房地產(chǎn)項(xiàng)目完工后,，需要按工程總包合同條款規(guī)定盡快進(jìn)行工程結(jié)算工作，因?yàn)轫?xiàng)目完工交房后,，按稅法相關(guān)規(guī)定,，需要及時結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本,，進(jìn)行所得稅和土增稅的清算,，不然,，會給財務(wù)工作帶來很大被動及企業(yè)涉稅風(fēng)險！切記切記！??！

竣工結(jié)算,，指在工程完工后,，根據(jù)竣工圖紙,、會議紀(jì)要,、設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證等所有與工程造價相關(guān)的資料編制的最終工程造價?？⒐そY(jié)算是項(xiàng)目或各分項(xiàng)竣工驗(yàn)收后的最終總結(jié),，應(yīng)確保結(jié)算范圍,、內(nèi)容及計價標(biāo)準(zhǔn)與合同范圍相一致；竣工圖紙所示的工程量與實(shí)際完成相一致，并進(jìn)行精準(zhǔn)計算；完成的工程和服務(wù),、供應(yīng)的物料和設(shè)備必須符合合同約定的質(zhì)量要求并通過驗(yàn)收,。

結(jié)合竣工備案,、利潤決算,，審核人應(yīng)注意把握好結(jié)算審核的策略和節(jié)奏。

結(jié)算中常見問題的原因分析結(jié)算爭議多,，導(dǎo)致編審不及時甚至嚴(yán)重拖期,。

   首先在于產(chǎn)品定位模糊,，設(shè)計隨意變更,，造成合同總價或單價難以覆蓋并鎖定。

其次，招標(biāo)圖紙深度不夠,。

一方面,，設(shè)計院不提供材料及設(shè)備的技術(shù)規(guī)格要求，造成技術(shù)要求模糊,，合同界面不清,，風(fēng)險界定不明，招標(biāo)單位無法編制出完整的工程量清單,，清單項(xiàng)目或描述不清或多漏項(xiàng),，招標(biāo)單位無法精準(zhǔn)報價,，價格的競爭型受限，開發(fā)商或建設(shè)施工單位難以合理評定標(biāo)價,；

另一方面,，由于設(shè)計圖深度不夠等問題不得不延至施工階段解決,，建設(shè)施工單位不得不采用開口合同，致使合同嚴(yán)密性差,，爭議和現(xiàn)場簽證多,，成本難以鎖定,，而建設(shè)施工單位也不得不花費(fèi)大量時間和人力加以協(xié)調(diào)。

再次,，合同分拆過細(xì)。

一方面,，建設(shè)施工方將大量材設(shè)采用甲供合同或甲定乙供合同予以分拆，合同數(shù)量少則幾十多則上百,，為此不得不安排大量人力負(fù)責(zé)材設(shè)的確認(rèn),、采購、協(xié)調(diào),、管理及收驗(yàn)貨,；

另一方面，合同分拆導(dǎo)致項(xiàng)目合同關(guān)系更為復(fù)雜,，建設(shè)施工方不得不承擔(dān)直接 管理責(zé)任及總承包方應(yīng)承擔(dān)的部分責(zé)任,，在工程進(jìn)展及結(jié)算中常發(fā)生互相推諉扯皮的現(xiàn)象，從而造成無效成本,，乃至進(jìn)度拖延,。

最后，承包商不及時編制施工圖預(yù)算,，部積極與投資監(jiān)理核對預(yù)結(jié)算,，其原因就在于總包填資（至結(jié)構(gòu)封頂）施工、合同暫估價或利潤水平較高,，或其內(nèi)部管理混亂,。

工程結(jié)算審核的10大要點(diǎn)

1. 做好結(jié)算審核的準(zhǔn)備工作

首先，應(yīng)要求承包商或指定分包或供應(yīng)商在遞交結(jié)算供審核時,，附上結(jié)算價款不再調(diào)整的承諾,。

其次，應(yīng)詳細(xì)審核項(xiàng)目或分項(xiàng)的合同文本,，了解合同范圍,、與其他承包商之間的界面劃分和計價模式等。

再次,，應(yīng)檢查竣工資料的完整性和準(zhǔn)確性,，特別是設(shè)計變更內(nèi)容是否完整體現(xiàn)在竣工圖紙上。

最后,，應(yīng)及時與工程管理部,、現(xiàn)場監(jiān)理聯(lián)系、交流,，以充分了解項(xiàng)目或分項(xiàng)工程的現(xiàn)場情況,，利于結(jié)算審核工作的完整性。

此外,，計劃編制也很重要,，以恒大為例，恒大成本控制中心根據(jù)總工室施工圖的出圖時間制定各項(xiàng)目的預(yù)算編制計劃,；成本控制中心根據(jù)工程管理中心提供結(jié)算資料時間編制項(xiàng)目結(jié)算審核計劃,；成本控制中心按承包商上報結(jié)算時間編制工程結(jié)算審核計劃,。

2. 審核建筑面積

一、應(yīng)關(guān)注設(shè)計變更可能引起的建筑面積調(diào)整,，提醒造價咨詢公司注意施工圖紙與實(shí)際的建筑面積差異,，必要時與建筑師或造價咨詢公司或承包商計算的面積逐層進(jìn)行對比。

二,、若建筑面積與結(jié)算不同,，要求各方就面積差異取得一致；如建筑面積有調(diào)整,，應(yīng)及時檢查機(jī)電專業(yè)結(jié)算相關(guān)數(shù)據(jù),。

3. 審核結(jié)算資料

結(jié)算資料除了通用要求外，還有個性化要求 (以恒大為例)：

土方工程結(jié)算上,，須提供經(jīng)過甲方現(xiàn)場工程師,、造價工程師、監(jiān)理工程師及施工單位四方共同確認(rèn)的交付場地標(biāo)高圖和完成面標(biāo)高圖,。標(biāo)高圖中必須有明確的邊界線/放坡/工作面等實(shí)際情況(合同中約定不計放坡/工作面的除外,，須劃分詳細(xì)的方格網(wǎng)計算圖（10×10）及相關(guān)的計算書；

樁基工程結(jié)算上,，樁基工程打樁原始現(xiàn)場記錄,，包括樁號/樁規(guī)格/現(xiàn)狀土標(biāo)高/樁頂設(shè)計標(biāo)高/送樁長度等，須有甲方 現(xiàn)場工程師,、造價工程師,、監(jiān)理工程師及施工單位四方共同的簽字確認(rèn)；

部品工程結(jié)算上,，施工單位必須做出詳細(xì)的竣工圖紙供工程管理中心現(xiàn)場工程師、總工室設(shè)計師核對后確認(rèn),，并提交 招標(biāo)圖紙及變更簽證作為結(jié)算依據(jù),，以便對照。

園建/綠化工程類結(jié)算上,，結(jié)算資料在報送甲方工程管理中心工程師之前須經(jīng)過園建/綠化相關(guān)工程師的確認(rèn),，并由園建/綠化 工程師簽注結(jié)算核實(shí)意見；

樣板房工程上,，樣板房工程由工程管理中心工程師接管相應(yīng)的結(jié)算資料交接工作,；需提供通過驗(yàn)收意見的樣板房現(xiàn)狀說明書及其附表；在招標(biāo)時主材價為暫定的,，須由成本控制中心按設(shè)計要求確認(rèn)相應(yīng)的主材價格,。

材料設(shè)備類結(jié)算上，須提供經(jīng)供貨方/監(jiān)理（無監(jiān)理的情況除外）/總包/甲方四方簽字核實(shí)的《材料設(shè)備驗(yàn)收單》和配套 的《材料設(shè)備價格清單》原件作為結(jié)算依據(jù),。

結(jié)算資料核對要點(diǎn)包括：

資料是否齊全,，是否有復(fù)印件價結(jié)算的情況,；

竣工驗(yàn)收合格報告中內(nèi)容填寫是否完整，特別注意驗(yàn)收報告中完工日期,，建筑面積等一應(yīng)說明是 否填寫完整,；

工程結(jié)算工作交接單中內(nèi)容填寫是否完整，工程管理中心負(fù)責(zé)人是否簽署,；特別留意交接單中有關(guān)竣工圖紙,，指令變更的描述以及往來款項(xiàng)的說明。

4. 檢查多計項(xiàng)

結(jié)算出現(xiàn)多計項(xiàng)的錯誤,，通常是由于設(shè)計或竣工圖紙所表述的內(nèi)容超過標(biāo)段或承包合同范圍,；或是承包合同約定的工程量計算規(guī)則與常規(guī)的認(rèn)識不同。

所以,，在具體檢查結(jié)算前,，應(yīng)仔細(xì)閱讀承包合同（或按常規(guī)假定標(biāo)段劃分）和工程量計算規(guī)則，確保結(jié)算內(nèi)容與承包合同所述內(nèi)容以及計算規(guī)則相一致,。

常見的多計項(xiàng)包括但不限于如下6種：

一,、已約定需含在鋼筋單價或措施項(xiàng)目中的大底板架立筋；

二,、已約定需含在土方開挖單價中的1m3內(nèi)的砼塊料,；

三、墻地面內(nèi)粉刷,、洗手間防水層等,，這是土建總包與二次裝修分包工作界面；

四,、電氣排管排線,、開關(guān)插座、空調(diào)風(fēng)口,、冷熱給水排管,、弱電排管排線等，這是機(jī)電與二次裝修分包工作界面,；

五,、穿管、預(yù)埋件,、設(shè)備基礎(chǔ),，這是土建總包與機(jī)電分包的配合界面；

六,、土建總包與幕墻分包的配合界面的預(yù)埋件,。

5. 做好價格復(fù)核

一、審核單價。

首先,，審核竣工結(jié)算所列各分項(xiàng)工程單價是否符合承包合同約定的單價,，包括合同單價或定額單價，其名稱,、規(guī)格,、計量單位和所包含的工程內(nèi)容是否與合同或單價估價表相一致。

其次,，單價換算首先要審查換算的分項(xiàng)工程是不是合同或定額中允許換算的,，再審查換算是否正確。

再次,，補(bǔ)充合同單價或定額及單位估價表,，要審查補(bǔ)充定額的編制是否符合編制原則，單位估價表計算是否正確,。

二,、審核取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

若采用定額計價,，根據(jù)竣工結(jié)算時間,，取費(fèi)用發(fā)生時所執(zhí)行的定額及與定額相對應(yīng)配套的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)。

應(yīng)注意建筑工程類別劃分是否與工程性質(zhì)及規(guī)定指標(biāo)相符,，有無高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),；各項(xiàng)取費(fèi)的計取基數(shù)是否符合有關(guān)規(guī)定；有無規(guī)定之外的取費(fèi)等,；對于人工單價,、開辦費(fèi)、管理費(fèi)率,、利潤讓利等情況需按承包合同的約定執(zhí)行,。

三、審核甲供料扣款及核銷,。

若項(xiàng)目或各分項(xiàng)工程中部分采用甲供料,，則采用定額計價時，需在稅后扣回甲供料定額預(yù)算價格,；若甲方供應(yīng)數(shù)量與工程實(shí)際用量存在差異，需進(jìn)行材料核銷,，超供部分應(yīng)按供應(yīng)價扣回,。

四、審核甲方代繳代扣,。

項(xiàng)目或各分項(xiàng)工程中,，如果存在甲方代繳代扣項(xiàng)目的工程水電費(fèi)等，審核人應(yīng)進(jìn)行費(fèi)用清算。

五,、審核合同約定的獎罰款,。

項(xiàng)目或各分項(xiàng)工程中，若依據(jù)合同約定,，存在各類獎罰款的如質(zhì)量,、工期等，應(yīng)進(jìn)行此項(xiàng)費(fèi)用清算,。

此外,，根據(jù)合同約定，應(yīng)對項(xiàng)目或分項(xiàng)工程保修金進(jìn)行計算并預(yù)留,，所有結(jié)算在三方簽字蓋章前必須經(jīng)算數(shù)核對,。

6. 審核工程量

同步或交叉復(fù)核工程量可用以下5種方法：

一、利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)及經(jīng)驗(yàn),，對主要工程量每平米含量先進(jìn)行一次初步核準(zhǔn),，以確定是否在合理區(qū)間內(nèi)。

二,、利用統(tǒng)籌法審核平面如建筑面積與樓板,、裝飾面層、天棚,、吊平頂,，以及垂直面如外立面與其飾面、窗,、陽臺門,、幕墻、外腳手,、外立面或平面系數(shù)等相關(guān)數(shù)據(jù)的合理性,、正確性。

三,、逐層或選擇典型樓層如地庫,、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層,、屋面層,，復(fù)核柱、梁,、樓板,、剪力墻之砼、鋼筋含量指標(biāo)的合理性,。

四,、抽查或測量典型柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的砼含量和鋼筋含量,。

五、定期或不定期對工程量進(jìn)行百分百計算復(fù)核,。

7. 審核時點(diǎn)

對總包結(jié)算的審核,，可與造價咨詢單位同步進(jìn)行；對指定分包或供應(yīng)合同的結(jié)算審核,，可安排在造價咨詢單位遞交初步審核意見之后,。

以恒大對審核時間的要求為例：

委托工程造價咨詢公司進(jìn)行審計的，1000萬元以下的項(xiàng)目審計原則上出具初步審計報告的時間不得超過20天,，1000萬元以上的項(xiàng)目出具初步審計報告的時間不得超過30天,，特殊情況下不得超 過45天。

成本控制中心每次受到施工單位的反饋意見后回復(fù)時間：10萬元以下的2天內(nèi),，10萬元~50萬元的3天內(nèi),，50萬元以上的5天內(nèi)。

集團(tuán)財務(wù)管理中心的復(fù)核時間為,，自結(jié)算資料齊全之日起,，一般復(fù)核5天內(nèi)，全面復(fù)核時間為,，50萬元內(nèi)的10天內(nèi),，50萬元以上的及主體、市政配套,、園建工程為25天內(nèi),。

以上未按時限完成的（因被審計單位自身造成的延誤除外），每延遲一天扣罰責(zé)任部門總監(jiān)50元,。

8. 發(fā)揮造價咨詢單位作用

對造價咨詢單位要有所要求,，例如要求其提供計算底稿，并將上述檢查結(jié)果與之交流溝通,，要求其根據(jù)甲方審核意見與承包商進(jìn)一步洽商,。

在委托造價咨詢公司時，恒大的成本控制中心對編制預(yù)結(jié)算的咨詢單位進(jìn)行考察,、篩選,，確定委托對象后報成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批確定,；成本控制中心負(fù)責(zé)與被委托方簽訂詳細(xì)的預(yù)結(jié)算編審的造價咨詢委托合同,；成本控制中心負(fù)責(zé)跟蹤、了解造價咨詢機(jī)構(gòu)的編制或?qū)徍饲闆r,，督促咨詢機(jī)構(gòu)履行造價咨詢委托合同,，審查咨詢機(jī)構(gòu)的編制結(jié)果。

按恒大的相關(guān)規(guī)定,，委托工程造價咨詢公司審計結(jié)算，咨詢費(fèi)用應(yīng)按如下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制：工程造價500萬元以內(nèi)的，咨詢費(fèi)率應(yīng)控制在3~8‰以內(nèi),，500萬元以上的咨詢費(fèi)率應(yīng)控制在2~6‰以內(nèi),。

單獨(dú)安裝工程結(jié)算審計可在上述基礎(chǔ)之上適當(dāng)增加0.5~1‰，如果咨詢公司最終審計報告質(zhì)量控制在公司規(guī)定的誤差率范圍之內(nèi)(初審誤差率應(yīng)控制在3%以內(nèi),，復(fù)審誤差率應(yīng)控制在1%以內(nèi)),，咨詢公司年度咨詢費(fèi)收費(fèi)低于上述最低費(fèi)率計算的費(fèi)用時，成本管理中心可以按最低咨詢費(fèi)率計算補(bǔ)償給咨詢公司,，以確保咨詢公司工作積極性,。

最高咨詢費(fèi)不高于上述規(guī)定的最高咨詢費(fèi)率計算的咨詢費(fèi)，計費(fèi)基數(shù)均以定案造價計算,，必須在咨詢合同中做出規(guī)定,，確定上述計費(fèi)基數(shù)時若原施工合同是總價合同，原合同總價不應(yīng)計算在計費(fèi)基數(shù)之內(nèi),。

結(jié)算咨詢合同中必須規(guī)定公司有權(quán)對咨詢單位的初審金額另行委托其他單位或自行組織人員進(jìn)行復(fù)審,，如復(fù)審核減率超過2%但未超過3%（含3%），公司只按結(jié)算審計費(fèi)70%支付審計費(fèi),，另外咨詢單位還要承擔(dān)復(fù)審的審計費(fèi)用(復(fù)審審計費(fèi)按復(fù)審核定工程造價的1‰收取基本審計費(fèi),，核減額提成按核減額的5%計算)，公司有權(quán)直接從應(yīng)付咨詢單位的審計費(fèi)用中扣除,。如復(fù)審核減率超過3%,則公司不支付任何審計費(fèi)用給咨詢單位,，已預(yù)付的審計費(fèi)由咨詢單位退回。

工程造價審計咨詢合同必須采用公司相應(yīng)合同范本,。

所有涉及需要辦理工程結(jié)算的承包合同中必須明確規(guī)定：承包方提供的結(jié)算必須實(shí)事求是,，如實(shí)依據(jù)合同規(guī)定計算，如果乙方虛報夸大結(jié)算金額,，計算誤差率超過5%,，超過部分審計費(fèi)由承包承擔(dān)，審計費(fèi)按核減額乘以4%計算,，由公司直接從工程結(jié)算款中扣除,，上述誤差率定義為：(乙方送審金額最后審計定案金額)÷最終審計定案金額×100%）。

所有涉及需要辦理現(xiàn)場工程經(jīng)濟(jì)簽證與設(shè)計變更簽證的合同中必須明確規(guī)定：簽證單中的預(yù)算書的內(nèi)容必須完整,、準(zhǔn)確,，承包方上報的補(bǔ)充預(yù)算額，不得高出公司審定后的金額的10%,，否則,，公司將收取超出部分的10％的違約金，在結(jié)算工程總價款中扣除,，并降低承包方在公司承建商評估體系的排名,。

9. 選好設(shè)計單位,，提高出圖深度和質(zhì)量

   以恒大的圖紙要求及臺帳管理為例：

第一，恒大總工室向成本控制中心提供設(shè)計圖紙（白圖）,，成本控制中心資料員須辦理簽收登記手續(xù),，建立設(shè)計圖紙收發(fā)臺帳。

第二,，設(shè)計圖紙須明確工程所屬板塊,、工程所在地、單位工程名稱和編碼,；項(xiàng)目當(dāng)期（區(qū)）的戶型,、棟數(shù)。

第三,，設(shè)計圖紙須尺寸清晰,、準(zhǔn)確，有詳細(xì)的設(shè)備材料的規(guī)格型號和標(biāo)準(zhǔn),。如帶裝修的,，需有明確的裝修 標(biāo)準(zhǔn)，須明確產(chǎn)品檔次,、規(guī)格,、型號，如使用套圖的,，需說明套圖對象與變化情況,。

第四，預(yù)算編制過程發(fā)生設(shè)計圖紙澄清,、變更修改,、調(diào)整,，由設(shè)計代表書面回復(fù)工程成本控制中心或在計 算圖紙上標(biāo)注、簽名；有關(guān)問題由總工室,、成本控制中心以業(yè)務(wù)聯(lián)系單形式交流完成,。設(shè)計回復(fù)時間不列入預(yù)算編制時間內(nèi),。

第五,，資料員發(fā)現(xiàn)存在圖紙不齊，不具備預(yù)算編制條件,，可拒絕收圖,。

第六，凡總工室給成本控制中心的設(shè)計圖紙及相關(guān)資料,，成本控制中心必須保存完整,，直到工程全部竣工結(jié)算完成為止，并在本部門資料員處存檔至少保存到項(xiàng)目工程全部辦完竣工結(jié)算后 5 年以上,。

此外,，對于審核方而言,，還要加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的計劃和節(jié)奏，重視,、強(qiáng)化招標(biāo)采購的策劃工作,，確保招標(biāo)采購工作的合理時間；加強(qiáng),、細(xì)化回標(biāo)分析及詢標(biāo)、確認(rèn)工作,，減少,、避免合同爭議的重復(fù)發(fā)生；加強(qiáng)合同管理,、工程記錄及檔案管理,；加強(qiáng)對投資監(jiān)理的事前指導(dǎo)、過程管理,、事后考核,。

10. 結(jié)算過程其他注意事項(xiàng)

結(jié)算的工程量以竣工圖為準(zhǔn)，竣工圖不清之處,，預(yù)算人員要得到工程管理中心的確認(rèn)或到工地現(xiàn) 場進(jìn)行實(shí)地測量,；尤其對圖紙未標(biāo)注、規(guī)范無特別要求,，現(xiàn)場實(shí)際施工又提高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目一定要有現(xiàn)場工程師文件確認(rèn)并符合工程合同要求后才能給予按實(shí)結(jié)算,。

結(jié)算單價在合同中有規(guī)定的，則按合同規(guī)定執(zhí)行,；結(jié)算單價在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場合理低價進(jìn)行確定,；扣除甲供、三方供貨材料,、設(shè)備的多用材料費(fèi)（實(shí)際領(lǐng)用甲方材料數(shù)量減結(jié)算用量的差量乘甲方 供應(yīng)材料超量扣款單價）,。同時，要對甲供材料,、設(shè)備的多領(lǐng)和少領(lǐng)數(shù)量也應(yīng)引起足夠重視,；多領(lǐng)和少領(lǐng)數(shù)量要與現(xiàn)場工程師一起核對確認(rèn)，并要對其少領(lǐng)和多領(lǐng)原因進(jìn)行分析,，通過分析,，進(jìn)一步驗(yàn)證結(jié)算數(shù)量的正確性。材料價差嚴(yán)格按材料限價調(diào)整,。

按承包合同確定的結(jié)算方式確定結(jié)算總價,，在初審結(jié)算書、與承包方核對時依據(jù)合同,，進(jìn)行甲供材料,、配合管理費(fèi)及責(zé)任扣款等費(fèi)用的確認(rèn),、扣除；預(yù)算編制中,，因施工組織設(shè)計,、現(xiàn)場實(shí)際標(biāo)高沒能及時提供，造成未按施工組織設(shè)計,、現(xiàn)場實(shí)際 標(biāo)高計算項(xiàng)目和工程量的,，成本控制中心結(jié)算中一定要要求工程管理中心提供施工組織設(shè)計、現(xiàn) 場實(shí)際標(biāo)高,，對原預(yù)算做出相應(yīng)調(diào)整,。

同一工程，若有兩次以上結(jié)算或簽訂兩份以上合同產(chǎn)生兩份以上結(jié)算時,，在分次結(jié)算中要注意之前結(jié)算與之后結(jié)算的工程量銜接,，之前結(jié)算一定要用文字或圖示標(biāo)（說）明已結(jié)范圍和位置，之后結(jié)算要在結(jié)算前先核對之前各結(jié)算書已結(jié)時間段,、位置和范圍,，避免重復(fù)。要求現(xiàn)場工程師在向成本控制中心報送資料中定要注明每次結(jié)算的實(shí)際施工位置或距離,。