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房地產(chǎn)公司開發(fā)流程
一、 前期準(zhǔn)備工作 1. 機(jī)會選擇 獲取土地信息——→獲得土地相關(guān)資料——→進(jìn)行實地考察——→市場調(diào)研——→初步可行性分析報告——→審核——→市場/競爭分析——→項目定位——→詳細(xì)可行性分析報告——→審批——→準(zhǔn)備獲取土地 2. 土地獲取 向土地管理部門報名參加競買并索取有關(guān)文件——→向拍賣人報送參加競買的有關(guān)資料,，經(jīng)審 核批準(zhǔn)成為競買人,，交納保證金，領(lǐng)取競買號牌——→在規(guī)定的時間參加競買——→簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》——→15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價總額的10%的定金——→按規(guī)定期限付清地價款后,，依法辦理土地登記,，領(lǐng)取土地使用證書。 3.項目設(shè)計招標(biāo) 二,、 行政審批 1,、辦理選址意見書 a.計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。 b.國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查,。 c.建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書,。 d.環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。 e.文化局,、地震局,、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,。 f.規(guī)劃部門辦理項目選址意見書,。 2、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 a.人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查,。 b.國土資源局辦理土地預(yù)審,。 c.公安消防支隊、公安交警支隊,、教育局,、水利局、城管局,、環(huán)保局,、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,。 d.規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審,，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 e.規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件,。 3,、組織拆遷及建設(shè)工程、監(jiān)理招標(biāo) 招標(biāo)程序：向招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)報建——→核準(zhǔn)招標(biāo)方式和招標(biāo)范圍——→編制招標(biāo)文件——→發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書——→對潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格審查——→發(fā)招標(biāo)文件并報招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)備案——→組織項目現(xiàn)場勘察——→在規(guī)定時間內(nèi)接收投標(biāo)人編制投標(biāo)文件——→組建評標(biāo)委員會——→開標(biāo),、評標(biāo),，提交評標(biāo)報告——→確定中標(biāo)人——→15日內(nèi)向招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)提交施工招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告——→發(fā)出中標(biāo)通知書 4、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查 a.規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查,。 b.公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查,。 c.公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查,。 d.人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。 e.國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審,。 f.市政部門,、環(huán)保局、衛(wèi)生局,、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查,。 g.建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查,。 h.建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查,，根據(jù)業(yè)主單位意見,，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單,。 i.建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》,。 5,、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 a.公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。 b.人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查,。 c.建委,、市政部門、園林局,、環(huán)保局,、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 d.規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件,，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后,，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。 6,、辦理《建筑工程施工許可證》 a.建設(shè)單位辦理施工報建登記,。 b.建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍,。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍,，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。 c.建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查,，核發(fā)《建筑工程施工許可證》,。 7、辦理《商品房預(yù)售許可證》 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》,。 開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： a.以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書,； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,； （3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,。 b.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書,； c.工程施工合同； d.商品房預(yù)售方案,。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置,、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期,、預(yù)售總面積,、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖,、分層平面圖,。 8、辦理建設(shè)工程竣工綜合驗收備案 a.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查,。 b.財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進(jìn)行核實驗收,。 c.規(guī)劃部門、市政部門,、水利局,、環(huán)保局、文化局,、衛(wèi)生局,、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,，按照法律,、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗收,。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）,。 d.建委綜合各部門驗收、審查意見,，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,，作退件處理并要求限期整改,。 三、 權(quán)屬登記 1,、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記,。 2、開發(fā)商應(yīng)提交材料： （1）申請書,； （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照,； （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證,； （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證,； （6）施工許可證,； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件,。 |
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