當(dāng)月要點：

1,、拿地總額同比下降10%， 降幅較上月收窄

2,、頭部企業(yè)以銷定產(chǎn),，聚焦核心城市

3、從各城市群拿地金額來看,，長三角地區(qū)領(lǐng)跑全國

01

拿地總額同比下降10%,，?降幅較上月收窄

2023年1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額10107億元,，拿地規(guī)模同比下降10%,，降幅較上月收窄7.9個百分點。TOP100門檻值為28億元,，較上年同期下降8億元,。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為52.0%,。

圖：2022-2023年1-10月TOP100企業(yè)拿地總額

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

數(shù)據(jù)范圍：包含招拍掛權(quán)益土地及收并購?fù)恋?/p>

從新增貨值來看，中海地產(chǎn),、保利發(fā)展,、華潤置地占據(jù)榜單前三位。2023年1-10月,，中海地產(chǎn)以累計新增貨值2127億元占據(jù)榜單第一,；保利發(fā)展、華潤置地緊隨其后,，累計新增貨值規(guī)模分別為1644億元和1551億元,。TOP10企業(yè)2023年1-10月新增貨值總額12569億元，占TOP100企業(yè)的42.6%,；TOP100企業(yè)新增貨值門檻為107億元,。

受熱點城市高總價地塊和上月低基數(shù)影響，50家代表企業(yè)拿地總額環(huán)比增長59.6%,。2023年10月,，50家代表房企拿地總額環(huán)比增長59.6%。10月,，北京,、上海,、南京,、廣州等城市均有高總價地塊拍出，特別是徐匯區(qū)龍華街道地塊成交價高達(dá)240億元,，是2021年集中供地以來起價最高的地塊,，該地塊由中海聯(lián)合體競得。高總價地塊及頭部央國企積極拿地,，疊加上月低基數(shù)影響,，帶動代表企業(yè)本月拿地規(guī)模創(chuàng)7月以來新高。分企業(yè)來看,，中海,、華潤、保利,、鐵建等央國企拿地規(guī)模較高,，單月拿地金額超90億元，綠城,、龍湖,、大家等混合所有制企業(yè)和民企亦有投資。

02

頭部企業(yè)以銷定產(chǎn),，聚焦核心城市

頭部企業(yè)以銷定產(chǎn),、量入為出,。如華潤、招商等多家房企提出堅持“以銷定產(chǎn)”,、“量入為出”原則,，以保持投資效率和經(jīng)營穩(wěn)健。在拿地布局上,，頭部企業(yè)聚焦核心城市,。10家頭部房企中，基本都提出投資聚焦核心城市,。2023年1-10月,，10家頭部房企中，7家房企前十城市拿地金額占比超過95%,。從出現(xiàn)頻次看,，一線城市中，上海和北京出現(xiàn)次數(shù)較多,，分別為10次和6次,；二線城市中，杭州,、南京,、西安分別出現(xiàn)7次、7次和8次,。

表：頭部房企2023年拿地策略

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)2022年年報,、2023年中報，中指數(shù)據(jù)CREIS

據(jù)媒體報道,，9月底,，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，其中包含：①建議取消土地拍賣中的地價限制,；②建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等內(nèi)容,。2023年以來，全國土地市場仍低溫運行,，新政后,，部分地塊企業(yè)參拍積極性提高，但僅核心城市優(yōu)質(zhì)地塊尚能維持一定熱度,，土拍整體改善并不明顯,。根據(jù)中指監(jiān)測，近期已有成都,、濟(jì)南,、合肥、廈門等地實際落實“取消土地限價”,。此時取消土地地價上限,，預(yù)計將對土地市場情緒產(chǎn)生一定積極影響,。

①熱點城市的核心地塊熱度或升溫，但地王恐難頻現(xiàn),。土拍恢復(fù)至價高者得,，意味著除限價之外，部分城市競自持,、競配建,、競現(xiàn)房等環(huán)節(jié)均有望相繼退出，溢價率或?qū)⒊^15%,，但在房企投資布局仍審慎下,，預(yù)計優(yōu)質(zhì)地塊普遍競拍出地王概率較小。對地方政府來說,，優(yōu)質(zhì)地塊競拍更高的價格,，也有利于地方增加收入。

②核心城市中小房企拿地壓力加大,，資金實力較好的央國企拿地機(jī)會增加,。當(dāng)下大型房企拿地策略以精準(zhǔn)投資為主，之前在熱點城市尤其是核心區(qū)域地塊普遍競拍至搖號,，企業(yè)獲取概率均等,，若地價上限取消，企業(yè)憑借資金實力獲取土地,，對于中小房企而言,，資金面多數(shù)承壓，拿地壓力增加,；而央國企資金實力相對較好,，對優(yōu)質(zhì)地塊的競拍力度或加大，拿地金額占比或提升,。

③分化仍在，非核心地塊回溫有限,。多數(shù)城市土拍延續(xù)低迷態(tài)勢,，這些城市或區(qū)域的土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)程度，土拍規(guī)則調(diào)整對市場的帶動效果或有限,。

03

重點區(qū)域及城市房企拿地

從各城市群拿地金額來看,，長三角地區(qū)領(lǐng)跑全國。2023年1-10月,，長三角TOP10企業(yè)拿地金額2683億元,，居四大城市群之首。其中,，綠城中國拿地金額為435億元,，位居長三角企業(yè)拿地金額榜首,；京津冀TOP10企業(yè)拿地金額967億元，反超粵港澳大灣區(qū)位列第二,；粵港澳大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額903億元,，位列第三。拿地面積來看,，長三角TOP10企業(yè)拿地面積以1242萬平方米位居四區(qū)域首位,。

從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力,。中海地產(chǎn),、保利發(fā)展等全國性龍頭企業(yè)仍在多個重點城市廣泛布局，央國企參與熱度較高,，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國企,，這與穩(wěn)健型國央企的資金狀況相對較好有直接關(guān)系。

從全國住宅用地成交總價TOP10來看,，10月入榜地塊成交金額門檻為35億元,。入榜地塊中，徐匯區(qū)龍華街道188N-F-04,、05,、01、03,、02,、188N-U-04、03,、198-A-03,、04、02,、198-C-02,、188N-U-01地塊以總價240億元位居榜首，其中,，上海共入榜4宗地塊,，總成交金額為419億元；北京入榜3宗地塊,，總成交價分別為76億元,、54億元與40億元，南京入榜2宗地塊,，總成交價分別為69億元與35億元,，廣州入榜1宗地塊，總成交價為60億元,。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

數(shù)據(jù)范圍：包含招拍掛權(quán)益土地及收并購?fù)恋?/p>

數(shù)據(jù)時間：截至2023年10月31日18:00,；

區(qū)域范疇：

京津冀：北京,、天津、河北等15個重點城市,；

長三角：上海,、江蘇、浙江,、安徽等41個重點城市,；

粵港澳大灣區(qū)：深圳、廣州,、珠海等9個重點城市,；

中西部：武漢、長沙,、南昌,、西安等190個重點城市；

50家代表企業(yè)：

碧桂園,、保利發(fā)展,、萬科、華潤置地,、綠城中國,、中海地產(chǎn)、招商蛇口,、金地集團(tuán),、龍湖集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn),、中國金茂,、濱江集團(tuán)、中國鐵建,、越秀地產(chǎn),、旭輝集團(tuán)、華發(fā)股份,、新城控股,、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、首開股份,、美的置業(yè)、卓越集團(tuán),、仁恒置地,、中交房地產(chǎn)、雅居樂,、電建地產(chǎn),、大悅城控股,、中駿集團(tuán)、路勁集團(tuán),、武漢城建集團(tuán),、國貿(mào)地產(chǎn)、新希望地產(chǎn),、保利置業(yè),、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、華宇集團(tuán),、金輝集團(tuán),、大家房產(chǎn)、大華集團(tuán),、金隅集團(tuán),、金融街控股、信達(dá)地產(chǎn),、北京城建,、星河控股、合生創(chuàng)展,、首創(chuàng)城發(fā),、中冶置業(yè)、建業(yè)集團(tuán),、石榴集團(tuán),、星河灣集團(tuán)、榮安地產(chǎn),、君一控股