 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款基本流程 開(kāi)發(fā)貸款定義 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款操作流程如下： 遞交申請(qǐng)——受理調(diào)查——項(xiàng)目評(píng)估——核查審批 辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保 一,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng) （一）借款人資格 借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，須符合以下基本條件： 1,、 借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人,、其他經(jīng)濟(jì)組織。 2,、 有經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件,。 3、 經(jīng)營(yíng)管理制度健全,，財(cái)務(wù)狀況良好,。 4、 信用良好,，具有按期償還貸款本息的能力,。 5、 有貸款證,，并在貸款行開(kāi)立基本賬戶或一般賬戶,。 6、 有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保,。 7,、 貸款項(xiàng)目已納入國(guó)家或地方建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件合法,、完整,、真實(shí)、有效,。 8,、 借款人已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》,、《國(guó)有土地使用權(quán)證》,、《建設(shè)工程開(kāi)工證》。 9,、 貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符,，符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求，有規(guī)范的可行性研究報(bào)告,。 10,、 貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)。 11,、 貸款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例,，并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè),。 12、 企業(yè)信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求,。 13,、 貸款人規(guī)定的其他條件。 （二）申請(qǐng)貸款資料 開(kāi)發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項(xiàng)目的相關(guān)資料,。 1,、 單位資料 （1） 經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書(shū)及簽字樣本,、借款授權(quán)書(shū)（股份制企業(yè)）,、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證（卡）及復(fù)印件,； （2） 單位章程,、成立批文； （3） 經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表,； （4） 工商管理部門(mén)的注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告,、開(kāi)戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件； （5） 法人代碼證復(fù)印件,、年檢報(bào)告,； （6） 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)； （7） 借款申請(qǐng)報(bào)告,； （8） 公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議,； （9） 若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款,，保證人亦須提交前5項(xiàng)資料并報(bào)貸款擔(dān)保承諾書(shū)；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款,，須提交抵押物或質(zhì)物清單,、估價(jià)報(bào)告、所有權(quán)或使用權(quán)證書(shū)及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明,； （10） 公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。 2、 項(xiàng)目資料 （1） 項(xiàng)目立項(xiàng)批文,、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告； （2） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證,； （3） 建筑工程規(guī)劃許可證,； （4） 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國(guó)有土地使用證,； （5） 地價(jià)款繳交憑證復(fù)印件,； （6） 施工許可證； （7） 房地產(chǎn)預(yù)算許可證,； （8） 合作項(xiàng)目需提供合作開(kāi)發(fā)合同或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)合作開(kāi)發(fā)的批件,。 （三）,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查與審批 貸款審查是貸款審查部門(mén)根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對(duì)貸款調(diào)查部門(mén)提供的資料進(jìn)行核實(shí),，評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn),，復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出貸款決策建議,，供貸款決策人參考,。 （一）貸款審查的主要內(nèi)容 1、 審查調(diào)查部門(mén)提供的數(shù)據(jù),、資料是否完整,。 2、 根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定,。 3、 審查貸款項(xiàng)目是否需要評(píng)估,，有無(wú)評(píng)估報(bào)告,，有否超權(quán)限評(píng)估，評(píng)估報(bào)告是否已批準(zhǔn),，項(xiàng)目情況是否可行,。 4、 審查貸款用途是否合法合理,，貸款金額能否滿足項(xiàng)目的需要,，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力,，是否有可告的還款來(lái)源,。 5、 審查貸款期限,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款最長(zhǎng)期限為3年,，建筑業(yè)短期貸款最長(zhǎng)不超過(guò)1年。 6,、 審查擔(dān)保的合法性,、合規(guī)性、可靠性,。 質(zhì)押貸款：包括存單,、國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券質(zhì)押貸款。 抵押貸款：包括房地產(chǎn),、營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押貸款,。 俁證貸款：（1）俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，《擔(dān)保法》規(guī)定國(guó)家機(jī)關(guān),、學(xué)校,、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無(wú)企業(yè)法人授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證人,；（2）核實(shí)保證人保證意見(jiàn)的真實(shí)性,、合法性，如股份公司要有董事會(huì)決議,；（3）審查保證人的保證能力,。 7、 復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度,、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度,。計(jì)算公式為： 貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度=貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×[企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)×（1-Y）+項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)×Y] Y=項(xiàng)目投資總額/（企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項(xiàng)目投資總額） 貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度=（正常貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×1.0+逾期貸款金額×項(xiàng)目貸款見(jiàn)儀式×1.3+呆滯貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×1.8+呆賬貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×2.5）/貸款總額 8、 審查該筆貸款發(fā)放后,，企業(yè)貸款總余額有無(wú)超過(guò)該企業(yè)貸款最高限額,，授信額有無(wú)超過(guò)單個(gè)企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。 9,、 按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人,。 貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評(píng)估報(bào)告,、調(diào)查意見(jiàn)不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評(píng)估調(diào)查的內(nèi)容,，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評(píng)估與調(diào)查,。 貸款審查意見(jiàn)中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)審批表》交審查主管復(fù)審,。經(jīng)審查崗主管審查同意后,，按授權(quán)授信審批權(quán)限報(bào)有權(quán)人簽批,。 （二）貸款的審批 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項(xiàng)目評(píng)估權(quán)限辦理,。 1,、 貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類(lèi),、金額,、期限、利率,、方式,。 2,、 凡是要上報(bào)上級(jí)行審批的，均要由下級(jí)行向上級(jí)行審查崗提交本級(jí)行信貸審查委員會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目調(diào)查的實(shí)審意見(jiàn),，并由行長(zhǎng)簽署上報(bào),。上級(jí)行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會(huì)或有權(quán)簽批人簽批。上級(jí)行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報(bào)行的審查崗相同,。 3,、 貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門(mén)輸貸款發(fā)放手續(xù),。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的,，要說(shuō)明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門(mén),，并由貸款調(diào)查部門(mén)通知企業(yè),。 五、貸款的發(fā)放 經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后,，信貸員通知借款人,、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押（質(zhì)押）合同,，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證（見(jiàn)證）,、抵押登記、保險(xiǎn)等手續(xù),。借款人取得貸款之前,，應(yīng)為項(xiàng)目辦理有效的建筑工程保險(xiǎn)。以房屋作為抵押品的,，有償清全部貸款本息之前,，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長(zhǎng)于借款期半年,。保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人,，保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。 若屬抵押（質(zhì)押）擔(dān)保方式,，借款人應(yīng)將抵押物（質(zhì)物）權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件,、保險(xiǎn)單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人,。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷(xiāo)售手續(xù)時(shí),，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人,。 若屬住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款,，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項(xiàng)目貸款前，與借款人就該貸款項(xiàng)目銷(xiāo)售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂《抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。 貸款審查部門(mén)對(duì)貸款合同,、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素,、簽章等全部貸款手續(xù)核實(shí)無(wú)誤后，由信貸員填寫(xiě)貸款劃撥憑證,，經(jīng)借款人認(rèn)定,，并逐級(jí)審批簽發(fā)后，交由會(huì)計(jì)部門(mén),，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款,，分期、分批將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開(kāi)立的專戶,。 二,、城市房屋拆遷程序 （一）房屋拆遷申請(qǐng) 無(wú)論單位或個(gè)人因從事建設(shè)項(xiàng)目需要進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，都要向被拆除房屋所在地的市,、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提出拆遷申請(qǐng),，并同時(shí)提交下列材料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件,、拆行計(jì)劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金額機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明,。 拆遷計(jì)劃和拆遷方案是拆遷申請(qǐng)的組成部分,，其內(nèi)容必須確切地說(shuō)明拆遷的范圍，拆遷的對(duì)象,，拆遷的實(shí)施步驟,，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的被拆遷居民、機(jī)關(guān),、團(tuán)體,、企事業(yè)單位的補(bǔ)償安置方案，安置房和臨時(shí)安置周轉(zhuǎn)房的房源情況,，涉及拆遷的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi),、安置費(fèi) 的預(yù)算情況，以及拆遷期限,、具體時(shí)間安排等,。 （二）房屋拆遷審批 市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到拆遷申請(qǐng)之日起30日,，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查,。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門(mén)發(fā)給拆遷申請(qǐng)人房屋拆遷許可證,。 房屋拆遷管理部門(mén)在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí),，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人,、拆遷范圍,、拆遷期限等事項(xiàng),，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門(mén)和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳,、解釋工作,。 （三）簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 在房屋主管部門(mén)審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后,，房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償,、安置等問(wèn)題簽訂書(shū)面協(xié)議。拆遷租賃房屋的,，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人,、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額,、安置用房面積和安置地點(diǎn),、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限以及違約責(zé)任等事項(xiàng),。 1．拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容： (1)被拆除房屋的坐落地點(diǎn),、面積和用途； (2)補(bǔ)償方式,； (3)補(bǔ)償金額,； (4)安置用房面積和安置地點(diǎn)； (5)搬遷過(guò)渡方式及期限,； (6)違約責(zé)任等,。 2．房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征： (1)協(xié)議當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的單位和個(gè)人,，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人,； (2)協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制； (3)協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性,。 補(bǔ)償,、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證,，并送房屋拆遷主管部門(mén)備案,。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門(mén)的,，補(bǔ)償,、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全,。 (四)實(shí)施拆遷 拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷,，不得超越拆遷范圍和拆遷期限,。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷,。房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人,，不得接受拆遷委托。 拆遷人委托拆遷的,，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書(shū),，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)白拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi),，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)備案,。 被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。 三,、城市房屋拆遷的補(bǔ)償 (一)補(bǔ)償對(duì)象 房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益,，根據(jù)我國(guó)《憲法》規(guī)定，國(guó)家,、全民,、集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，國(guó)家保護(hù)公民的合法收入,、儲(chǔ)蓄,、房屋等合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。房屋被拆除,，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失,。為保護(hù)被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人,、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人)給予補(bǔ)償,。應(yīng)當(dāng)明確的是，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人,，而不是使用權(quán)人,。所有人既包括公民也包括法入。 (二)補(bǔ)償形式 房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式,，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,。 1．貨幣補(bǔ)償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人,。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~,，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途,、建筑面積等因素,，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。 2．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán),，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為,。 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償,。拆遷租賃用房時(shí)被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時(shí)，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,。除上述兩種情況外,，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式,。 (三)特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償 1．出租房屋的拆遷補(bǔ)償,。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的,，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的,，拆遷人對(duì)被拆遷入給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的,，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同,。 2．產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償,。拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案,，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施拆遷,，拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全,。 3．設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償,。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋,，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。抵押當(dāng)事人就解除抵押關(guān)系或重新設(shè)定抵押物達(dá)成協(xié)議的,，拆遷補(bǔ)償按正常情況進(jìn)行,；抵押當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償,，不足清償?shù)盅簷?quán)人的,，抵押權(quán)人按照有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定，可向抵押人進(jìn)行追償,，抵押權(quán)因房屋滅失而消失,。 4．拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償。公益事業(yè)一般指文教,、衛(wèi)生及社會(huì)公共福利方面的非生產(chǎn)性事業(yè),，拆遷公益事業(yè)用房的,，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建,，或者給予貨幣補(bǔ)償,。 5．臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償,。臨時(shí)建筑必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除,。因此，拆除已超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑,，不給予補(bǔ)償,。對(duì)于尚沒(méi)有超過(guò)批準(zhǔn)使用年限的臨時(shí)建筑，可考慮臨時(shí)建筑在使用期內(nèi)的殘值和剩余合法使用期的長(zhǎng)短,，給予適當(dāng)補(bǔ)償,。 違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補(bǔ)償,。 四,、城市房屋拆遷的安置 根據(jù)我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋,，用于拆遷安置,。 拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。 在過(guò)渡期限內(nèi),，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的,，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉(zhuǎn)房的,，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi),。 搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定。 拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限,，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房,。 因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人,，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi),；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi),。 因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn),、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償,。 (2)房屋拆遷糾紛的處理,。拆遷入與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額,、安置用房面積租安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限,，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的,，經(jīng)拆遷當(dāng)事人提出申請(qǐng)，由批準(zhǔn)拆遷的房屋主管部門(mén)裁決,。被拆遷人是批準(zhǔn)的房屋拆遷主管部門(mén)的,，由同級(jí)人民政府裁決?！冻鞘蟹课莶疬w行政裁決工作規(guī)程》對(duì)行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定,，行政裁決應(yīng)當(dāng)以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩,，堅(jiān)持公平,、公正,、及時(shí)的原則,。 當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴,。為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行,，當(dāng)拆遷人已根據(jù)規(guī)定對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的,，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行,。 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市,、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)行政強(qiáng)制拆遷,，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定,，房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前,，應(yīng)當(dāng)邀清有關(guān)管理部門(mén)、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會(huì)公信力的代表等,，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù),、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容,，進(jìn)行聽(tīng)證,。 房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后,，方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng),。未經(jīng)行政裁決，不得實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷,。 拆遷人未按裁決意見(jiàn)向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房,、周轉(zhuǎn)用房的,，不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段與程序 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般分為四個(gè)階段進(jìn)行,，即投資決策分析階段,、前期工作階段、建設(shè)階段和營(yíng)銷(xiāo)階段,。每個(gè)階段的工作內(nèi)容既有所不同,，又緊密聯(lián)系、相互銜接,，而且是交替進(jìn)行的,。 一、投資決策分析階段及其程序 投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇,、可行性研究和決策立項(xiàng),。這一階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中至關(guān)重要的階段?？梢哉f(shuō),，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。 (一)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)鑒別和項(xiàng)目選擇 投資決策分析的第一步是對(duì)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)的鑒別和開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的選擇,。其思路一般是從宏觀到微觀,。首先，在一定地區(qū)范圍內(nèi)尋找最為有利的投資機(jī)會(huì),。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng),，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系不同,，投資機(jī)會(huì)也不一樣,。其次，從中觀角度,，在打算投資的地區(qū),，鑒別可能投資的城市。進(jìn)一步在想要投資的城市,，根據(jù)所了解的該城市有關(guān)房地產(chǎn)的各種信息,，從微觀層面，考慮選擇投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)類(lèi)型和空間區(qū)位,，即通常所說(shuō)的“物業(yè)”和“地塊”,，經(jīng)過(guò)一系列的投資機(jī)會(huì)鑒別和項(xiàng)目篩選，投資意向初步建立,，再進(jìn)一步與城市規(guī)劃部門(mén),、房地產(chǎn)管理部門(mén)、當(dāng)前的土地?fù)碛姓呋蚴褂谜咭约捌渌锌赡芎献鞯耐顿Y商和房地產(chǎn)專業(yè)人士接觸洽談，使項(xiàng)目設(shè)想具體化,，：并草簽投資意向書(shū),。然后，進(jìn)入下一步工作,，即項(xiàng)目可行性研究,。 (二)初步可行性研究 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容盡管與其他建設(shè)項(xiàng)目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究,。 初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究,。初步可行性研究足在投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步收集較為詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料,，對(duì)擬投資項(xiàng)日所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況,、市場(chǎng)供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境,，以及預(yù)期投資效益,，進(jìn)行初步分析、預(yù)測(cè)和估算,，形成開(kāi)發(fā)投資初步方案,，據(jù)此評(píng)價(jià)投資機(jī)會(huì)選擇結(jié)果的成功性如何，決定是否有必要進(jìn)行詳細(xì)可行什研究,，確定一些重要性的問(wèn)題是否進(jìn)行專題研究,。初步可行性研究是編制項(xiàng)目建議書(shū)的依據(jù)。 (三)可行性研究 可行性研究是在初步可行性研究后,，對(duì)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策提供技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的評(píng)價(jià)依據(jù),。故可行性研究也稱為詳細(xì)可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性研究,。可行性研究的主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià),。通過(guò)可行性研究，進(jìn)一步明確了影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定性和不確定性因素,，并對(duì)多個(gè)方案預(yù)測(cè)出其開(kāi)發(fā)成本和預(yù)期收益水平,，經(jīng)過(guò)多方案比較,，從中優(yōu)選出最好的方案,。據(jù)此，開(kāi)發(fā)商如果認(rèn)為該項(xiàng)目的預(yù)期收益水平可以接受,，即可拍板決策,。然而,，如果某些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目關(guān)系到國(guó)計(jì)民生并具有很大社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益時(shí)，即使經(jīng)濟(jì)效益不佳，也應(yīng)多渠道籌集資金,，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),。可行性研究報(bào)告經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)后,，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將正式立項(xiàng),，可以進(jìn)入項(xiàng)目前期工作階段。 二,、前期工作階段及其程序 前期工作階段是指在投資決策和項(xiàng)目立項(xiàng)后至建設(shè)工程施工這段時(shí)間,。這一階段的工作內(nèi)容主要包括：開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的工程勘測(cè)、獲取土地使用權(quán),、進(jìn)行拆遷安置,、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),、開(kāi)發(fā)資金籌措,、工程建設(shè)方案制定、辦理各項(xiàng)開(kāi)工手續(xù)等,。 (一)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的工程勘測(cè) 開(kāi)發(fā)地塊確定后,，需要請(qǐng)勘測(cè)部門(mén)對(duì)地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進(jìn)行勘探，摸清土質(zhì)構(gòu)成,、地基承載力,、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設(shè)計(jì),、建筑設(shè)計(jì)及地基處理提供依據(jù),。 (二)獲取土地使用權(quán) 土地使用權(quán)可以從土地一級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)出讓以協(xié)議,、招標(biāo)或拍賣(mài)的方式獲?。灰部梢詮耐恋囟?jí)市場(chǎng)通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式獲??；或通過(guò)其他途徑獲取，如聯(lián)建,、聯(lián)營(yíng)等,。開(kāi)發(fā)投資者應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要和自身?xiàng)l件，選擇獲取土地使用權(quán)的途徑和方式,。 (三)征地,、拆遷、安置 按照國(guó)家土地管理法的有關(guān)規(guī)定,，通過(guò)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)辦理土地征用手續(xù),。依據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例、標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，由開(kāi)發(fā)企業(yè)或委托專門(mén)的拆遷公司進(jìn)行拆遷安置,。拆遷實(shí)施辦法可以是實(shí)物拆遷形式,，也可以是貨幣拆遷形式。 (四)規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的藍(lán)圖,，要以人為本,，合理確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)用地,，滿足使用者對(duì)各項(xiàng)功能的要求,，盡量做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一,。 (五)落實(shí)開(kāi)發(fā)資金 開(kāi)發(fā)資金是關(guān)系房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行建設(shè)的重要保證,，因此，在項(xiàng)目決策立項(xiàng)后,，應(yīng)進(jìn)一步通過(guò)直接或間接的方式多渠道籌集落實(shí)資金,，安排好短期和長(zhǎng)期信貸，并制定出開(kāi)發(fā)資金分期投入和使用計(jì)劃,。 (六)制定建設(shè)施工方案 制定詳盡的建設(shè)施工方案,，對(duì)保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施32212期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)都很重要。建設(shè)施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計(jì)劃,，建材與設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃,，施工圖設(shè)計(jì)方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計(jì)劃,，編制工程量清單和工程時(shí)間進(jìn)度表以及現(xiàn)金流量表,，與承包商談判與簽約計(jì)劃等。 (七)施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)“三通一平” 施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)“三通一平”是為正式進(jìn)行建筑施工做準(zhǔn)備,，包括：與供水,、供電部門(mén)聯(lián)系，鋪設(shè)施工中臨時(shí)用水,、用電管線，修筑施工用的臨時(shí)道路,。由建筑單位進(jìn)行場(chǎng)地清理并按豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)平整場(chǎng)地,，修建施工現(xiàn)場(chǎng)的防護(hù)圍墻和臨時(shí)用房。 綜上所述,，前期準(zhǔn)備階段涉及范圍廣,、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間,，市場(chǎng)情況可能會(huì)發(fā)生某些變化,。開(kāi)發(fā)商應(yīng)隨時(shí)對(duì)那些變化的影響因素進(jìn)行分析和驗(yàn)證，制定出應(yīng)變措施，確保項(xiàng)目的順利開(kāi)工建設(shè)和預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),。 三,、建設(shè)階段及其程序 建設(shè)階段是將前期階段的各項(xiàng)方案和計(jì)劃以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的人力、材料,、機(jī)械設(shè)備,、資金等資源集中于開(kāi)發(fā)地塊上和特定的時(shí)間段上，進(jìn)行正式施工建設(shè)的活動(dòng),。這一階段的工作任務(wù)主要是：通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式,，優(yōu)選承包商；進(jìn)行項(xiàng)目施工建設(shè)的組織管理,；項(xiàng)目控制和工程監(jiān)理,；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付使用。 (一)項(xiàng)目發(fā)包 開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)招投標(biāo)(公開(kāi)招投標(biāo),、邀請(qǐng)招投標(biāo)或議標(biāo))的方式,，經(jīng)過(guò)發(fā)標(biāo)、投標(biāo),、開(kāi)標(biāo),、議標(biāo)和中標(biāo)等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商,，并以簽訂正式承包合同的形式來(lái)約束和確保承包商順利完成項(xiàng)目工程施工,。 (二)施工組織管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般由多個(gè)分項(xiàng)工程組成，包括主體建筑,、配套工程,、基礎(chǔ)設(shè)施等。因此,，要保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),，就必須對(duì)各分項(xiàng)工程的施工建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合,、協(xié)調(diào)實(shí)施,。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，施工組織管理主要是指對(duì)施工單位管理,、工程計(jì)劃管理,、工程技術(shù)管理和工程現(xiàn)場(chǎng)管理等。 (三)項(xiàng)目控制與監(jiān)理 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中,，開(kāi)發(fā)商通常聘請(qǐng)監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進(jìn)度,、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工合同要求進(jìn)行,。有條件的開(kāi)發(fā)公司也可依靠自己進(jìn)行施工監(jiān)理,。 施工建設(shè)中的項(xiàng)目控制主要包含進(jìn)度,、質(zhì)量和投資三個(gè)方面的內(nèi)容。進(jìn)度控制又包含總進(jìn)度控制,、設(shè)計(jì)進(jìn)度控制,、施工進(jìn)度控制、驗(yàn)收與交用進(jìn)度控制四個(gè)方面,；質(zhì)量控制又包含設(shè)計(jì)質(zhì)量,、材料質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制,；投資控制主要指設(shè)計(jì)成本,、施工成本、建筑成本和設(shè)備安裝成本等的控制,。 (四)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié),，一般是由開(kāi)發(fā)商組織設(shè)計(jì)單位、施工單位,、建設(shè)管理部門(mén),、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)及其他相關(guān)管理部門(mén)，按照被審核批準(zhǔn)的設(shè)計(jì),、施工文件和國(guó)家頒布的有關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn),，進(jìn)行綜合檢查驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目即可辦理交付使用手續(xù),。對(duì)于設(shè)計(jì)規(guī)定或主管部門(mén)要求分階段建設(shè)的單項(xiàng)工程,，則應(yīng)分期分批進(jìn)行檢查驗(yàn)收。 四,、營(yíng)銷(xiāo)階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)是幾乎貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的,。只有通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)，將房地產(chǎn)商品租售出去,，才能使其使用價(jià)值和價(jià)值得以真正實(shí)現(xiàn),；才能使投資盡快收回，獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn),。因此,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取有效的營(yíng)銷(xiāo)手段，進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng),。在開(kāi)發(fā)建設(shè)初期,，盡可能地預(yù)售或預(yù)租房屋，盡早回籠資金用于開(kāi)發(fā)建設(shè),；在竣工驗(yàn)收后，最主要的工作重點(diǎn)是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo),，盡量在較短的時(shí)間內(nèi)將剩余房屋租售出去,，避免大量積壓空置,，確保開(kāi)發(fā)收益。商品房的租售策略應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念和市場(chǎng)需求情況而定,。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容 一,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 (一)可行性研究的基本概念和作用 1．可行性研究的基本概念。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)以前,，為了避免主觀決策,、盲目建設(shè)帶來(lái)的損失和不良后果，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益最大化,，必須對(duì)擬建項(xiàng)目在工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行研究,、論證。決策者不僅要掌握項(xiàng)目的基本情況及有關(guān)資料,，還要研究該項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行,、在經(jīng)濟(jì)上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益,，是否有多方案選擇的可能等等,。這種技術(shù)論證的方法稱為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)和研究,、技術(shù)方案研究,、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)三個(gè)部分， 2．可行性研究的作用,?？尚行匝芯康闹饕饔帽憩F(xiàn)在如下的方面： (1)作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)某一方案的評(píng)估結(jié)論,，決定是否操作該投資項(xiàng)目,。 (2)作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。比如對(duì)銀行而言,，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上,，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無(wú)償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何,，從而確定是否貸款以及貸款的利率,。 (3)可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門(mén),、建設(shè)管理部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù),，同時(shí)也作為環(huán)保部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。 (4)作為開(kāi)展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì),、設(shè)備訂貨,、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ),，為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊,。 (5)根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)特定方案的評(píng)價(jià),，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置,、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃,。 (6)作為國(guó)家各級(jí)計(jì)劃部門(mén)編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。 (二)可行性研究的階段,、基本內(nèi)容和步驟 1．可行性研究的階段,。一般而言，可行性研究分為機(jī)會(huì)研究,、初步可行性研究,、可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估決策四個(gè)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則： (1)投資機(jī)會(huì)研究,。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議,，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ),，尋找有利的投資機(jī)會(huì),。 投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策,、資源條件,、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件,、地理環(huán)境,、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等,。 (2)初步可行性研究,。亦稱“預(yù)可行性研究”。在投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上,，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析,。主要解決的問(wèn)題包括： ①在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究,。 ②確定對(duì)某些關(guān)鍵性問(wèn)題需要進(jìn)行專題的輔助研究,。在廣泛的方案分析比較論證后，對(duì)各類(lèi)技術(shù)方案進(jìn)行篩選,，選擇最佳效益方案,，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。 ③根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn),，確定項(xiàng)目的初步可行性,。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。 初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場(chǎng)需求與供應(yīng),、建筑材料供應(yīng)狀況,、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況,、項(xiàng)目地址及其周?chē)h(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與投資估算,、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等,。 (3)詳細(xì)可行性研究。即通常意義上的可行性研究,。主要是對(duì)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證,，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和財(cái)務(wù)方面為項(xiàng)目進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù),。 (4)項(xiàng)目的評(píng)估和決策,。項(xiàng)目評(píng)估是由決策部門(mén)組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行,、咨詢公司或有關(guān)專家,，對(duì)上報(bào)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評(píng)估。其內(nèi)容包括： ①全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí),； ②分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否都正確,，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù),、定額費(fèi)率的選擇,； ③從企業(yè)、國(guó)家和社會(huì)等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,； ④分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性,、真實(shí)性和客觀性，對(duì)項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策,； ⑤最后寫(xiě)出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告,。 2．可行性研究的基本內(nèi)容。由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì),、規(guī)模和復(fù)雜程度不同,，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重,。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面： (1)總論：包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況,、研究結(jié)果概要、存在問(wèn)題和建議,。 (2)市場(chǎng)需求,、供給預(yù)測(cè)——租售價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)。 (3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況,，分析其潛在優(yōu)勢(shì)與問(wèn)題,，機(jī)遇與挑戰(zhàn)： (4)明確資源,、原材料及公用設(shè)施條件。 (5)根據(jù)慣常條件,，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求,。 (6)項(xiàng)目投資、銷(xiāo)售費(fèi)用的投入時(shí)間,。 (7)資金來(lái)源及融資方式,。 (8)項(xiàng)目租售收入預(yù)測(cè)。 (9)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),。 (10)項(xiàng)目評(píng)價(jià)與結(jié)論,。 3．可行性研究的步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行： (1)接受委托,，明確研究目標(biāo),。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開(kāi)發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢?cè)u(píng)估公司或投資顧問(wèn)公司對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究,。承擔(dān)單位接受委托時(shí),，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書(shū)和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求,，明確研究?jī)?nèi)容,，制定工作計(jì)劃。 (2)收集資料,，調(diào)查研究,。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量,、價(jià)格,、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力,。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查,、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件,、外圍基礎(chǔ)設(shè)施,、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì),、氣象等方面的調(diào)查,。為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料,。 (3)設(shè)計(jì)方案,。根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,，建立若干可供選擇的開(kāi)發(fā)方案,。 (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的方案,，在估算項(xiàng)目投資,、成本、價(jià)格,、收入等基礎(chǔ)上,，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力,。 (5)方案比較與選擇。根據(jù)以上分析,，反復(fù)的方案論證和比較,，會(huì)同委托部門(mén)明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,，評(píng)選出合理的方案,。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模,、構(gòu)成,、開(kāi)發(fā)進(jìn)度。 (6)制定實(shí)施計(jì)劃,。對(duì)于選定的滿意方案,，制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃,。 (7)編制可行性研究報(bào)告,。經(jīng)過(guò)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告,，推薦可行方案和實(shí)施計(jì)劃,，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建議,，供決策者作為決策依據(jù),。 二、土地使用權(quán)獲取 目前,，我國(guó)土地使用權(quán)的獲取主要通過(guò)行政劃撥和市場(chǎng)機(jī)制兩條途徑,。對(duì)原先已通過(guò)行政劃撥的土地，在更新改造,、再開(kāi)發(fā)過(guò)程中,，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)補(bǔ)地價(jià)的方式重新獲取土地使用權(quán)。對(duì)于新開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán),。有關(guān)途徑和方式簡(jiǎn)述如下,。 (一)通過(guò)政府行政劃撥獲取土地使用權(quán) 根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì),、文化,、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國(guó)有土地,，可由政府行政劃撥,。因?yàn)樾姓潛芡恋厥褂脵?quán)是國(guó)家給予的一種特殊政策，所以,，《土地管理法》對(duì)可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定,。同時(shí)限定了批準(zhǔn)權(quán)限，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田,，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃,，其他土地超過(guò)70公頃，都必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),；其余由省級(jí)人民政府批準(zhǔn),。 建設(shè)征用土地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),。此外,，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金,；在土地使用過(guò)程中,，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費(fèi)用,。 (二)國(guó)有土地使用權(quán)的有償使用 國(guó)有土地使用權(quán)有償使用是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用,，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國(guó)家繳納土地有償使用費(fèi)的行為,。土地有償使用方式是今后供地的主要方式,，今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式,。目前,，國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種。 1．國(guó)有土地使用權(quán)出讓,。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓給土地使用者,，由土地使用者一次性的向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。按目前的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的年限,，由國(guó)家和土地使用權(quán)受讓方通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同來(lái)約定,，但國(guó)家對(duì)出讓的最高年限有具體規(guī)定,，即：居住用地70年；工業(yè)用地50年,；教育,，科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地50年；商業(yè),、旅游,、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地 50年,。 合同約定的年限不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的最高年限,，超過(guò)最高年限則無(wú)效。 在土地使用期限內(nèi),，土地使用者應(yīng)當(dāng)按國(guó)家規(guī)定和合同約定的用途使用土地,，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地,。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請(qǐng),，批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用合同,，否則土地?zé)o償收回。在土地使用期限內(nèi)國(guó)家一般不得收回,，如因公共目的確需要收回時(shí),，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開(kāi)發(fā)投資情況予以補(bǔ)償。 土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),，并與土地行政主管部門(mén)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的補(bǔ)充合同,。否則，將不得改變合同約定的用途,。 目前,，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標(biāo)、拍賣(mài)和協(xié)議出讓三種形式,。 (1)招標(biāo)出讓土地使用權(quán),。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人(受讓方),，以書(shū)面投標(biāo)形式,，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，再由土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo),、擇優(yōu)而取,。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書(shū)、投標(biāo)指引(或招標(biāo)須知)、投標(biāo)書(shū),、中標(biāo)證明通知書(shū),、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說(shuō)的是招標(biāo)出讓中能否中標(biāo)不完全決定于地價(jià),，還應(yīng)考慮對(duì)土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素,。 (2)拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)。是指在指定的時(shí)間,、地點(diǎn),，利用公開(kāi)場(chǎng)合由政府的代表者——土地行政主管部門(mén)主持拍賣(mài)指定地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣(mài)行拍賣(mài))，由拍賣(mài)主持人首先叫出底價(jià),，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià),，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。拍賣(mài)方式充分引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，政府也可以獲得最高地價(jià),。但不是所有土地都可以采用拍賣(mài)方式的，只有一些競(jìng)爭(zhēng)性很強(qiáng)的行業(yè)用地可以采用,。拍賣(mài)前,，要先對(duì)土地做好規(guī)劃，確定土地的位置,、面積,、用途、使用年限,、付款方式和使用條件等,。 (3)協(xié)議出讓土地使用權(quán)。是指出讓方(國(guó)家)與受讓方(土地使用者)通過(guò)協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán),。具體說(shuō),，應(yīng)先由用地者向政府提出用地申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價(jià),、出讓年限,、付款方式，付款期限以及土地使用條件,，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后,，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。協(xié)議出讓基本沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，缺乏公開(kāi)性和公平競(jìng)爭(zhēng),。但對(duì)一些缺乏競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一,。 2．國(guó)有土地使用權(quán)租賃,。國(guó)有土地使用權(quán)租賃是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用,，而土地使用者按年度向國(guó)家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點(diǎn)之中,，并取得了較好的效果,，彌補(bǔ)了國(guó)有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長(zhǎng)時(shí)期的使用土地者,，滿足了中小投資者的需要,，更具有靈活性。同時(shí)對(duì)現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法,。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中,。 3．國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)人股。國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)人股是指將一定時(shí)期的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià),，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的股份,。實(shí)際上這種方式也可以作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國(guó)有企業(yè)改制改組中采用較多,，既解決了國(guó)有土地資產(chǎn)的流失,，又為國(guó)有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對(duì)現(xiàn)有國(guó)有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用,。對(duì)企業(yè)新增用地,，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。 (三)補(bǔ)地價(jià)方式 鑒于我國(guó)土地使用權(quán)的行政劃撥大量存在,，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,，對(duì)以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)市,、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物,、其,，信附著所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押,。 為了鼓勵(lì)經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場(chǎng)，國(guó)家在收取補(bǔ)繳的土地出讓金時(shí),，都有不同程度的優(yōu)惠,。 ============split-line========== |
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