如何計算住房面積不再是一筆糊涂賬

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　　解讀一

　　何為房屋建筑面積,、層高等

　　1.房屋建筑面積,，指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺,、挑廊,、地下室、室外樓梯等,，且具備有上蓋,，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑,。

　　2.房屋的使用面積,，指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算,。

　　3.房屋的套內(nèi)面積,，指成套房屋的周邊墻體橫切面中線所包圍的水平投影面積，包括套內(nèi)使用面積,、套內(nèi)墻體面積,、套內(nèi)陽臺面積三部分。

　　3.房屋共有建筑面積,，指兩個或兩個以上產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積,。

　　4.房屋產(chǎn)權(quán)面積，指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積,。房屋產(chǎn)權(quán)面積由本市縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門登記確認,。

　　5.層高，指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離,。

　　6.自然層,，指樓梯間、電梯間,、室外樓梯,、垃圾道、管道井,、提物井,、室內(nèi)煙道等按實際通達的樓層（層高大于或等于2.20米）計算的樓層數(shù)。夾層,、附層（夾層）,、插層、閣樓（暗樓）裝飾性塔樓,，以及突出屋面的樓梯間,、水箱間不計層數(shù)。

　　7.幢,，指一座獨立的,，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。

　　8.室外樓梯,，必須具備樓梯的結(jié)構(gòu)設(shè)計,，單層層高大于或等于2.20米者，方可按室外樓梯的有關(guān)規(guī)定計算建筑面積,。

　　解讀二

　　何為共有建筑面積

　　1.幢內(nèi)共同使用的設(shè)備用房：包括變電室,、供水房、二次供水房,、貯水箱房,、電話交換機房、消防控制室、電梯機房,、風(fēng)機房等,，以及其他在功能上為整幢、某一層或某幾個單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的設(shè)備用房,。

　　2.按自然層計算面積的包括樓梯間,、電梯井、垃圾道,、通風(fēng)井,、管道井、提物井,、室外樓梯等垂直通道,。

　　3.輔助或管理用房，包括為本幢服務(wù)的值班警衛(wèi)室,、設(shè)備維修管理房,、位于天面的樓梯間。

　　4.墻體面積,，包括本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一,。

　　5.本幢的公共門廳、大廳,、過（走）道,、門廊、門斗等水平通道,。

　　6.其他建在幢內(nèi),，僅供本幢使用的共同使用的面積。

　　解讀三

　　房產(chǎn)面積精度的標準

　　《細則》中所稱房屋的面積,，指該房屋的水平投影面積,，采用實地量距法或坐標解析法測量，面積計算采用幾何公式或計算機解析法計算：對于規(guī)則的幾何圖形采取實地測算邊長數(shù)據(jù),，計算房屋面積,；當房屋形狀異樣，無法采取直接量邊的方式求取其面積時,，應(yīng)使用全站儀實測該房屋邊線上若干點的坐標解算其面積,。

　　量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式測距儀,、紅外線測距儀,、全站儀或其他能達到相應(yīng)精度的儀器和工具。同種量測工具2次量距之差應(yīng)≤0.005米,，長度以米為單位,，取至0.01米,，面積以平方米為單位，取至0.01平方米,。

　　房產(chǎn)面積精度的標準分為三個等級：

　　執(zhí)行一等精度的是別墅（含連排別墅）,，即以單幢房屋為一個產(chǎn)權(quán)人的房屋：中誤差為0.01（根號S）+0.0003s，限差為0.02（根號S）+0.0006s,，s為面積,，單位平方米。

　　本市渝中,、江北、南岸,、沙坪壩,、九龍坡、大渡口,、渝北,、巴南、北碚等九區(qū)執(zhí)行精度等級“二”：中誤差為0.02（根號S）+0.001s,，限差為0.04（根號S）+0.002s,。

　　其他地區(qū)以及全市房改售房和非成套住房的面積測算，執(zhí)行精度等級“三”：中誤差為0.04（根號S）+0.003s,，限差為0.08（根號S）+0.006s,。

　　解讀四

　　哪些不再計算建筑面積

　　1.突出房屋外墻面的構(gòu)件、配件,、裝飾柱,、裝飾性幕墻、垛,、勒腳,、臺階、無柱雨篷以及突出于房屋外墻面的陽光窗,。

　　2.無上蓋的架空通廊,、走廊、檐廊,、挑廊等,。

　　3.無圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、裝飾性的花架,、涼棚,、雨棚、亭,、塔等建筑,。

　　4.建筑物內(nèi)的操作平臺,、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺,。

　　5.臨街樓房,、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱,，是否有圍護結(jié)構(gòu),，均不計算建筑面積。

　　6.利用引橋,、高架路,、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋,。

　　7.構(gòu)筑物,，如獨立煙囪、煙道,、油罐,、水塔、水箱,、冷卻塔（池）,、儲油（水）池、儲倉,、臨時貨庫,、地下人防干、支線等,。

　　8.與房屋內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫,、類似于陽臺、挑廊,、檐廊的建筑,，均不計算建筑面積。

　　9.供檢修,、消防等使用的室外爬梯以及無結(jié)構(gòu)設(shè)計,，依山就勢修建的梯道或臺階，雖可作為進出建筑物的通道,，均不計算建筑面積,。

　　10.建筑物內(nèi)的水箱（池）、建筑物下的水池,、化糞池等,。

　　11.建筑物玻璃幕墻僅作為裝飾，幕墻與建筑物的外墻間的空間,。

　　12,、活動房屋,、臨時房屋、簡易房屋等,。

　　13,、主要作為公共使用，帶社會公益性質(zhì)的室外樓梯,。

　　14.騎樓,、過街樓的底層非建筑物自身功能需要，主要為公共服務(wù)用作市政道路街巷通行的部份,。

　　15.建筑物內(nèi)僅作為通風(fēng)或采光的天井,，不論是否有透明頂蓋，都不算建筑面積,。

　　解讀五

　　業(yè)主不分攤的共有“建面”

　　1.建在本幢內(nèi)或幢外與本幢相連,，為多棟服務(wù)的設(shè)備房、值班警衛(wèi)室,；建在幢外，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備房,、值班警衛(wèi)室,、管理用房。建在幢內(nèi)或幢外,，為他幢或多幢服務(wù)的變（配）電房,、水泵房、消房控制室,、電信設(shè)備防,、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬設(shè)施用房,、市政設(shè)施用房,、為社區(qū)服務(wù)的公共用房等。

　　2.物業(yè)管理人員的休息就寢室,。

　　3.經(jīng)營性的配套設(shè)施用房,，如：住宅小區(qū)的運動場或游泳池的管理用房、直飲水或溫泉水的制作室或泵房等,。

　　4.住宅小區(qū)內(nèi)或房屋天面上供人們休閑或因景觀需要修建的亭,、走廊、塔形,、綠化等建筑物以及為建筑造型而設(shè),，無實用功能的部位。

　　5.住宅小區(qū)內(nèi)供多幢使用的公共門廳,、門廊,、通道,、室外樓梯等。

　　6.人防工程的地下室,。

　　7.為小區(qū)服務(wù)的文教,、衛(wèi)生、商業(yè)等公益事業(yè)房屋,。

　　8.已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室,、車棚等。

　　9.為物業(yè)管理服務(wù)的防盜竊監(jiān)控室,。

　　10.作為綠化,、休閑，進入樓梯間的通道等功能的架空層,。

　　11.按規(guī)劃批建層高在2.20米（含2.20米）以上的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層,、幢內(nèi)由本幢各業(yè)主供用的“空中花園”以及用作公共休憩、綠化的架空層等公共開放空間的面積,，其中按自然層計算建筑面積的樓梯間,、電梯間以及公共設(shè)備用房等作為應(yīng)分攤的共有建筑面積之外，余者為不分攤的共有面積,。

　　解讀六

　　怎樣計算房子的面積

　　具體計算房子的面積,，包括套內(nèi)使用面積（套內(nèi)房屋使用空間的面積）、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積,。套內(nèi)建筑面積包括：

　　一,、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積。

　　1.套內(nèi)臥室,、起居室,、過廳、過道,、廚房,、衛(wèi)生間、貯藏室,、壁柜等空間面積的總和,。

　　2.套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的水平投影面積總和計入使用面積。

　　3.不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪,、通風(fēng)道,、管道井等。

　　4.內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積,。

　　二,、套內(nèi)墻體面積。

　　1.套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,，其中各套之間的分隔墻以及外墻等共有墻,，均按水平投影面積的二分之一計入套內(nèi)墻體面積,。

　　2.套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

　　三,、套內(nèi)陽臺建筑面積,。

　　1.套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積,，未封閉的陽臺按水平投影的二分之一計算建筑面積,。

　　2.當陽臺或空中花園、陽光花園的頂蓋與底面的大小或形狀不一致時,，以二者的水平投影面完全重合部份面積的全部或1/2計算的面積,。計算全部建筑面積的范圍：

　　1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積,；多層房屋按各層建筑面積的總和計算,。

　　2.房屋內(nèi)的夾層、插層,、技術(shù)層及其樓梯間,、電梯間等其層高在2.20米以上（含2.20米）的部位計算建筑面積。

　　3.穿過房屋的通道,，房屋內(nèi)的門廳,、大廳，均按一層計算建筑面積,。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分,，層高在2.20米（含2.20米）以上的,，按其水平投影面積計算。

　　4.建筑物結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)的樓梯間（含套內(nèi)的樓梯間）,、電梯（觀光梯）井,、提物井、垃圾道,、管道井等均按建筑物的自然層計算面積,。

　　5.房屋天面上，屬永久性建筑,，層高在2.20米（含2.20米）以上的樓梯間,、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂凈高在2.10米（含2.10米）以上的部位,，按其外圍水平投影面積計算,。

　　6.全封閉的陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算,。

　　7.屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯,，按各層水平投影面積計算,。所謂室外樓梯必須具備樓梯的結(jié)構(gòu)設(shè)計，單層層高大于或等于2.20米者,，方可按室外樓梯的有關(guān)規(guī)定計算建筑面積,。

　　8.房屋之間有上蓋和柱的走廊，按柱的外圍水平投影計算面積,。

　　9.房屋之間永久性的封閉的架空通廊,，按外圍水平投影計算面積。

　　10.有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊,、門斗,，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。采用玻璃幕墻等作為房屋外墻的,，按其外圍水平投影計算面積,。

　　11.局部層高在2.20米以上（含2.20米）的建筑物，按超過2.20米（含2.20米）部分的水平投影面積計算建筑面積,。

　　12.地下室,、半地下室等以及有頂蓋的相應(yīng)出入口的建筑面積，其外墻（不包括采光井,、防潮層及保護墻）按其內(nèi)邊線加0.25米米的水平投影面積計算,。

　　13.舞臺燈光控制室當層高大于等于2.20米時按各層圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。

　　14.多柱雨篷按柱外圍水平投影面積計算建筑面積,。

　　15.多排柱的車棚,、站臺等按柱外圍水平投影面積計算建筑面積。

　　計算一半建筑面積的范圍：

　　1.與房屋相連有上蓋且層高大于等于2.20米無柱的走廊,、檐廊,，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。當圍護結(jié)構(gòu)大于上蓋寬度的,，按其上蓋水平投影面積的一半計算,。

　　2.獨立柱、單排柱的門廊,、車棚,、雨棚、貨棚,、站臺等屬永久性建筑的,，按其上蓋水平投影面積一半計算。

　　3.未封閉陽臺,、挑廊,，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

　　4.有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算,。

　　5.室內(nèi)類似陽臺的空中花園等未封閉的區(qū)域,，按未封閉的陽臺計算建筑面積。本報記者　任然