2004年,，武漢城投提出了通過土地收益平衡重大項目投資的投融資思路,，并付諸實施，通過合理開發(fā)和利用城市土地資源,，加快城市建設(shè)步伐,，取得了一定成效。現(xiàn)將有關(guān)情況和主要做法介紹如下：

一,、思路的提出和實施情況

2003年10月,，時任武漢市市長李憲生率市政府代表團赴美國，城投公司主要領(lǐng)導(dǎo)陪同出訪,。匹茲堡市通過土地的合理開發(fā)利用,、大力推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗給武漢市代表團留下了深刻的印象,。

2004年,，武漢市委、市政府作出了開發(fā)建設(shè)武漢新區(qū)的戰(zhàn)略決策,，要求城投公司籌措建設(shè)資金,。由于新區(qū)開發(fā)的資金需求量大，經(jīng)過反復(fù)思考和研究,，武漢城投公司向市政府提出建議：把新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與土地資源開發(fā)利用結(jié)合起來,，利用土地資源籌融資，利用土地收益彌補項目投資缺口,，實現(xiàn)投資平衡,。市政府高度重視并采納了該項建議，形成了新的投融資模式,。

城投集團公司和武漢地產(chǎn)集團合資組建了武漢新區(qū)建設(shè)開發(fā)投資公司,，作為新區(qū)開發(fā)的投融資主體，負(fù)責(zé)新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和功能性,、公益性項目建設(shè),。經(jīng)市政府同意，組建了武漢市土地整理儲備中心武漢新區(qū)分中心,，作為新區(qū)的土地儲備主體,，負(fù)責(zé)新區(qū)土地的征轉(zhuǎn)用、收購,、拆遷和儲備工作,。公司和土地分中心兩塊牌子，一套班子,，實行一體化運化,，主要負(fù)責(zé)四新片區(qū)的開發(fā)建設(shè)，面積17.43平方公里。為加強對新區(qū)開發(fā)建設(shè)的組織領(lǐng)導(dǎo),，武漢市政府在新區(qū)建立了三位一體的組織體系,，成立了決策層面的新區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組；組建了日常管理和協(xié)調(diào)層面的新區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部,，形成工作合力,。幾年來，新區(qū)公司和分中心累計完成投資額40多億元,，取得融資額度約100億元,。先后啟動了基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)近20項，新區(qū)骨干路網(wǎng)初現(xiàn)雛形,。征收騰退土地約8000余畝,，完成房屋拆遷面積120余萬平方米，實現(xiàn)經(jīng)營性土地出讓2762畝,，另有500畝土地進入了出讓程序,，新區(qū)建設(shè)初見成效。

幾年來,，在新區(qū)開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上,，城投公司不斷總結(jié)經(jīng)驗，積極探索和完善通過土地收益平衡重大項目建設(shè)投資的方法和途徑,，在市委、市政府的大力支持幫助下,，分步策劃和運作了國際博覽中心,、楊春湖城市副中心和黃埔武湖新城3個土地項目，促進了項目建設(shè)和城市區(qū)域開發(fā),。目前,，城投公司正在向市政府申報新的土地平衡項目。

二,、運作模式和操作方式

1,、運作模式。由城投公司根據(jù)項目情況,，擬定用土地平衡投資的資金平衡方案,，報經(jīng)市政府審批同意后，市政府劃定特定區(qū)域土地,，將基礎(chǔ)設(shè)施項目與相應(yīng)土地結(jié)合,，在推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同時，開展土地整理儲備工作,。生地變成熟地后,，進入土地市場實行招拍掛，土地供應(yīng)收入全額上繳市財政,，市財政在核拔土地成本,、計提各項政策性資金和支出后,，將剩余的土地凈收益拔付給城投公司，用于重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目投資,，推進項目滾動開發(fā),，實現(xiàn)項目總體資金平衡。

2,、資金運作方式,。城投公司以啟動資金為基礎(chǔ)，申請項目貸款和土地儲備貸款,，啟動項目建設(shè)和土地儲備,。同時，開辟信托,、委托貸款,、土地債券、證券化等多種融資渠道,，多方籌措資金,。土地出讓后，實現(xiàn)的土地供應(yīng)收入直接繳入市財政設(shè)立的專戶,，公司核算土地成本,，市財政部門直接將成本核拔給公司的項目專戶，用于土地儲備還款和再投資,。實現(xiàn)的土地收益,，在扣除各項政策性資金和支出后，核撥給城投資金管理中心,，再分別撥付給對應(yīng)的項目,，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目還款和再投資。

3,、土地運作方式,。政府授予城投公司土地一級開發(fā)權(quán)。公司根據(jù)全市土地狀況和年度建設(shè)和資金計劃,，擬訂年度土地儲備,、供應(yīng)和資金計劃，上報市國土資源局和市財政局,。按照市政府批準(zhǔn)的年度計劃,，公司申辦各項行政審批手續(xù)，籌措土地儲備資金,，負(fù)責(zé)劃定區(qū)域內(nèi)的土地儲備工作,，組織開展土地的收購、征用、拆遷,、還建等工作,，負(fù)責(zé)土地的七通一平等配套開發(fā)建設(shè)。土地儲備工作完成后,，委托市土地交易中心統(tǒng)一公開出讓,。

三、運作模式的優(yōu)勢特點

1,、增強投融資能力,，實現(xiàn)公司的可持續(xù)發(fā)展。多年來,，城投承擔(dān)的項目大都屬公益性項目,，具有良好的社會效益，但形成了不了直接的經(jīng)濟效益,。通過建立土地和項目的聯(lián)動機制,，將純經(jīng)營性項目策劃轉(zhuǎn)換成準(zhǔn)經(jīng)營性項目，以土地收益作為償債基礎(chǔ),，建立了有效的還款機制,，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動土地資源的合理開發(fā)，提升土地價值,，吸引增量,、存盤資源，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,。

2,、統(tǒng)籌土地儲備和城市建設(shè)。把項目和土地聯(lián)動起來,，推進重點項目周邊區(qū)域城市開發(fā),，快速提升城市功能,，改善城市面貌,，實現(xiàn)城市建設(shè)和土地開發(fā)又好又快發(fā)展。

3,、提高了土地開發(fā)效率,，拓寬城投公司融資渠道。政府授予城投公司土地一級開發(fā)權(quán),，明確了城投參與土地儲備的責(zé)權(quán)利,，公司可以獨立開展土地儲備工作，大大調(diào)動和發(fā)揮參與土地儲備的積極性,，優(yōu)化了運作機制,，提高了工作效率，能夠加快實現(xiàn)土地儲備和供應(yīng)，推進城市區(qū)域開發(fā)步伐,。同時,，作為資源開發(fā)利用的一個重要方式，能夠有效豐富城投公司融資手段,，拓寬融資渠道,。

四、面臨的主要問題和困難

從近幾年的運作情況來看,，該種模式在資金籌措,、加快開發(fā)等方面發(fā)揮了積極作用，但同時也面臨著一些困難和問題：一是土地儲備管制嚴(yán),、難度大,、流程長。二是利益協(xié)調(diào)難度大,。三是土地成本和收入的不確定性加大,。