第一章 總 則

第一條 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算，統(tǒng)一有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用（以下簡稱“開發(fā)成本”）核算,、歸集、分配的會(huì)計(jì)處理方法,，正確計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本,，加強(qiáng)成本費(fèi)用的比較分析和管理控制，根據(jù)《會(huì)計(jì)法》,、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》等國家法律法規(guī)及《財(cái)務(wù)管理規(guī)定》,、《公司會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》、《房地產(chǎn)檔案管理規(guī)定》、等有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合公司實(shí)際情況,，制定本辦法。

第二條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須嚴(yán)格組織開發(fā)成本核算工作,，建立成本核算責(zé)任制,，完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計(jì)算對(duì)象,，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用,，及時(shí)、準(zhǔn)確,、完整地提供成本核算資料,，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的漏洞，不斷尋求降低成本的途徑,。

第三條 本辦法適用公司及其所屬分公司,、全資子公司及控股子公司（以下稱公司及分支機(jī)構(gòu)）等。

第二章 成本核算程序,、原則

第四條 房地產(chǎn)成本歸集基本程序

（一）根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn),，確定成本核算對(duì)象；

（二）設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目,，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用,；

（三）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法,、標(biāo)準(zhǔn),；

（四）將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配,；

（五）編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表,，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本；

（六）正確劃分已完工和在建未完工的開發(fā)成本,，分別結(jié)轉(zhuǎn)完產(chǎn)品成本,；

（七）正確劃分可售面積、可售面積(由主管部門劃分提供) ,，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積,、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品的銷售成本,；

（八）編制成本報(bào)表,，根據(jù)成本核算和管理要求，包括反映各成本核算對(duì)象的成本情況,。

第五條 成本核算原則

（一）滿足成本費(fèi)用計(jì)算的需要,；

（二）便于成本費(fèi)用的歸集,；

（三）利于成本費(fèi)用的及時(shí)結(jié)算；

（四）適應(yīng)成本費(fèi)用監(jiān)控的要求,。

第六條 成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā),、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。

第七條 成本核算對(duì)象確定原則

（一）可否銷售原則,；

（二）分類歸集原則,；

（三）功能區(qū)分原則；

（四）定價(jià)差異原則,；

（五）成本差異原則,；

（六）權(quán)益區(qū)分原則。

第八條 成本核算對(duì)象確定應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)規(guī)模,、周期,、方式、功能設(shè)計(jì),、結(jié)構(gòu)類型,、裝修檔次、層高,、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,，確定具體成本核算對(duì)象。

（一）單體開發(fā)項(xiàng)目,，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象,。

（二）在同一開發(fā)地點(diǎn)結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近,、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目,，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。

（三）對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大,、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目,，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象,。

(1)成片分期開發(fā)的項(xiàng)目,，應(yīng)以各期為成本核算對(duì)象；各期原則上不得以各標(biāo)段為成本核算對(duì)象,；

(2)同一項(xiàng)目有裙樓,、公寓、寫字樓等不同功能的或有高層,、多層,、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，不得以此劃分成本核算對(duì)象,；

（四）根據(jù)核算和管理需要,，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否護(hù)等庫存商品成本,，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象,。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤開發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施,，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象,，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接等開發(fā)項(xiàng)目的成本。

第四章 核算科目設(shè)置

第九條 項(xiàng)目開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出,，通過“開發(fā)成本”一級(jí)科目進(jìn)行歸集,，再通過設(shè)置二、三級(jí)明細(xì)科目核算,，同時(shí)統(tǒng)一在三級(jí)科目下設(shè)置明細(xì)核算,；成本的核算期從該項(xiàng)目開發(fā)至完工決算；成本的核算方法為制造成本法,。

第十條 核算二級(jí)科目設(shè)置

（一）征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（二）開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（簡稱前期準(zhǔn)備費(fèi),，下同）

（三）主體建筑工程費(fèi)（簡稱主體建筑費(fèi)，下同）

（四）主體安裝工程費(fèi)（簡稱主體安裝費(fèi),，下同）

（五）社區(qū)市政管網(wǎng)工程費(fèi)（簡稱基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)或市政建設(shè)費(fèi),，下同）

（六）園林環(huán)境工程費(fèi)（簡稱園林環(huán)境費(fèi)，下同）

（七）配套設(shè)施費(fèi)

（八）開發(fā)間接費(fèi)

（九）其他費(fèi)用,。

第一節(jié) 征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

第十條 征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指核算項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的與征地有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用及拆遷費(fèi)用,。

第十一條 征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)三級(jí)明細(xì)科目主要包括土地出讓金、稅管費(fèi),、拆遷補(bǔ)償費(fèi),、大市政配套費(fèi)、土地周邊環(huán)境提升費(fèi),、土地合作開發(fā)費(fèi),、其他征拆費(fèi)。

征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)通過設(shè)置二級(jí)科目“征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”歸集,，同時(shí)下設(shè)三級(jí)明細(xì)科目核算,；三級(jí)明細(xì)科目按具體發(fā)生業(yè)務(wù)設(shè)置作為成本對(duì)象歸集其成本。

（一）土地出讓金:所征地塊的土地出讓金,、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等,；

（二）稅管費(fèi):所征地塊應(yīng)交的耕地占用稅、契稅,、土地管理費(fèi),、土地閑置費(fèi)、河道人行道占用費(fèi)等,；

（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi):有關(guān)地上,、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出,、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、動(dòng)遷安置費(fèi),、危房補(bǔ)償費(fèi),、拆遷管理費(fèi)用等；

（四）大市政配套費(fèi):向政府交納的墻體材料費(fèi),、白蟻防治費(fèi),、市政配套費(fèi)；

（五）土地周邊環(huán)境提升費(fèi)：

①紅線外市政設(shè)施費(fèi):紅線外道路,、水,、電氣、通訊等建造費(fèi),、管線鋪設(shè)費(fèi),、接口補(bǔ)償費(fèi)。

②周邊提升費(fèi)：紅線外涉及與土地提升有關(guān)的環(huán)境,、教育,、交通、生活配套等開發(fā)商所承擔(dān)的費(fèi)用,。

（六）土地合作開發(fā)費(fèi)：土地溢價(jià)款,、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目分給合作方的抵價(jià)房屋成本及相應(yīng)稅金等,。

（七）其他征拆費(fèi)：

①權(quán)證辦理費(fèi)：土地證辦理費(fèi),、土地合同公證費(fèi)、土地合同公告費(fèi),；

②評(píng)估費(fèi)：土地評(píng)估費(fèi),、房屋評(píng)估費(fèi)等。

第二節(jié) 前期準(zhǔn)備費(fèi)

第十二條 前期準(zhǔn)備費(fèi)是指在取得土地開發(fā)權(quán)之后,、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察,、測(cè)繪、規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、可行性研究、籌建,、“三通一平”等前期費(fèi)用,。

第十三條 準(zhǔn)備費(fèi)三級(jí)明細(xì)科目主要包括勘察費(fèi)、規(guī)劃費(fèi),、設(shè)計(jì)費(fèi),、三通一平、報(bào)批報(bào)建費(fèi),、臨時(shí)設(shè)施費(fèi),、其他前期準(zhǔn)備費(fèi),。

前期準(zhǔn)備費(fèi)通過設(shè)置二級(jí)科目“前期準(zhǔn)備費(fèi)”歸集，同時(shí)下設(shè)三級(jí)明細(xì)科目核算,；三級(jí)明細(xì)科目按具體發(fā)生業(yè)務(wù)設(shè)置作為成本對(duì)象歸集其成本

（一）勘察費(fèi):水文,、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi),，沉降觀測(cè)費(fèi)、日照測(cè)試費(fèi),、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi),、復(fù)線費(fèi)、放線費(fèi),、建筑面積丈量費(fèi),、測(cè)繪費(fèi)等；

（二）規(guī)劃費(fèi):規(guī)劃審批費(fèi)和驗(yàn)收辦證費(fèi),；

（1）規(guī)劃審批費(fèi)

①人防易地建設(shè)費(fèi),、人防圖審費(fèi)、高教配套費(fèi),、散裝水泥保證金,、白蟻防治費(fèi)、墻改基金,、路口開設(shè)審批費(fèi)等,；

②日照分析、環(huán)境評(píng)估,、交通評(píng)估,、土地勘測(cè)費(fèi)用(辦理用地許可證)、規(guī)劃面積審核費(fèi),、房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪等,；

③交易中心手續(xù)費(fèi)、專家評(píng)審費(fèi),、招投標(biāo)管理費(fèi)(設(shè)計(jì),、施工、監(jiān)理等招標(biāo)),、招標(biāo)代理費(fèi)、合同簽證管理費(fèi)等；

④地名費(fèi)、地名標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳幢號(hào)牌等費(fèi)用等,。

（2）驗(yàn)收辦證費(fèi)：

①宗地復(fù)核確權(quán)測(cè)量,、房產(chǎn)測(cè)繪（竣工實(shí)測(cè)）,、規(guī)劃竣工實(shí)測(cè)、消防設(shè)施檢測(cè)、交通設(shè)施檢測(cè)、環(huán)境檢測(cè)費(fèi)(噪聲,、污染等檢測(cè))等,；

②安檢費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)(主體,、人防等)等政府性收費(fèi),；

③房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)初始登記費(fèi),、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi),、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系費(fèi),、物業(yè)維修基金(或初期物業(yè)管理費(fèi),、綠化管理費(fèi)、電梯維修費(fèi)等),、檔案服務(wù)費(fèi)等,。

（三）設(shè)計(jì)費(fèi):施工圖設(shè)計(jì)費(fèi),、修改設(shè)計(jì)費(fèi)；

①主體施工圖設(shè)計(jì)費(fèi),、修改設(shè)計(jì)費(fèi)及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)等,；

②室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)費(fèi)(包括架空層、公共部位,、配套用房,、商鋪立面、住宅戶內(nèi)精裝修)等,；

③園藝景觀設(shè)計(jì)費(fèi)(景觀,、小品、標(biāo)識(shí)等)及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)等,；

④配套設(shè)計(jì)費(fèi)(市政,、燃?xì)狻㈦娏?、供水,、廣電、電信,、弱電智能化等)及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)等,；

⑤專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)(基坑、加固,、鋼結(jié)構(gòu)、部品部件等)及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)等,。

（四）三通一平:臨時(shí)用水,、臨時(shí)用電、臨時(shí)道路的設(shè)計(jì),、建造,、鋪設(shè)費(fèi)、遷移等費(fèi)用,，場(chǎng)地平整清運(yùn)費(fèi),、舊房拆除等費(fèi)用；

（1）三通：

①臨時(shí)道路建造費(fèi)用,、路口開設(shè)實(shí)施費(fèi)等,；

②臨時(shí)用電(施工供電貼費(fèi)、臨時(shí)變壓器安拆,、移位換線費(fèi)用),；

③其它(電信架空線改造移位、由開發(fā)商承擔(dān)的施工發(fā)電機(jī)購置租用/柴油費(fèi)等),。

（2）場(chǎng)地清理：舊房拆除,、基礎(chǔ)障礙物清理、現(xiàn)場(chǎng)樹木遷移及保護(hù)、池塘清淤回填,、場(chǎng)地平整,、基礎(chǔ)開挖前整體土方回填、不良地基處理等,。

（3）定位放線費(fèi)：地形測(cè)量(定位,、放樣)費(fèi),、施工放線驗(yàn)線費(fèi),、定位費(fèi),。

（五）報(bào)批報(bào)建費(fèi):根據(jù)規(guī)定上交政府部門的各種報(bào)批報(bào)建費(fèi)用,，主要包括人防費(fèi),、安檢費(fèi),、招投標(biāo)管理費(fèi),、質(zhì)監(jiān)費(fèi),、散裝辦,、房產(chǎn)交易費(fèi),、物業(yè)維修基金等 ；

（六）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：

①臨時(shí)圍墻,、圍欄及圍板的設(shè)計(jì)建造費(fèi),、裝飾等費(fèi)用；

②臨時(shí)辦公室租賃,、建造,、裝飾等費(fèi)用；

④臨時(shí)場(chǎng)地占道,、借用租費(fèi)等,。

（七）其他前期準(zhǔn)備費(fèi)

①規(guī)劃調(diào)研費(fèi)等各項(xiàng)前期調(diào)研費(fèi)用(含設(shè)備選型、成本調(diào)研等)等,；

②設(shè)計(jì)方案評(píng)審,、圖紙審查費(fèi)等；

③制圖,、曬圖,、趕圖費(fèi)用等。

④建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)等,。

⑤前期準(zhǔn)備勘察咨詢費(fèi),、設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)、三通咨詢費(fèi),、報(bào)批咨詢費(fèi),、報(bào)建咨詢費(fèi)、臨建咨詢費(fèi)等,。

第三節(jié) 主體建筑費(fèi)

第十四條 主體建筑費(fèi),，指項(xiàng)目開發(fā)過程中形成土建主體的各項(xiàng)費(fèi)用,。

第十五條 主體建筑費(fèi)主要包括基礎(chǔ)工程費(fèi)、土建工程費(fèi),。

主體建筑費(fèi)通過設(shè)置二級(jí)科目“主體建筑費(fèi)”歸集,，同時(shí)下設(shè)三級(jí)明細(xì)科目核算；三級(jí)明細(xì)科目按具體發(fā)生業(yè)務(wù)設(shè)置作為成本對(duì)象歸集其成本（如有兩個(gè)以上建筑公司的還應(yīng)按建筑公司設(shè)置四或五級(jí)明細(xì),，下同),。

（一）基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、護(hù)壁(坡),、樁基工程費(fèi),，基礎(chǔ)處理費(fèi)，樁基動(dòng)(靜)測(cè)費(fèi),、降水等,；

（二）土建工程費(fèi)：

1、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)及粗裝修工程：

①基礎(chǔ)及粗裝修工程(±0.0以下)：土石方(開挖,、短駁,、外運(yùn))、樁基,、基礎(chǔ)及墊層,、基坑及降水、±0.0以下樓地面,、天棚,、墻面粉刷；

②結(jié)構(gòu)工程(±0.0以上)：砌體,、鋼砼結(jié)構(gòu)(含鋼砼雨蓬),、鋼結(jié)構(gòu)(指主體采用鋼結(jié)構(gòu)形式)；

③室內(nèi)粗裝修工程(±0.0以上)：樓地面(地磚,、花崗巖、水砂),、天棚,、屋面、墻面(內(nèi)外粉刷,、外立面涂料,、面磚、石材,、外墻保溫等),；

④施工技術(shù)組織措施費(fèi)：施工技術(shù)、組織措施費(fèi),、總包管理配合費(fèi)等,。

2,、其他零星土建費(fèi)：結(jié)構(gòu)加固、地下車庫地坪(地坪漆,、耐磨金剛砂地面等)等,。

3、甲供材料設(shè)備費(fèi)：外墻(涂料,、幕墻,、外墻磚)及勾縫劑、防水保溫材料,、鋼材,、水泥等。

4,、檢測(cè)費(fèi)：樁基咨詢檢測(cè)費(fèi),、基坑檢測(cè)費(fèi)、實(shí)體檢測(cè),、防雷裝置檢測(cè)等,。

第四節(jié) 主體安裝費(fèi)

第十六條 主體安裝費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過程中形成安裝主體的各項(xiàng)費(fèi)用,。

第十七條 主體安裝費(fèi)主要包括基礎(chǔ)工程費(fèi),、土建工程費(fèi)。

主體安裝工程費(fèi)通過設(shè)置二級(jí)科目“主體安裝工程費(fèi)”歸集,，同時(shí)下設(shè)三級(jí)明細(xì)科目核算,；三級(jí)明細(xì)科目按具體發(fā)生業(yè)務(wù)設(shè)置作為成本對(duì)象歸集其成本。

（一）主體水電暖安裝費(fèi)：

①室內(nèi)給排水：室內(nèi)給排水管線工程費(fèi),、甲供材料及設(shè)備費(fèi)等,；

②室內(nèi)電氣：室內(nèi)電氣工程費(fèi)（包括燈具、開關(guān)插座,、弱電工程管盒預(yù)埋等）,；甲供材料(多媒體箱、有線電視箱,、電話箱,、配電箱、戶內(nèi)箱等),；甲供設(shè)備費(fèi)(包括發(fā)電機(jī)供貨安裝,、機(jī)房降噪設(shè)備費(fèi)等)等；

③室內(nèi)通風(fēng),、空調(diào)：甲供材料,、設(shè)備費(fèi)(中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng),、除濕機(jī),、風(fēng)機(jī),、風(fēng)機(jī)電控箱、送風(fēng)導(dǎo)流器等)等,；

④人防設(shè)備及安裝：人防風(fēng)機(jī),、氣體過濾裝置等、人防密閉門等,；

（二）電梯安裝費(fèi)：電梯(包括自動(dòng)扶梯,、餐梯、貸梯等)設(shè)備及其安裝費(fèi)等,。

（三）公共部位精裝修費(fèi)：公共部位和室內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)費(fèi),、建造費(fèi)等；

（1）公共部位室內(nèi)精裝費(fèi)：

①門廳,、電梯廳等精裝修,、電梯橋箱裝修；

②架空層精裝修,、架空層圍欄,。

（2）公共部位室外精裝費(fèi)：

①鋁、木,、鋼結(jié)構(gòu)裝飾等外立面精裝修,、入口裝飾；

②鋼結(jié)構(gòu)雨蓬,、采光井,；

③商鋪鋼樓梯制作、商鋪外立面精裝修等費(fèi)用,。

（四）部品部件費(fèi)：

①門窗工程：單元門,、入戶門、外立面門窗,、天窗,、幕墻、窗臺(tái)批水板,；

②欄桿：陽臺(tái)露臺(tái)等欄桿,、空調(diào)百葉、網(wǎng)眼板,；

③成品供應(yīng)件：成品樓梯、信報(bào)箱,、牛奶箱,、晾衣架等甲供成品。

（五）賣場(chǎng),、樣板示范:

①售樓處裝修：售樓處裝修設(shè)計(jì)費(fèi),、售樓處裝修/家具飾品裝飾費(fèi),、甲供材料及甲供設(shè)備；

②樣板間裝修：樣板間裝修設(shè)計(jì)費(fèi),、樣板間裝修/家具飾品裝飾費(fèi),、甲供材料及甲供設(shè)備；

（六）戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房,、衛(wèi)生間,、廳房、陽臺(tái),、露臺(tái)精裝修費(fèi)用及精裝修時(shí)的甲供材料,、設(shè)備。

第五節(jié) 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

第十八條 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程施工圖以外的費(fèi)用,，包括供水,、供電、排水,、照明,、道路、景觀園林等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用,。

第十九條 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要包括：供水建設(shè)費(fèi)、市政建設(shè)費(fèi),、消防建設(shè)費(fèi)、采暖建設(shè)費(fèi),、燃?xì)饨ㄔO(shè)費(fèi),、電力建設(shè)費(fèi),、智能化系統(tǒng)建設(shè)費(fèi),、電信建設(shè)費(fèi)等。

市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)通過設(shè)置二級(jí)科目“市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”歸集，同時(shí)下設(shè)三級(jí)明細(xì)科目核算,；三級(jí)明細(xì)科目按具體發(fā)生業(yè)務(wù)設(shè)置作為成本對(duì)象歸集其成本。

（一）供水系統(tǒng)建設(shè)費(fèi)

①室外給水配套費(fèi)（包括小區(qū)內(nèi)給水管道,、檢查井等）,；

②一戶一表安裝費(fèi),、遠(yuǎn)傳水表主材費(fèi)、水表檢定費(fèi)等,；

③加壓供水系統(tǒng)等；

④水泵房設(shè)備及安裝,、甲供設(shè)備費(fèi)(變頻泵、潛水泵等)等,；

⑤純凈水系統(tǒng)(安裝及甲供材料設(shè)備費(fèi)等),。

（二）市政工程建設(shè)費(fèi)

①室外道路工程,；

②雨,、污水系統(tǒng)、排水許可證費(fèi)或接口費(fèi)等,；

③市政橋梁,、河道駁坎、防洪排水,、甲供設(shè)備(潛水泵等)等,。

（三）消防系統(tǒng)建設(shè)費(fèi)：

主要包括消防系統(tǒng)費(fèi)（包括消防水,、氣體滅火,、防排煙工程等）,、消防自動(dòng)報(bào)警,、室外消火栓系統(tǒng),、結(jié)合器(包括消防水室外管線系統(tǒng))等,。

（四）采暖系統(tǒng)建設(shè)費(fèi)：

主要包括采暖管道設(shè)備,、熱交換站,、鍋爐房等費(fèi)用,。

（五）燃?xì)庀到y(tǒng)建設(shè)費(fèi)：

主要包括配套費(fèi)(包括管道系統(tǒng))或煤氣立管施工費(fèi)、調(diào)壓站建設(shè)費(fèi)用,。

（六）電力工程系統(tǒng)建設(shè)費(fèi)：

①高低壓配電設(shè)備及安裝費(fèi)用（包括紅線到配電房的高壓線,、高壓柜、變壓器,、低壓柜及箱式變壓設(shè)備）,、室外溝體及電纜敷設(shè)等,；

②甲供材料、設(shè)備(電力柜,、電纜,、變壓器,、變壓器避雷器等),；

③專變貼費(fèi),、雙路供電永久性貼費(fèi)。

（七）智能化系統(tǒng)建設(shè)費(fèi)(室內(nèi)預(yù)埋管線除外)：

1,、室外智能化系統(tǒng)：

①停車管理系統(tǒng)費(fèi)用（包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng),、地下室或架空層停車管理系統(tǒng)等）,；

②小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用（包括攝像頭,、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等）；

③周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用,；

④小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用,；

⑤電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；

⑥電子公告屏費(fèi)用等,。

2,、室內(nèi)智能化系統(tǒng)：

①居家防盜費(fèi)用(陽臺(tái)及室內(nèi)遠(yuǎn)紅外探測(cè)防盜、門磁,、緊急按鈴等),；

②對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用(可視,、非可視)；

③三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用(水,、電,、氣遠(yuǎn)程抄表)。

（八）廣電工程建設(shè)費(fèi)(除室內(nèi)預(yù)埋管線外)：有線電視配套費(fèi)及機(jī)頂盒費(fèi)用(包括有線電視,、數(shù)字電視,、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端)等；

（九）電信工程建設(shè)費(fèi)(除室內(nèi)預(yù)埋管線外)：電話系統(tǒng)費(fèi)用(包括主體內(nèi)外布線及終端插座),、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用(包括主體內(nèi)外布線及終端插座)等,。

第六節(jié) 園林環(huán)境費(fèi)

第二十條 園林環(huán)境費(fèi)是指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境設(shè)計(jì)、造價(jià),、咨詢費(fèi)用等,。

第二十一條 園林環(huán)境費(fèi)主要包括環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、園林景觀工程費(fèi),、標(biāo)識(shí)費(fèi)、室外照明費(fèi),、室外背景音樂工程費(fèi),、室外零星設(shè)施費(fèi)。

通過設(shè)置二級(jí)科目“園林環(huán)境費(fèi)”歸集,，同時(shí)下設(shè)三級(jí)明細(xì)科目核算,；三級(jí)明細(xì)科目按具體發(fā)生業(yè)務(wù)設(shè)置作為成本對(duì)象歸集其成本。

（一）園林環(huán)境工程設(shè)計(jì)費(fèi)：園林景觀設(shè)計(jì)費(fèi),、室外照明設(shè)計(jì)費(fèi),、室外背景音樂工程設(shè)計(jì)費(fèi)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)費(fèi),、室外零星設(shè)施工程設(shè)計(jì)費(fèi),。

（二）園林景觀工程費(fèi)：

①園藝土石方、種植工程,、園藝道路廣場(chǎng),；園藝給排水、電氣安裝等費(fèi)用（包括公共,、組團(tuán)間,、一樓私家花園、屋頂花園等）,；

②永久性圍墻,、圍欄、大門建造費(fèi),；

③建筑小品：雕塑,、水景,、霧森、環(huán)廊,、膜結(jié)構(gòu),、假山、噴泉等工程,；

④甲供園藝材料設(shè)備(石材等),。

（三）室外照明工程費(fèi)：室外電氣照明工程（路燈、草坪燈等）,、甲供材料設(shè)備(燈具等),；

（四）室外背景音樂工程費(fèi)：室外背景音樂設(shè)備及施工、甲供設(shè)備等,。

（五）標(biāo)識(shí)系統(tǒng)：標(biāo)識(shí)系統(tǒng)(指示牌,、示意圖、幢號(hào)牌),、交通標(biāo)識(shí)及劃線工程,。

（六）室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、垃圾桶,、座椅,、陽傘等零星設(shè)施制作安裝費(fèi)用。

（七）其他園林環(huán)境費(fèi)：原等景觀改造處理等,。

第七節(jié) 配套設(shè)施工程費(fèi)

第二十二條 配套設(shè)施工程費(fèi)（簡稱配套設(shè)施費(fèi)）是指房屋開發(fā)過程中,，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商,，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出,。

第二十三條 配套設(shè)施費(fèi)主要包括公建配套費(fèi)、其他配套設(shè)施費(fèi),。

通過設(shè)置二級(jí)科目“配套設(shè)施費(fèi)”歸集,，同時(shí)下設(shè)三級(jí)明細(xì)科目核算；三級(jí)明細(xì)科目按具體發(fā)生業(yè)務(wù)設(shè)置作為過渡性成本對(duì)象歸集其成本(包括設(shè)計(jì)費(fèi),、學(xué)校,、醫(yī)院、郵電通訊在移交政府時(shí)直接抵扣所得額),，然后攤?cè)肟墒郛a(chǎn)品成本對(duì)象中(或轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)),。

（一）公建配套

①非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的物管房、居委會(huì),、派出所,、崗?fù)ぁ和螛吩O(shè)施,、自行車棚,；

②根據(jù)規(guī)定或慣例,，有營利性的公共配套:會(huì)所、幼兒園,、游泳池,、郵局、閱覽室,、球場(chǎng),；

③利用地下設(shè)施形成的停車場(chǎng)等和無償贈(zèng)與政府、公共事業(yè)單位的學(xué)校,、醫(yī)院,、郵電通訊公共配套設(shè)施支出；

（二）其它配套公建費(fèi)：樓盤模型制作,、銷售道具制作費(fèi),、展示效果圖制作、工地圍墻墻繪等,。

第八節(jié) 開發(fā)間接費(fèi)

第二十四條 開發(fā)間接費(fèi)是指企業(yè)所屬直接組織,、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，以及與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān),、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出,，包括資本化借款費(fèi)用。

第二十五條 開發(fā)間接費(fèi)主要包括工程管理費(fèi),、物業(yè)管理完善費(fèi)、工程現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi),、資本化借款費(fèi)用等,。

開發(fā)間接費(fèi)通過設(shè)置二級(jí)科目“開發(fā)間接費(fèi)”歸集，同時(shí)下設(shè)三級(jí)明細(xì)科目核算,；三級(jí)明細(xì)科目按具體發(fā)生業(yè)務(wù)設(shè)置,。

（一）工程管理費(fèi)：

①工程監(jiān)理費(fèi)(包括主體、園林環(huán)境,、社區(qū)管網(wǎng)等監(jiān)理費(fèi)),；

②工程違規(guī)行政罰款；

③造價(jià)咨詢費(fèi)(包括工程預(yù)結(jié)算及專項(xiàng)委托咨詢服務(wù)費(fèi)等),。

（二）物業(yè)管理完善費(fèi)：

①由開發(fā)商承擔(dān)的加固整改費(fèi)用,、維修費(fèi)用等；

②工地前期管理費(fèi),；

③小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用等,。

（三）工程現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)：

由企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,，包括人工成本,、周轉(zhuǎn)房攤銷,、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷,、修理費(fèi),、辦公費(fèi)、郵電通訊費(fèi),、水電費(fèi),、差旅費(fèi)、車輛使用費(fèi)等,。

（四）資本化借款費(fèi)用

包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出,、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額,，因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等,。

第五章 科目設(shè)置管理規(guī)范

第二十六條 開發(fā)成本會(huì)計(jì)科目是核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。在會(huì)計(jì)核算軟件中其明細(xì)科目僅設(shè)置到二級(jí),，即八項(xiàng)成本項(xiàng)目,，三級(jí)、四級(jí)明細(xì)數(shù)據(jù)在成本管理軟件中設(shè)置,。

第二十七條 成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)必須在每月會(huì)計(jì)結(jié)賬前與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì),，并保持一致。

第二十八條 在各級(jí)明細(xì)科目下,，應(yīng)按各成本核算對(duì)象設(shè)立核算項(xiàng)目,，成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。

第六章 成本歸集分配原則

第二十九條 為歸集暫時(shí)不確定特定成本核算對(duì)象的成本,，以及臨時(shí)歸集后分配的成本,，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算軟件中，必要情況下增加“待分?jǐn)偝杀尽被颉捌渌M(fèi)用”進(jìn)行歸集,。(此項(xiàng)工作通過手工臺(tái)賬操作,。)

第三十條 征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)歸集分配原則

（一）多項(xiàng)目開發(fā)或分期開發(fā)成本歸集分配原則：

①能分清成本核算對(duì)象的，直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中,；

②不能分清成本核算對(duì)象的,，可在“征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，后期另行在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配,；

（二）直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象,。占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償,、繳納市政配套費(fèi)分配方法：

①按各期的占地面積將土地成本分配到各期,；

②將分配到各期的土地成本按可售面積分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。

第三十一條 前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑費(fèi),、主體安裝費(fèi),、市政管網(wǎng)費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi),、配套設(shè)施費(fèi)成本歸集分配原則：

①能夠分清成本核算對(duì)象的,，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；

②應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用,，可通過各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集,，再按可售面積分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。

第三十二條 開發(fā)間接費(fèi)歸集和分配與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān),、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出,。

（一）開發(fā)間接費(fèi)歸集和分配時(shí)機(jī)：

每年末或在項(xiàng)目或某期(區(qū))進(jìn)行綜合結(jié)算時(shí)進(jìn)行分配。

（二）開發(fā)間接費(fèi)歸集和分配原則：

①能夠分清成本核算對(duì)象的,，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目,；

②不能分清成本核算對(duì)象的再按項(xiàng)目可售面積分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。

第八章 附 則

第三十七條 本辦法由財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)解釋和修訂,。

需要電子版的請(qǐng)點(diǎn)贊 關(guān)注 轉(zhuǎn)發(fā),，然后私信聯(lián)系