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案例分析: 某房地產(chǎn)公司3月1日某樓盤正式開盤,，每位欲購房戶需交納一萬元誠意金,，才享有搖號選房的權利，規(guī)定在3月10日搖號并正式簽訂購房合同時,，如簽訂合同則此誠意金抵充房款,，如不簽訂合同，作為違約金歸房地產(chǎn)公司所有,，那么房地產(chǎn)公司收取誠意金時需要交納營業(yè)稅嗎,？簽訂合同時因購房戶不簽合同導致的違約金要交營業(yè)稅嗎,？ 首先我們來了解一下誠意金的具體涵義，分析其實質來解決問題,，誠意金這一概念系來自港臺地區(qū),，我國法律上并沒有誠意金之說。 根據(jù)新修訂的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第25條規(guī)定：納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn),，采取預收款方式的,，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，那么誠意金是否屬于預收賬款呢,？我們再來了解一下預收賬款的定義,，根據(jù)新會計準則，預收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預收的款項,，即預收賬款是建立在購貨合同基礎上的,，對應于本例，即納稅人銷售不動產(chǎn)采取預收款方式的,，所收到的預收款應當建立在購房合同基礎上,，房地產(chǎn)公司3月1日收取誠意金時，顯然是尚未簽訂購房合同的,。 有的同志認為此項誠意金屬于訂金或定金性質,，我們認為所謂“定金”，其法律定義是指合同當事人為保證合同履行,，由一方當事人預先向對方交納一定數(shù)額的錢款,，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”,。也即定金亦非預收賬款,。那么另一個概念“訂金”呢？其實訂金并不是一個規(guī)范的概念,，在法律上僅作為預付款的性質,，是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段,，不具有擔保性質,，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則,。本例的誠意金屬于預付款嗎,？購房戶尚沒有決定購房，何來的預付款,？ 由上述分析可見本例的誠意金均不屬于建立在購房合同上的預收款性質,，因此房地產(chǎn)公司3月1日收取的誠意金不應作為預收賬款征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，如果3月10日購房者簽訂購房合同時,，則建立在購房合同上的此一誠意金便符合了預收賬款的性質,，此時應與其他房屋銷售價格與價外費用合并征收營業(yè)稅,，如果購房者放棄簽訂合同，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的應稅范圍,，房地產(chǎn)公司取得的此項收入并不屬于《營業(yè)稅暫行條例》所規(guī)定的應稅勞務,、轉讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)行為,，即房地產(chǎn)公司所沒收的這筆違約金并不是建立在應稅行為基礎上的,，因此不屬于營業(yè)稅征收范圍，不予征收營業(yè)稅,，至于購房戶是否可以索回誠意金,，則是相關民事法律的問題，購房戶可以在民事法律范圍內(nèi)要求房地產(chǎn)商返還這筆預付款,，因為本例中房地產(chǎn)商規(guī)定的不購房即沒收違約金的合同本質上違背了《合同法》,。 |
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