范方志

　　政治科學(xué)一直研究人在公共舞臺(tái)上的行動(dòng),，假定政治家尋求公共利益；經(jīng)濟(jì)科學(xué)一直研究人在市場(chǎng)上的行動(dòng),。假定所有的人都尋求自己的私利,。假如政治意味著優(yōu)雅而客氣，經(jīng)濟(jì)意味著節(jié)省和效率,，則既是政治的又是經(jīng)濟(jì)的這兩個(gè)目標(biāo)就經(jīng)常抵牾,。政治如何影響經(jīng)濟(jì)結(jié)果？也許早在人們開(kāi)始對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)本身感愛(ài)好的時(shí)候,，這一題目就提了出來(lái),。歷史上的經(jīng)濟(jì)學(xué)不但以為政治氣力影響經(jīng)濟(jì)結(jié)果，而且經(jīng)常將政治視為決定性的影響,。

　　在西方,，政治經(jīng)濟(jì)學(xué)一詞出現(xiàn)于17世紀(jì)初，已被人們使用了近400年,。正是利益不一致性構(gòu)成了政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究領(lǐng)域的基礎(chǔ),，利益的不一致性是政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心。

　　1,、前言

　　所謂房地產(chǎn),，是房屋財(cái)產(chǎn)和房屋相干的土地財(cái)產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)則是從行業(yè)分類角度來(lái)說(shuō)的,，具體包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),、物業(yè)治理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)4個(gè)部份,。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng),，觸及建筑、建材,、冶金,、金融等眾多行業(yè)幾千個(gè)品種的產(chǎn)品，被房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的直接相干或間接相干的產(chǎn)業(yè)達(dá)60多個(gè),，也正由于此,，1996年,，建設(shè)部正式提出把住宅建設(shè)培養(yǎng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn),，2003年8月31日，國(guó)務(wù)院正式下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)健康發(fā)展的通知》,，其中明確指出,，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這是國(guó)務(wù)院首次在文件中明確肯定了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位,。

　　由于房地產(chǎn)成為普通居民消費(fèi)和投資的最重要組成部份,，并且房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量提升中發(fā)揮重要作用，各級(jí)政府大力增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深進(jìn),，政府出臺(tái)了多項(xiàng)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策,。房地產(chǎn)業(yè)在政府的政策扶持和各方市場(chǎng)氣力的推動(dòng)下飛速增長(zhǎng)，在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),、擴(kuò)大內(nèi)需,、拉動(dòng)相干產(chǎn)業(yè)、擴(kuò)大就業(yè)等方面發(fā)揮了積極的作用,，而且建筑和房地產(chǎn)業(yè)增加值占據(jù)GDP的比例接近10%,。

　　自2003年開(kāi)始，我國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始快速上漲,，2007年房?jī)r(jià)飆升速是驚人,，乃至一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的價(jià)格上漲超過(guò)了發(fā)達(dá)地區(qū)，嚴(yán)重脫離了社會(huì)普通百姓的承受能力,，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和全部國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展構(gòu)成了嚴(yán)重的挑戰(zhàn),，從而遭到社會(huì)的普遍關(guān)注。高房?jī)r(jià)具有很大的負(fù)面效應(yīng)：1.高房?jī)r(jià)使很多家庭住房消費(fèi)過(guò)度透支,，擠壓其它消費(fèi),；2.房?jī)r(jià)太高，增加企業(yè)貿(mào)易本錢(qián),，增加居民居住本錢(qián),、幸福感著落，會(huì)致使人材流失,、企業(yè)外遷,，從而下降城市的競(jìng)爭(zhēng)力；3.引發(fā)通貨膨脹,，房地產(chǎn)業(yè)具有先導(dǎo)性,，能夠帶動(dòng)數(shù)十個(gè)行業(yè)發(fā)展，房?jī)r(jià)快速大幅上漲,，拉動(dòng)了相干產(chǎn)品價(jià)格高漲,。生產(chǎn)資料價(jià)格上升,最后將傳遞到居民消費(fèi)價(jià)格上。房?jī)r(jià)高企,，房地產(chǎn)投資利潤(rùn)率高,，吸引國(guó)內(nèi)眾多炒家投資房地產(chǎn),而更嚴(yán)重的是，在人民幣升值的大背景下,大量國(guó)外的熱錢(qián)涌進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),，造成我國(guó)活動(dòng)性過(guò)剩,增大通貨膨脹的可能,；4.增加金融風(fēng)險(xiǎn)；5.資源,、能源消耗嚴(yán)重,，節(jié)能減排壓力增大,；6.致使社會(huì)分配不公。

　　固然我國(guó)從國(guó)務(wù)院到各部委相繼出臺(tái)了很多相應(yīng)的調(diào)控政策,，從“舊國(guó)八條”到“新國(guó)八條”再到“國(guó)六條”等等,，主要從土地、信貸,、金融,、財(cái)政、稅務(wù),、供給上下工夫,，但是房?jī)r(jià)卻依然越漲越高，緣由何在,？

　　2,、對(duì)我國(guó)高房?jī)r(jià)的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

　　我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著深進(jìn)的社會(huì)學(xué)緣由和政治性緣由。

　?。ㄒ唬┙?jīng)濟(jì)因素

　　1.房地產(chǎn)具有類似于金融產(chǎn)品的保值增值特性,。商品房除滿足人們的基本使用需求外，還具有投資特性：

　　(1)商品房可以為投資者帶來(lái)穩(wěn)定的收益,，表現(xiàn)為房屋租金收進(jìn),；一樣的，從稅收的角度看,，房產(chǎn)可享受較好的待遇,。在西方國(guó)莢冬答應(yīng)部份抵押利息享受減稅（固然在英國(guó)，這類優(yōu)惠待遇已大打折扣）,；答應(yīng)自有住宅出租,，所取得的租金收進(jìn)免稅；對(duì)出售房地產(chǎn)而取得的資本利潤(rùn)免征所得稅和資本收益稅,。在德國(guó),，情況有所不同，僅限于利息減稅,。有趣的是,，德國(guó)的自有住宅比例很低，僅僅40%,，但依然高于瑞士（30%）,，卻大大低于英國(guó)（67%），美國(guó)（65%）,，法國(guó)（54%）,，日本（61%）和意大利（70%）,。由于可以扣除利息稅,，通貨膨脹率和銀行名義利率越高,，那末借錢(qián)買(mǎi)房的實(shí)際稅后本錢(qián)就越低。事實(shí)上,，只要在適當(dāng)?shù)耐ㄘ浥蛎浰胶兔x利率下,，實(shí)際的稅后利率會(huì)成為負(fù)數(shù)。在我國(guó)住房投資交易本錢(qián)和持有本錢(qián)比較低,，固然,，政府推動(dòng)5年內(nèi)對(duì)房屋交易全額征收營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)征個(gè)人所得稅和土地增值稅等,，但稅賦多由買(mǎi)方承當(dāng),，在保有環(huán)節(jié)的不動(dòng)產(chǎn)稅還遲遲沒(méi)有出臺(tái)。

　　(2)資產(chǎn)升值向人們注進(jìn)了靠資產(chǎn)致富的理念,，買(mǎi)賣(mài)差價(jià)構(gòu)成一個(gè)利潤(rùn)來(lái)源,。一是土地制度改革滯后及政府壟斷推動(dòng)了以土地為核心資產(chǎn)價(jià)格的飆升，2002～2007土地交易價(jià)格年均增幅為8.8%,，其間商品住宅價(jià)格年均增幅為7.1%,；二是在快速城市化進(jìn)程中中，大量的資金投向了城市基礎(chǔ)設(shè)施上,，水,、電、燃?xì)?、道路交通,、空氣、環(huán)境的改進(jìn)帶來(lái)了與城市相干資產(chǎn)的升值,。

　　(3)由于其兼具實(shí)業(yè)產(chǎn)品的特性,，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)要比金融產(chǎn)品更小。

　　(4)最近幾年來(lái)人民幣一直在不斷地升值,，所以,，匯率得益也是一個(gè)重要的組成部份。

　　(5)收益率高于一般投資品,，可以規(guī)避儲(chǔ)蓄存款負(fù)利率和股市波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),。

　　(6)房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn)，是對(duì)付通貨膨脹的一種保值手段,。住宅和通貨膨脹有某種相互依存的關(guān)系,。延續(xù)偏高的整體通貨膨脹促使房?jī)r(jià)暴漲，同時(shí),，房?jī)r(jià)的暴漲反過(guò)來(lái)也可能刺激整體通貨膨脹,。處于世界領(lǐng)先地位的產(chǎn)業(yè)國(guó)（七國(guó)團(tuán)體或G7），在通貨膨脹全盛時(shí)期,，房?jī)r(jià)都無(wú)情地爬升,。1992年,，英國(guó)的房屋價(jià)格比其1970年高出13倍多。對(duì)其他國(guó)家而言,，這個(gè)數(shù)目固然要低很多,，但也相當(dāng)引進(jìn)注視——加拿大是六倍，美國(guó)和日本是五倍,。

　　在高通貨膨脹率的情況下,，購(gòu)置房產(chǎn)相對(duì)其他投資方式更有吸引力。一樣,，這對(duì)抵押貸款方也是有吸引力的,。抵押貸款最初在貸款總額所占比例很高，由于通貨膨脹,，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升,，這一比例很快降到較低的水平，未償還部份的貸款要末是保持一樣的價(jià)值（即免費(fèi)讓借款人使用）,，要末是貶值（即為了把錢(qián)貸出往反而付費(fèi)）,。一樣，在通貨膨脹的沖擊下,，收進(jìn)增加,，抵押貸款占借款人收進(jìn)的比例由大變小，從根本上下降了貸款人的風(fēng)險(xiǎn),。

　　在高通貨膨脹和高名義利率的情況下,，由于房產(chǎn)的增值是免稅的，借款人支付的利息（最少部份）是免稅的,。假設(shè)所有的實(shí)際變量保持不變的,，而且沒(méi)有通貨膨脹，房東們存于銀行用于儲(chǔ)蓄或是進(jìn)行資金交易的錢(qián)是要被征稅的,。

　　(7)面對(duì)一降再降的銀行存款利率和一跌再跌的股票市場(chǎng),，大多數(shù)居民也找不到其它安全、有效的替換產(chǎn)品,，在這樣的背景下,，住房作為兼具消費(fèi)和投資價(jià)值的一種特殊商品越來(lái)越遭到人們關(guān)注。目前,，房地產(chǎn)已成為我國(guó)居民持有的最重要資產(chǎn),。

　　盡不夸大地說(shuō)，在過(guò)往二三十年中,，房屋所有權(quán)和房屋信貸已安排了個(gè)人信貸,，繼而也控制宏觀經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)者。大多數(shù)中產(chǎn)階級(jí)夫婦在經(jīng)濟(jì)上的壓力主要是購(gòu)買(mǎi)住房，盡早購(gòu)買(mǎi),，盡量多借,，房屋要越住越大。特別是要放棄平常的休閑,，精打細(xì)算,，把家庭收進(jìn)的盡大部份投進(jìn)豢養(yǎng)“抵押怪獸”,。

　　2.各項(xiàng)稅金和相干用度有增無(wú)減,。

　　很多大城市這些年為甚么熱衷發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，一個(gè)重要緣由就是土地出讓金和稅費(fèi)成為重要的政府收進(jìn)來(lái)源,。我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)程當(dāng)中目前觸及的稅種有12項(xiàng)之多,，包括營(yíng)業(yè)稅、城市保護(hù)建設(shè)稅（外資企業(yè)不征）,、教育附加費(fèi)（外資企業(yè)不征）,、企業(yè)所得稅、固定資產(chǎn)抽獎(jiǎng)方面調(diào)理稅（已免）,、房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）,、城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費(fèi)）、車(chē)船使用稅（外資企業(yè)為車(chē)船使用牌照稅）,、印花稅,、契稅、耕地占用稅,、土地增值稅等,；觸及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，兩者總計(jì)62項(xiàng),，稅種設(shè)置復(fù)雜,、征收環(huán)節(jié)多，存在重復(fù)征稅和屢次收費(fèi)題目,。政府通過(guò)稅收,、土地的各項(xiàng)收費(fèi)共拿走了房款的55%左釉冬其中土地用度約30%，稅收10%,，還有其他各種用度15%—20%,。

　　另外，地方政府及其官員的***也是房?jī)r(jià)高漲的強(qiáng)勁助推器,，開(kāi)發(fā)商的“公關(guān)”本錢(qián)占到樓盤(pán)總本錢(qián)的 3% 到 5%或更高(拿地環(huán)節(jié)是***的重頭),。在地方政府尋求土地收進(jìn)最大化的同時(shí)，少數(shù)官員也在尋求權(quán)利尋租最大化,，房地產(chǎn)是貿(mào)易賄賂,、貪污***的重災(zāi)區(qū)。政府通常在遏制***方面（如行賄）表現(xiàn)得實(shí)在不積極,，由于對(duì)官員而言,，這是他們重要的收進(jìn)來(lái)源,，能夠?yàn)檎?guī)收進(jìn)提供補(bǔ)充。而竊冬一些人還將***看做官僚機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)的潤(rùn)滑劑,，也是增進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段,。但是，***會(huì)破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)和公共道德,。

　　3.供給不足或供給結(jié)構(gòu)性短缺,。

　　經(jīng)濟(jì)主體的多元化使得住宅需求日益多元化，而我國(guó)住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性短缺,，中低價(jià)位中小戶型普通商品房,、租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房供給不足,。

　　表1 住宅需求的細(xì)分（汪利娜,，2008） 住宅總需求 國(guó)外需求 本地需求 外來(lái)需求 居住與投資需求 剛性需求（拆遷、結(jié)婚與離婚,、家庭小型化） 改進(jìn)型需求（收進(jìn)進(jìn)步） 活動(dòng)人口,、進(jìn)城務(wù)工、子女上學(xué)就業(yè)先富起來(lái)的一部份人 在“緊縮”政策影響下,，很多房地產(chǎn)企業(yè)因資金不足只能分期開(kāi)發(fā),，推延或延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)期，從而影響住房的有效供給,。

　　2003年以來(lái)地價(jià)迅速上漲,，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總是想方想法地“圈地”,，一旦時(shí)機(jī)成熟,，或?qū)⑼恋馗邇r(jià)轉(zhuǎn)讓，或進(jìn)行瘋狂炒作,，這一方面影響住房的有效供給，另外一方面致使價(jià)格急劇上漲,。

　　4.房地產(chǎn)是不可貿(mào)易商品,。

　　房地產(chǎn)是不可貿(mào)易商品，只能在其生產(chǎn)國(guó)消費(fèi),，不能出口或進(jìn)口,，所以，在世界各地的城市之間,，租金差異很大,，常達(dá)數(shù)十倍之差。

　　另外，房屋建筑業(yè)無(wú)疑是一個(gè)情況特殊的重要行業(yè)(建筑業(yè)本錢(qián)的上升速度快于消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)),，本錢(qián)上漲在那里不問(wèn)可知,。促使房產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)的緣由有兩個(gè)：第一,，房屋建筑領(lǐng)域的勞動(dòng)生產(chǎn)率還相當(dāng)?shù)?，雖已出現(xiàn)明顯的產(chǎn)業(yè)化偏向,，但發(fā)展程度仍不如產(chǎn)業(yè)部分,；第二,，在各城鎮(zhèn)特別是大都市，由于密集性城市建設(shè),，土地價(jià)格飛速且不可逆轉(zhuǎn)地上漲,。所以說(shuō)，住房依然是特殊經(jīng)濟(jì)規(guī)律下的產(chǎn)品,，這一規(guī)律不同于消費(fèi)品大批量生產(chǎn)所遵照的本錢(qián)遞減規(guī)律,。之所以在有些城市，汽車(chē)滿街跑,，而住房卻陳腐窄小,、擁堵不堪,，道理就在這里,。

　　5.買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理。由于長(zhǎng)時(shí)間的房產(chǎn)漲價(jià),，使買(mǎi)房成為一種致富的方法,。事實(shí)也是這樣，對(duì)普通人來(lái)說(shuō),，這是積累長(zhǎng)時(shí)間資本的唯一做法,。人們看到其他人大量借錢(qián)，經(jīng)常搬莢冬終究走上致富之路,，因此得出結(jié)論：這是財(cái)富的來(lái)源——從房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫中創(chuàng)造,。

　　很多人預(yù)期到自己將來(lái)會(huì)需要更大的房屋。由于擔(dān)心假如現(xiàn)在不買(mǎi),，將來(lái)房?jī)r(jià)一路飛漲,，以致沒(méi)法負(fù)擔(dān)，順便著購(gòu)房的門(mén)路再上一步，購(gòu)買(mǎi)比起初需要更大的房屋,。

　　但是也有些人是出于獲利的動(dòng)機(jī),，不但包括那些積極進(jìn)行房地產(chǎn)交易的商人，也包括那些已步進(jìn)晚年的人,，即使只有一兩個(gè)人居住,，他們也要購(gòu)買(mǎi)較大的房屋，由于這是一種較好的投資方式,。另外,，還有一些即使不居住也要購(gòu)買(mǎi)房屋，讓“第二個(gè)家”在大部份時(shí)間都閑置起來(lái),。他們之所以這么做是以為,，一旦斟酌資本增值，購(gòu)買(mǎi)本錢(qián)就算不上甚么,。

　　引發(fā)高房?jī)r(jià)的其他經(jīng)濟(jì)因素還有：城市化進(jìn)程加快,；人們生活質(zhì)量改進(jìn)的需要；城建拆遷造成大量被動(dòng)需求,；國(guó)內(nèi)外投資和投機(jī)需求增加,；一部份買(mǎi)屋子的人是不計(jì)本錢(qián)的，由于這些錢(qián)來(lái)路不明,；等等,。

　　（二）政治因素

　　1.“土地財(cái)政”及地方政府尋求政績(jī)的需要,。經(jīng)濟(jì)體系反應(yīng)政治體系,。對(duì)任何一個(gè)國(guó)莢冬經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都是一個(gè)古老的話題。在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi),，生活水平的進(jìn)步依靠于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)意味著更多的工作、更多的產(chǎn)出,、更好的收進(jìn)和每一個(gè)人進(jìn)步生活水平的機(jī)會(huì),。不管發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都是政府的中心要?jiǎng)?wù)，但是,，對(duì)中國(guó)政府來(lái)說(shuō),，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)卻成了重要任務(wù)，因此構(gòu)成了各種衡量政府能力的量化考核指標(biāo),，這其中最重要的就是GDP考核指標(biāo),，而任期有限的地方政府一定選擇發(fā)展資本和勞動(dòng)力密集的行業(yè)以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)業(yè)恰正是一個(gè)在短時(shí)間之內(nèi)迅速提升GDP總量的行業(yè),；同時(shí),，房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,；第三可以增進(jìn)就業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈條漫長(zhǎng),，雇傭的勞動(dòng)力數(shù)目龐大,，特別是建筑業(yè)，因此大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以效減緩我國(guó)嚴(yán)重的就業(yè)壓力,；第四可以增加地方財(cái)政收進(jìn),，土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，而這一重要資源控制在地方政府手中,，土地轉(zhuǎn)讓收益除少部份作為補(bǔ)償外,，其它都流進(jìn)地方財(cái)政囊中。房地產(chǎn)價(jià)格越高,，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求越大,，土地的價(jià)格就進(jìn)步的越快，地方政府的財(cái)政收進(jìn)就越多(地方政府還對(duì)土地交易到終究房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的全部進(jìn)程當(dāng)中各個(gè)環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的治理干預(yù)),。

　　對(duì)地方政府而言,，“土地財(cái)政”乃無(wú)奈之舉。1994年分稅制改革以來(lái),，財(cái)權(quán)向中心政府集中,，而財(cái)政支出大約65%集中在省級(jí)下以政府,。據(jù)報(bào)道,，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有2100個(gè)縣中，赤字縣約七成,，地級(jí)市,、縣、鄉(xiāng)三級(jí)政府總負(fù)債約2.5萬(wàn)億元,，其中鄉(xiāng)（或鎮(zhèn)）,、村二級(jí)債務(wù)超過(guò)5000億元，均勻每一個(gè)村負(fù)債400萬(wàn)元,。地方政府要做的事越來(lái)越多,，但手中可安排的財(cái)力相對(duì)越來(lái)越少，這意味著地方必須以較少的經(jīng)費(fèi)辦理更多的事務(wù),。加上不盡科學(xué)的政績(jī)考核機(jī)制,，地方政府的官員要想升遷，必須自己想辦法張羅經(jīng)費(fèi),，想法將GDP弄上往,。地方政府如何張羅經(jīng)費(fèi)？對(duì)地方而言,，可以想出的最好的辦法就是“土地財(cái)政”,。由于,，1994年分稅終瑰制明確土地出讓金回地方政府。通過(guò)征地,，地方政府以幾萬(wàn)元每畝的低價(jià),，將土地從原使用者手中拿走，轉(zhuǎn)手通過(guò)拍賣(mài)等方式出讓,，地價(jià)上升幾10,、幾百倍以上。所以,，在很多地方,，土地出讓金已成為地方政府財(cái)政預(yù)算外收進(jìn)的最主要來(lái)源，在東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū),，有的縣市土地出讓金收進(jìn)占到了其地方財(cái)政收進(jìn)的一半以上,，有的地方財(cái)政成為事實(shí)上的“土地財(cái)政”。國(guó)土部的數(shù)據(jù)顯示,，2009年全國(guó)土地出讓金總金額達(dá)1.5萬(wàn)億元,，2010年為2.7萬(wàn)億元，同比增加70.4%,。

　　由于地方政府通過(guò)增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展既能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又能增加財(cái)政收進(jìn),，因此，不顧資源支持條件和環(huán)境承載能力,，乃至相互攀比房?jī)r(jià),，房?jī)r(jià)快速上漲帶來(lái)的是稅收增長(zhǎng)和GDP增長(zhǎng),同時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展能提升城市形象, 一些地方官員也通過(guò)權(quán)利尋租滿足了私欲。

　　2.政府為房地產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)大的金融支持,。

　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本高度密集的行業(yè),，并且其建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，所以,，貿(mào)易銀行的信貸支持就顯得特別重要,。政府把握著太多的資源，如金融資源(我國(guó)貿(mào)易銀行基本都是國(guó)有的),、土地資源及政策資源,，既然政府將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)，那末,，就一定為其提供強(qiáng)大的金融支持,。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)貸款和建筑商的活動(dòng)資金貸款到消費(fèi)者購(gòu)房的資金信貸來(lái)源,，無(wú)一例外都來(lái)自銀行的資金支持,，這全部進(jìn)程所需資金差未幾要占到全部房地產(chǎn)資金的80%左釉冬越來(lái)越多的空置建筑物及不斷爬升的房?jī)r(jià)就是銀行放貸過(guò)量的直接結(jié)果。

　　對(duì)第一套住房的購(gòu)買(mǎi)者提供按揭貸款無(wú)可非議,，而對(duì)第二套住房和第三套住房的購(gòu)買(mǎi)者提供按揭貸款就顯得不可思議了,。

　　3.政府當(dāng)局不會(huì)容忍房地產(chǎn)價(jià)格著落,。

　　價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，說(shuō)究竟是一種貨幣現(xiàn)象,。信貸束縛是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一,，而房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)又是引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要因素之一。根據(jù)金德?tīng)柌瘢?000）的研究,，世界上屢次經(jīng)濟(jì)危機(jī)就是因房地產(chǎn)價(jià)格的急劇波動(dòng)致使的,。

　　17世紀(jì)以業(yè)與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)

　　時(shí)間 國(guó)家 投資對(duì)象 投機(jī)高峰 危機(jī)爆發(fā) 1636-1637 荷蘭 荷蘭東印度公司股票，房地產(chǎn),，郁金香,，運(yùn)河 1637年2月 1637年2月 1772 英國(guó) 住房，運(yùn)河 1672年6月 1673年1月 1828 法國(guó) 運(yùn)河,，棉花,，建筑地 1827年12月 1837 美國(guó) 棉花，土地 1836年11月 1837年9月 1838 法國(guó) 棉花,，建筑地 1836年11月 1837年6月 1848 歐洲 建筑,，鐵路，小麥 1848年3月-4月 1857年8月 1857 美國(guó) 公共土地,，鐵路 1856年末 1857年10月 1873 德國(guó),、奧地利 建筑工地，鐵路,，證券,，商品 1872年秋 1873年5月 1873 美國(guó) 公地，鐵路,，芝加哥大橋 1873年3月 1873年9月 1893年 奧地利 土地 1891年 1893年春 1929 美國(guó) 1925年前土地,，1928-1929年股票 1929年9月 1929年10月 1974-1975 美國(guó)，世界 房地產(chǎn)信托投資,，股票，辦公建筑等 1973 1974-1975 1979-1982 美國(guó),，世界 美國(guó)西南部房地產(chǎn),，美國(guó)農(nóng)場(chǎng) 1979 1979-1982 1982-1987 美國(guó) 辦公樓，奢華住宅 1987年 1987年10月-1992年 1990 日本 房地產(chǎn)日經(jīng)指數(shù) 1989年上半年 1990年1月 1997 東南亞國(guó)家 房地產(chǎn) 1993年左右 1997年 2007 美國(guó) 次級(jí)房地產(chǎn)及其相干金融衍生產(chǎn)品 2005年 2007年7月 資料來(lái)源：黃忠華.信貸束縛,、房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)機(jī)理與實(shí)證分析[D].杭州：浙江大學(xué),，2009.

　　由此可知，政府當(dāng)局是決不會(huì)答應(yīng)房?jī)r(jià)下跌的,，由于房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),，這時(shí)候房?jī)r(jià)已不單單是一個(gè)經(jīng)濟(jì)題目，而是一個(gè)政治題目,。固然官方一再許諾要調(diào)控房?jī)r(jià)并采取了一系列措施,，但是房?jī)r(jià)照漲不誤,，所以官方的任何許諾已不具有可信度，實(shí)際上,，官方夸大的是要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,。

　　對(duì)低收進(jìn)和高收進(jìn)群體而言，抑制需求的利率政策幾近無(wú)效∶由于低收進(jìn)者面對(duì)高房?jī)r(jià)和高利率根本無(wú)力靠貸款買(mǎi)房,，而高收進(jìn)群體則根本不需要靠借錢(qián)買(mǎi)房,；對(duì)中等收進(jìn)的家庭來(lái)說(shuō)，償還能力強(qiáng)的會(huì)提早還貸,，避免借貸本錢(qián)的盤(pán)升,；償還能力弱的只能節(jié)衣縮食，擠占其他消費(fèi)支出,，消費(fèi)者的福利水平會(huì)著落,，或推延購(gòu)房計(jì)劃（汪利娜，2008）,；對(duì)房地產(chǎn)商和以投機(jī)為目的的短時(shí)間炒房者來(lái)說(shuō),，進(jìn)步借貸門(mén)檻和貸款利率一定會(huì)影響企業(yè)融資本錢(qián)(有的房地產(chǎn)商不惜借印子錢(qián))，但他們知道政府決不會(huì)答應(yīng)房?jī)r(jià)下跌,，從而將加息本錢(qián),、稅收和土地本錢(qián)等通過(guò)提價(jià)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這就是政府實(shí)行緊縮的貨幣政策而房?jī)r(jià)反而上漲得越快的緣由,。另外一方面,，加息會(huì)致使大量的熱錢(qián)流進(jìn)，推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上漲,，加重通貨膨脹,；加息抑制國(guó)內(nèi)的投資與消費(fèi)；加息也進(jìn)一步加大了人民幣升值的壓力,。

　　4.我國(guó)中心銀行缺少獨(dú)立性,。

　　在大多數(shù)國(guó)莢冬宏觀經(jīng)濟(jì)政策制定中最著名的代理題目的例子是，存在一個(gè)中心銀行,，它在實(shí)行貨幣政策的進(jìn)程當(dāng)中對(duì)其他政策當(dāng)局具有不同的程度的獨(dú)立性,。就像德貝萊和費(fèi)希爾（Debelle and Fischer, 1994）指出的那樣，中心銀行的獨(dú)立性分為兩個(gè)方面：一是目標(biāo)獨(dú)立,，即中心銀行肯定自己的目標(biāo),，其他機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)干涉；二是工具獨(dú)立,，即中心銀行有實(shí)行貨幣政策的工具,，并被答應(yīng)使用這些工具。中心銀行的獨(dú)立性意味著它不但可以自由地決定如何實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo),，而且其他政府機(jī)構(gòu)不能夠輕易改變中心銀行的決策,。

　　中心銀行的獨(dú)立性（central bank independence）為甚么重要,？布林德（Blinder, 1998）以為：一個(gè)重要緣由是由貨幣政策本身的性質(zhì)所決定的，由于貨幣政策從制定到取得效果,，需要一段很長(zhǎng)的時(shí)間,。但是，政治家和公眾都不理解貨幣政策有一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)滯,，“因此,，假如由政治家在過(guò)一天算一天的基礎(chǔ)上制定貨幣政策，就很難抵抗以未來(lái)為代價(jià)（即,，實(shí)行高通貨膨脹）來(lái)?yè)Q取短時(shí)間好處的企圖,。意想到這一點(diǎn)，很多明智的政府試圖將貨幣政策非政治化,，即讓貨幣政策長(zhǎng)時(shí)間控制在非選取舉的技術(shù)專家手中,，使它闊別喧鬧的政治領(lǐng)域”（Blinder, 1998）。

　　而我國(guó)中心銀行既無(wú)目標(biāo)的獨(dú)立性,，也無(wú)工具的獨(dú)立性,， 根據(jù)2003年修正的《中國(guó)人民銀行法》第一章第五條規(guī)定∶中國(guó)人民銀行就年度貨幣供給量、利率,、匯率和國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他重要事項(xiàng)作出的決定,，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后實(shí)行。

　　另外,，根據(jù)《中國(guó)人民銀行法》第一章第三條規(guī)定∶貨幣政策目標(biāo)是保持貨幣幣值的穩(wěn)定,，并以此增進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這就是說(shuō)∶貨幣政策的終究目標(biāo)是增進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),。

　　國(guó)家的經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定性,，在很大程度上是由中心銀行的行動(dòng)不當(dāng)所釀成的。所以,，中心銀行不應(yīng)當(dāng)遭到責(zé)備,，由于根本性的緣由是政治因素。

　　3,、結(jié)論與政策建議

　　不管你是否是承認(rèn),，當(dāng)前中國(guó)的通貨膨脹太高并且壓力越來(lái)越大早就是不爭(zhēng)之事實(shí)。通貨膨脹性的貨幣政策不過(guò)是其他政府政策——試圖到達(dá)高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)分支,，中國(guó)轉(zhuǎn)型期的通貨膨脹最早是由房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格不但上漲時(shí)間早,，而且上漲幅度大（政府統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)與實(shí)際住房?jī)r(jià)格上漲幅度與速度相距甚遠(yuǎn)）,。一個(gè)部分出現(xiàn)的價(jià)格上漲，可以通過(guò)量條途徑蔓延到其它部分：首先,，上漲的價(jià)格經(jīng)加權(quán)后,，被計(jì)進(jìn)價(jià)格總水平指數(shù);第二,，它逼迫使用提價(jià)物資的部分上調(diào)各自的本錢(qián)和價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲一定帶動(dòng)與房地產(chǎn)相干幾十個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格,、工資及服務(wù)價(jià)格上漲,，與此同時(shí)，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格也水漲船高,。

　　針對(duì)通貨膨脹愈演愈烈的趨勢(shì),，政府一直采取價(jià)格管制的辦法來(lái)進(jìn)行治理，最主要的部分就是國(guó)家發(fā)改委,，如管制食品價(jià)格上漲,、管制豬肉價(jià)格的上漲等等，試圖以這類管制的方式來(lái)控制通貨膨脹,?？梢哉f(shuō)，政府管一下欺行霸市,、價(jià)格合謀,，這是沒(méi)有題目的，但想通過(guò)行政的方式來(lái)管制價(jià)格,，不但解決不了通貨膨脹的題目,，反之，會(huì)使題目更加嚴(yán)重,。從歷史上來(lái)看,，用價(jià)格管制的辦法治理通貨膨脹，最后失敗的例子比比皆是,。

　　貨幣學(xué)派的鼻祖米爾頓·弗里德曼以為：通貨膨脹在任什么時(shí)候空下都是一種貨幣現(xiàn)象,。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主盧卡斯以為：就長(zhǎng)時(shí)間而言，貨幣和物價(jià)的聯(lián)系是牢不可破的,。高房?jī)r(jià)對(duì)二十世紀(jì)九十年代以來(lái)的通貨膨脹起著推波助瀾的作用,，而銀行信貸又是推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)迅速上漲的根本緣由。

　　由于政府各級(jí)財(cái)政收進(jìn)嚴(yán)重依靠于對(duì)房地產(chǎn)的土地買(mǎi)賣(mài)差價(jià)和稅收,，另外一方面,，房地產(chǎn)價(jià)格著落將致使銀行壞賬，而銀行壞賬將引發(fā)金融危機(jī),。所以,，高房?jī)r(jià)不只是一個(gè)經(jīng)濟(jì)題目，而是一個(gè)政治題目,，政府實(shí)在不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)真格的,，十多年來(lái)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)價(jià)格不但沒(méi)有著落過(guò)，反而扶搖直上,?？傊钕,？捶?jī)r(jià)上漲的是政府,在房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈中的最大贏家也是政府!

　　(一)沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家是依托房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使自己成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)的,。我們知道，房地產(chǎn)行業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),，資金和土地等稀缺資源過(guò)分地向房地產(chǎn)業(yè)業(yè)集中無(wú)助于我國(guó)產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)和發(fā)展,，這對(duì)急需要改變?cè)鲩L(zhǎng)方式、增進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是非常有害的,。房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁華將會(huì)給一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體系帶來(lái)眾多風(fēng)險(xiǎn),，包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不平衡、資源配置長(zhǎng)時(shí)間的無(wú)效率,、貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大和金融風(fēng)險(xiǎn),，等等。而竊冬產(chǎn)生在這類情形下的房地產(chǎn)繁華,，它的作用就像雅片或烈性飲料的刺激作用一樣,，只能引發(fā)一時(shí)的興奮，但后果則是終生萎靡不振,。

　　(二)生產(chǎn)財(cái)富的能力比財(cái)富本身更加重要,。國(guó)家財(cái)富實(shí)在不在于具有交換價(jià)值，而在于具有生產(chǎn)能力,，這比如一個(gè)漁夫的財(cái)富的多少不在于他具有多少魚(yú),，而在于使他能夠不斷地捕魚(yú)以滿足自己需要的能力和手段。盧卡斯（1993年）指出,，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?lái)自人力資本（知識(shí)）的積累,，而造成不同國(guó)家生活水平差距的主要緣由是人力資本的差別。要使繁華真正給個(gè)人和國(guó)家?guī)?lái)好處,，那末這類繁華必須是延續(xù)性的,，就要改變重物輕人、只看產(chǎn)值不見(jiàn)福利的思想,，一味地尋求GDP的增長(zhǎng)而設(shè)計(jì)的政策經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生事與愿背的后果,。但是，人們很難下定決心犧牲眼前的利益往尋求那遠(yuǎn)遠(yuǎn)的?？?。

　　(三)擾亂價(jià)格的資源配置功能, 破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在穩(wěn)定性。房地產(chǎn)價(jià)格本身并沒(méi)有納進(jìn)物價(jià)指數(shù)之內(nèi),，而太高的房地產(chǎn)價(jià)格帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)品價(jià)格的進(jìn)步,這會(huì)擾亂價(jià)格的資源配置功能,房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱使得各種資源迅速向該行業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)集聚,，破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在穩(wěn)定性，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)乃至引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī),。

　　(四)高房?jī)r(jià)所釀成的收進(jìn)再分配經(jīng)常是富人受益,，窮人受損，這類收益與本錢(qián)的不對(duì)稱會(huì)影響社會(huì)公正和穩(wěn)定,，乃至?xí)绊懜母锏倪M(jìn)程,。

　　(五)為了消滅“土地財(cái)政”，就要改革財(cái)稅體制,，要末擴(kuò)大地方政府籌資權(quán)限,，要末中心向地方讓度一部份財(cái)稅資源。

　　(六)我國(guó)中心銀行應(yīng)具有貨幣政策工具的獨(dú)立性,，同時(shí),，貨幣政策的目標(biāo)應(yīng)修改成“保持物價(jià)穩(wěn)定”。

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