房價上漲、政策限購,、通脹憂慮,，灰色地帶的深圳小產權房需求再抬頭

　　深圳新聞網1月10日訊  （記者 陳相明 實習生 許 薇）“近來不少客戶都在詢問有沒有性價比不錯的小產權房，有自己住的,，也有想買來收租金的,。”新年伊始，南山區(qū)某品牌中介工作人員方經理如此說,。

　　歲末年初,，深圳商報記者調查發(fā)現，隨著去年年底房價再次上揚,，限購政策下又面臨通脹風險,，深圳小產權房市場需求上升，不僅帶花園社區(qū)貌似商品房的可以賣出好價錢,，而且一些素質較差的小產權房也隨著周邊商品房價格“雞犬升天”,。

　　“身世”復雜

　　說法不準確，大體分三類

　　深圳的小產權房到底有幾種,？深圳市英聯估價顧問有限公司董事長宋星慧曾在國土部門工作過,，她介紹說，在深圳其實沒有真正意義的“小產權房”,，因為“小產權房”這一民間說法原是指在農村集體土地上違規(guī)建設,、向社會公眾租售的房子。２００４年,，深圳為了加快城市化進程,，把農村集體所有制土地全面轉為國有，村民轉為市民,，并取消了村組織,。不過，在土地國有化的過程中,，為了照顧原居民的利益,，深圳市為每戶劃出占地不超過１２０平方米，層高不超過５層,，建筑面積不超過４８０平方米來建房,，超過這一面積的建筑，都屬于違法建筑,。

　　宋星慧說,，目前深圳沒有市國土部門頒發(fā)房產證的房子主要有以下三類：一是原來農村集體用地賣給投資商，投資商建起的類似商品房小區(qū)的房子,，然后賣給非村民,，村委發(fā)使用證，實際上是國有土地上的違法建筑,；二是軍產房,，即國家批給軍隊的用地,，有軍區(qū)提供的房產證；三是政府劃撥給單位的土地建集資房,，以安置職工,，但也會建多一部分賣給外部人，該單位只有一個大綠本證,，如果單位資金緊張就會拿大綠本證抵押給銀行貸款,，房子或被回收。

　　便宜近一半，租金卻持平

　　小產權房已經不僅僅是原村民自建的“握手樓”,，在福田,、羅湖和南山，也有不少貌似商品房小區(qū),、環(huán)境較好的小產權房,，但由于沒有國土部門的房產證、不能貸款等因素,，售價僅僅是周邊商品房的５０％左右,。

　　位于南山區(qū)西麗留仙大道的留仙居是由新圍村委會開發(fā)的小產權樓盤，小區(qū)較大,，有精致的園林設計,，建筑外觀和商品房無差別。據附近的地產中介介紹,，目前留仙居的市場售價大約是８５００元～９０００元／平方米,，而距離留仙居步行約１０分鐘的商品房南國麗城售價約為１．８萬元／平方米。

　　位于南山區(qū)學府路和前海路交匯處的鴻海大廈,，是一棟２００９年入伙的軍產房,，有小面積的花園，建筑品質也與商品房無異,，只是居住密度較大,，一層有１７戶，目前市場售價是１．２萬～１．３萬元／平方米,。鴻海大廈對面是知名的陽光棕櫚園,，市場均價２．１萬～２．２萬元／平方米。緊鄰鴻海大廈北邊的是新樓盤東方銀座公館,，開發(fā)商定價２．９萬元／平方米,。

　　記者又來到福田梅林片區(qū)的金梅花園,。據附近的地產中介介紹，這是屬于下梅林股份有限公司上世紀９０年代的小產權房,，雖然是老房子,，沒有花園景觀設施，屬于爬樓梯式居民樓,，但由于位于梅林成熟的生活片區(qū)，目前售價也要８０００元～９０００元／平方米,，而且放盤的業(yè)主極少,。緊鄰的軍產房深圳邊防分局住宅區(qū)，由于房子年代較新,，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅,，售價要１．３萬元／平方米。據了解,，目前梅林片區(qū)均價接近２萬元／平方米,。

　　雖然售價較低，但小產權房同樣也會漲價,，并且與所處片區(qū)的房價漲價速度類似,。例如，留仙居２００８年年底時,，價格為５０００元～６０００元／平方米,，現價９０００元／平方米。鴻海大廈２００９年開盤價約為６０００元／平方米,，現價上漲了１００％,。相比之下，前海房價去年下半年以來由于概念的炒作,，漲幅較驚人,，個別商品房定價已經超過３萬元／平方米。

　　買家門檻高,，中介不熱衷

　　深圳商報記者日前隨機采訪的幾個房地產投資客都表示,，對小產權房比較感興趣。“我最近正在關注小產權房,，如果價格低,，租金又高,，回報率達到１０％，風險又可控,，我會考慮買入,，像龍華、布吉等片區(qū)的小產權房價格較低,。當然風險越大,，價格越低。”投資客關盛對記者說,。

　　“現在哪里有這樣性價比較高的小產權房,？”在深圳航空業(yè)從事銷售工作的李先生對記者表示，由于已經有兩套房產,，限購后不能再買房,，但通脹壓力又那么大，現在也想了解一下小產權房的行情,，要有合適的會考慮買入,。

　　美聯物業(yè)市場研究部主任徐楓分析說，雖然正規(guī)的中介公司一般都不代理小產權房,，但深圳房價攀上１萬元／平方米以后,，有不少客戶對小產權房都比較感興趣。“一般是老人或來深圳不久的年輕人,。”

　　從事房地產中介近１０年的黃經理向記者透露,，近幾年寶安和龍崗原村民自建或外來人員買一塊地建的小產權房銷售一直較火爆，２０００元～３０００元／平方米,，雖然環(huán)境差一點,，但二三十萬元就能擁有一套１００多平方米的大房子。

　　“一般來說,，軍產房價格是最高的,，帶花園小區(qū)的、地段較好的位于福田,、南山和羅湖的小產權房,，價格近幾年飆升，甚至已經超過１萬元／平方米,。寶安和龍華的小產權房價格較低,。”黃經理說。

　　小產權房的市場流通量到底有多大,？記者在南山和梅林隨機采訪一些地產中介工作人員,，發(fā)現對小產權房熟悉的人其實并不太多，一方面，是市場的放盤量比較少,，另一方面,，中介人員對推薦這些房源顯得并不熱情。

　　“一次性付款,、轉手難是一般投資客介入較少的原因,。小產權房更適合自住或長線收租。”黃經理介紹說,，雖然總價比周邊商品房要低,，但由于不能按揭貸款，買家需要一次性付款,，對買家的門檻非常高,，導致有效需求比較少，市場流通的速度比較慢,，有業(yè)主放盤一兩年都賣不出。

　　除了軍產房有軍隊發(fā)的房產證風險較小,，集資房和村委建的房只有一紙合同或使用證明,。“過戶不能更改姓名，只能去公證處進行公證,，但始終不是自己的名字,，所以很多消費者覺得沒有安全感。”黃經理說,。

　　法律風險大 出手要三思

　　發(fā)生糾紛或狀告無門

　　廣東信榮律師事務所主任律師張茂榮在接受深圳商報記者采訪時說，購買軍產房的風險主要表現在：

　　１．根據有關規(guī)定,，軍產房由軍隊管理,，地方政府不予干涉，其出售對象限于軍隊人員,，屬軍人軍屬福利住房,；

　　２．軍人軍屬購買軍產房后需要上市交易的,，實行準入制度,，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權,，并需補交相關費用,。購買二手軍產房如未能履行相關手續(xù)辦理產權登記，權益將無法保障,；

　?。常唇壹霸俎D讓風險：無法按揭付款，購買及再轉讓不如商品房,；

　?。矗徺I軍產房方面最大的法律風險在于買賣雙方發(fā)生糾紛后，地方法院可能不予受理,，從而導致狀告無門的境地,。

　　小產權房不受國家法律保護，拆遷難得補償

　　購買小產權房的風險主要表現在：

　?。保`約風險：小產權房是指在集體土地上建造的房屋,，因沒有繳納土地出讓金，所以不能上市交易,。由于深圳早在２００４年已經實現全部土地國有化,，自此已不存在嚴格意義上的小產權房，此后建設的所謂“小產權房”均屬違法建筑,，其買賣行為無效,，一旦某一方反悔并訴至法院，法院將判決退款退房,；

　?。玻鸪L險：小產權房沒有房地產證，不受國家法律保護,，一旦拆遷將很難得到補償,。根據有關規(guī)定，還可能面臨被強制依法拆除或者沒收的風險,；

　　小產權房業(yè)主眾生相

　　有人后悔,，有人坦然，還有人躍躍欲試,。小產權房的業(yè)主們各有各的賬本,。看看業(yè)主們的打算,，或許能夠了解小產權房的市場需求,，也能夠判斷小產權房的投資價值。

　　后悔者：轉手難賺錢少

　?。玻窔q的市民小徐２００９年結婚,，夫妻倆一個偶然的機會得知南山區(qū)一個軍產房開售，價格僅在六七千元／平方米,，當時周邊房價基本都要過萬元／平方米,。經過再三比較后，以４０多萬元的總價一次性付清一套兩居室的軍產房房款,，并精心裝修后在２０１０年年初入軍產房住,。

　　但是，從２００９年年初至２０１０年,，深圳的房價大部分都翻番,，小徐購買的軍產房總價上漲到八九十萬元,，賺了４０多萬元,。２０１０年１０月，夫妻倆想換套大房,，于是在中介那兒放盤,，結果上來看房的人一聽說要一次性付款，都連連搖頭,，遺憾離去,。

　　“２００９年如果買套２００萬元的商品房，４０萬元當首期,，那么現在可能賺一兩百萬元了,。”雖然買了低價房，如果出租也能有不錯的租金,，但因為錯失了利用貸款買房的杠桿作用,，也錯失了更多的房產升值空間，現在還面臨轉手困難的局面,，想起買軍產房的經歷,，小徐心里說不出是什么滋味。

　　平靜者：只看中居住價值

　　“房子的功能是什么？對于我們來說,，就是居住,，所以我也看開了，不一定非得是商品房,，只要風險可控,，價格在承受范圍內，我就覺得可以了,。”退休兩年的黃女士對記者感慨,。

　　黃女士本來有一套商品房，但是環(huán)境很吵,，又是頂樓,，比較熱，兒子和兒媳都想換房,。２００９年１０月,，黃女士將唯一的商品房賣掉，手頭有現金約６０萬元,。但是,，房價始終一路上揚，黃女士又不想貸款,，越看房越沒信心,，于是轉而看起了小產權房。

　　“中介說我看小產權房都看成專家了,。”黃女士得意地說,，經過近半年的比較，她得出,，相對于只有一張使用證明的集資房,，軍產房有軍隊發(fā)的房產證，可以“過戶”,，安全系數較高,。