主張合同無效未獲支持

    本報訊  花近10萬元買來地下車位,，事后得知車位屬于人防工程,，由此產(chǎn)生訴訟。近日,，浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院對這起車位買賣糾紛案作出判決,，對原告主張合同無效的訴訟請求不予支持。

  　　2004年5月28日,，原告樓某與被告寧波華泰股份有限公司簽訂《華泰劍橋二期地下車位買賣合同》一份,，合同約定：雙方就買賣地下汽車位使用權(quán)達(dá)成協(xié)議；原告向被告購買位于華泰劍橋二期地下K1庫編號為123的車位一只；車位的價款為9.8萬元,；原告應(yīng)于2004年5月28日前支付價款,；被告應(yīng)于2005年2月28日前將車位交付給原告。原,、被告均按約履行了付款及交付車位的義務(wù),。

  　　原告稱于2008年發(fā)現(xiàn)該地下車位屬于人民防空工程的一部分，而被告在出賣時從沒提到過這個情況,。原告認(rèn)為該地下車位的買賣無效，將被告推向法庭,。

  　　庭審中,，雙方爭議集中在下面幾個問題：法律是否禁止屬于人民防空工程的地下車位使用權(quán)的買賣；原告主張的賠償利息損失3.4萬余元及車位差價損失3萬元是否合法合理,。

  　　法院審理認(rèn)為,，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條規(guī)定：合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效,，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù),。因此原告依據(jù)寧波《關(guān)于規(guī)范“結(jié)建”防空地下室管理的通知》的規(guī)定而主張合同無效的請求是不予支持的,。我國人民防空法未明確規(guī)定作為人防工程的設(shè)施的使用權(quán)禁止買賣?！墩憬嵤粗腥A人民共和國人民防空法〉辦法》第十九條規(guī)定：人民防空工程除重要的指揮,、通信等工程外，在不影響其防空效能的條件下,，鼓勵平時予以開發(fā)利用,。

  　　法院認(rèn)為，法律和行政法規(guī)未禁止作為人民防空工程的車位使用權(quán)的買賣,，故原,、被告之間簽訂的《華泰劍橋二期地下車位買賣合同》合法有效。但作為人民防空工程的車位的使用權(quán)的確有一定的限制,，如發(fā)生戰(zhàn)爭時必須作為人民防空工程使用,，如果原告在購買訟爭車位的使用權(quán)時，對該車位系人民防空工程不知情,，存在重大誤解的,，原告可以提出要求變更或撤銷合同。原告在法院行使釋明權(quán)后,，未對訴訟請求作出變更,，故原告的訴訟請求無法律依據(jù)，法院不予支持。

  　　法院作出駁回原告全部訴訟請求的判決后,，當(dāng)事人均未提起上訴,。

當(dāng)事人說

原告：地下車位買賣無效

被告：業(yè)主利益并未受損

  　　原告訴稱：2004年5月28日原、被告雙方簽訂一份《華泰劍橋二期地下車位買賣合同》,，由原告向被告購買華泰劍橋二期地下K1庫123號車位,，價款為9.8萬元，原告一次性付清車位款9.8萬元,。直至2008年原告偶然發(fā)現(xiàn)被告出售給原告的地下車位屬于人民防空工程的一部分,，而被告在出賣時從沒提到過這個情況。原告認(rèn)為,，人防工程屬國家所有,，被告不應(yīng)該隨意買賣。寧波人防辦通（2004）29號《關(guān)于規(guī)范“結(jié)建”防空地下室管理的通知》第一條規(guī)定：人防工程是國防戰(zhàn)備設(shè)施,，“結(jié)建”防空地下室是人防工程的重要組成部分,，任何單位或個人不得出售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，在目前產(chǎn)權(quán)界定尚不明晰的情況下,，“結(jié)建”防空地下室只允許臨時出租,，但租期每次最長不得超過三年。因此作為人防工程的設(shè)施是不得買賣的,，原,、被告簽訂的《華泰劍橋二期地下車位買賣合同》是無效合同。為此,，原告向被告交涉,，但未果。現(xiàn)原告要求法院判令：確認(rèn)原,、被告車位買賣協(xié)議無效,；被告返還原告購車位款9.8萬元，賠償利息損失3.4萬余元,；被告賠償原告車位差價損失費(fèi)3萬元,。

  　　被告辯稱：對原告所述的與被告簽訂了《華泰劍橋二期地下車位買賣合同》一份，約定原告向被告購買華泰劍橋二期地下K1庫123號車位,，價款為9.8萬元,，且原告已按約支付了9.8萬元，該地下車位屬于人防工程的事實均無異議,。但雙方約定的買賣標(biāo)的為地下車位的使用權(quán),，現(xiàn)行法律并未禁止作為人防工程的車位的使用權(quán)的買賣，而是本著誰投資,、誰受益的原則,，鼓勵平時由投資者進(jìn)行管理,，收益歸投資者所有。該車位的設(shè)置方便了小區(qū)業(yè)主的停車,，并未損害原告的利益,。因此被告認(rèn)為雙方簽訂的合同有效，故請求法院判令駁回原告的訴訟請求,。

連線法官

人防車位使用受限  轉(zhuǎn)讓必須告知性質(zhì)

  　　一審宣判后,，就本案涉及到的相關(guān)問題，記者采訪了審判長王劍納,。

  　　王劍納告訴記者,，國家對人防車位的財產(chǎn)權(quán)限制非常大，不僅在戰(zhàn)時,，平時使用也必須經(jīng)過行政許可,，并且要交納一定的費(fèi)用。如《浙江省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》規(guī)定,，單位或者個人平時利用公用人防工程,，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)縣級以上人民防空主管部門批準(zhǔn),，領(lǐng)取《人防工程使用證書》，并由使用單位或者個人按照國家,、主管大軍區(qū)和省有關(guān)規(guī)定繳納費(fèi)用,。國家對住宅小區(qū)地下人防車位的財產(chǎn)權(quán)限制,，使人防車位具有一定的被“征收”的屬性，而不僅僅是戰(zhàn)時的“征用”,。所以,，國家對人防車位財產(chǎn)權(quán)的限制處在介于“征收”與“征用”的中間狀態(tài)，有學(xué)者把這種狀態(tài)稱之為“準(zhǔn)征收”,，準(zhǔn)征收問題尚未引起學(xué)界與實務(wù)界的足夠重視,，但是司法實踐中已經(jīng)有類似的糾紛出現(xiàn)，比如湖南某鎮(zhèn)的明清古建筑改建案,，政府出于對古建筑的保護(hù),，強(qiáng)制規(guī)定對當(dāng)?shù)卮迕褡嫔狭粝聛淼慕ㄖ辉试S私自改建,。

  　　據(jù)介紹,，準(zhǔn)征收又分為占有準(zhǔn)征收與管制準(zhǔn)征收。占有準(zhǔn)征收是指對不動產(chǎn)財產(chǎn)永久性物理占有,，而管制準(zhǔn)征收是指政府按照經(jīng)濟(jì)管制法規(guī)等的規(guī)定而使公民私有不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)受損的情形,。人防車位在平時國家并不實際占有，但為了不影響其防空效能,，國家對人防車位的使用用行政許可制度進(jìn)行嚴(yán)格的限制,，所以,，國家對人防車位的準(zhǔn)征收更符合“管制準(zhǔn)征收”的性質(zhì)。處于“管制準(zhǔn)征收”狀態(tài)下的人防車位財產(chǎn)權(quán)受到國家的強(qiáng)制性限制,，所有權(quán)人無法行使完全意義上的所有權(quán),，所以人防車位轉(zhuǎn)讓價要低于一般的地下車位。

  　　王劍納對記者說,，雖然地下人防車位的財產(chǎn)權(quán)受到很大程度的限制,，但是只要人防車位建設(shè)費(fèi)用是由建設(shè)單位籌措并列入建設(shè)項目投資，開發(fā)商作為住宅小區(qū)地下人防車位的投資人和所有人,，享有使用,、收益權(quán)。開發(fā)商有權(quán)將地下人防車位有償轉(zhuǎn)讓給業(yè)主使用,，我國法律和行政法規(guī)也沒有關(guān)于地下人防車位使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定,，故不應(yīng)認(rèn)定此類合同違反了法律禁止性規(guī)定。如果開發(fā)商與業(yè)主簽訂地下人防車位使用權(quán)買賣或者轉(zhuǎn)讓協(xié)議時,，已經(jīng)明確告知或者在協(xié)議中載明車位屬于人防工程的情況下,，應(yīng)認(rèn)定協(xié)議有效。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條規(guī)定,，合同法實施以后,，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),，不得以地方性法規(guī),、行政規(guī)章為依據(jù)。所以類似“寧波人防辦通（2004）29號文件”的規(guī)定,，并不能成為認(rèn)定合同無效的依據(jù),。

  　　王劍納說，如果開發(fā)商在與業(yè)主簽訂地下人防車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時,，未明確告知車位屬于人防車位的,，則業(yè)主有權(quán)依據(jù)合同法的規(guī)定，行使撤銷權(quán),。協(xié)議如被撤銷,，開發(fā)商有故意隱瞞事實和欺騙銷售行為的，開發(fā)商要承擔(dān)全部合同被撤銷的責(zé)任,，返還車位款及利息,，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付已經(jīng)使用期間的車位費(fèi)用。在本案中,，法院已經(jīng)向原告釋明,，如果購買訟爭車位的使用權(quán)時，對該車位系人防工程不知情,，存在重大誤解的,，可以提出要求變更或撤銷合同,，但原告未對訴訟請求作出變更，在此情況下,，法院判決駁回了原告的訴訟請求,。

法規(guī)鏈接

    《中華人民共和國民法通則》

  　　第五十九條  下列民事行為，一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)關(guān)予以變更或者撤銷：

  　　 (一) 行為人對行為內(nèi)容有重大誤解的,；

  　　 (二) 顯失公平的,。

  　　被撤銷的民事行為從行為開始起無效。

  　　第六十一條  民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷后,，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失,，雙方都有過錯的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

  　　雙方惡意串通,，實施民事行為損害國家的,、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財產(chǎn),，收歸國家,、集體所有或者返還第三人。

  《中華人民共和國合同法》

  　　第五十二條　 有下列情形之一的,，合同無效：

  　?。ㄒ唬┮环揭云墼p,、脅迫的手段訂立合同,，損害國家利益；

  　?。ǘ阂獯?，損害國家、集體或者第三人利益,；

  　?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；

  　?。ㄋ模p害社會公共利益,；

  　　（五）違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,。

    第五十四條　 下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：

    （一）因重大誤解訂立的,；

    （二）在訂立合同時顯失公平的,。

    一方以欺詐,、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷,。

    當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷,。

    第五十五條 　有下列情形之一的,，撤銷權(quán)消滅：

    （一）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；

    （二）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán),。

    第五十六條　 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力,。合同部分無效，不影響其他部分效力的,，其他部分仍然有效,。

    第五十七條 　合同無效、被撤銷或者終止的,，不影響合同中獨立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力,。

    第五十八條　 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還,；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償,。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。

背景知識

人防工程  所有權(quán)

  　　人防工程是防備敵人空中襲擊,，有效地掩蔽人員和物資，保存戰(zhàn)爭潛力的重要設(shè)施,。它是由各級指揮通信工程,、防空專業(yè)隊工程、人員掩蔽工程,、疏散機(jī)動干道,、連通道以及供水、供電等配套工程組成的防護(hù)體系,。

  　　人防工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽,、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等方面單修建的地下防護(hù)建筑,，以及結(jié)合地面建筑物修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室,。

  　　人防工程建設(shè)要納入城市總體建設(shè)規(guī)劃。要注重開發(fā)利用城市地下空間,，兼顧人民防空要求,，逐步形成由城市地下交通干線,、地下商業(yè)娛樂設(shè)施、地下停車場,、地下過街道等組成的城市地下防護(hù)空間體系,。城市及城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新建民用建筑，必須依法同步建設(shè)防空地下室,。未經(jīng)人民防空主管部門審核批準(zhǔn),，建設(shè)、消防等部門不能辦理相關(guān)手續(xù),。

  　　所有權(quán),，是指所有人依法按照自己的意志通過對其所有物進(jìn)行占有、使用,、收益和處分的方式,，獨占性的支配其所有物并排斥他人非法干涉的永久性權(quán)利。所有權(quán)是一種完全物權(quán),，是對標(biāo)的物全面的支配權(quán),，所有權(quán)人在對標(biāo)的物全面支配的領(lǐng)域內(nèi)，可以排除任何人的干涉,；所有權(quán)又是可以恒久存在的權(quán)利,，只要其標(biāo)的物不滅失，所有權(quán)就不會消滅,。所有權(quán)具有彈力性,，可以將它的權(quán)能進(jìn)行分離，而設(shè)定用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán),。在設(shè)定了用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)后,，所有權(quán)的權(quán)能自然就受到了它們的限制，但是它們消滅后,，所有權(quán)又恢復(fù)為對物完整的支配權(quán),。

  　　一般認(rèn)為,，所有權(quán)具有如下權(quán)能：占有權(quán)能,、使用權(quán)能、收益權(quán)能和處分權(quán)能,。

背景知識

人防工程的所有權(quán)歸屬

  　　我國人民防空法第十八條規(guī)定：“人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽,、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨修建的地下防護(hù)建筑,，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室,。”第二十二條規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室,。”所以,，住宅小區(qū)建設(shè)人防工程屬于強(qiáng)制性規(guī)定,。

  　　但是對于人防工程的所有權(quán)歸屬，人民防空法第五條只是規(guī)定：“國家鼓勵,、支持企業(yè)事業(yè)組織,、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑,，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè),；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有,。”

  　　對于人防工程的所有權(quán)歸屬,，人民防空法并沒有作出規(guī)定，從各地的地方性法規(guī),、地方政府規(guī)章和規(guī)范性文件來看,，也各不相同。

  　　如《北京市人民防空工程建設(shè)與使用管理規(guī)定》第六條規(guī)定：“本市鼓勵支持企業(yè)事業(yè)組織,、社會團(tuán)體,、個人建設(shè)和使用人防工程。人防工程平時由投資者使用管理,，收益歸投資者所有,。”由此可以看出，投資者只有“使用”與“收益”的權(quán)利,，但并不具有明確的所有權(quán),。

  　　《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》則明確規(guī)定：“民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。民防工程的所有權(quán)登記,，按照本市房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。”

  　　《重慶市人民防空條例》第七條也規(guī)定：“鼓勵企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體和個人,，以多種方式投資建設(shè)和利用人民防空設(shè)施,，其所有權(quán)和收益權(quán)歸投資者。”

  　　界定產(chǎn)權(quán)最基本原則應(yīng)該是誰投資誰享有產(chǎn)權(quán),。對于商品房小區(qū)的地下人防工程,，國家并沒有投資，所以國家并非商品房小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)人,。投資人通過投資依法使自己的財產(chǎn)形態(tài)物化為人防工程這樣一種不動產(chǎn)財產(chǎn)形態(tài),，其財產(chǎn)歸屬并未改變，在法律沒有明確界定所有權(quán)歸屬的情況下,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定投資者就是所有者,，但國家可以在戰(zhàn)時征用人防工程。

  　　我國房地產(chǎn)登記管理部門很少對地下人防車位所有權(quán)進(jìn)行登記，這為作為不動產(chǎn)的人防車位所有權(quán)轉(zhuǎn)移造成了一定的障礙,。實踐中,，開發(fā)商與業(yè)主的轉(zhuǎn)讓或買賣合同，均為使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,。對于地下人防車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛,，各地法院的判決結(jié)果也不盡相同。有的法院認(rèn)為地下人防車位不得轉(zhuǎn)讓,，轉(zhuǎn)讓使用權(quán),，但沒有約定使用年限或者年限與土地使用權(quán)出讓年限相同，屬于變相的買賣,，違反法律的禁止性規(guī)定,，判決協(xié)議無效，開發(fā)商返還業(yè)主車位款及利息,；也有法院認(rèn)定開發(fā)商享有使用權(quán)收益權(quán),，合同合法有效而判決駁回業(yè)主的訴訟請求。