購買
隨著北京市房地產(chǎn)交易市場的日趨成熟,，二手房以它價格低、質(zhì)量可靠,、風險小,、選擇靈活以及即買即住的優(yōu)點吸引了越來越多購房者的青睞。但是,，由于買賣雙方對二手房交易流程不了解,，致使在交易過程中出現(xiàn)了很多問題。為了讓消費者能夠買到稱心如意的二手房,，有關專家提出以下建議,，希望能幫助大家盡快購買到滿意的房子。
消費者應首先確定自己所需房子的基本條件,，包括房子的戶型,、結構、面積,、大概位置和心理承受價位等,，然后依照以下步驟進行交易：
第一步 了解和尋找房源
了解和尋找房源有以下幾種途徑：
1、通過親朋介紹,；
2,、通過報紙、網(wǎng)絡信息或登出求購信息進行了解和尋找,；
3,、選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理購買。
第一種方法的信息面較窄,，成功的幾率較低,。第二種方法的選擇面很寬，但很多廣告內(nèi)容非?；祀s,， 您必須認真識別相關信息的真實性，以避免盲目或受到無謂打擾,。第三種方法省時,、省力、安全,，能在較短的時間內(nèi)尋找到合適的房源,。但您必須提前對經(jīng)紀公司的資信情況進行審查，因經(jīng)紀公司為您成功代理后要收取一定的代理傭金,，所以您的購房成本會增加,。
第二步 實地看房
選擇好目標房源后,，您需要親自到現(xiàn)場查看,。專家提醒您：一定要與產(chǎn)權所有人親自面談,，落實好房屋的產(chǎn)權性質(zhì)，是否已具備上市交易條件,。對已裝修的房屋,，要查看水、電,、天然氣,、暖氣等設施是否能夠正常使用，房屋有無明顯質(zhì)量問題等,?！ ?
第三步 協(xié)商和簽約
確定要購買的房屋后,，您就可以與賣方協(xié)商,、簽定合同了。在合同中應根據(jù)您與賣方協(xié)商的內(nèi)容,，詳細,、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式,、辦理產(chǎn)權過戶的時間,、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款，合同中還應明確規(guī)定對于違約行為所應承擔的責任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑,。由經(jīng)紀公司代理買賣的,，買賣雙方還應與經(jīng)紀公司簽定居間擔保合同，并明確經(jīng)紀方應承擔的居間擔保責任以及經(jīng)紀方在交易過程中應提供的服務內(nèi)容,。
第四步 產(chǎn)權交易
簽訂了買賣合同,，交易雙方即可攜帶相關手續(xù)到房屋所屬區(qū)、縣房地產(chǎn)交易部門辦理產(chǎn)權交易手續(xù),；交易部門經(jīng)過相應的審查程序,，確定房屋產(chǎn)權是否具備轉讓條件；按照合同規(guī)定的付款方式付清購房款,，房地產(chǎn)交易部門正式受理轉讓申請,；買賣雙方應繳納相關稅費，并向買方核發(fā)房屋所有權證,。具有土地使用權證的還要到土地管理部門辦理土地使用權變更手續(xù),。
目前 ，根據(jù)買賣雙方不同的代理需求,，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的代理方式各不相同,，這需要您在辦理委托代理手續(xù)之前與經(jīng)紀公司認真協(xié)商。
購房者如需銀行貸款,，還應在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)前辦理銀行的申請貸款手續(xù),。
出售
第一步 出售咨詢
您可通過親朋,、報紙廣告、網(wǎng)絡廣告,、經(jīng)紀公司等相關信息渠道,，了解您所要出售的房屋是否具備上市條件，了解房屋所在區(qū)域二手房的平均出售價格,；個人出售和委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理出售有何差別,；了解交易流程、相關稅費和必須提供的所有相關手續(xù)等,。
第二步 確定出售價格
通過第一步的咨詢,，可根據(jù)您的房屋位置、樓層,、朝向,、裝修狀況等綜合條件，確定您的出售價格,。該報價應為您的銷售總價,，如果有要求買方另行支付的費用，應在報價中聲明,。
第三步 選擇銷售方式
1,、自行尋找買方銷售
2、委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理銷售
如果選擇第一種方式,，您必須完全熟悉整個交易流程,，并能確保交易安全。此種方法,，避免了經(jīng)紀公司的代理成本,，使您的銷售過程全部在自己的掌握中；第二種方式,，省時,、省力、安全,，只需您選擇一家具有代理資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司并簽署委托代理協(xié)議,，所有工作全部由經(jīng)紀公司辦理。經(jīng)紀公司將向您收取一定的代理傭金,，所以,，會增加您的交易成本。
第四步 發(fā)布出售信息
如果您選擇自行銷售,，您可在網(wǎng)絡或報紙上發(fā)布您的出售信息,。但在發(fā)布的信息中應注明自行銷售或免經(jīng)紀公司代理字樣。您可能會接到較多的詢問電話，影響您的正常生活和工作,。所以,，如何登記您的聯(lián)系方式，至關重要,。
如果您選擇了經(jīng)紀公司代理出售,，經(jīng)紀公司將代理發(fā)布您的出售信息。
第五步 協(xié)商和簽約
當有客戶決定購買您的房屋后,，您就可以與買方協(xié)商,、簽定合同了。在合同中應根據(jù)您與買方協(xié)商的內(nèi)容,，詳細,、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式,、辦理產(chǎn)權過戶的時間,、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款。合同中還應明確規(guī)定對于違約行為所應承擔的責任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑,。由經(jīng)紀公司代理買賣的,，買賣雙方還應與經(jīng)紀公司簽定居間擔保合同,，并明確經(jīng)紀方應承擔的居間擔保責任以及經(jīng)紀方在交易過程中應提供的服務內(nèi)容,。
第六步 產(chǎn)權交易
簽訂了買賣合同，交易雙方即可攜帶相關手續(xù)到房屋所屬區(qū),、縣房地產(chǎn)交易部門辦理產(chǎn)權交易手續(xù),；交易部門經(jīng)過相應的審查程序，確定房屋產(chǎn)權是否具備轉讓條件,；買方按照合同規(guī)定的付款方式付清房款后,，房地產(chǎn)交易部門開始受理轉讓申請；買賣雙方應繳納相關稅費,，買方領取房屋所有權證,。具有土地使用權證的還要到土地管理部門辦理土地使用權變更手續(xù)。
目前 ,，根據(jù)買賣雙方不同的代理需求,，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的代理方式各不相同，這需要您在辦理委托代理手續(xù)之前與經(jīng)紀公司認真協(xié)商,。
購房者如需銀行貸款,，還應在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)前辦理銀行的申請貸款手續(xù)。
附：二手房交易的當事人雙方需提供的相關材料
賣方需提供的材料：
1,、產(chǎn)權人身份證（非北京戶籍人士還應提供暫住證）
2,、戶口本
3、房屋所有權證
4,、原購房發(fā)票（復印件）,、原購房合同
5,、共有產(chǎn)權人聲明
6、結婚證復印件
7,、產(chǎn)權人印章
8,、土地使用權證
9、已購公有住房,、成本價購房,、優(yōu)惠價購房、央產(chǎn)房,、經(jīng)濟適用房等房產(chǎn),，出售轉讓時還應提供相關的審批和申請手續(xù)。
10,、買賣合同
買方需提供的材料：
1,、買方本人身份證件（非北京戶籍人士還應提供暫住證）
2、戶口本
3,、本人印章
4,、外籍人士需提供護照、居留證,、工作單位證明
5,、港、澳,、臺人士需提供身份證,、回鄉(xiāng)證、外批單
6,、買賣合同
7,、如需要貸款購房，還應提供貸款銀行所需的相關手續(xù)
目前,，北京市各區(qū)縣房產(chǎn)交易部門正在逐步簡化相關手續(xù),，在您辦理房產(chǎn)交易手續(xù)時，請您提前向相關部門進行咨詢,。
