目錄
第一章：項(xiàng)目決策階段
第二章：前期準(zhǔn)備階段
一,、獲取土地使用權(quán)
二,、征地拆遷,，申辦并取得《房屋拆遷許可證》
三、規(guī)劃設(shè)計(jì)
四,、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記,，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù),，確定勘察
五,、申辦《施工許可證》
六、招標(biāo)
第三章：工程建設(shè)階段
1,、施工用水
電及通訊線路接通,，保證施工需要
2、施工場(chǎng)地平整,，達(dá)到施工條件
3,、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件
4,、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備
5,、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備
6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理
7,、施工許可批文及辦理開(kāi)工手續(xù)
8,、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)
9,、組織圖紙會(huì)審,、設(shè)計(jì)交底
10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃
11,、設(shè)計(jì),、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)
第四章：項(xiàng)目銷售階段
一,、申辦《銷售許可證》
二,、商品房銷售及按揭辦理
一、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收,，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》
二,、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收
三、進(jìn)行權(quán)屬登記,，取得《商品房權(quán)屬證明書(shū)》
四、物業(yè)移交
第五章：交付使用階段

從開(kāi)發(fā),、建設(shè),、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可分為五個(gè)階段,，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段,、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段,、銷售階段和交付使用階段,。
第一章： 項(xiàng)目決策階段
◆房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究,。
1,、可行性研究的內(nèi)容
可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化,、民主化,，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì),、社會(huì)和環(huán)境效益,。
可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置,；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定,； (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù),；(7)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式,、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求,、管理費(fèi)用的研究,；(8)開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析,；(10)結(jié)論及建議。
2,、可行性研究小組成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師,、市場(chǎng)分析專家,、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家,、財(cái)會(huì)師及律師。
3,、可行性研究的工作階段
1）投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判,，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議,，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ),，尋找最有利的投資機(jī)會(huì),。
    投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析,。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的,，就可以進(jìn)行下一階段的工作。
2）初步可行性研究,，亦稱“預(yù)可行性研究”,。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析,。
3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究,。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ),，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上,、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟,。
4）項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目,，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目,，任何單位不準(zhǔn)審批,，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中,，按照工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理規(guī)定,，凡應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目審批部門審批的，必須在報(bào)送的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：建設(shè)項(xiàng)目的勘察,、設(shè)計(jì),、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備,、材料等采購(gòu)活動(dòng)的具體招標(biāo)范圍（全部或者部分招標(biāo)）,；建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì),、施工,、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）,；擬自行招標(biāo)的,，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第５號(hào)）規(guī)定報(bào)送書(shū)面材料；建設(shè)項(xiàng)目的勘察,、設(shè)計(jì),、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備,、材料等采購(gòu)活動(dòng)擬采用的招標(biāo)方式（公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)）,；國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)確定的國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目和省、自治區(qū),、直轄市人民政府確定的地方重點(diǎn)項(xiàng)目,，擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)對(duì)采用邀請(qǐng)招標(biāo)的理由作出說(shuō)明,；
　　
4,、可行性研究步驟
可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究,；(3)方案選擇與優(yōu)化,； (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告,。
5,、集團(tuán)公司董事會(huì)通過(guò)，批準(zhǔn)正式立項(xiàng),，項(xiàng)目進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)階段,。
第二章：前期準(zhǔn)備階段
一、 獲取土地使用權(quán),。
開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式
1） 通過(guò)行政劃撥方式取得,；
2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)；
3） 轉(zhuǎn)讓取得,；
4） 出讓方式取得（招標(biāo),、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）,；
5） 聯(lián)合開(kāi)發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng),、審批后取得；
6） 通過(guò)司法裁決取得,；
7） 通過(guò)兼并,、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。
開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序
土地使用權(quán)有償出讓的方式
出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者,。
按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議,、招標(biāo)、拍賣,。
協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望,，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋,、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。
招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi),，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式,，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式,。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán),，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等,。
拍賣又稱競(jìng)投,，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間,、地點(diǎn),，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投,，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式,。
依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開(kāi)發(fā),、旅游,、商業(yè)、娛樂(lè)等用途的,，必須通過(guò)市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán),，并取得《成交確認(rèn)書(shū)》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》,。開(kāi)發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后,，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù),。屬協(xié)議出讓的,，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：
1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書(shū)》或轉(zhuǎn)讓批文,；
2）開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；
3）屬新增建設(shè)用地的,，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》,；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料,。
4）1：2000地形圖2份,；
5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份
6）地上附著物權(quán)屬證明；
7）土地登記申請(qǐng)書(shū),；
8）土地登記法人代表證明和身份證明,；
9）土地登記委托書(shū)。
土地主管部門
（1）土地使用權(quán)出讓
房地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作,，遠(yuǎn)郊區(qū),、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。
（2）土地使用權(quán)劃撥
房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。
區(qū),、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù),。
（3）征用土地
(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上,，由政府部門審核后報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。
征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下,，由人民政府批準(zhǔn)。
征用耕地3畝以下,，其他土地10畝以下,，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。
（4）地價(jià)評(píng)估
市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū),、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估工作及評(píng)估報(bào)告的審查,、地價(jià)審核和報(bào)批工作
招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序
(1) 用地者見(jiàn)到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。
(2) 用地者到市或區(qū),、縣房地局或其它部門了解情況,，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察,，搜集資料,。
(3) 用地者進(jìn)行投資分析。
(4) 到指定地點(diǎn)辦理投資登記,，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照,、法人資格證明、銀行資信證明,，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金,。
(5) 用地者填寫(xiě)投標(biāo)書(shū)寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。
(6) 收到中標(biāo)通知書(shū)后,，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū),、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金,。
(7) 按合同的約定支付余款,。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū),、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證,。
拍賣受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序
(1) 用地者見(jiàn)到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。
(2) 用地者到市或區(qū),、縣房地局或其它部門了解情況,，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察,，搜集資料,。
(3) 用地者進(jìn)行投資分析。
(4) 到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記,，提交企業(yè)工商執(zhí)照,、法人資格證明、銀行資信證明,，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金,。
(5) 用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌。
(6) 用地者在規(guī)定時(shí)間,、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投,。
(7) 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金,。
(8) 按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū),、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證,，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證,。
屬經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)用地的,，開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)、掛牌,、競(jìng)買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書(shū)》,。憑此書(shū)辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記,，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》,。
二、 征地拆遷,，申辦并取得《房屋拆遷許可證》,。
城市房屋拆遷是對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì),、社會(huì)發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建,，使城市的整體功能得到改善和提高。
1、拆遷方式：
1） 政府組織拆遷：主要指通過(guò)批租,、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷
2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式,，但要申請(qǐng)拆遷許可證。
3） 拆遷人委托拆遷：適用開(kāi)發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行,。
2,、拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造,；(2)城市功能,、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū),、商業(yè)區(qū),、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造,；(3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地,、治理污染工程等,。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的,，是城市建設(shè)的重要組成部分,，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段,。
3,、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：
1） 填寫(xiě)《城市房屋拆遷申請(qǐng)表》一式五份；
2） 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件,；
3） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證,；
4） 國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)或劃撥決定書(shū)）
5） 拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料。
6） 拆遷安置計(jì)劃和方案,；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積,、戶數(shù)、性質(zhì),、用途等基本情況,；拆遷方式；拆遷期限,；還建方式及還建期限,；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度,。）
7） 有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明,。
根據(jù)《武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)審查完畢,。符合條件的,，依法收取拆遷管理費(fèi)（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米）,，頒發(fā)房屋拆遷許可證,。開(kāi)發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷,，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議,。安置補(bǔ)償共有三種方式，一是貨幣安置,，二是現(xiàn)房安置,，三是就地或異地還建。拆遷完畢后,，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收,，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》。