介紹3個評估房產(chǎn)投資價值的計(jì)算公式(轉(zhuǎn)載)前天買了一本書——《生活中最常用的計(jì)算公式》,，書中講了3個評估房產(chǎn)投資價值的計(jì)算公式,，還有例題，感覺特別實(shí)用,，計(jì)算得很科學(xué),、精確，非常樂意跟大家分享,。
想要這一組計(jì)算公式的,，請留郵箱地址，會及時發(fā)送到您的郵箱,。 考察一處房產(chǎn)是否值得投資,，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產(chǎn)的價格與期望的收入關(guān)系是否合理,。以下三大公式可以幫助你估算房產(chǎn)價值,。 公式一：租金乘數(shù)小于12 租金乘數(shù)，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式： 租金乘數(shù)＝投資金額÷每年潛在租金收入＜12,。 【例】某一小戶型,，2001年時售價22萬元，月租金1500元,，那么它當(dāng)時的租金乘數(shù)是12倍,。一般來說，這個數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線,。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍,，很可能會帶來負(fù)現(xiàn)金流。這套房子如今的售價已經(jīng)上漲到60萬元,，而月租金卻不到2000元,，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇,。 投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較,，也可在不同物業(yè)間比較,，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費(fèi)用,、融資和稅收的影響,。 租售比和市盈率
公式二： 8年~10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入,，比租金乘數(shù)適用范圍更廣,，還可以估算資金回收期的長短。 投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12],。 一般來說,，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年~10年左右,。以上文提到的小戶型為例,，假設(shè)2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000元,，1年后交房,，當(dāng)時它的投資回收年數(shù)是10．3年。 投資回收年數(shù)=(50000+1000×12)/[(1500-1000)×12]=10．3 但是到了2005年,，由于房價上漲,，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購買這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補(bǔ)月供款,，實(shí)際上面臨投資無法回收的境地。 公式三： 15年收益是否有所值 這是國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)的公式,。
如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價,，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價,，該物業(yè)尚具升值空間,；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購買價，該物業(yè)價值已高估,。 仍以上文提到的小戶型為例,，2001年時，年租金收益為18000元,，乘以15等于27萬元,，大于當(dāng)時的售價22萬元，因此是值得投資的,。但是現(xiàn)在,，就以2000元月租金計(jì)算，合理價值為36萬元,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬元的售價,，價值已經(jīng)被過度透支了,。 以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進(jìn)行簡單的預(yù)測和分析即可幫助投資者快速做出判斷,，有的還需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析,，計(jì)算另外一些指標(biāo)以增加可靠性。比如,，一個地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報率不高,，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免,，一定程度上能夠彌補(bǔ)過高的租金乘數(shù),。
許多城市的房價的【國際標(biāo)準(zhǔn)的租售比】已經(jīng)到達(dá)500個月。如果細(xì)算就是【有考慮成本的租售比】769個月,，就是出租70年一分錢也沒有賺到,。計(jì)算如下。如果改為你的數(shù)字,，一定會大徹大悟,。 【國際標(biāo)準(zhǔn)的租售比】 = 總房款 / 月租金 = 2００至3００個月，即合理的總房價應(yīng)該是２００個月至３００個月的租金就能收回總房款,。 計(jì)算租售比時應(yīng)該考慮成本,，才能準(zhǔn)確地反映買房者的實(shí)際盈利率，如實(shí)反映住房的合理價格,。 2010年初,，在二線城市的E市的某地段，炒房客張三買第二套住房做投資,，普通一手房80平米,，總價100萬元（包括稅費(fèi)）。用于裝修,、家具,、家電5萬元 + 首付30萬元 + 按揭70萬元 + 20年按揭利息28萬元 = 總共花錢133萬元。 這套80平米的新房,，目前的月租價大約是0.2萬元 * 11個月 = 每年租金毛收入2.2萬元 - 平均每年0.3萬元用于再裝修,、家具家電的更新、中介費(fèi)等費(fèi)用 = 【每年租金凈收益】為1.9萬元 / 11個月 = 扣除費(fèi)用后實(shí)際落入口袋的【每月租金凈收益】為0.173萬元,。 【有考慮成本的租售比】 = 總花錢133萬元 / 每月租金凈收益0.173萬元 = 769個月,。769個月 / 每年11個月出租有效期 = 出租70年才能收回133萬元。 掐頭去尾的實(shí)際出租年限難以超過68年 * 每年租金凈收益1.9萬元 = 出租68年只能收回129萬元,。 就是說,，2010年初追高炒房，花133萬元,，長期投資68年,，在住房和土地使用權(quán)都化為烏有后,、一分不值后，房主的“口袋里”實(shí)際見到的錢只有129萬元,，一分錢也沒有賺到,。這就是【有考慮成本的租售比】769個月(70年)的實(shí)際含義。 存銀行五年期100萬元 / 每年凈盈利3.6萬元 = 目前銀行五年期儲蓄的市盈率是28倍,。意思是,，投資28年能夠?qū)⒁粋€100萬元變成二個100萬元。目前,，在中國各種投資的合理市盈率應(yīng)該參照這個28倍,。 一分錢也沒有賺到，就是每年租金凈盈利為0,。投資額133萬元 / 每年租金凈盈利0 = 市盈率無窮大,，意思是永遠(yuǎn)無法將一個133萬元變成二個133萬元。2010年2月,，股市的不少績優(yōu)股的市盈率在20上下,。 1993年前后，五年期銀行存款實(shí)際利率曾經(jīng)達(dá)到百分20（利息 + 通貨膨脹的保值貼補(bǔ)率）,。2010年初,，處于歷史最低值的五年期銀行存款利率月是3.6％，國債,、理財產(chǎn)品,、債券型基金高于此數(shù)。中美都開始實(shí)行貨幣緊縮政策,，即將加息之聲不絕于耳,。 首付款30萬元 + 裝修5萬元 = 現(xiàn)金35萬用于其他投資68年，每年復(fù)利百分5,，35萬元乘以68個1.05，等于68年后口袋有966萬元 + 按揭70萬元 + 20年按揭利息28萬元 = 投資其他項(xiàng)目68年有1064萬元 - 回收129萬元 = 買第二套住房做投資少賺935萬元,。這就是【有考慮成本的租售比】和市盈率很高的惡果,，這就是貨幣被摻進(jìn)1桶水而房價被摻進(jìn)5桶水的真相，這就是【有考慮成本的租售比】和市盈率奇高必然導(dǎo)致房價下跌的原因,。 租售比在中國能適用嗎,？為什么68年的每月租金凈收益總是按照0.173萬元在計(jì)算？
1.有人強(qiáng)調(diào)中國城市化的情況特殊,，但是住房已供過于求,。在二線的E市，表面上目前“副市長”靠工資也買不起,，實(shí)際上連“清潔工”,、“5年以內(nèi)進(jìn)城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售,、在建了。城市化加快的時候,，房租是上漲的,。高房價已經(jīng)導(dǎo)致城市化放慢，放慢的時候,，租價是不漲不跌,，甚至下跌。 2.有人強(qiáng)調(diào)我們有通貨膨脹,，但是通貨膨脹是全球性的,，難道全球都不能應(yīng)用租售比？人民幣被摻進(jìn)1桶水,，房價被摻進(jìn)5桶水,。黃金是全球第一大泡沫，中國房價是第二大泡沫,，人民幣沒有列入十大泡沫,。真的出現(xiàn)惡性通貨膨脹，外資就會出逃,，城市蕭條時房租必然下跌,。美國有時搞輸入型通貨膨脹，有時搞輸入型通貨緊縮,。2008年通貨緊縮時,，房租沒有上漲，有的下跌,。 3.實(shí)際情況表明,，雖然可能通貨膨脹，雖然房價可能上漲,，但是,，租金的上漲卻我行我素，每年只能提價增收0.11萬元(每月0.01萬元),。經(jīng)濟(jì)不景氣,，租民增加收入很少。增加的收入大多被房價上漲導(dǎo)致的通貨膨脹吃掉了,。租房是買方市場,，所以今后每年租金上漲0.11萬元是很困難的事。正俯強(qiáng)勢,，房東支付能力強(qiáng),，所以每年增加的物業(yè)稅從總體上說，數(shù)量和速度高于租金的增加。 4.股市里的市盈率計(jì)算都是按近一二年的數(shù)據(jù)來計(jì)算,。如果你一定要按照68年的變化不定的數(shù)據(jù)來計(jì)算,，博士也數(shù)不清。復(fù)雜問題簡單化你都不相信,，如果簡單問題復(fù)雜化你就更不會相信了,。 5.西方國家的土地具有無期限的所有權(quán)，他們計(jì)算出租年限可以大于140年,，我國計(jì)算租金只能68年（70年土地所有權(quán)需要掐頭去尾）,，所以我國的租售比可以取值300個月，不應(yīng)該超過300個月,。300個月 / 每年有效出租11個月 = 27年,。35年后就拆遷了，你做生意,，要不要給下家留一些利潤空間,？ 6.開發(fā)商大蓋特蓋，炒房客追漲大買特買,，閑置房和出租房越來越多,，而租房人數(shù)增多緩慢，所以租房市場供過于求,。目前,，買方市場的特點(diǎn)更加明顯了。任何一天去租房,，除了一等地段外都可以百里挑一,，就是說，房東排隊(duì)在等待租奴,。
7.未來幾年,，一些有效自住剛需購買了一手房、經(jīng)濟(jì)適用房,，搬出租房,。一些無效剛需到廉租房里去了，搬出租房,。租房人減少,，需求減少，導(dǎo)致租價下跌,。 8.物業(yè)稅開征后，本來閑置沒有出租的房東,因?yàn)槎愘x加重,希望減少一些損失,也開始出租,。供給增多,，導(dǎo)致租價下跌。 9.后面10年,，已經(jīng)是破舊房,，裝修費(fèi)用會增多,，租金難以提價，每年閑置時間增多,。 10.有人強(qiáng)調(diào)房價會上漲,，但是美國次貸危機(jī)之前的房價收入比在4.6，我們已經(jīng)25上下,，他們并沒有因?yàn)樯蠞q空間更大而要求更改租售比的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),。租價上漲是房價上漲帶動的。牛市的后面必然有熊市,，房價下跌時,，租價也會下跌。房市已經(jīng)相當(dāng)于股市6000點(diǎn),，即使上漲見到10000點(diǎn),，還不是要回到目前的3000點(diǎn)。 11.有人說,，我們這里的租售比只有400,。可是,，如果你是多軍,，可能認(rèn)為房價還要上漲，400到500不就百分25嘛,。土地拍賣漲價百分25不就30分鐘的功夫嘛,。你讀我的文章前是400，你讀到這一句已經(jīng)過去40分鐘,，說不定此時已經(jīng)達(dá)到500了,。 12.許多人認(rèn)為租金微不足道，人家炒房賺的主要是房價上漲的差價,?？墒牵績r再上漲1倍,，【有考慮成本的租售比】就是140年才能收回購房款,，而35年后房子就要拆遷了。應(yīng)該有自知之明,，你是在賣拐,。房價博傻已經(jīng)8年，我的這道加減乘除題你能夠再忽悠8年嗎,？1664點(diǎn)的股票一定能夠賺到上漲的差價,，6000點(diǎn)的股票你就一定能夠賺到上漲的差價嗎？ 13.2007年10月，股市只到6124,，市盈率只到60倍,，政府就打壓下來了，最低許多到1664點(diǎn),，不少績優(yōu)股的市盈率只有6上下,。可是,，有的城市的房價市盈率已經(jīng)是無窮大,，政府總的想法還是穩(wěn)住高價，小漲小跌,，緩慢上漲,。在2011年，可能還有一次救市,。最終是外資的力量或上帝（客觀規(guī)律）使其崩潰,。物極必反，盛極而衰,，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的,。租售比和市盈率可以扭曲幾年，不可能永遠(yuǎn)扭曲,。 |
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