房改房的過戶流程及稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　房改房屬于部分產(chǎn)權(quán),，所以在涉及到過戶時和普通的商品房過戶又有不同,，那么，房改房應(yīng)該如何過戶呢?

房改房又可以叫做已購公房,，是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅,。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購買的公房。房改房又分為成本價,、標(biāo)準(zhǔn)價(優(yōu)惠價),、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同,。屬于部分產(chǎn)權(quán),。

1、房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費(fèi)資金的一種補(bǔ)償,，是住房制度向住房商品化過渡的形式,，它的價格不由市場供求關(guān)系決定，而是由政府根據(jù)實現(xiàn)住房簡單再生產(chǎn)和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定,，是以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價出售,。

2、房改房的銷售對象是有限制的,，不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策,，購買房改出售的住房的人只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。

3,、在房改售房中對購房的面積有所控制,，規(guī)定人均可購房的建筑面積的控制指標(biāo)，以防止一些人人大量低價購買公有住房,，造成國有資產(chǎn)的流失,。

4、購買房改出售的公有住房有一定的優(yōu)惠政策,，公有住房的價格在標(biāo)準(zhǔn)價或成本價的基礎(chǔ)上還有工齡,、職務(wù)或職稱方面的優(yōu)惠折扣,。

另外購買房改中的公有住房,，在進(jìn)入市場方面是有限制的。出售給職工的公有住房,，一般要在住用若干年以后才可出售,，如職工以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買的公有住房,。

過戶流程

1、買賣雙方建立信息溝通渠道,，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況,，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書,、身份證件及其它證件,。

2、如賣方提供的房屋合法,，可以上市交易,，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約),。買賣雙方通過協(xié)商,，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格,、房屋交付時間,、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后,，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同,。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請,，接受審查,。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件,，審查產(chǎn)權(quán),，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請,，禁止上市交易,。

4、立契,。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象,，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契,，即大家所俗稱的“白契”。

5,、繳納稅費(fèi),。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定,。比如房改房,、危改回遷房,、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6,、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù),。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門,，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證,。

7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),，銀行審核買方的資信,，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度,，然后批準(zhǔn)買方的貸款,，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后,，銀行將貸款一次性發(fā)放,。

8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證,、付清所有房款,，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

雙方準(zhǔn)備資料(全款)

產(chǎn)權(quán)證過戶材料:舊產(chǎn)權(quán)證,、買賣契約,、權(quán)屬申請登記表

賣方：身份證、授權(quán)委托公證書(在賣方不能到場時可授權(quán)他人代辦)

買方：身份證,、一張委托書(在買方不能到場時可授權(quán)他人代辦)

注：在辦理產(chǎn)權(quán)證過戶時,，要先配圖

土地證過戶：當(dāng)新的產(chǎn)權(quán)證辦理出件后便可到土地局辦理土地證的過戶手續(xù)了

材料：新產(chǎn)權(quán)證(原、復(fù)印件),、買賣契約,、老土地證原件、產(chǎn)權(quán)人身份證

(原,、復(fù)印件)

注：若產(chǎn)權(quán)人不能親自辦理土地證可委托他人辦理,，委托人需提供本人身份證(原、復(fù)印件),、土地登記委托書

房改房稅費(fèi)：

房改房,，又稱為“已購公房”、“上市公房”,，是職工將單位以福利分房形式分配的房產(chǎn)以有關(guān)部門指定的價格將產(chǎn)權(quán)買斷為個人所有的房產(chǎn)類型,，在房改房中，只有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“成本價購買”的房產(chǎn)可以直接上市交易：

契稅,、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標(biāo)準(zhǔn)交納;

土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金,，計算公式為：當(dāng)年成本價×建筑面積×1%/?！久~解釋：當(dāng)年成本價——指的是該房產(chǎn)實際上市出售的當(dāng)年,，由政府頒布的房改房成本價，也就是“今年”的成本價】,，北京市市區(qū)目前的房改房成本價為1560元/平米(部分郊區(qū)縣有所下浮),，也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后,，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了;

個人所得稅：房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同,，只是起算時間上，房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時,，交納房改價款(購房款)的實際交付時間為起算,，需提供當(dāng)時的繳款憑證作為計算依據(jù)，另外,，在按照“(實際成交價格-原購買價格-合理費(fèi)用)×20%”的標(biāo)準(zhǔn)計算時,，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據(jù)，而是統(tǒng)一核定為4000元/平米;

需要注意的是,，除了可以直接上市的成本價房改房以外,，還存在有“優(yōu)惠價”、“標(biāo)準(zhǔn)價”兩類房改房類型,，標(biāo)準(zhǔn)價和優(yōu)惠價的房改房上市,，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優(yōu)惠價,、標(biāo)準(zhǔn)價補(bǔ)足成本價的計算公式為：當(dāng)年成本價(1560元/平米)×建筑面積×6%,，交納該款項后就可以按照成本價房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了