1.應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅：3000×5%＝150萬元,。
2.應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：150×（7%＋3%）＝15萬元,。
3.應(yīng)繳印花稅：3000×0.05%＝1.5萬元。
4.應(yīng)繳土地增值稅：扣除項(xiàng)目金額：1600×（1＋20%＋10%）＋150＋15＝2245萬元,；
增值額：3000－2245＝755萬元,；
增值率：755÷2245×100%＝34%；
應(yīng)繳土地增值稅：755×30%＝226.5萬元,。
5.應(yīng)繳企業(yè)所得稅：（3000－1600－200－150－15－1.5－226.5）×33%＝266.31萬元,。
6.應(yīng)繳稅費(fèi)合計(jì)：150＋15＋1.5＋226.5＋266.31＝659.31萬元。
7.股東收益約為：3000－1600－300－659.31＝440.69萬元,。

 

方案
考慮到甲公司房產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較小,，且經(jīng)營(yíng)范圍較為單一,，甲公司以避開開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的高稅負(fù)為主要目的，分三步實(shí)施了房地產(chǎn)開發(fā)銷售：
第一步：將甲公司性質(zhì)變更為一家工業(yè)企業(yè),，將開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)改為職工宿舍,。

第二步：在開發(fā)過程中，甲公司先尋找48名買房人,，讓他們根據(jù)所要購(gòu)買的房屋繳足房款,，然后按法定程序?qū)?8人吸收為公司股東。

第三步：待房屋完工后,，甲公司隨即關(guān)閉清算,，同時(shí)將48套住宅分配給新加入的48名股東，其余兩套住宅,，以及企業(yè)的其他資產(chǎn)和負(fù)債歸原股東趙某和陸某所有,。

按此方案實(shí)施后，甲公司在存續(xù)期間未發(fā)生銷售房地產(chǎn)行為,，因此不涉及相關(guān)稅費(fèi),。甲公司關(guān)閉清算環(huán)節(jié)涉及的相關(guān)稅費(fèi)及股東收益分析如下：
1.營(yíng)業(yè)稅對(duì)于公司清算后，公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給股東是否應(yīng)當(dāng)征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅問題,，按政策規(guī)定不需要征收營(yíng)業(yè)稅,，理由主要有以下三點(diǎn)：
第一，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,，提供應(yīng)稅勞務(wù),，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù),、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為,。所稱有償，包括取得貨幣,、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益,。公司清算注銷后，房地產(chǎn)所有權(quán)從公司轉(zhuǎn)移給股東過程中,，公司并不是以取得經(jīng)濟(jì)利益為目的,，因此不屬于有償銷售不動(dòng)產(chǎn)。

第二,，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）規(guī)定,，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股,，參與接受投資方利潤(rùn)分配,，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅?？梢?，投資行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍。由此也可判斷,，公司清算注銷后,，投資者收回投資的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍,。

第三,，對(duì)于公司關(guān)閉清算時(shí)，投資者收回被投資企業(yè)房地產(chǎn)所有權(quán)的行為,，實(shí)踐中稅務(wù)機(jī)關(guān)幾乎從未征收過營(yíng)業(yè)稅,。因此，從習(xí)慣上來說,，對(duì)甲公司清算環(huán)節(jié)房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為也不應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅,。

2.土地增值稅甲公司在清算環(huán)節(jié)將房地產(chǎn)歸還給股東時(shí)并未取得收入，而且在實(shí)踐中,，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)清算環(huán)節(jié)幾乎從未征過土地增值稅,，因此，對(duì)甲公司的清算環(huán)節(jié)不應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅,。

3.企業(yè)所得稅《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定：“納稅人依法進(jìn)行清算時(shí),，其清算終了后的清算所得，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納企業(yè)所得稅,。”《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“清算所得,，是指納稅人清算時(shí)的全部資產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)，扣除各項(xiàng)清算費(fèi)用,、損失,、負(fù)債、企業(yè)未分配利潤(rùn),、公益金和公積金后的余額,，超過實(shí)繳資本的部分。”甲公司清算時(shí),，因開發(fā)產(chǎn)品的變現(xiàn)價(jià)值高于賬面價(jià)值,，而應(yīng)負(fù)擔(dān)的清算所得稅約為： （3000－1600－200）×33%＝396萬元。

4.股東收益約為：3000－1600－300－396＝704萬元,。

由此可見，按此籌劃方案實(shí)施后,，將會(huì)使甲公司稅費(fèi)負(fù)擔(dān)下降263.31萬元（659.31－396）,，同時(shí)使股東收益增加263.31萬元（704－440.69）。需要說明的是，甲公司增資擴(kuò)股時(shí),，開發(fā)產(chǎn)品的潛在增值屬于甲公司原股東,，新增的48名股東只能取得與初始投資價(jià)值相當(dāng)?shù)姆课荨＝刂?004年底,，甲公司按上述籌劃方案操作結(jié)束,，并關(guān)閉清算。由于當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)清算環(huán)節(jié)相關(guān)稅收缺乏監(jiān)管,，甲公司最終注銷時(shí),，未申報(bào)繳納所得稅。

點(diǎn)評(píng)
“關(guān)門捉賊”,，是指對(duì)弱小的敵軍要采取四面包圍,、聚而殲之的謀略。如果讓敵人得以脫逃,，情況就會(huì)十分復(fù)雜,。在本案例中，如果甲公司以開發(fā)產(chǎn)品的形式直接對(duì)外銷售,，那么會(huì)產(chǎn)生較高的稅負(fù),。如果按上述籌劃方案采取先讓公司“關(guān)門”，再在股東內(nèi)部清算分配的策略,，那么就可以避開高稅負(fù)環(huán)節(jié),。

對(duì)于清算環(huán)節(jié)，稅收政策在所得稅方面有較為明確的規(guī)定,，但是對(duì)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅方面尚無明確規(guī)定,。事實(shí)上，目前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)清算環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費(fèi)如何征收確實(shí)缺乏監(jiān)管,，造成了大量稅收流失,。上述籌劃思路一方面給納稅人提供了一種轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的參考方案，另一方面也提醒財(cái)稅部門要進(jìn)一步完善清算環(huán)節(jié)的相關(guān)稅收政策,。