2011年5月1日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2011年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行指標(biāo)。4月住房保障財(cái)政支出166億元,，保障住宅投資環(huán)比持平,。4月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4494億元，環(huán)比下滑2.22%,，其中住宅投資額為3244億元，環(huán)比微升0.15%,。我們認(rèn)為,，4月房地產(chǎn)開發(fā)投資的環(huán)比下滑，是房企對(duì)于資金鏈動(dòng)態(tài)收緊預(yù)期的反應(yīng),；同期住宅投資環(huán)比持平,，我們認(rèn)為最重要原因在于4月住房保障財(cái)政支出大幅上升，4月166億元住房保障支出相當(dāng)于1-3月(267億元)的62%,。

　　銷售竣工比持續(xù)上升,，商品房供給有下滑可能。4月商品房銷售竣工比為1.69,，已連續(xù)3個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比上升,，即由1-2月的1.17 上升到1.69。結(jié)合4月施工面積環(huán)比下滑30.22%,，新開工面積環(huán)比下滑18.11%,，若銷售受限、資金趨緊持續(xù),，商品房供給將有下滑可能,，進(jìn)而“縮量壓價(jià)”的目標(biāo)將受挫。

　　商品房成交的結(jié)構(gòu)性變化,，帶來(lái)銷售均價(jià)的環(huán)比下滑,。4月全國(guó)商品房銷售均價(jià)為4033元，較3月的6221元,，下滑了27.01%,。我們認(rèn)為，其中最主要原因在于中低價(jià)位商品房成交比重上升。一是地方政府商品房預(yù)售許可管理,，使得中低價(jià)位商品房供應(yīng)比重加大且市中心供應(yīng)量和成交量極小,，如深圳、廣州,、上海等一線城市商品房均價(jià)都出現(xiàn)過(guò)明顯下滑,；二是當(dāng)前商品房成交主力是剛性需求，剛性需求相對(duì)較低的購(gòu)買力正好與供應(yīng)增加的中低價(jià)位商品房相匹配,。

　　開發(fā)商資金鏈還未到“緊繃”時(shí)刻,，外資增加明顯。從靜態(tài)看,，4月房地產(chǎn)開發(fā)資金合計(jì)與房地產(chǎn)開發(fā)投資額之比為1.4,，盡管較3月有下滑，但也處于2010年平均水平,，未到“緊繃”時(shí)刻,；且在房企減少投資等“節(jié)流”措施下，我們預(yù)計(jì)行業(yè)資金明顯惡化最早要到四季度,。4月利用外資達(dá)78億元,，同比增107.34%，環(huán)比增34.48%,，充分顯示了在息差,、匯差擴(kuò)大背景下的“熱錢的加法”，“聰明資金”在抄底中國(guó)房地產(chǎn)的可能性很大,。

　　維持行業(yè)“買入”評(píng)級(jí),。保障房建設(shè)任務(wù)平衡地方房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，使房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有升”預(yù)期在5,、6月份日趨明朗,，商品房成交量有望穩(wěn)步回升，推動(dòng)房地產(chǎn)板塊估值修復(fù)行情,；宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)平衡物價(jià)控制目標(biāo),，使得“從緊”貨幣政策有望在三季度“趨穩(wěn)”，結(jié)合熱錢流入,，進(jìn)而板塊趨勢(shì)上揚(yáng)行情值得期待,。