第一章 總 則

1-1 為了加強(qiáng)成本管理,，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,，便于成本資料的比較和分析,，根據(jù)《股份有限公司會(huì)計(jì)制度—會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》及其附件三“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定”與我國(guó)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定，以及集團(tuán)《財(cái)務(wù)管理規(guī)則》和《會(huì)計(jì)管理規(guī)則》的要求,，制定本指導(dǎo),。

1-2 集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守成本開(kāi)支范圍,，合理確定成本計(jì)算對(duì)象,，正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí),、準(zhǔn)確,、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題,，以便尋求降低成本的途徑,。

1-3 各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制,，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作,，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成本管理的要求,，正確組織成本核算工作,，并自覺(jué)接受集團(tuán)的監(jiān)督。

第二章 成本核算的基本程序

成本核算的一般步驟：

第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn),，確定成本核算對(duì)象,。

第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目和帳簿,，按成本核算對(duì)象歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用,。

第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法,、標(biāo)準(zhǔn),。

第四步：將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配,。

第五步：編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表,，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。

第六步：正確劃分完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本,，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本,。

第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供),，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積,、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本,。

第八步：編制成本報(bào)表,，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況,。

第三章 成本核算對(duì)象的確定

3-1 成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要,；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算,；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求,。

3-2 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件,，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn),、規(guī)模、周期,、方式,、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型,、裝修檔次、層高,、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,，確定具體成本核算對(duì)象。

(1) 單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象,。

(2) 在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同,、開(kāi)竣工時(shí)間相近,、由同一施工單位施工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象,。

(3) 對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大,、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要,，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象,。

▲ 成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象,。

▲ 同一項(xiàng)目有裙房,、公寓,、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上,，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象,。

▲ 同一小區(qū)、同一期有高層,、多層,、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象,。

(4) 根據(jù)核算和管理需要,，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象,。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施,，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象,，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。

3-3 成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開(kāi)工前確定,。一旦確定,，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性,。

第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容

4-1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況,，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：

1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2) 前期工程費(fèi)

3) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4) 建筑安裝工程費(fèi)

5) 配套設(shè)施費(fèi)

6) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

4-2 各成本項(xiàng)目的開(kāi)支范圍如下：

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,，主要包括以下內(nèi)容：

(1) 土地征用費(fèi)：支付的土地出讓金,、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金,、土地開(kāi)發(fā)費(fèi),，交納的契稅、耕地占用稅,，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià),、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等,。

(2) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上,、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出,，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，分別沖減有關(guān)成本,。

(3) 市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi),，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水,、電,、氣、熱,、通訊等的建造費(fèi),、管線鋪設(shè)費(fèi)等。

(4) 其他：如土地開(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi),、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等,。

前期工程費(fèi)

指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建,、規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、可行性研究,、水文地質(zhì)勘察,、測(cè)繪、 “三通一平”等前期費(fèi)用,。主要包括以下內(nèi)容：

(1) 項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi),。

如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi),、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金),、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi),、招投標(biāo)管理費(fèi)等,。

(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi),、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改

造設(shè)計(jì)費(fèi),、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)),，制圖、曬圖費(fèi),，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi),，方案評(píng)審費(fèi)。

(3) 勘測(cè)丈量費(fèi)：水文,、地質(zhì),、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi),、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi),、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi),、放線費(fèi),、建筑面積丈量費(fèi)等。

(4) “三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管,、溝開(kāi)挖鋪設(shè)費(fèi)用),、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi),、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì),、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開(kāi)工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等,。

(5) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室,，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi),，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻,、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造,、裝飾等費(fèi)用,。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào),、電視機(jī),，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。

(6) 預(yù)算編,、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用,。

(7) 其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi),、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等,。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路,、供電,、供水、供氣,、供熱,、排污、排洪,、通訊,、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用,，以及向水,、電、氣,、熱,、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

(1) 道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi),。

(2) 供電工程費(fèi)：變（配）電設(shè)備的購(gòu)置費(fèi),，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi),、電源建設(shè)費(fèi),，交納的電增容費(fèi)等。

(3) 給排水工程費(fèi)：自來(lái)水,、雨（污）水排放,、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用,，以及向自來(lái)水公司交納的水增容費(fèi)等,。

(4) 煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi),、集資費(fèi),，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金,、煤氣掛表費(fèi)等,。

(5) 供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi),。

(6) 通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè),、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi),，交納的電話增容費(fèi)等,。

(7) 電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。

(8) 照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出,。

(9) 綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪,、栽花、種樹(shù)等綠化支出,；綠地建設(shè)費(fèi),。

(10) 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出,。如垃圾站(箱),、公廁等支出。

(11) 其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出,、園區(qū)大門,、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等,。

建筑安裝工程費(fèi)

指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用 (含設(shè)備費(fèi),、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料,、設(shè)備的,，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi),。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”來(lái)確定,。主要包括以下內(nèi)容：

(1) 土建工程費(fèi)

① 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基,、護(hù)壁(坡)工程費(fèi),，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi),。

② 主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）,。

③ 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi),。

(2) 安裝工程費(fèi)

① 電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi),，有甲供材料、設(shè)備的,，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料,、設(shè)備費(fèi)。

② 電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊,、保安監(jiān)視,、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。

③ 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水,、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi),。

④ 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi),。

⑤ 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站,、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制,、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi),。

⑥ 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓,、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi),。

⑦ 煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi),。

⑧ 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi),。

⑨ 上述各項(xiàng)如有甲供材料,、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料,、設(shè)備費(fèi),。

(3) 裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板(毯),、門窗,、廚潔具、電梯間,、天(頂)蓬,、雨蓬

等的裝修費(fèi)，有甲供材料的,，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi),。

(4) 項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。

(5) 其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的,，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中）,，現(xiàn)場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等,。

配套設(shè)施費(fèi)

指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中,，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商,，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出,。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：

(1) 在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出,，如建造消防,、水泵房、水塔,、鍋爐房(建筑成本),、變電所(建筑成本)、居委會(huì),、派出所,、崗?fù)ぁ和瘶?lè)園,、自行車棚,、景觀(建筑小品)、環(huán)廊,、街心公園,、涼亭等設(shè)施的支出,。

(2) 在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出,，如建造幼托、郵局,、圖書館,、閱覽室、健身房,、游泳池,、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。

(3) 開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí),，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用,。

(4) 對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室,、車位等設(shè)施,，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目,。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施,，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán),，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算,。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：

(1) 現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的,、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資及福利費(fèi),、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi),、修理費(fèi),、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi),、差旅費(fèi),、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi),、通訊費(fèi),、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、低值易耗品攤銷,、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(2) 利息并借款費(fèi)用：直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出,、匯兌損失,，減去利息收入和匯兌收益的凈額,。

(3) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

(4) 物業(yè)管理基金,、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金,、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

(5) 質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi),，項(xiàng)目發(fā)生的材料,、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi),、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用,。

(6) 其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān),、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水,、電、煤氣,、暖氣等價(jià)差,，以及其他應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。

4-3 開(kāi)發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍為：

營(yíng)業(yè)費(fèi)用

指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,。包括：

(1) 已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費(fèi),，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位,、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費(fèi)等。

(2) 小區(qū)內(nèi),、主體外臨時(shí)樣板房,、售樓處的設(shè)計(jì)、建造,、裝飾等費(fèi)用,。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn),，如空調(diào),、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時(shí)樣板房,、售樓處的設(shè)計(jì),、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開(kāi)發(fā)成本中列支,。

(3) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售,、轉(zhuǎn)讓、出租過(guò)程中發(fā)生的廣告審批費(fèi),、廣告制作費(fèi)(含資料制作費(fèi)),、廣告宣傳費(fèi),、展覽費(fèi)、銷售模型(沙盤)制作費(fèi),、代銷手續(xù)費(fèi),、銷售服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi),、辦銷售許可證時(shí)向政府部門交納的物業(yè)管理啟動(dòng)金,、商品房注冊(cè)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品房交易手續(xù)費(fèi)）,、房屋面積審核費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi),、訴訟費(fèi),、中介傭金、銷售許可證,、外銷費(fèi)等,。

(4) 專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi),、福利費(fèi),、折舊費(fèi)、修理費(fèi),、差旅費(fèi),、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi),、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi),。

管理費(fèi)用

指企業(yè)行政、財(cái)務(wù),、人事等行政管理部門,，為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：

(1) 行政管理部門人員的工資,、福利費(fèi),，辦公費(fèi)、差旅費(fèi),、運(yùn)輸費(fèi)（包括駕駛員保險(xiǎn)費(fèi)）,、折舊費(fèi)、修理費(fèi),、低值易耗品攤銷,、辦公用水電費(fèi)等。

(2) 工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi),。

(3) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi),、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi),、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi),、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi),。

(4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅,、土地使用稅(金,、費(fèi))、印花稅等,。

(5) 審計(jì)費(fèi),、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi),、訴訟費(fèi),、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi),、公司活動(dòng)費(fèi)等,。

(6) 無(wú)形資產(chǎn)及長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷。

(7) 壞賬損失及存貨盤虧,、毀損損失,。

(8) 環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi),、租花費(fèi)等

(9) 租金：包括房屋租金,、車庫(kù)租金等。

(10) 分?jǐn)偵霞?jí)管理部門和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等,。