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市場中總有新的購買者,，也總會遇到那些很初級的問題,。這些問題對他們而言又是極其頭痛的，房子的種類五花八門,，什么商品房,、房改房、經(jīng)濟適用房等等,，看得人眼花繚亂,。為了幫助購房人分清這些概念，本刊將連續(xù)對購房的基礎知識作出一一介紹,。 無論在什么地方,，房屋都應有其合法的擁有者——所有權人。由于歷史和體制方面的原因,，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中流通的房屋存在著產(chǎn)權房和使用權房之分,。 產(chǎn)權房 所謂產(chǎn)權房,，是指產(chǎn)權人對房屋(指建筑物)擁有所有權，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地擁 有使用權,，產(chǎn)權人對這兩項權利享有占有,。使用，收益和處分的權利,。這種權利是絕對的,、排他的，不受其他任何人的干涉和影響,，產(chǎn)權人可以轉讓,、出租、抵押,、典當?shù)确绞胶戏ㄌ?置自己的房地產(chǎn)權利,。 使用權房 使用權房是計劃經(jīng)濟和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房,。該房屋的產(chǎn)權屬于國家或集體,，不過，這項使用權是從所有權分離出來的一項獨立的財產(chǎn)權,，目前已經(jīng)允許使用權人(公 房承租人)在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉讓或交換房屋使用權,，所獲收益扣除應繳稅費后歸使用權人所有。 商品房 是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))開發(fā)經(jīng)營的住宅,。由于我國長 期以來在住房體制上實行的是供給制,，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的,。其價格由成本,、稅金、利潤,、代收費用以及地段,、層次、朝向,、質(zhì)量,、材料差價等組成,。 經(jīng)濟適用房 是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅,，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟性和適用性的特點,。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言,，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力：適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果,，而不是降低建筑標準,。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用,，其成本略低于普通商 品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率如我國目前規(guī)定為3％,，故又稱為經(jīng)濟實用房,。 集資房 是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府,、單位,、個人三方面共同承擔，通過籌集資金,，進行住房建設的一種房屋,。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地,、信貸,、建材供應、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠,。集資所建住房的權屬,，按出資比例確定。個人按房價全額出資的,，擁有全部產(chǎn)權,，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權,。集資建房有兩種產(chǎn)權,；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產(chǎn)權界定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權,。另一種是低于當年的房改成本價格,，其產(chǎn)權為房改成本價房。 安居房 指實施國家“安居(或康居)工程”而建設的住房(屬于經(jīng)濟適用房的一類),。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭,，特別是對4平方米以下特困戶提供的，銷售價格低于成本,。由政府補貼的非盈利性住房,。 公房 又稱公有住宅、公產(chǎn)住房,、國有住宅,，它是指國家(中央政府或地方政府)以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建,、銷售的住宅,，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設的住宅,，向本企事業(yè)單位的職工出租出售,。 房改房 是有一定的福利性質(zhì)的,，各產(chǎn)權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房,、自建房屋,、集資建房等。房改房產(chǎn)權分為三個級別：成本價產(chǎn)權和標準價產(chǎn)權以及標準價優(yōu)惠產(chǎn)權,。成本價的產(chǎn)權屬于完全產(chǎn)權,，再上市交易時如果與單位沒有特殊約定的，則不需經(jīng)過原產(chǎn)權單位同意直接交易,，但該產(chǎn)權的房屋不能辦理贈與,。具體的交易方式與經(jīng)濟適用住房再上市時相同。標準價產(chǎn)權由于購買者只擁有房屋94％的產(chǎn)權,，所以其在處置和收益上就會受到一定的限制,。該房屋再上市交易時，由于原產(chǎn)權單位擁有優(yōu)先購買權,，所以需要征得原產(chǎn)權單位的同意,，并且交易后，其收益需按照比例進行分成,。不過,，如果該產(chǎn)權人不想與單位進行收益分成，產(chǎn)權人也可以向原產(chǎn)權單位補齊標準價和成本價的差額,，將標準價變成成本價,，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權，與成本價交易方式一樣了,。標準價優(yōu)惠是比標準價更優(yōu)惠的一種方式,，擁有這種產(chǎn)權的產(chǎn)權人只擁有房屋的部分產(chǎn)權，原產(chǎn)權單位擁有部分價值份額,，產(chǎn)權人要想再上市交易時,，與標準價產(chǎn)權再交易是一樣的。 直管公房(房管機關直接管理的公房) 自管公房(全民所有制的機關團體和企事業(yè)單位自行管理的公房) |
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