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2019年2月“成都市TOD商業(yè)發(fā)展大會”順利舉辦,！2019年6月《成都市城市軌道交通第四期建設(shè)規(guī)劃（2019-2024年）》順利獲批！2020年12月成都軌道交通五條新線同時開通,，運營總里程突破558km,，位列全國第三！2021年1月軌道交通第五期建設(shè)規(guī)劃編制啟動,，研究費用接近三千萬元！成都軌道交通和TOD的飛速發(fā)展一次又一次驚艷世人,！“軌道交通+TOD”已經(jīng)成為成都未來發(fā)展最重要的兩張名片,。 作為成都軌道交通歷版線網(wǎng)規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃的主要編制者，我公司全程參與了成都軌道交通規(guī)劃建設(shè),，見證了TOD的發(fā)展歷程,，2020年下半年我公司組織部分城市的相關(guān)部門，對成都進行了考察調(diào)研,，這里就其中部分內(nèi)容“揭秘”分享給大家,。 一,、政策引領(lǐng)，明確“軌道交通+TOD”是城市未來發(fā)展和經(jīng)營的核心戰(zhàn)略從2017年開始,，成都市領(lǐng)導(dǎo)多次親自帶隊赴東京,、大阪等城市考察學(xué)習(xí)，深入分析日本TOD獲得成功的內(nèi)在邏輯,，結(jié)合成都本地條件,，形成了2個關(guān)鍵的TOD開發(fā)政策文件：《成都市人民政府關(guān)于軌道交通場站綜合開發(fā)的實施意見》（成府函【2017】183號文）、《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市軌道交通場站綜合開發(fā)實施細則的通知》（【2018】192號文）,，成為指導(dǎo)成都市TOD開發(fā)的關(guān)鍵文件,。 市委書記范銳平在“十三屆市委常委會第68次會議（2018年11月16日）“和”研究站城一體（TOD）綜合開發(fā)工作專題會議（2018年9月11日）“上的兩次重要講話，都明確提出了“參與TOD開發(fā)就是融入城市利益共同體,、支持TOD開發(fā)就是支持城市發(fā)展”的核心精神,，確定了“TOD開發(fā)不僅是軌道發(fā)展之需，也是城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展之需,，更是提升城市競爭能級之需”的關(guān)鍵內(nèi)涵,。兩次重要講話和東京、大阪TOD考察報告由中共成都市委辦公廳和成都市政府辦公廳共同下發(fā)至全市各有關(guān)部門,，開展了深入學(xué)習(xí)和交流推廣,。通過自上而下地貫徹執(zhí)行，統(tǒng)一了思想認識：深刻意識到TOD實際上是一場思想解放運動,，是城市開發(fā)理念的更新和城市運營方式的重構(gòu),。 近年來，成都市已形成了如《成都市軌道交通專項資金籌措方案》,、《關(guān)于軌道交通場站綜合開發(fā)的實施意見》,、《成都市軌道交通場站綜合開發(fā)實施細則》等涉及資金籌措、實施推進,、用地管理,、規(guī)劃管理、合作開發(fā),、商業(yè)運營,、技術(shù)規(guī)范7個方面19項配套政策文件，有利指導(dǎo)了TOD工作,。 二,、理念創(chuàng)新，打造TOD綜合開發(fā)的“成都”模式成都堅持政府主導(dǎo)的基本方針,，設(shè)立領(lǐng)導(dǎo)小組,，由市長掛帥，發(fā)改,、財政,、自規(guī),、建委、交通,、各區(qū)政府,、軌道公司為成員，整合原來分設(shè)的規(guī)劃局“軌開辦”和市建委“軌建辦”,，統(tǒng)籌設(shè)立“成都市軌道城市發(fā)展推進辦”,，編制綜合開發(fā)總體規(guī)劃、制定政策,、資源整合,、產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌、工作督察,。在全國范圍內(nèi)率先建立了TOD開發(fā)頂層體系,，統(tǒng)籌全市所有軌道站點未來20至30年的“站城一體、產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌”綜合開發(fā)工作,，陸續(xù)開展了《成都市軌道站點綜合開發(fā)專項規(guī)劃》,、《成都市軌道交通場站一體化城市設(shè)計導(dǎo)則》等研究，并編制形成《成都市軌道交通TOD綜合開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃》,，在此基礎(chǔ)上再深化落實編制一體化城市設(shè)計并調(diào)整,、修改控詳規(guī)（法定化）。做到“無策劃不規(guī)劃,、無規(guī)劃不設(shè)計,、無設(shè)計不實施”。《成都市軌道交通TOD綜合開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃》的主要內(nèi)容：1個總體目標(biāo)：按照“站城一體,、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先,、功能復(fù)合、綜合運營”的理念,，圍繞軌道交通站點打造“商業(yè)中心,、生活中心、產(chǎn)業(yè)中心,、文化地標(biāo)”將成都建設(shè)成為全球TOD典范城市,；4個模式轉(zhuǎn)變：從“單站開發(fā)”向“片區(qū)統(tǒng)籌”轉(zhuǎn)變；從“空間規(guī)劃”向“策劃規(guī)劃設(shè)計一體轉(zhuǎn)變”,；從“站點周邊空間建設(shè)”向“特色場景營造”轉(zhuǎn)變,；從“開發(fā)建設(shè)”向“綜合運營”轉(zhuǎn)變。4大特色做法：包括“體系構(gòu)建”,，將全部站點分為四級五類進行系統(tǒng)研究；“策劃引領(lǐng)”,，遵循商業(yè)邏輯,，提出“無策劃不規(guī)劃,、無規(guī)劃不設(shè)計、無設(shè)計不實施”的觀念,；“規(guī)劃設(shè)計”,、按照“天府基因、靚麗名片”的要求高水平規(guī)劃設(shè)計,；“開發(fā)運營”,，統(tǒng)籌各個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)綜合效益最大化,。2項保障措施：包括“實施保障”和“行動計劃”兩方面,。三、合作共贏,，構(gòu)建TOD綜合開發(fā)的全球高度首先,，加強與國際專業(yè)策劃、規(guī)劃,、設(shè)計和運營團隊合作,，建立TOD項目策劃庫、城市設(shè)計庫,、商業(yè)運營資源庫等,。國際知名專家方面，邀請TOD理念全球創(chuàng)始人卡爾索普,、TOD大師渡辺莊太郎等出謀劃策,，軌道交通規(guī)劃設(shè)計方面委托中國地鐵工程咨詢有限責(zé)任公司、中鐵二院工程集團有限責(zé)任公司等全局考慮,，商業(yè)策劃咨詢方面邀請戴德梁行,、第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行,、德勤咨詢,、高力國際等全球知名的策劃行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，設(shè)計層面匯聚日建設(shè)計,、HDR建筑設(shè)計,、法鐵、艾奕康,、歐博邁亞,、凱達環(huán)球、利安,、梁黃顧等全球頂尖設(shè)計團隊,，商業(yè)運營領(lǐng)域聯(lián)合零售巨頭沃爾瑪、日本最大綜合金融服務(wù)集團歐力士,、“世界最美書店”蔦屋書店,、國際地鐵聯(lián)盟成員MTR（港鐵）等全球知名品牌以及萬科,、蘇寧、紅星美凱龍等一大批國內(nèi)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè),。全方位的專業(yè)化團隊為成都打造高水平TOD綜合開發(fā)策劃,、規(guī)劃、設(shè)計,、建設(shè)和運營服務(wù)奠定了基礎(chǔ),，組成了成都TOD“朋友圈“。其次,，建立多方合作,、各方共贏的機制，與縣市區(qū)合作,，與優(yōu)秀的開發(fā)商,、運營商、商業(yè)品牌合作,。按照“策劃-規(guī)劃-設(shè)計-實施”的順序,，對成都市軌道交通遠期線網(wǎng)規(guī)劃的694個站點、75個車輛基地進行統(tǒng)籌開發(fā),，明確其中105個地鐵站點及75個車輛基地由成都軌道集團作為實施主體,。以“一個TOD就是一個城市社區(qū)”的原則，對軌道交通站點周邊500-800米的范圍進行連片統(tǒng)籌開發(fā),，通過政策實現(xiàn)供地優(yōu)先保障,。按照“總體平衡、適度集中,、開放共享”的指導(dǎo)思想,，由市規(guī)劃主管部門和軌道公司進行TOD開發(fā)方案設(shè)計，統(tǒng)籌平衡軌道交通建設(shè)和運營資金需求和土地開發(fā)的產(chǎn)出效益,，將容積率向站點核心區(qū)集中,，追求用地功能復(fù)合化，統(tǒng)籌布局公共服務(wù)配套設(shè)施,，做到用地開發(fā)收益最大化,。在供地方式上采用“招拍掛”方式，允許按照TOD開發(fā)規(guī)劃設(shè)計提出的要求,，帶規(guī)劃條件出讓,。軌道公司編制年度供應(yīng)計劃，采用多級監(jiān)督管理方式由領(lǐng)導(dǎo)小組審定,，土地出讓決策委員會審批,。明確軌道公司和區(qū)縣的土地收益分配關(guān)系，區(qū)縣整理的土地與軌道公司50:50分成；軌道公司整理的土地與區(qū)縣75:25分成,。軌道公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式與公開競標(biāo)選擇的專業(yè)開發(fā)公司合作進行土地二級開發(fā),，最大程度獲得土地開發(fā)和經(jīng)營收益,，反哺軌道建設(shè)和運營,，如2020年7月28日，保利拿下成都天府新區(qū)廣都軌道城市發(fā)展有限公司66%股權(quán)項目,，將共同打造天府新區(qū)昌公堰TOD,，此項目評估價格為7.66億元，最終成交價為12.88億元,，有6家企業(yè)參與競拍,，經(jīng)過517輪競價后最終成交，溢價率約68%,。天府新區(qū)昌公堰TOD項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓四,、示范先行，建設(shè)TOD綜合開發(fā)的標(biāo)桿工程成都市首批13個TOD綜合開發(fā)示范項目已開始建設(shè),，嚴(yán)格按照“一個TOD項目就是一個公園城市社區(qū)”的總體思路進行打造,。其中陸肖站項目為成都13個TOD示范項目的首個項目，已建設(shè)成都TOD展示中心,，供全市各界人士,、國內(nèi)兄弟城市參觀學(xué)習(xí)，向社會各界推廣展示成都TOD實踐經(jīng)驗,。 陸肖站東臨高新體育中心,、西靠大源CBD、南接新川科技園,，屬于高新區(qū)三大TOD之一,，定位片區(qū)級別，是地鐵6號線,、11號線換乘站,。陸肖站TOD開發(fā)項目，總體定位為“軌道交通引領(lǐng)發(fā)展的產(chǎn)城典范,、公園城市生活場景的示范社區(qū),、人城境業(yè)高度和諧統(tǒng)一融合區(qū)、智慧宜居的新活力社區(qū)引領(lǐng)區(qū)”,。通過站城一體,，提高城市互聯(lián)互通機能，塑造有影響力的標(biāo)志性形象,，創(chuàng)造城市獨特的個性,，建立“軌道+慢行”的一體化交通體系。同時，將“建設(shè)美麗宜居公園城市”作為基本原則,，實現(xiàn)從“社區(qū)中建公園”到“公園中建社區(qū)”的品質(zhì)革命,，打造形成“人、城,、境,、業(yè)”高度和諧統(tǒng)一的現(xiàn)代化公園城市社區(qū)典范。 陸肖站軌道交通網(wǎng)絡(luò)關(guān)系圖具體來說,，陸肖站TOD項目還有以下一些經(jīng)驗：陸肖站TOD項目以地鐵陸肖站為中心，通過對100-300米范圍高強度開發(fā),，外圍騰出開敞空間,，形成大開大合、疏密有致的城市空間格局,。根據(jù)2019年12月8日《陸肖站TOD一體化城市設(shè)計的控規(guī)修改方案》公示稿,，對陸肖站及其周邊區(qū)域進行大面積控制性詳細規(guī)劃調(diào)整，其中商業(yè)以地鐵為核心聚集,、道路增多,、公共服務(wù)配套完善等布局特色明顯。陸肖站周邊區(qū)域控制性詳細規(guī)劃調(diào)整情況圖成都高新區(qū)陸肖軌道城市發(fā)展有限公司由成都高新區(qū)的區(qū)及投資平臺公司——投資集團有限公司和成都軌道交通集團負責(zé)開發(fā)的子公司——成都軌道城市發(fā)展集團有限公司合資形成,。2019年1月23日陸肖站TOD地塊作為成都歷史上首個公開拍賣的TOD地塊成功出讓,，兩宗地均由成都高新區(qū)陸肖軌道城市發(fā)展有限公司以底價競得,。兩宗地為連襟地塊，分布在中和一線與中柏大道交匯的十字路口四周：一號宗地商業(yè)占比25%,，成交樓面地價6592元/㎡,，總價19.65億元；二號宗地商業(yè)占比73%,，成交樓面地價3334元/㎡,，成交總價16.67億元。兩宗地商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例約為55%,。①依托大運量軌道交通，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)與住宅,，以人為本,，打造多層次、站產(chǎn)城融合TOD“城中之城”,。站點500m范圍核心區(qū)以商業(yè)商務(wù)辦公為主,，分散布置展覽館,、文化館、美術(shù)館,、藝術(shù)中心等文化設(shè)施,；外圍為高品質(zhì)住宅區(qū)域內(nèi)，并集中設(shè)置了學(xué)校,、社區(qū)中心,、休閑商業(yè)及養(yǎng)老住宅，打造10分鐘慢行“公園城市”TOD社區(qū),。②聯(lián)動片區(qū)站點一體化設(shè)計發(fā)展,。以陸肖站為核心，聯(lián)動張家寺站,、中和大道站、觀東站和應(yīng)龍站四個站點,，共同形成功能互補的軌道生態(tài)圈,。陸肖站TOD項目片區(qū)站點規(guī)劃聯(lián)動關(guān)系示意圖③通過公交+地鐵+步行一體化規(guī)劃設(shè)計，形成以軌道站點為公共中心的高效,、低碳,、便捷的城市生活方式。陸肖站項目以6號線,、22號線換乘為基礎(chǔ),，通過地上地下一體化慢行體系，打造地下,、地上,、空中聯(lián)動的立體結(jié)構(gòu)。成都在我國軌道交通和TOD發(fā)展建設(shè)方面做出了突出的成績,，成為了以軌道交通為引領(lǐng)的產(chǎn)城一體化發(fā)展模式的行業(yè)典范，形成了一整套自上而下的政策體系,、流程方法和利益共享模式,，示范項目也極具代表性，初步改變了軌道交通建設(shè)和城市發(fā)展脫節(jié)的現(xiàn)象,，做到軌道交通與城市產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展,，實現(xiàn)土地綜合開發(fā)效益最大化和對軌道交通建設(shè)運營的反哺,，讓軌道交通的規(guī)劃、建設(shè)和運營形成健康可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)體系,，讓每一個車站成為生產(chǎn),、生活,、生態(tài)多元復(fù)合的城市活力中心,，值得我國發(fā)展軌道交通的城市學(xué)習(xí)和借鑒。（文中圖片均來源于考察照片和公開網(wǎng)絡(luò)）空間規(guī)劃部：以構(gòu)建“軌道上的都市”為目標(biāo),，探索軌道交通與國土空間協(xié)調(diào)發(fā)展新理念、方法和手段,，成立前后已承擔(dān)寧波、成都,、北京,、廈門、青島,、襄陽,、煙臺、長春,、無錫等多個項目,，在軌道交通與國土空間互動規(guī)劃、城市和軌道交通協(xié)調(diào)發(fā)展評價和改善研究、TOD發(fā)展戰(zhàn)略和政策研究,、重點片區(qū)軌道交通線網(wǎng)與城市互動優(yōu)化,、空間規(guī)劃背景下車場選址和規(guī)劃方案研究,、軌道交通場站TOD綜合開發(fā)規(guī)劃,、市域（郊）軌道交通（鐵路）引領(lǐng)都市圈發(fā)展等方面取得了顯著進展，正致力于朝向軌道交通和國土空間相互協(xié)調(diào),、融合發(fā)展的道路前進。 
空間規(guī)劃部成都調(diào)研團：吳爽,、江永,、李爽、劉蕾,、宋曉宇
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