縱觀當前農(nóng)村探索的土地流轉模式，歸納起主要有四種：股份合作為特征的承包地流轉模式,、城鎮(zhèn)建設用地增減掛鉤流轉模式、宅基地換房或土地承包經(jīng)營權換社保模式,、農(nóng)村集體建設用地直接入市模式,。

股份合作經(jīng)營流轉模式

改革開放初期外資涌入以后,，一些土地急缺的地方以承包權入股組建社區(qū)股份合作經(jīng)濟的模式應運而生，農(nóng)民將承包的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織擁有的集體土地集中起來進行股份化,，依據(jù)土地股份分享土地規(guī)?；?、股份化經(jīng)營的收益，之后許多地方都借鑒了這一做法并做了創(chuàng)新和發(fā)展,，這也是與新一輪土地改革精神高度契合的模式,。

其中，比較典型的是以三權分置股份合作為特色的東平模式,。2013年,，山東（ 農(nóng)用地、 商業(yè)地,、 工業(yè)地）東平縣在“不改變土地權性質(zhì)、不改變土地用途,、不損害農(nóng)民土地承包權益”前提下,，引導農(nóng)民入社,、農(nóng)民入股,，發(fā)展土地股份合作社,，放開放活承包土地使用權,，穩(wěn)步擴大農(nóng)民土地收益權，探索黨支部引領,、土地經(jīng)營對外租賃,、村集體與經(jīng)營大戶合作經(jīng)營、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶動以及開發(fā)經(jīng)營第三產(chǎn)業(yè)等多種合作社模式,，在有關的指導下,，成立了山東首家農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易所,，搭建了一個產(chǎn)權交易、產(chǎn)權托管,、產(chǎn)權融資為一體的綜合平臺,，有力推動了土地股份制改革,。

東平模式與第五次深改會議的精神高度一致，在堅持農(nóng)村集體權不變的前提下,，探索三權分置經(jīng)營權流轉的模式，并將股份制合作與產(chǎn)權交易等方式融合,，促進集體經(jīng)濟的發(fā)展,，受到各界高度關注和期待，該模式被認為具有普遍借鑒意義,。東平壯大集體經(jīng)濟的實踐有力回擊了主張農(nóng)村集體土地改革徹底私有化的觀點,，如果將這一模式廣泛推廣并獲得成功,，有可能扭轉改革開放三十年來大多數(shù)村社集體制弱化的局面，開啟集體經(jīng)濟又一次春天的同時,，對農(nóng)村集體經(jīng)濟制度,、集體經(jīng)營制度,、集體組織制度、集體治理方式產(chǎn)生深刻影響,。

城鄉(xiāng)增減掛鉤模式

這種模式主要是依據(jù)國土資源部發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》，規(guī)定在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下,，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施,，在保證項目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎上,，終實現(xiàn)增加耕地有效面積,，提高耕地質(zhì)量,，節(jié)約集約利用建設用地，在重慶（ 農(nóng)用地,、 商業(yè)地、 工業(yè)地）,、成都（ 農(nóng)用地,、 商業(yè)地,、 工業(yè)地）等地開展。

其中較為典型的是以地票試驗為特色的重慶模式,。2008年8月,，國土資源部與重慶市政府簽訂戰(zhàn)略合作備忘錄,，明確支持重慶探索土地利用新機制和耕地保護新模式,，同年12月4日重慶農(nóng)村土地交易所的掛牌成立，標志著重慶的“地票”試驗正式啟動,。“地票”的實質(zhì)是一種建設用地指標,，也即把農(nóng)村廢棄,、閑置的建設用地復墾為耕地,，形成的指標留足農(nóng)村發(fā)展空間后，將節(jié)約下來的土地交易后拿到城市使用,，實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設用地的統(tǒng)籌,、合理利用,。這樣一來，農(nóng)村建設用地減少,，城鎮(zhèn)建設用地增加,，城鄉(xiāng)建設用地的總量則維持不變,。

地票模式本質(zhì)是占補平衡模式，在維持城鄉(xiāng)建設用地總量不變的前提下,，實現(xiàn)了集體建設用地和城市建設用地的遠距離,、大范圍置換,。同時地票交易款大部分直接返補農(nóng)民，使宅基地,、房屋真正成為農(nóng)民的財產(chǎn)性收入,，釋放了農(nóng)民手中的沉睡財富,。這一模式對于經(jīng)濟發(fā)達的大城市郊區(qū)比較適宜，農(nóng)民從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的機會多,，生產(chǎn)方式和生活方式已經(jīng)適應城市的地方,，而在經(jīng)濟不發(fā)達,、就業(yè)不足,，農(nóng)民仍然脫離不開傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的區(qū)域，強制推行占補平衡的流轉進行農(nóng)民集中,，會人為提高農(nóng)民生產(chǎn)生活成本,，出現(xiàn)“被上樓”現(xiàn)象，導致矛盾激化和社會不穩(wěn)定,，也要防止出現(xiàn)占優(yōu)補劣等問題。

宅基地換房模式

2008年3月,，天津（ 農(nóng)用地,、 商業(yè)地,、 工業(yè)地）濱海新區(qū)的綜改方案獲批準,，而土地制度改革正是其中重要的一塊試點內(nèi)容,。宅基地換房模式在試點中摸索出來并被認可。該模式以項目包裝模式為主,，試點區(qū)域農(nóng)民整體拆遷,，共同搬進新蓋的樓房;農(nóng)民原居住區(qū)域用于耕地保護和適度的商業(yè)開發(fā)，該模式是目前影響比較大的一種實踐探索,，被多個地方借鑒并被發(fā)展。

天津華明模式遵循承包責任制不變,、可耕土地不減,、農(nóng)民自愿原則,，其核心是農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標準,，換取由政府成立的開發(fā)公司建設的住宅遷入小城鎮(zhèn)居住,。原村民宅基地復墾為耕地，補償新城鎮(zhèn)建設占用土地后,，再將節(jié)約下來的土地以“招”,、“拍”、“掛”的方式對外出售,，以土地收益彌補新城鎮(zhèn)建設的資金缺口,。農(nóng)民集中在新城鎮(zhèn)居住后以村為單位,，村民以耕地入股組建新型集體企業(yè)組織，或?qū)⑥r(nóng)地直接出租給農(nóng)業(yè)企業(yè),，整合農(nóng)業(yè)用地和宅基地復耕的土地,，發(fā)展集種植、觀光,、加工配送等產(chǎn)業(yè)鏈于一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

華明模式突破主要體現(xiàn)在三方面,，一是宅基地換房符合政策框架,，且不增加建設用地指標;二是城鎮(zhèn)發(fā)展模式的創(chuàng)新，建設用地帶動農(nóng)業(yè)用地統(tǒng)一流轉,，新城鎮(zhèn)建設與產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步推進，加快了城鎮(zhèn)化進程;三是農(nóng)村集體組織的創(chuàng)新,，農(nóng)民搬入新城鎮(zhèn)居住后,，實行社區(qū)化管理,，實現(xiàn)了由“農(nóng)民”到“市民”的身份轉變,，改變了傳統(tǒng)農(nóng)村的組織管理體制。該模式具有較強的區(qū)域局限性,，地處大都市近郊，區(qū)位和產(chǎn)業(yè)都較為明顯,，為搬遷村民的居住,、就業(yè),、生活提供了可靠保障,，近郊村民在生活方式,、文化觀念等方面與城區(qū)居民較為接近，也減少了集體土地流轉的阻力,。因而,，該模式在城市近郊較為適用,，遠郊地區(qū)操作難度較大,。

集體建設用地直接入市模式

2005年10月1日，廣東（ 農(nóng)用地,、 商業(yè)地、 工業(yè)地）省政府發(fā)出《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法草案》,，明確規(guī)定廣東省內(nèi)的集體建設用地可以直接進入市場交易,，自由出讓、轉讓,、出租和抵押，與國有土地“同地,、同價,、同權”，并要求農(nóng)村集體建設用地流轉的收益50%以上要用于農(nóng)民的社會保障,。這是農(nóng)地第一次贏得合法直接入市的權利,，從此打破了“非經(jīng)政府征地，任何農(nóng)地不得合法轉為非農(nóng)用途”的傳統(tǒng),，征地制與農(nóng)地直接入市并存，由此被有關稱作“農(nóng)地直接入市”模式,，其中具代表性的是深圳（ 農(nóng)用地,、 商業(yè)地、 工業(yè)地）的工業(yè)(產(chǎn)業(yè))用地入市,。

2013年，為深化土地管理制度改革,、提升國土資源節(jié)約集約利用,，深圳市政府發(fā)布《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法(試行)》，其中規(guī)定：原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請進入市場流通,、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位實際占用的符合城市規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地，在厘清土地經(jīng)濟利益關系,，完成青苗,、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后,，可申請以掛牌方式公開出(轉)讓土地使用權,。同時公布兩種收益分配方式供選擇：第一種方式是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位;第二種方式是所得收益70%納入市國土基金,，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位,，并可持有不超過總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。

深圳農(nóng)地入市第一拍,，具有標志性意義。以往農(nóng)村集體土地想要入市,，必須先經(jīng)過征地補償后收歸國有,，只有國有土地可以走招拍掛的出讓流程,。而今后，農(nóng)村集體工業(yè)用地不需要再經(jīng)過國有化,，便可直接到深圳土地交易出讓,，且土地收益直接按比例由政府和村股份公司分成,。如果說上一輪土地改革的核心是權與使用權分離，并實現(xiàn)了國有土地的市場化和資本化的話,，那么，新一輪土地改革將重點探索,、推動集體土地的資本化和市場化,，“同地、同權,、同酬”的城鄉(xiāng)土地市場一體化越來越近。

新一輪土改要做好頂層設計,，在布局試點過程中統(tǒng)籌考慮不同地區(qū)發(fā)展階段,、產(chǎn)業(yè)基礎、區(qū)位條件,、政策支持力度等千差萬別的情況，因地制宜探索能夠體現(xiàn)發(fā)達地區(qū)與欠發(fā)達地區(qū),、城市近郊與偏遠地區(qū),、農(nóng)業(yè)主導區(qū)與二三產(chǎn)業(yè)主導區(qū),、土地資源稀缺區(qū)與土地資源富集區(qū)等差異化訴求的模式,，也要傾聽人民群眾的聲音，順勢而為將已有的一些寶貴探索經(jīng)驗納入我國新一輪漸進式改革的大棋局中,，從而實現(xiàn)自上而下與自下而上交融共振力推改革的局面。