XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案

目    錄

一、項(xiàng)目概況
二,、物業(yè)管理內(nèi)容
三,、物業(yè)管理模式
四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度
五,、物業(yè)費(fèi)的成本測算
六,、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施
七,、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)

一,、項(xiàng)目概況

1. 地理位置
該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路,，北挨江津西路,，南靠北湖路。
2. 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

二、物業(yè)管理內(nèi)容

    物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),，寓管理與服務(wù)之中,，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理,，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化,、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項(xiàng)管理,、三類服務(wù)”,，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理,、治安消防管理,、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”,；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位,、多層次的綜合服務(wù)）。
1,、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修,、養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位,、外墻面,、樓梯間公共通道、門廳,、共用排煙道,。
房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：
A、工作的主動(dòng)性
管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合,，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù),、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn),、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范,、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好,。
B,、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化,、住戶對象等采取日常修繕服務(wù),，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式,，并做到制度化,、規(guī)范化,。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜,、因時(shí)制宜,、因房制宜、因戶制宜,，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施,。
1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括：上下水管道,、落水管,、共用照明、煤氣干線,、樓內(nèi)消防設(shè)施,、電梯、水泵房,。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成,，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施,、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理,，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,，落實(shí)定期檢查,、維修,、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備,。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常,、運(yùn)行良好,。
1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括：道路,、室外上下水管道,、化糞池、溝渠池,、地上車庫等,。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,，指定并落實(shí)巡查制度,、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度,、積累有關(guān)技術(shù)資料,。對于有些專項(xiàng)類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施,。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常,、暢通、達(dá)標(biāo),，基本完好,。
1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng),、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng),，周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng),、電子巡更系統(tǒng)等,。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況,，建立起適合jt智能系統(tǒng),、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手,。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理,、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理,、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮,、全方位服務(wù),，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能,，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常,。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn),、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量,、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能,。做好兩項(xiàng)工作,，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理,。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔,、衛(wèi)生、垃圾的收集,、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,，垃圾日清，按計(jì)劃消毒,、滅鼠,、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,，區(qū)域管理的過程控制,，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈,、環(huán)境質(zhì)量良好,、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全,、生活舒適便捷,，形成環(huán)保意識，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合,，提高住戶的生活質(zhì)量,。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭,、綠樹成蔭的效果,；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合,，科學(xué)合理的保養(yǎng),、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木,、草坪的養(yǎng)護(hù),。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一,。我們要貫徹“預(yù)防為主,、防治（消）結(jié)合”的方針,，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理,。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車,、摩托車,、自行車等）進(jìn)出、行駛,、停泊實(shí)施管理工作,，確保車輛安全、交通暢通,、組織有序,，停放整齊,，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6,、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里,，對業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理,，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求,。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用,。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀,，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境,。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理,。
6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì),、計(jì)劃生育,、預(yù)防犯罪等方面的工作。
7,、常規(guī)性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的,。它貫穿于物業(yè)管理之中,。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù),、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等,。我們將以專業(yè)、入微,、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶,。
8、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶群體提供的服務(wù),，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯,、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等,。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境,。
9、經(jīng)營性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶提供便利,、高效,、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨,、和諧的社區(qū)環(huán)境,，努力使居民生活更方便,、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮,，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事,，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福,。我們將以業(yè)主及住戶為中心,，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目,。