-----漢嘉咨詢徐霞

    日前,，“房地產(chǎn)明星”潘石屹突然改口,，從之前一直說房價要降，而且要降到09年上半年的水平,，一下子改口說房價還要漲,。他的解釋是，當(dāng)初沒有考慮通貨膨脹因素,。

     坊間流傳著一句話：“可以跑不過劉翔,，但一定要跑贏CPI”。一句戲謔的話語背后,，是對通貨膨脹的擔(dān)心與疑問,。在目前通脹率節(jié)節(jié)高的背景下，有調(diào)查顯示90%的網(wǎng)名認(rèn)為可能出現(xiàn)通貨膨脹,。面對種種生活用品的漲價,、生活開銷的增加，人們感到了實(shí)際購買力在下降,，這也就可以解釋為什么人們對通脹的預(yù)期如此之高,。

     通貨膨脹是一個向來被經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)注的詞。對于通貨膨脹的危害,，凱恩斯曾指出,，再沒有什么比用過摧毀一國的貨幣來摧毀一個社會的基礎(chǔ)更容易的事情了，這個過程涉及破壞經(jīng)濟(jì)過程的所有隱藏經(jīng)濟(jì)法則的力量,，并以絕大多數(shù)無法診斷的方式進(jìn)行,。對于通脹的度量，我國較多地采用CPI來衡量,，如果該指數(shù)升幅過大,，表明通脹經(jīng)濟(jì)成為經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素，央行會有緊縮貨幣政策和財政政策的風(fēng)險,，從而造成經(jīng)濟(jì)前景不明朗,。因此，CPI指數(shù)過高的升幅往往不被市場歡迎,。

     數(shù)據(jù)顯示,，自7月以來，CPI已連續(xù)4個月高于3%,，特別是在10月份CPI同比上漲4.4%的帶動下,，1至10月份CPI同比漲幅達(dá)到3.0%,，觸及年初提出的3%左右的“警戒線”。于是時隔三年,，10月20日央行首度加息,，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點(diǎn)。11月19日,，央行再次宣布上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn),，這不僅距離上次調(diào)整只過去9天時間，而且使存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了歷史新高（18%）,，可見央行對通脹的憂慮之深,。加之10月CPI創(chuàng)出自2008年10月以來25個月的新高。這兩項(xiàng)都清晰表明,，我國已進(jìn)入通脹時代,，這一趨勢引起了民眾和政府的普遍關(guān)注。

◎ 通貨膨脹產(chǎn)生的原因

    關(guān)于通貨膨脹的成因,，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為主要有四種類型：需求拉動型,、成本推動型、混合推動型和結(jié)構(gòu)性通貨膨脹,。另外,，在開放的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，通脹的國際間傳遞也是一國出現(xiàn)通貨膨脹的重要原因,。

     1,、流動性過剩是其最本質(zhì)的原因

     通貨膨脹說到底是個貨幣現(xiàn)象，中國式的通貨膨脹是由于流通貨幣過多引起的,。高額的外匯儲備,、信貸擴(kuò)張、投資過熱等都是導(dǎo)致流動性過剩的主要原因,。由于中國多年的資本項(xiàng)目和經(jīng)常性項(xiàng)目順差,，每一塊進(jìn)入中國結(jié)匯的美元都換出一定數(shù)量的人民幣，但是因?yàn)榱魅胫袊耐鈪R太多,，回收不及,，結(jié)果就出現(xiàn)流動性過剩的問題。2001年以來,，我國金融機(jī)構(gòu)一直保持了強(qiáng)勁的信貸擴(kuò)張勢頭,，人民幣貸款年均增幅在15％左右，大大超過GDP的增長速度,，適度的信貸擴(kuò)張是推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力,，但信貸過度擴(kuò)張就會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影戲那個，增加通脹壓力,。我國的投資過熱一方面是由于前幾年利率的降低從而刺激了投資,，另一方面政府投資及各地政府發(fā)動的公共設(shè)施建設(shè)也成為投資過熱的主發(fā)動機(jī)之一,。

    2、對大宗商品的需求劇增

    中國的通貨膨脹主要是結(jié)構(gòu)性的,，與西方國家相比,，中國經(jīng)濟(jì)對大宗商品的依賴程度更高。中國經(jīng)濟(jì)成為海外鐵礦石的最大買家,，全球第二大石油進(jìn)口國，全球最大的銅消費(fèi)國……尤其是建筑行業(yè)和制造行業(yè),，對原材料的需求量巨大,，這也是在世界范圍內(nèi)出現(xiàn)大宗商品價格通貨膨脹現(xiàn)象的主要原因，另外美元貶值也推動了大宗商品的價格攀升,。

    3,、國際市場的影響

    30年的改革開放使得我國的經(jīng)濟(jì)對外依存度超過60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國,、日本和印度等發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家14%-20%的范圍,。目前，我國的多項(xiàng)涉外經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均已名列世界前茅,，這種高度的經(jīng)濟(jì)外向性使得我國經(jīng)濟(jì)對各種外部影響的敏感性越來越高,，從而外部的通貨膨脹也就極易影響到我國，而美元貶值實(shí)質(zhì)正在對外輸出“通脹”?，F(xiàn)在,，全球很多國家都進(jìn)入了高通脹時代，中國經(jīng)濟(jì)也不可能獨(dú)善其身,。

◎ 通貨膨脹與房地產(chǎn)

     我國房地產(chǎn)與通貨膨脹之間存在長期穩(wěn)定的關(guān)系,，而且這一關(guān)系是正向的。

房地產(chǎn)價格對通貨膨脹的影響可以借助于Mishkin(2001)的解釋,，Mishkin認(rèn)為資產(chǎn)價格波動主要通過四個渠道對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響：一是家庭部門的財富效應(yīng),；二是“托賓的Q理論效應(yīng)”；三是企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng),；四是家庭的資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng),。通過這些渠道資產(chǎn)價格變動將作用于消費(fèi)、投資,，引起總需求變化,。根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，當(dāng)社會的總需求大于總供給時,，即形成超額總需求時,，經(jīng)濟(jì)體將形成通貨膨脹的壓力，當(dāng)總需求持續(xù)增加超過社會的實(shí)際生產(chǎn)能力,，并在短期內(nèi)無法改變時,，在價格粘性的條件下,，通貨膨脹形成。綜上,，資產(chǎn)價格效應(yīng)表明,，資產(chǎn)價格與總需求有同向變動關(guān)系，因而資產(chǎn)價格與未來通貨膨脹正相關(guān),，房地產(chǎn)價格的上漲因此形成通貨膨脹壓力,。也有學(xué)者認(rèn)為理性估價的房地產(chǎn)價格反映了預(yù)期收入折現(xiàn)后的均衡回報。如果這些預(yù)期所確定的宏觀經(jīng)濟(jì)中基礎(chǔ)因素能預(yù)期方向發(fā)展并產(chǎn)生影響,，或市場預(yù)期沒有出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差,，資產(chǎn)價格也就可以用于中央銀行對實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動和通貨膨脹的預(yù)測。

    在房地產(chǎn)價格影響通貨膨脹的同時,，通貨膨脹通過四個重要渠道對房地產(chǎn)價格也產(chǎn)生影響：一是通貨膨脹會推動建筑成本的上升,，房地產(chǎn)商在成本壓力下就考慮減少建筑，供給就會下降,。但是房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn),，能夠很好地抵消掉部分通貨膨脹，人們出于資產(chǎn)的保值增值,，會增加對房地產(chǎn)的需求,。房地產(chǎn)總供給下降而總需求上升，驅(qū)動著房地產(chǎn)價格不斷上升,；二是通貨膨脹會帶動工資收入的上漲,，從而產(chǎn)生“貨幣幻覺”，帶來名義購買力的提升,，增加對房地產(chǎn)的需求,，從而對當(dāng)前的名義房地產(chǎn)價格構(gòu)成一定支撐；三是從房地產(chǎn)價格與房租的波動關(guān)系來看,，房租價格往往與房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)反向波動關(guān)系,，這在一定程度上體現(xiàn)了房地產(chǎn)的剛性需求對房地產(chǎn)價格的支撐，當(dāng)房價下跌購買意愿下降時,，租房的上升會帶動租金收入比的理性回升,，這種房租與房地產(chǎn)價格的反向波動一定程度上平抑了房地產(chǎn)價格向下波動，體現(xiàn)房地產(chǎn)的剛性需求對房地產(chǎn)價格的支撐,；四是當(dāng)通貨膨脹發(fā)生時,，在名義利率不變的情況下，就會降低實(shí)際利率,，出于資金的保值增值需求,，人們就會將銀行里的存款轉(zhuǎn)移進(jìn)入房地產(chǎn)、股市等資本市場來保值增值，從而會擴(kuò)大對房地產(chǎn)的需求,，帶動其價格上漲,。

結(jié)束語

    為了遏制2009年以來的樓市瘋漲，避免樓市泡沫破裂,，國家自今年4月份以來開始了密集的樓市調(diào)控,。目前看，政策取得了一定的效果,，一線城市已呈現(xiàn)出量跌價滯的狀態(tài),，二三線城市在成交量下降的同時價格漲跌不一，但總體幅度不大,。由此可見,，在貨幣較往年更為泛濫的情況下，樓市并沒有發(fā)揮類似往年的貨幣蓄水池的作用,。所以，中國很可能在今年以較高通脹為代價,，來換取對樓市的暫時可控,。但如果樓市泡沫的壓力得以一定舒緩，而通脹壓力再次來襲,、甚至對社會穩(wěn)定帶來一定影響,，則貨幣又將被趕入樓市圈中。所以,，在目前形勢下,，通貨膨脹與房地產(chǎn)市場之間有著微妙的聯(lián)系，樓市在調(diào)控下遭遇通貨膨脹,，似乎又帶來了另外的變數(shù),。