業(yè)需要為核心，切記過(guò)分華麗,，喧賓奪主,；其次在設(shè)計(jì)過(guò)程中設(shè)計(jì)師對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的理解比任何事情都重要，沒(méi)有從事過(guò)商業(yè)設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)師很難做出理想的裝飾方案,；第三,，設(shè)計(jì)者和經(jīng)營(yíng)者要充分的溝通，在造價(jià)許可的范圍內(nèi)盡量采用新的裝飾技術(shù)和材料,，以免出現(xiàn)竣工就已經(jīng)落后的尷尬局面,；第四，施工的質(zhì)量要嚴(yán)格監(jiān)理,，千萬(wàn)不要為趕工期而不顧工程質(zhì)量,，否則再好的設(shè)計(jì)也不能體現(xiàn)出來(lái)；第五,，在裝飾裝修設(shè)計(jì)施工中,，消防安全是絕對(duì)不可忽視的，絕對(duì)不可為了裝修和營(yíng)業(yè)的方便隨意更改消防設(shè)施,，否則一旦出現(xiàn)火情將追悔莫及,。 

                                                       商場(chǎng)店鋪切割的原則 

商業(yè)場(chǎng)所的商鋪如何分割，對(duì)其今后的銷售和經(jīng)營(yíng)能否成功有著非常重要的影響,。為了達(dá)到商鋪分割的有效,、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行,。

　　主題的原則
　　商鋪的分割,，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來(lái)進(jìn)行分割,。不同性質(zhì)的商業(yè)種類,，對(duì)分割有不同的要求，這是前提,。商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位必須考慮這些內(nèi)容,。
　　例如，如果項(xiàng)目將來(lái)的定位是以服裝,、音像業(yè)為主,，則那些進(jìn)深與開(kāi)間之比大于4 ：1 的商鋪銷售不會(huì)有太大困難,，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)服裝,、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來(lái)存貨,?？墒侨绻?xiàng)目將來(lái)的主要商業(yè)定位是以餐飲,、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開(kāi)間之比大于4 ：1 的商鋪將會(huì)因?yàn)椴惋?、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來(lái)經(jīng)營(yíng)或者出租而拒絕購(gòu)買,，因?yàn)檫@些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對(duì)它們幾乎沒(méi)有什么用處,。因此,，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來(lái)進(jìn)行。

     人性化的原則

商鋪的分割,，必須遵循人性化的原則,。也就是說(shuō)，分割出的商鋪,，要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng),、使用的要求。分割出的道路,，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣,、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一,，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有,；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除,。這兩點(diǎn)對(duì)于商鋪的銷售有非常重要的意義,。

商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒(méi)有,，必然會(huì)影響部分商鋪的人流量,，給銷售和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在,，又會(huì)造成面積上的極大浪費(fèi),，因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔镁褪怯脕?lái)走路，不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益,。

以某個(gè)內(nèi)陸商業(yè)項(xiàng)目為例：目前來(lái)說(shuō),，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位110個(gè)，其中一層53個(gè)（包括復(fù)式）,、二層41個(gè),，三層9個(gè)，四層8個(gè),。按照目前路段的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格25元/ ㎡/ 月來(lái)計(jì)算,，平均每個(gè)商鋪將來(lái)經(jīng)營(yíng)要負(fù)擔(dān)的月租金是2500元，而按照最少10% 的利潤(rùn)來(lái)計(jì)算，每個(gè)商鋪業(yè)主平均要達(dá)到3萬(wàn)元的月?tīng)I(yíng)業(yè)額才有可能保本和盈利,。如果每個(gè)上門的客戶平均消費(fèi)15-20元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定）,，則月上門客戶量需保持在1500-2000人次，這就是盈虧平衡點(diǎn),。也就是每個(gè)商鋪平均日人流量需要達(dá)到50-70人次（即平均每小時(shí)5-7人）,，而整個(gè)商業(yè)部分的日人流量就是5000-7000人，即平均每小時(shí)通過(guò)500-700人次,，每分鐘通過(guò)8-11人次,。通路和樓梯占用的面積即應(yīng)該按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)分配。（注：以上的估算只是一個(gè)粗略的估算,，為商鋪和道路的分割提供參考,，其中并沒(méi)有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素，因此實(shí)際所需要的人流量和道路面積,，都小于以上的估算,。

科學(xué)利用的原則

商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則,。即在滿足消防要求的前提下,，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無(wú)的空余面積都應(yīng)該利用起來(lái)作為商鋪,，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積,。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑,。

輔助功能區(qū),，是指在商業(yè)場(chǎng)所中那些必須具備，而又不能用來(lái)當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤(rùn)的面積,。例如樓梯,、道路、廁所,、休閑空地,、設(shè)備間、綠化,、停車場(chǎng)都屬于輔助功能區(qū)范圍,。