房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有： ­

　　營業(yè)稅： ­

­　　企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股,，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為,，不征營業(yè)稅,。 ­

　　將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為,，免征營業(yè)稅,。 ­

　　房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅,。 ­

　　土地增值稅： ­

　　建造普通住宅增值率未超過20%,，則免征土地增值稅。 ­

　　因國家建設需要,，依法征用收回的房地產(chǎn),，免征土地增值稅。 ­

　　以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營,，聯(lián)營方以房地產(chǎn)作價入股或作為聯(lián)營的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營企業(yè)中,，免征土地增值稅,。 ­

  　一方提供土地，一方提供資金,，合作建房,，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產(chǎn)生的土地增值,，免征土地增值稅,。 ­

­ 　房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后,，向客戶收取代建收入的行為,，免征土地增值稅。 ­

­　　在兼并企業(yè)中,，對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為,，免征土地增值稅。 ­

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營活動的納稅籌劃主要有： ­

　?。?）在建項目整體轉(zhuǎn)讓 ­

　?。?）合理分解租金收入 ­

　　（2）變房屋出租為對外投資 ­

　?。?）分解商品房銷售價格 ­

　?。?）變房屋出租為承包業(yè)務 ­

　?。?）合作建房的納稅籌劃 ­

　　[例1]在建項目整體轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃 ­

　　某房地產(chǎn)企業(yè)A，欲轉(zhuǎn)讓該公司在建的寫字樓項目,，已累計發(fā)生在建工程成本3500萬元,，經(jīng)與另一房地產(chǎn)公司B協(xié)商，A企業(yè)以6000萬元轉(zhuǎn)讓該項目,。那么,，A企業(yè)應如何進行納稅審報根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅經(jīng)常發(fā)生的情況，A,、B企業(yè)均可以歸納為以下兩種方案,。 ­

　　出售方選擇方案1 ­

　　直接轉(zhuǎn)讓該項目，需要繳納的各種稅收為： ­

　　營業(yè)稅金及附加：6000×5.5%=330萬元 ­

　　土地增值稅：A企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓收入6000萬元 ­

　　減：已發(fā)生在建工程成本3500萬元 ­

　　減：加計扣除3500×20%=700萬元 ­

　　減：營業(yè)稅金及附加330萬元 ­

　　增值額：1470萬元 ­

　　增值率：1470÷3500=42% ­

　　土地增值稅：1470×30%=441萬元 ­

　　企業(yè)所得稅：（6000-3500-330-441）×33%=570.57萬元 ­

　　出售方選擇方案2 ­

　　轉(zhuǎn)讓該公司的全部股權(quán),，使股權(quán)差價與項目差價大致相等,。 ­

　　在轉(zhuǎn)讓股權(quán)的情況下，只有在公司控制權(quán)的轉(zhuǎn)讓而不直接涉及在建工程的轉(zhuǎn)讓,，因此沒有涉及該項目的稅收,。但由于轉(zhuǎn)讓股權(quán)產(chǎn)生了股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，根據(jù)國家的規(guī)定企業(yè)應繳納企業(yè)所得稅,。若屬于個人,，則應當依法繳納個人所得稅。 ­

　　企業(yè)所得稅：（6000-3500）×20%=500萬元 ­

　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價應當按20%的所得稅稅率繳納企業(yè)所得稅,。 ­

　　營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 合計 ­

　　方案1 330萬元 441萬元 570.57萬元 1341.57萬元 ­

　　方案2 0 0 500萬元 500萬元 ­

　　比較方案1和方案2,，從A企業(yè)最終納稅款可以看出，對于A企業(yè),，選擇方案2,，才能達到最佳節(jié)稅目的。 ­

　　假設寫字樓項目最終建成后,，可以實現(xiàn)全部銷售收入9000萬元,，同時B企業(yè)接手該在建工程后，為完成寫字樓項目又發(fā)生成本1000萬元,。那么,，對于B企業(yè)來講，選擇方案1和方案2,，納稅結(jié)果有何區(qū)別,？ ­

　　收購方選擇方案1 ­

　　直接收購該在建項目，所要繳納的各項稅收為： ­

　　營業(yè)稅：9000×5.5%=495萬元 ­

　　土地增值稅：9000-7000-1400-495=105萬元 ­

　　105÷7000=1.5% ­

　　105×30%=31.5萬元 ­

　　企業(yè)所得稅：（9000-7000-495-31.5）×33%=486.26萬元 ­

 　收購方選擇方案2 ­

­　　B企業(yè)按照A公司的意愿,，收購A公司股權(quán),，收購的前提是保證A公司的利益不變。即使股權(quán)差價與項目轉(zhuǎn)讓差價相等，B企業(yè)收購股權(quán)需繳納的各稅稅收為： ­

　　營業(yè)稅：9000×5.5%=495萬元 ­

　　土地增值稅：由于B企業(yè)以收購股權(quán)的形式進行交易,，與土地開發(fā)和收購等成本沒有直接聯(lián)系,。因此，B企業(yè)發(fā)生的在建工程成本是A公司原來成本,，3500萬元與B企業(yè)原來發(fā)生的1000萬元之和4500萬元,。 ­

　　土地增值稅：（9000-4500-4500×20%）×40%=1242萬元 ­

　　企業(yè)所得稅；（9000-4500-495-1242）×33%=911.79萬元 ­

　　營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 合計 ­

　　方案1 495萬元 31.5萬元 486.26萬元 1012.76萬元 ­

　　方案2 495萬元 1242萬元 911.79萬元 2648.79萬元­