本文詳細列出二手房過戶的流程,，在二手房過戶過程中可能會遇到的問題，以及所需要準備的材料,。二手房過戶作為房屋所有權轉移,，是非常重要的一步，需要按照本文提供的信息一一實行,，正確辦理二手房過戶,。

一、二手房過戶流程

產(chǎn)權過戶,，指的是買方辦理房產(chǎn)證和國土證,。只有辦理了產(chǎn)權過戶，才真正的代表房屋的所有權發(fā)生轉移,。

在簽訂合同后緊接著的就是去銀行申請貸款,，申請初步通過后，貸款手續(xù)只是剛開始,，貸款也并未到帳,，緊接著的是辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，等產(chǎn)權過戶結束,，再去辦理抵押登記,，銀行才會發(fā)放貸款，這才意味著貸款到帳和貸款手續(xù)的全部結束,。

當然,，如果買方不需要貸款的話，那簽訂好合同后直接就能辦理過戶手續(xù),。

1,、咨詢

如果您需要貸款，則在您與賣方簽訂合同前,，您首先需要到銀行咨詢好貸款方面的信息,，比如您的貸款額度是多少，銀行是否同意放款等;

2,、簽訂合同

貸款方面您心里有數(shù)了,，那您可以放心與賣方簽訂二手房買賣合同啊,，簽訂好合同后，則帶著銀行規(guī)定的各項材料到銀行去申請貸款(本頻道中“貸款流程”有詳細介紹),。

3,、申請貸款

銀行所規(guī)定的所有材料您都準備好了,，這時,，銀行會作初步審查，如果銀行同意您的貸款,，會讓您簽署相關文件,，然后會告訴您，他們需要一個內部審批的過程,，在他們內部審批的同時,，您可以和賣方一道辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。

一般來講,，銀行信貸部初步審查通過,，最終審批通過率是極高的。

在簽訂合同后緊接著的就是去銀行申請貸款,，申請初步通過后,，貸款手續(xù)只是剛開始，貸款也并未到帳,，緊接著的是辦理產(chǎn)權過戶手續(xù),，等產(chǎn)權過戶結束，再去辦理抵押登記,，銀行才會發(fā)放貸款,，這才意味著貸款到帳和貸款手續(xù)的全部結束。

4,、產(chǎn)權過戶

在銀行審批的同時,，您可以約上賣方辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)了。產(chǎn)權過戶手續(xù)主要指的是房屋所有權證和國有土地證的過戶,。房產(chǎn)證和國土證過戶的時間一般為十個有效工作日左右,。

5、辦理抵押登記

將辦好的屬于您的房產(chǎn)證和國有土地證,，至銀行(如公積金貸款,，則是公積金中心指定的擔保公司)辦理相關的抵押審批和抵押登記手續(xù)。

二,、怎樣辦理二手房產(chǎn)權變更登記

房屋產(chǎn)權屬登記的程序,，即指辦理房產(chǎn)登記應經(jīng)過的步驟。根據(jù)《城市房屋權屬登記管理辦法》的有關規(guī)定,，大體包括申請登記,、勘丈繪圖,、產(chǎn)權審查、繪制權證和收費發(fā)證等程序,。

1.申請登記

申請登記,，是指房產(chǎn)權利人或者代理人在規(guī)定的期限內按照權利的種類和登記的種類向登記機關提供合法有效的法律文件的行為。這一程序的主要工作是檢驗證件和填寫申請書,、墻界表等,。

檢驗證件是整個產(chǎn)權登記的基礎，包括檢驗身份證件和產(chǎn)權證件,。身份證件和產(chǎn)權證件必須吻合,。申請人包括自然人、法人和其他具有民事主體資格的組織,。我國采取實名制原則,，申請人為法人或其他組織的，應當使用其法定名稱,，由法人代表申請;申請人是自然人的,，應當使用身份證上的姓名。檢驗有關證件的目的在于確定申請人是否具備登記資格,。只有具有相關產(chǎn)權證件,，且權屬清楚、產(chǎn)權來源資料齊全,，才予以登記,。對于違章建筑、臨時建筑等,，不予登記,。對于申請人因正當理由不能按期提交證明材料或需補辦有關手續(xù)的，可以準予暫緩登記,。在有利害關系人提出異議,、權屬存在爭議的情況下，也應當暫緩登記,。

填寫申請書和墻界表,，即填寫房屋產(chǎn)權申請書和房屋四面墻界表。墻界表是房屋權利人向登記機關提供的房屋四面墻體歸屬情況的書面憑證,。申請人填寫申請書和墻界表后,，連同產(chǎn)權證件、身份證明等,，一起交給登記機關工作人員,。工作人員審閱無誤后，辦理收件手續(xù),，收取證件,。

2.勘丈繪圖

勘丈繪圖是對已申請房屋產(chǎn)權登記的房屋,，進行實地勘察，查清房屋現(xiàn)狀,，丈量計算面積,，核實墻體歸屬，繪制分戶平面圖,，補測或修改房屋的平面圖(地籍圖),，為產(chǎn)權審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)?？闭衫L圖的主要任務包括核實,、修正房屋情況,、核實墻界和繪制分戶單位平面圖等,。將與實際一致的房屋平面圖連同申請書、墻界表,、未登記房屋調查表以及分戶單位平面圖等移交給原來的登記人員,，并歸入相應的登記檔案袋。其中非常重要的是對墻界的核實,。核實的時候,，應有權利人逐一指引，驗證墻界表的真實性,，同時再由鄰居確認申請人指界是否與實際情況相符,，經(jīng)雙方確認后再對墻界進行登記。

3.產(chǎn)權審查

產(chǎn)權審查,，是指以產(chǎn)權,、產(chǎn)籍檔案的歷史資料和實地調查、勘察的現(xiàn)實資料為基礎,，以國際現(xiàn)行的政策,、法律和有關的行政法規(guī)為依據(jù)，對照申請人提出的申請書,、墻界表以及其他產(chǎn)權證明,，認真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權來源是否清楚、產(chǎn)權轉移和房屋變動是否合法的整個過程,。

 三,、二手房過戶費用

二手房過戶費用包括以下八個方面的費用，對于二手房過戶費用的具體規(guī)定闡述如下：

1,、二手房交易手續(xù)服務費：住宅6元/平方米(房改房,、經(jīng)濟適用房、安居房減半收?。?元/平方米);非住宅10元/平方米,。買賣雙方各承擔一半,。

2、二手房過戶登記費：普通二手房住宅類為80元/套,，買方承擔,。

3、二手房過戶土地收益金(代收)：房改房,、經(jīng)濟適用房,、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的2%計征,。賣方承擔,。

4、二手房過戶核檔費：50元/宗,。

5,、二手房過戶契稅：稅率為3%，按正常交易成交價格計征;個人購買的自用普通住宅(建筑面積144平方米以下,、容積率1.2以上,、交易價格4290元/平方米)契稅稅率減半，按 1.5%征收;拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當于拆遷補償款的部分免征契稅,，成交價格超過拆遷補償款的,，對超過部分征收契稅。買方承擔,。

6,、二手房過戶印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價格計征,，交易雙方各承擔一半,。

7、二手房過戶營業(yè)稅及附加：房產(chǎn)證不到兩年時間過戶,，營業(yè)稅不能享受優(yōu)惠減免,，需要按轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。

8,、二手房過戶個人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時收取,，有兩種方式，

①稅率20%,，按財產(chǎn)轉讓所得(本次交易價格-房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費用)計征;

②未能提供原購房發(fā)票的按已成交價格的1%征收,。賣方承擔。

以上幾點便是對二手房過戶費用的具體規(guī)定闡述,。

 四,、過戶后的相關事項

1.結清水表賬單。本市自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度,，因此上下家不需要辦理水表過戶手續(xù),。按自來水公司的規(guī)定,，不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金,，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶,，則停止供水。因此在交房之前,，下家要詢問上家是否已付清水費,，同時別忘了保留交房日上個月份的已繳訖水費賬單收據(jù)。

2.告知電表狀況,。按電力公司規(guī)定,，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總熔絲箱和電表、私自開啟封印,、擅自變更計量裝置等行為均屬違章行為,，違者按違章用電處理。因此,，在房屋交接驗收時,，下家必須親自查驗電表有否移動、改裝,、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費帳單收據(jù),。

3.協(xié)助煤氣過戶,。按照燃氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設施費,，以及雙方的身份證,、上家在交房日前一個月已繳訖的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續(xù),。對于沒有約定或約定不清的,，燃氣部門將拒絕辦理。

4.結清電話費,。有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路,，下家就要仔細問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路,，是普通電話線還是ISDN電話線,，轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走,，然后另外申請安裝電話,。如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結算賬單,，一并清結后,，再辦理過戶手續(xù),。

5.協(xié)助有線電視過戶。有線電視實行一戶一卡制,，由于有些二手房是空關房,，平時無人居住，上家也沒有去付有線電視的月租費,，造成拖欠,。時間一長，有線站會作封端處理,。因此,，在房屋交接時下家可要求上家提交交房日上月的有線電視費收據(jù)憑證，以及有線電視憑證,。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權證,，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。

6.結算維修基金,。按照房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定,，住宅轉讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的,，其中上家繳納的剩余部分,，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《商品住宅維修基金結算交割單》可向下家收取,，同時維修基金的所有人更名為下家,。

7.遷移戶口。買賣二手房,，除房屋交接和權利轉移以外,，上家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一,，也是最易危及到下家利益的一種糾紛,。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出,。如果上家戶口要在交房后才可遷出,，則下家一定要與上家就此問題約定清楚。

五,、相關注意事項

1,、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況,，要求賣方提供合法的證件,，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2,、如賣方提供的房屋合法,，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序),，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約),。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置,、產(chǎn)權狀況及成交價格,、房屋交付時間、房屋交付,、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后,，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3,、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請,，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后,，管理部門要查驗有關證件,，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù),，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請,，禁止上市交易。

4,、立契,。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契,，即大家所俗稱的“白契”,。

5、繳納稅費,。稅費的構成比較復雜,，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房,、危改回遷房,、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

6,、,、辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門,，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證,。

7、,、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估,，以確定買方的貸款額度,，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更,，買方領取房屋所有權證后,，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8,、,、買方領取房屋所有權證、付清所有房款,，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢,。