[案情]

  1991年6月21日，原告羅女士及丈夫黃某與原某村農(nóng)民王某簽訂了房屋買賣契約,。王某由于農(nóng)轉(zhuǎn)非欲出售其房屋,，所在村社無人購買，通過村社兩級干部執(zhí)筆,，王某自愿將其位于該村的磚瓦房4間出售給擁有城鎮(zhèn)戶口的羅女士夫妻,。黃某交付了3300元購房款，王某也將鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證交給了羅女士夫妻,。雙方簽訂的購房協(xié)議加蓋了村公所,、鄉(xiāng)人民政府的公章，而且羅女士向縣政府繳納了契稅198元,，契稅憑證上現(xiàn)業(yè)主的姓名已經(jīng)變更為羅女士丈夫的名字,，但未到相關(guān)部門履行過戶手續(xù)。此后,，羅女士一家人一直居住在該屋,。2008年6月5日，該房屋所在的土地被政府征收,，羅女士一家的宅基地面臨拆遷,，巨大的利益導(dǎo)致王某的家人與羅女士發(fā)生了矛盾，羅女士無法獲得拆遷補(bǔ)償款,。2011年6月,，羅女士起訴要求確認(rèn)合同有效。

  原告羅女士認(rèn)為,，1991年6月21日簽訂的購房協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示,，并經(jīng)過了當(dāng)時(shí)村公所及鄉(xiāng)人民政府的同意，并向縣人民政府交納了契稅,，且原告已在該房居住近20余年?，F(xiàn)因該房屋涉及拆遷補(bǔ)償，被告得知后,，無理要求對該房屋主張補(bǔ)償利益,，被告的行為違反了誠實(shí)信用原則,，損害了社會公序良俗,，請求依法確認(rèn)房屋買賣合同有效。

  被告王某認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定,，農(nóng)村房屋不能向城鎮(zhèn)居民出售,，當(dāng)時(shí)將房屋賣給原告，僅是對房屋的處分,，并沒有涉及房屋所及的宅基地使用權(quán),，本案的買賣合同因違反法律應(yīng)為無效。

  [評析]

  1.本案合同效力的分析

  民法通則第五十五條規(guī)定,，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備以下條件：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力,，意思表示真實(shí)，不違反法律或社會公共利益,。本案中,，簽訂合同的雙方當(dāng)事人均具有民事行為能力，主體適格,。1991年王某出售房屋時(shí),，所在村社無人購買，在征得村社干部同意且由村社干部執(zhí)筆書寫買賣合同后,，才賣給城鎮(zhèn)居民羅女士,，買賣協(xié)議上加蓋村公所及鄉(xiāng)人民政府的公章，就表明所在村社對羅女士取得該宅基地的使用權(quán)沒有異議,，出賣行為是王某的真實(shí)意思,。事后，羅女士也按照規(guī)定向縣政府繳納了契稅,，并實(shí)際支付購房款,，被告王某收取購房款后交出了房屋及權(quán)屬證書，原告羅女士在該房屋居住20年,，合同早已實(shí)際履行,。

  1992年最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》規(guī)定：“房屋買賣系要式法律行為。農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約,、中人證明,、按約定交付房款以及管理房屋的要件，要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方,，還應(yīng)依辦理該項(xiàng)手續(xù)后,，方能認(rèn)定買賣有效?！痹搹?fù)函并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋,。本案中，羅女士也確實(shí)繳納了契稅,，且契稅票據(jù)上已將現(xiàn)戶主的名字變更,，可以理解為雙方買賣行為經(jīng)過了相關(guān)部門的同意,。因此，本案符合最高人民法院的復(fù)函精神,。

  本案應(yīng)當(dāng)適用雙方簽訂合同時(shí)的法律或政策,。在1999年5月之前，我國法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購買農(nóng)村房屋,，根據(jù)法無禁止皆自由的原則,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本案當(dāng)事人的行為沒有違反法律的禁止性規(guī)定，雙方簽訂的買賣合同有效,。

  2.認(rèn)定有效的社會效果利大于弊

  首先,，要堅(jiān)持尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)原則,。由于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛主要發(fā)生在村民和城鎮(zhèn)居民之間,，這類房屋買賣行為多發(fā)生在上世紀(jì)90年代，至今時(shí)隔10年以上,，大多買賣行為依約履行了合同義務(wù),，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款且入住多年,，甚至房屋已經(jīng)過裝修,、翻建、改建等添附行為,。本案中,，房屋買賣發(fā)生在20年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營,，房屋買受人對涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感,，建立了較為穩(wěn)定的社會關(guān)系。如果認(rèn)定本案無效,，就會造成房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后又因房屋增值,、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，無疑是違反了誠實(shí)信用原則,，其直接后果是違反誠實(shí)信用賣房者獲益,，而恪守誠實(shí)信用買房者卻蒙受損失。買房者最后雖獲得了一定的賠償卻要面臨騰房搬遷,，在其居無住所的情況下,，不利于社會的穩(wěn)定，甚至遭遇執(zhí)行難題,，如此判決的結(jié)果是損害社會的公序良俗和誠實(shí)信用的社會根源,。

  其次，注重實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果的有機(jī)統(tǒng)一,。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛,、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo),，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。對城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋后進(jìn)行了依法登記或履行了契稅手續(xù)的,；對出賣方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的,；對那些買賣行為發(fā)生的時(shí)間較長,，購買方已經(jīng)在農(nóng)村長時(shí)間居住,，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建的，從保障當(dāng)事人居住權(quán)和穩(wěn)定社會關(guān)系的角度認(rèn)定合同有效,，這樣更能為社會大眾從情感上所接受,，充滿人文關(guān)懷的裁判也更能為社會所認(rèn)可。

  （作者單位：重慶市榮昌縣人民法院）