轉(zhuǎn)讓在建工程合理避稅的信息，那么如何讓你的轉(zhuǎn)讓在建工程合理避稅變得更簡(jiǎn)單,？對(duì)于企業(yè)而言主要3方面稅務(wù)問題

1,、進(jìn)項(xiàng)票不足，虛高毛利,；

2,、費(fèi)用票不足，虛高凈利,；

3,、股東分紅，股權(quán)溢價(jià),，產(chǎn)生20%個(gè)人所得稅

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在建工程轉(zhuǎn)讓是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種,，它又叫項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方案相比股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案，轉(zhuǎn)讓價(jià)款可以全額作為未來計(jì)算三大稅種的稅基,；另外,，股權(quán)轉(zhuǎn)讓很有可能存在或有負(fù)債或者其他風(fēng)險(xiǎn)，也是很多強(qiáng)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)老總不愿意涉足的原因,。

當(dāng)然,，對(duì)于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，國(guó)家有強(qiáng)制性要求,，必須滿足一定條件才可以轉(zhuǎn)讓在建工程,。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第三十九條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的,，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第四十條　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批,。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金,。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理,。

在納稅籌劃中，存在一種在建工程轉(zhuǎn)讓問題,，即賣方公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)還是賣方公司整個(gè)在建工程項(xiàng)目的選擇。許多涉及此類籌劃文章僅是考慮了交易中賣方的利益,，而忽略了交易中買方的利益問題,，這樣使得籌劃方案在實(shí)際運(yùn)用時(shí)出現(xiàn)受阻現(xiàn)象。

例如,，A房地產(chǎn)公司（由兩個(gè)法人股東組成）注冊(cè)資本為3500萬元,，無其他所有者權(quán)益。該公司正在修建一幢住宅樓,，原計(jì)劃12層現(xiàn)已修建到第4層,，“在建工程”金額為3500萬元。因公司貸款困難,，公司股東會(huì)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)公司繼續(xù)開發(fā),。這樣就有兩種方式可以選擇：B公司支付6000萬元購(gòu)買整個(gè)在建工程項(xiàng)目或支付6000萬元購(gòu)買A公司的全部股權(quán)。假設(shè)B公司開發(fā)完成后總售價(jià)為9000萬元,，追加的開發(fā)成本為1000萬元（為簡(jiǎn)化分析,，此處不考慮印花稅、契稅）,。

就上述案例一些納稅籌劃人員的籌劃方案有以下幾種（站在A公司或A公司法人股東的角度）：

（一）直接轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目,。

納稅情況是：

營(yíng)業(yè)稅及附加=6000×5.5%=330（萬元）；

土地增值稅=（6000－3500－3500×20%－330）×30%=441（萬元）,；

企業(yè)所得稅=（6000－3500－330－441）×25%=570.57（萬元）,；

合計(jì)應(yīng)納各項(xiàng)稅金=330441570.57=1341.57萬元,。

A公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的現(xiàn)金流入=6000－3500－330－441－570.57=1158.43（萬元）。

（二）轉(zhuǎn)讓該公司的全部股權(quán),，使股權(quán)差價(jià)與項(xiàng)目差價(jià)相等,。

納稅情況是：

A公司法人股東應(yīng)納企業(yè)所得稅=（6000－3500）×25%=825（萬元）；

A公司法人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的現(xiàn)金流入為6000－3500－825=1675（萬元）,；

方案（二）較方案（一）現(xiàn)金多流入=1675－1158.43=516.57（萬元）,；

可見，方案（二）對(duì)A公司法人股東有利,。

此種籌劃方案是否可行呢,？如果我們考證一下B公司收購(gòu)后的效益，答案就很明顯了,。

從購(gòu)買方B公司進(jìn)行分析,，亦有兩種方案。

（三）直接收購(gòu)該項(xiàng)目,。

B公司納稅情況：

營(yíng)業(yè)稅及附加=（9000－6000）×5.5%=165（萬元）,；

土地增值稅=（9000－7000－7000×20%－165）×30%=130.5（萬元）；

企業(yè)所得稅=（9000－7000－165－130.5）×25%=562.49（萬元）,；

合計(jì)應(yīng)納各項(xiàng)稅金=165130.5562.49=857.99萬元,。

受讓項(xiàng)目的現(xiàn)金流入為9000－7000－857.99=1142.01（萬元）。

（四）收購(gòu)該公司的全部股權(quán),。

B公司納稅情況：

營(yíng)業(yè)稅及附加=9000×5.5%=495（萬元）,；

土地增值稅=（9000－4500－4500×20%－495）×40%－5895×5%=947.25（萬元）；

企業(yè)所得稅=（9000－4500－495－947.25）×25%=1009.06（萬元）,；

合計(jì)應(yīng)納稅金=495947.251009.06=2451.31萬元,。

受讓股權(quán)的現(xiàn)金流入=9000－7000－2451.31=－451.31（萬元）。

由于方案（三）較方案（四）現(xiàn)金多流入=1142.02－（－451.31）=1593.33（萬元）,，可見方案（三）對(duì)B公司有利,。

如上所述，我們可看出,，轉(zhuǎn)讓股權(quán)對(duì)A公司而言是最佳方案但它會(huì)導(dǎo)致B公司現(xiàn)金流入為負(fù)數(shù),，故以6000萬元轉(zhuǎn)讓股權(quán)不可行。

交易是雙方行為,，只有符合雙方公平交易的方案才具有可行性,。筆者通過計(jì)算機(jī)工具，通過排序方法,，得出兩組數(shù)據(jù),，分別是轉(zhuǎn)讓股權(quán)與轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)A公司與B公司現(xiàn)金流入的平衡點(diǎn)。

（五）當(dāng)轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為4727萬元時(shí)。

A公司的法人股東稅負(fù)如下：

企業(yè)所得稅=（4727－3500）×25%=404.91（萬元）,。

此時(shí)A公司法人股東因轉(zhuǎn)讓股權(quán)的現(xiàn)金流入=4727－3500－404.91=822.09（萬元）,。

B公司的稅負(fù)如下：

營(yíng)業(yè)稅及附加=9000×5.5%=495（萬元）；

土地增值稅=（9000－4500－4500×20%－495）×40%－5895×5%=947.25（萬元）,；

企業(yè)所得稅=（9000－4500－495－947.25）×25%=1009.06（萬元）,；

合計(jì)應(yīng)納稅金=495947.251009.06=2451.31萬元。

受讓股權(quán)的現(xiàn)金流入=9000－5727－2451.31=821.69（萬元）,。

此時(shí),，交易雙方現(xiàn)金流入相近，雙方現(xiàn)金總流入=822.09＋821.69＝1643.78（萬元）,。雙方總稅負(fù)為2451.31＋404.91＝2856.22（萬元）,。

（六）當(dāng)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)，轉(zhuǎn)讓收入為5980萬元時(shí),，

A公司的稅負(fù)如下：

營(yíng)業(yè)稅及附加=5980×5.5%=328.9（萬元）,；

土地增值稅=（5980－3500－3500×20%－328.9）×30%=435.33（萬元）；

企業(yè)所得稅=（5980－3500－328.9－435.33）×25%=566.2（萬元）,；

合計(jì)應(yīng)納稅金=328.9435.33566.2=1330.43萬元,。

轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的現(xiàn)金流入=5980－3500－1330.43=1149.57（萬元）。

B公司的稅負(fù)如下：

營(yíng)業(yè)稅及附加=（9000－5980）×5.5%=166.1（萬元）,；

土地增值稅=（9000－6980－6980×20%－166.1）×30%=137.37（萬元）,；

企業(yè)所得稅=（9000－6980－166.1－137.37）×33%=566.45（萬元）；

合計(jì)應(yīng)納稅金=166.1137.37566.45=869.92（萬元）,。

受讓項(xiàng)目的現(xiàn)金流入=9000－6980－869.92=1150.08（萬元）,。

此時(shí)，交易雙方現(xiàn)金流入相近,，雙方現(xiàn)金總流入為1149.57＋1150.08＝2299.65（萬元）；雙方總稅負(fù)為1330.43＋869.92＝2200.35（萬元）,。

如果把A公司與如意公司作為一個(gè)整體來考慮,，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目較轉(zhuǎn)讓股權(quán)現(xiàn)金總流入增加為2299.65－1643.78=655.87（萬元），轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目較轉(zhuǎn)讓股權(quán)總稅負(fù)減少為2856.22－2200.35=655.87（萬元）,。

很明顯,，雙方應(yīng)采取轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目方式，總體稅負(fù)最輕且雙方現(xiàn)金流入最大,，至于雙方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓價(jià)格,，可協(xié)商考慮解決。

在在建工程的轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃中,，首先要通過計(jì)算,，確認(rèn)不同轉(zhuǎn)讓方式下雙方現(xiàn)金凈流入情況，要達(dá)到雙方都有利益可得才可能達(dá)成交易。其次應(yīng)測(cè)算雙方在不同方式下總的現(xiàn)金流入情況和總稅負(fù)情況,，選擇對(duì)交易雙方都有利的方式進(jìn)行交易,。最后雙方在總稅負(fù)一定的情況下進(jìn)行利益合理分配，以便達(dá)到雙方均贏目的,，盡量不要選擇總稅負(fù)大,、雙方現(xiàn)金流入少的方案。

總的來說,，轉(zhuǎn)讓在建工程合理避稅還是很簡(jiǎn)單的,，如果你想做好企業(yè)稅收籌劃工作，那么希望上面的轉(zhuǎn)讓在建工程合理避稅信息可以對(duì)你有幫助,。

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